烟台房地产市场发展状况及未来趋势分析

2007年烟台房地产市场发展状况及未来趋势研究分析

2007年12月

目录

一、概论 (3)

（一）四区供应量总体情况 (3)

（二）四区价格总体情况 (5)

（三）四区产品主要特点概述 (6)

二、芝罘区市场分析及发展趋势 (7)

（一）片区划分 (7)

（二）价格 (7)

（三）供应量 (9)

（四）产品特点 (13)

（五）发展趋势 (18)

三、莱山区市场分析及发展趋势 (20)

（一）片区划分 (20)

（二）价格 (21)

（三）供应量 (24)

（四）产品特点 (27)

（五）莱山未来发展趋势 (29)

四、开发区市场分析及发展趋势 (32)

（一）片区划分 (32)

（二）价格 (32)

（三）供应量 (34)

（四）产品特点 (36)

（五）发展趋势 (38)

五、福山区板块内部片区划分及分析 (39)

（一）片区划分 (39)

（二）价格 (39)

（三）供应量 (41)

（四）产品特点 (43)

（五）发展趋势 (44)

一、概论

2007年即将过去，这一年，对于房地产市场来说可谓是火热的一年，无论是房价的走势、供应量的变化，还是消费者的购房需求、购买能力，均呈现出强劲而稳定的上升趋势。不可否认，中国房地产发展近20年的时间，今年达到了前所未有的高度，无论是房价，地价，还是居民的购房需求。

烟台作为一个三线城市，房地产的起点较低，但是在全国形势的带动下，加上临海的天然优势，近几年发展迅速，现在的房价、产品品质、开发水平等方面已经逐步接近二线城市。

通过对烟台市四个区（除牟平区）的全面调查，我们从供应量、价格、产品形态、产品特点等几个方面来分析目前烟台房地产的现状以及将来的发展趋势。

（一）四区供应量总体情况

以上所列各个区域供应量数据来源于我们对目前在售项目消化量、保有量的调查，并综合政府规划项目，各项总量相加所得，基本反映出现在及未来3－5

年的供应情况。（具体各区域的在售项目消化及供应情况、未来供应情况在后面将单独说明。）

从图表来看，芝罘区的供应量最高，但实际的情况可能并不象数字显示的那么高，因为其中主要组成部分是只楚片区化工南路控制性规划的700万平方住宅和南部城区240万平方住宅项目。化工南路的规划不是一个短期的项目，而是一个长期性的总体规划，其供应量需要在未来十年左右、甚至更长的时间里慢慢释放，而且何时能够启动恐怕还是未知数；南部城区因为主要承担居住的功能，虽然目前在售项目的后续供应量充足，但是因其去为优势及价格的相对优势，需求仍然较为旺盛。

莱山滨海路、观海路上的项目背山临海，环境优美，迎春大街及港城东大街两侧的改造也在快马加鞭的进行着，环境和配套也随之不断改进，在未来几年，仍然是多数人置业，尤其是二次置业者的首选，因此供应量充足。

开发区供应量目前主要集中在开发区公安局以西及西南方向，开发区外来人口较多，又有海景优势，无论是中低档普通商品房还是中高档海景房，需求量都相对较大，这样的供应量应该来说不算太高。

福山区在售项目的待售量最小，未来的供应量也相对不大。因为这几个区之中，福山区无论从环境、配套，人口等各方面都没有优势，且目前福山区的项目也是以福山本区域内和部分开发区的客户为主，需求量总是有限，因此在供应上也不会过分的高。就目前的情况来看，福山区在未来也不会出现大规模人口增长，因此不会出现需求急剧增长的现象，供应量应当会稳定在目前的水平，慢慢稳中有升。

未来2~3年内可实现供应量图表

下图表中显示的供应量是以目前在售项目待售量和已经开工但是尚未销售的项目供应量总和，规划项目因为时间较长，有很多不确定性，在未来2～3年的时间里实现的可能性不大，因此实际的参考意义并不大，因此下表中不包含这部分供应。

（二）四区价格总体情况

（以上数据是我们根据对四区主要楼盘均价调查统计之后，推算出来的区域均价，可能不一定十分精确，但基本能反映出四区大多数楼盘的价格水平。）由于烟台独特的城市格局和滨海的天然优势，各个区的均价严格来讲并不准确，而是应该分小片区来看，但是它仍然具备一定的参考意义。

通过调查统计，目前芝罘区在售项目均价在5280元/㎡，由于市中心区房价的拉动，整体均价仅次于莱山区。当然南部城区、只楚片区的房价与中心城区的价格还有较大差距。

莱山整体均价6200元/㎡，对于这个价格，我们并不意外，因为莱山区滨海路海景房的价格已经升到15000元/㎡左右，仅这片区域的房价就将整个莱山区均价拉升了起来。

开发区的均价在5000元/㎡左右，已经开始接近芝罘区的均价，其实从2007年伊始，随着越来越多的海景房面市，开发区的房价涨幅就一路领先于其他几个区，另外，开发区的发展重心西移，城市基础设施的建设和环境的改善，也成为房价上升较快的重要因素。

福山区的房价相对来说上涨速度比较缓慢，目前在3820元/㎡，今年下半年几个高品质楼盘的出现，才将福山整体均价拉高了一些。

（三）四区产品主要特点概述

从产品档次的角度上看，高档项目无一例外的出现在了海边，从开发区的天马相城、维亚湾，芝罘岛的西海岸，到莱山区的海天名人广场、御园、金海岸花园、南山·星海湾等等，海景豪宅在所有住宅中的档次当然在最高位。其他中高档项目也是主要在市中心区和各区近海的地段，例如开发区黄河路一带和莱山区观海路一侧。这些高档及中高档的项目主要也是以大户型产品为主，前瞻的规划设计，极佳的内外环境，一流的配置配套，完善的物业服务是这些项目的共同特点。

中低档项目的分布则较广，各个区域都有，也是目前住宅市场的最大的一部分，开发区长江路以南、衡山路以西区域将集中供应大量的中档房，芝罘区的黄务区域、幸福区域，还有莱山区的迎春大街区域，都将成为中档房的集中之处。这部分产品以舒适、实用为主要着力点，在户型上以三房和两房为主，合理的布局，适宜的空间，南向的卧室阳台，舒适而不奢华，简洁而不拥挤，基本能够满足大部分客户的需求。

目前烟台的低档项目主要是在只楚片区，烟台的经济适用房——锦绣新城三期就是建在这个位置，当然产品在各方面都没有什么出彩的，只是以满足基本居住要求而建。另外，莱山区迎春大街南端较远的地段、开发区西面较远地段也是低档房集中的主要区域。