烟台房地产市场发展状况及未来趋势分析

2007年烟台房地产市场发展状况及未来趋势研究分析2007年12月目录一、概论 (3)（一）四区供应量总体情况 (3)（二）四区价格总体情况 (5)（三）四区产品主要特点概述 (6)二、芝罘区市场分析及发展趋势 (7)（一）片区划分 (7)（二）价格 (7)（三）供应量 (9)（四）产品特点 (13)（五）发展趋势 (18)三、莱山区市场分析及发展趋势 (20)（一）片区划分 (20)（二）价格 (21)（三）供应量 (24)（四）产品特点 (27)（五）莱山未来发展趋势 (29)四、开发区市场分析及发展趋势 (32)（一）片区划分 (32)（二）价格 (32)（三）供应量 (34)（四）产品特点 (36)（五）发展趋势 (38)五、福山区板块内部片区划分及分析 (39)（一）片区划分 (39)（二）价格 (39)（三）供应量 (41)（四）产品特点 (43)（五）发展趋势 (44)一、概论2007年即将过去，这一年，对于房地产市场来说可谓是火热的一年，无论是房价的走势、供应量的变化，还是消费者的购房需求、购买能力，均呈现出强劲而稳定的上升趋势。

不可否认，中国房地产发展近20年的时间，今年达到了前所未有的高度，无论是房价，地价，还是居民的购房需求。

烟台作为一个三线城市，房地产的起点较低，但是在全国形势的带动下，加上临海的天然优势，近几年发展迅速，现在的房价、产品品质、开发水平等方面已经逐步接近二线城市。

通过对烟台市四个区（除牟平区）的全面调查，我们从供应量、价格、产品形态、产品特点等几个方面来分析目前烟台房地产的现状以及将来的发展趋势。

（一）四区供应量总体情况以上所列各个区域供应量数据来源于我们对目前在售项目消化量、保有量的调查，并综合政府规划项目，各项总量相加所得，基本反映出现在及未来3－5年的供应情况。

（具体各区域的在售项目消化及供应情况、未来供应情况在后面将单独说明。

）从图表来看，芝罘区的供应量最高，但实际的情况可能并不象数字显示的那么高，因为其中主要组成部分是只楚片区化工南路控制性规划的700万平方住宅和南部城区240万平方住宅项目。

化工南路的规划不是一个短期的项目，而是一个长期性的总体规划，其供应量需要在未来十年左右、甚至更长的时间里慢慢释放，而且何时能够启动恐怕还是未知数；南部城区因为主要承担居住的功能，虽然目前在售项目的后续供应量充足，但是因其去为优势及价格的相对优势，需求仍然较为旺盛。

莱山滨海路、观海路上的项目背山临海，环境优美，迎春大街及港城东大街两侧的改造也在快马加鞭的进行着，环境和配套也随之不断改进，在未来几年，仍然是多数人置业，尤其是二次置业者的首选，因此供应量充足。

开发区供应量目前主要集中在开发区公安局以西及西南方向，开发区外来人口较多，又有海景优势，无论是中低档普通商品房还是中高档海景房，需求量都相对较大，这样的供应量应该来说不算太高。

福山区在售项目的待售量最小，未来的供应量也相对不大。

因为这几个区之中，福山区无论从环境、配套，人口等各方面都没有优势，且目前福山区的项目也是以福山本区域内和部分开发区的客户为主，需求量总是有限，因此在供应上也不会过分的高。

就目前的情况来看，福山区在未来也不会出现大规模人口增长，因此不会出现需求急剧增长的现象，供应量应当会稳定在目前的水平，慢慢稳中有升。

未来2~3年内可实现供应量图表下图表中显示的供应量是以目前在售项目待售量和已经开工但是尚未销售的项目供应量总和，规划项目因为时间较长，有很多不确定性，在未来2～3年的时间里实现的可能性不大，因此实际的参考意义并不大，因此下表中不包含这部分供应。

（二）四区价格总体情况（以上数据是我们根据对四区主要楼盘均价调查统计之后，推算出来的区域均价，可能不一定十分精确，但基本能反映出四区大多数楼盘的价格水平。

）由于烟台独特的城市格局和滨海的天然优势，各个区的均价严格来讲并不准确，而是应该分小片区来看，但是它仍然具备一定的参考意义。

通过调查统计，目前芝罘区在售项目均价在5280元/㎡，由于市中心区房价的拉动，整体均价仅次于莱山区。

当然南部城区、只楚片区的房价与中心城区的价格还有较大差距。

莱山整体均价6200元/㎡，对于这个价格，我们并不意外，因为莱山区滨海路海景房的价格已经升到15000元/㎡左右，仅这片区域的房价就将整个莱山区均价拉升了起来。

开发区的均价在5000元/㎡左右，已经开始接近芝罘区的均价，其实从2007年伊始，随着越来越多的海景房面市，开发区的房价涨幅就一路领先于其他几个区，另外，开发区的发展重心西移，城市基础设施的建设和环境的改善，也成为房价上升较快的重要因素。

福山区的房价相对来说上涨速度比较缓慢，目前在3820元/㎡，今年下半年几个高品质楼盘的出现，才将福山整体均价拉高了一些。

（三）四区产品主要特点概述从产品档次的角度上看，高档项目无一例外的出现在了海边，从开发区的天马相城、维亚湾，芝罘岛的西海岸，到莱山区的海天名人广场、御园、金海岸花园、南山·星海湾等等，海景豪宅在所有住宅中的档次当然在最高位。

其他中高档项目也是主要在市中心区和各区近海的地段，例如开发区黄河路一带和莱山区观海路一侧。

这些高档及中高档的项目主要也是以大户型产品为主，前瞻的规划设计，极佳的内外环境，一流的配置配套，完善的物业服务是这些项目的共同特点。

中低档项目的分布则较广，各个区域都有，也是目前住宅市场的最大的一部分，开发区长江路以南、衡山路以西区域将集中供应大量的中档房，芝罘区的黄务区域、幸福区域，还有莱山区的迎春大街区域，都将成为中档房的集中之处。

这部分产品以舒适、实用为主要着力点，在户型上以三房和两房为主，合理的布局，适宜的空间，南向的卧室阳台，舒适而不奢华，简洁而不拥挤，基本能够满足大部分客户的需求。

目前烟台的低档项目主要是在只楚片区，烟台的经济适用房——锦绣新城三期就是建在这个位置，当然产品在各方面都没有什么出彩的，只是以满足基本居住要求而建。

另外，莱山区迎春大街南端较远的地段、开发区西面较远地段也是低档房集中的主要区域。

二、芝罘区市场分析及发展趋势（一）片区划分芝罘区大体可以分为四个片区，根据城市格局，中心城区是指南至红旗路，西至新桥，东到虹口附近的区域，基本属于烟台的老城区，也是烟台传统的市中心；南城片区指南山公园、塔山以及师范学院以南的区域，包括世回尧、曲家、大东夼、黄务一带；只楚片区是指以只楚村为中心的区域，包括只楚、珠玑、凤凰台等；幸福片区包括幸福及芝罘岛在内的区域。

（二）价格从以上图表中我们可以看出，芝罘区各片区价格并不均衡，其中以中心老城区价格最高，约为8000元/㎡，原因显而易见，老城区发展时间长，各项配套都很完备，出行、购物、娱乐、就医、子女上学等等各方面都要优于其他几个片区，生活方便，再加上供地已经很少，寸土寸金，另外正在建设的世茂·海湾1号和天鸿5#、6#楼作为高档公寓，拉高了整个中心区的均价。

其中塔山明珠和紫郡城位置相近，塔山明珠总量很小，没有什么规模优势，但是其优越的地理位置为其赚了不少分数，目前只有少量房源，均价在7400左右；紫郡城尚未开盘也尚未开始认购，但是均价已经出来，大概在7000左右，也是借了地段优势，因为塔山一带据称是“烟台龙脉”所在，另外完善的配套，便捷的生活环境也是支撑价格的主要因素。

新桥国际佳苑小高层均价6300元/㎡，多层6500元/㎡，这个价格多少让人感到意外，因为新桥集团开发的金晖花园从产品到价格，都不是高档产品，国际佳苑这个项目却从价格上有了很大的飞跃，目前项目配置、配套情况尚不明确，但是紧靠只楚路，距离三站、大润发、振华很近，或许该项目会主打“市中心”的概念。

烟台市的总体规划早就提出了建设“南部新城”的思路，一宗又一宗南城住宅地块的出让、拍卖等，使南城片区的住宅市场空前火热，目前芝罘区的住宅也主要集中在这个区域，从“天安在造一座城”的山水龙城到“烟台小户型之都”的通世新城，诸多项目你方唱罢我登场。

但是远离市区、交通不便对这些项目的价格影响比较大。

山水龙城今年6月30号开盘，打出“起价2780”的诱人广告，均价也只有3500元/㎡，而通世新城作为一个小户型项目，更是以较低单价和低总价吸引着资金不是很充裕的年轻人。

但是随着通世路南段的延伸，两个项目的价格上涨增加了砝码，目前山水龙城均价在4400元/㎡，通世新城均价也达到了4000元/㎡，随着配套设施的完善，相信还有上涨的空间。

而师范学院以南的富顺苑、蓁山花园等项目随着青年南路的贯通和配套的完善，均价已经在4500元/㎡以上，上尧花园因为更靠近市中心，均价达到了4700元/㎡。

只楚片区目前没有在售项目。

幸福片区一直以来给人脏乱差的印象，大部分的项目也是以较低的价格来吸引客户，但是看目前幸福区域有房源出售的项目，均价不低于南部的部分项目，另外芝罘岛上的西海岸，均价达到6300元/㎡左右，对幸福的房价有一定的拉升作用。

（三）供应量（1）在售项目供应量总表以上为2007年芝罘区主要在售项目的消化及待售情况，从以上统计来看，芝罘区2007年市场公开发售的楼盘消化量大约在70万平米左右（不计经济适用房、村镇集体自建房、06年尾盘项目等），这些在售楼盘未售的量大约在245万平米左右，这将构成未来一、两年的主要市场供应。

（2）在建未售项目供应量以上项目目前均已开工，并且已经开始推广、蓄客，其供应量应该在近一、两年内开始推出，属于比较可靠、能够实现的、具有参考价值的供应。

（3）规划项目供应量以上属于市政府规划中的主要项目，其可实现性不好估计，尤其是化工南路项目，应该在10多年内才可能具有可能性，因此，规划项目的供应量仅作为参考，不宜过分注重。

分类别供应量图各片区详细供应量图以上图表分按照在售项目、在建未售项目、规划项目三个类别来统计供应量，从图表中来看，今年芝罘区销售面积在70万左右，目前所有在售项目后续仍将有245万平方的供应；目前在建但是尚未开盘销售的面积有近60万平方，这部分项目将会在明年上市；规划项目因为是烟台市2020年之前的总体规划，部分项目可能在3－5年之内上市，但是有一些比如只楚片区的改造，则是一个长期性的，开发周期和销售周期都不清楚，可能会比较长。

中心城区的供应最少，这是任何一座城市发展的必经阶段，中心区域的发展完善导致供应很少，城市外扩。

南部城区的发展可谓迅速，目前芝罘区主要在售住宅项目大多集中在这片区域，黄务一带有山水龙城和通世新城两个大规模项目，馨逸园的规模也算中等，另外如蓁山花园、富顺苑、上尧花园等分布在青年南路周边。

由于项目规模都比较大，往往分几期开发，比如上尧花园就规划五期开发，山水龙城分三期，而目前都只是在销售一期，后续房源的推出及开发，将使这片区域在三年左右的时间里，仍是芝罘区住宅供应的主力军。