商业地产的动线出入口规划1646507367R

《商业地产的珠穆朗玛峰——开发建设实战指南》内容连载

江苏无锡通惠路步行街VS辽宁大连经典生活广场规规划思路比较

江苏无锡通惠路步行街将由52690平方米的步行街、2000平方米的水街、180000平方米的中心MALL和78492平方米的住宅四大部分组成。建筑面积近50万平方米，投资总额近20亿元。是无锡市最大的商贸步行街，建成后将成为集购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、文化于一体的、一站式购物场所。通惠路步行街长600米、宽20米，并将东侧8000平方米休闲广场、西侧近5000平方米吴桥广场以及8000平方米中心商业广场连为一体。中心广场设置的一个18万平方米的大型MALL将把卖场、百货、酒店、家居、家电、数码、影院、儿童城、餐饮、娱乐等主力店融为一体。通过近万平方米的水面将镭射水幕电影、音乐喷泉、水晶岛、水中舞台与两侧的茶吧、咖啡吧、酒吧、水吧完善融合，利用灯光、音响等先进的高科技手段使水街成为步行街的一大特色。

辽宁大连经典生活广场简介：是由5幢精装小户型公寓和4万平方米休闲文化夜生活区组成的复合型地产项目，为都市日益壮大的白领阶层提供一个居住、娱乐、休闲的空间场所。4万平方米休闲文化夜生活区以十几条6—15米宽的小街贯穿整个区域，形成一个大规模的商铺群落。建筑主体2—4层，由酒吧、餐饮、美容健身三大业态组成，4万平方米街坊式商铺可以提供酒吧、餐饮、娱乐、美容、健身等生活需求，共同完成大连首个集中式休闲文化夜生活区的市场定位。[经典生活]对完善CBD功能、丰富大连城市生活、增加大连旅游景点具有重要作用。

案例：江苏海门新上海购物广场——不聚人气、商业氛围不佳的街道建筑

项目简介：新上海休闲购物广场占地约140亩，总建筑面积16万平方米，形成错落有致，建筑个性鲜明的商业街区。

中心步行街两侧的商业建筑采用围合式的商业格局，这样的设计有些类似北京的四合院，综合国内外的商业建筑，可以看出这样的设计方案是不符合现代商业运营的规律的，是不理想的商业设计方案。

这一设计方案的弊端在于：在一条顺畅的商业街道上制造了多余的缓冲空间，实践证明，这样的缓冲空间是不利于商业经营的，对商业人流的聚集、分配和推动消费行为的产生存在不利的影响。此外，从一条商业街人流的导向来看，在一条南北向的中心步行街道上开设了过多的缓冲地带和出入口，使商业街区形成退缩、泄漏的建筑格局，这样的设计不聚人、不聚财，不利于商户经营。

案例：贵州某商城不成功的街道设计

某贵州商城街道颁图

国内某商业建筑的出入口设置，南北向共设有十个出入口，分别是A、B、C、D、E、G、H、J、K，东西向共设有两个出入口分别是F、L，这样就在四个方位的同一平面上共设置了十二个出入口，这样的出入口设计被证明是极不利于商业经营的。

街道走向规划的科学基因

1）整体性

商业地产项目的街道应当统一规划，要具有整体性。一条街道的动线很好，但要考虑到这条街道通向何处，对其他街道和楼层的人流对接情况如何，如何实现人流和商业资源的共享。一条街道回路，不仅应考虑同层的不同商业经营区域，同时还要考虑到不同楼层的商业经营，各个商业经营区域之间要能够互相促进，互相联动。

2）社会性

现代商业地产项目应当构筑社会化的通道，即商业街道不仅有引导购物的功能，还有社会化的功能，满足其公共生活的需求。

3）科学性

矢量图

观点一：街道回路应尽可能少，将有限的人流集中到有限的街道内，不要分散人流。

观点二：街道回路应尽可能简洁，不要设计过于复杂的回路，能简单则简单，不要故弄玄虚，要致力于让顾客在街道内拥有清晰的方向感。

观点三：街道回路应尽可能自然、圆润，采用弧形的街道动线，在街道回路中不宜出现突然的、90度左右的直角转折，这样等于在街道的回路上制造了断裂带。

观点四：商业街道应尽可能设计少的出入口，将人流容纳在有限的商业街区内进行消费，多出入口的街道设计将分散人流，不利商业氛围的形成。如果不是某一方位直线距离过很长，必须要在一个方位设置两个以上的出口，一般情况下最好只在东南西北四个方向设置四个总的出入口，如有第五条出入口，应当采用斜线的对角设计，尽量不要出现同一方位的两个出入口。

案例：广州正佳广场首层北门为何形同虚设？

广州正佳广场将主入口设置在正北面，串接商场的各个主要街道均是以北入口处作为辐射原点，主要的两条对角线成“八”字型分布，而北门正是“八”字最上端的起点。

正佳广场将主入口设置在北门固然有其成熟的考虑，但是正佳广场的北面正对车流不息的城市南北主干道天河路，通过的人流不多，并不聚人，而过街隧道及巴士总站均位于西面，所以，正佳广场的北门处于一个非常尴尬的位置。

现实证明，正佳广场将主入口设置在北门并不是一个最佳的选择。现在，每日通过正佳广场北门出入的人流并不多，人数远远低于位于东北角和西北角的两个角位的次出入口，这说明正佳广场的北门并没有起到很好的人流组织作用，对正佳广场的经营产生了负面影响。

警惕：日人流量达40万的中华广场规划之痛

警惕：日人流量达40万的中华广场规划之痛

广州中华广场已经成为广州商业的一面旗帜，日人流量最高达到40万。但是，当我们沉下心来研究分析的时候，我们又可以发现原来中华广场在规划上存在很多的硬伤和缺陷，这些原始规划中遗留下来的问题，到现在很难着手去进行解决。

中华广场规划失误一：

主入口朝向中山三路，“L”型一端成为商业焦点，另一端则成为经营死角

中华广场为典型的“L”型规划布局，两面临街，分别面对中山三路和较场西路。主入口及广场在中山三路一端，沿较场西路一侧仅有两个出入口，全线无商业兴奋点。中华广场这样的地块及规划设计，使中山三路一端成为商业焦点，另一端则成为经营死角。

对比案例：

日本奈库斯泰吉知立广场则将主入口设置在“L”内拐角处，在最大程度上促进了平衡经营

奈库斯泰吉知立同样是“L”型布局，与中华广场不同的是，奈库斯泰吉知立没有将商业焦点及主入口设置于“L”型的一端，而是将主入口及商业焦点设计于“L”型的拐角处，利用拐角的中心焦点作用使商业资源向两边流动，加上科学的商业业态分布，这样就在“L”型布局的商场内基本上消灭了经营死角，与其他类型的商业建筑几乎具有同等的商业价值。

结论：商业地产项目如果地块形状为“L”型，在总体规划布局时就应当考虑不要将主入口及商业焦点设置在任何一端，而适宜将商业焦点充置在“L”型的拐角处，利用拐角处的中心焦点作用使商业资源向两边流动，这样就能在较大程度上缓解“L”型购物中心产生经营死角的现象。