土地价值评估报告PPT课件

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土地估价实务演示课件

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4、土地租赁权估价¨
一般指设有承租权的土地使用权进行转让、收回、征收或调整租金时的估价。根据具备的条件，可采用市场比较法或收益法评估。但租赁期限内，应根据市场租金与合同租金的差额确定盈余收益，进而还原为土地价格。
土地租赁权评估不同于土地租赁价格评估，后者主要指土地租金评估，可采用市场比较法和成本法。成本法评估时其租金构成为：维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润。要弄清租金的各构成项目的内涵，维修费、税费等由出租人承担还是由承租人承担。
作、联营、股份制改组上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债为目的的房地产估价 10、基准地价评估 11、标定地价评估
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二、土地使用权协议出让最低价
1、土地使用权协议出让最低价的概念
根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议
方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地土地。其作用在于：（1）防止地方政府压价竞争，造成国有土地收益流失；（2）提高土地使用权出让的透明度，便于实施监督；（3）便于土地使用者确定合理的投资方向。
办公住宅
元/平方米元/平方米
5740
4340
4340
3185
3185
2310
2310
1680
1680
1050
1050
658
658
490
490
357
357
259
259
滩涂待定
工业
元/平方米
2940 1470 770 371 206.5 175 136.5 105 94.0

第09章-地价评估PPT演示课件

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[例]如图所示，有三
角形ABC的一宗土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正
路线价1000元/平方英尺
DC
B
20
50英尺
英尺
率为路线价的116%， 80 临街深度80英尺三角英尺
形土地价格修正率为
矩形土地价格的63%，
试求该宗三角形ABC
AF
E
土地的价格。
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[解] 在图上作补充线AD，AE，BE及CF，则有：
⑤临街宽度与临街深度比例适当；
⑥代表性的用途；
⑦代表性的容积率；
⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程
度等也应具有代表性 5
4.调查路线价 ⑴路线价的实质
路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。
⑵路线价的表现形式
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。
⑶路线价的求取方法
在同一路线价区段内选择多宗标准宗地，运用比较法、收益法等，分别求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价；然后求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价的平均数，此平均数即为该路线价区段的路线价。 6
⑵标准宗地的单价作为路线价的计算公式：
V(单价)=路线价×平均深度价格修正率 V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度
×临街深度 10
[例] 下图中是一幅街深度 15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为 2000元/m2。该宗地的深度价格修正率为 140%，计算该宗土地的单价和总价。
5.制作深度价格修正率 ⑴制作深度价格修正率的依据
----深度价格递减规律
n米
an
n-1米 an-1 n米 … …

基准地价评估85页PPT

谢谢！
基准地价评估
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只在愚人的字典中找得到。--拿破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突破，不要嫉妒要欣赏，不要托延要积极，不要心动要行动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要素。(注意：传统观念认为勤奋和机会是成功的要素，但是经过统计学和成功人士的分析得出，乐观是成功的第三要素。
39、没有不老的誓言，没有不变的承诺，踏上旅途，义无反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识的人，决不会坚韧勤勉。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。 ——刘向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好的教师是幸福，不如说好的教师是不幸。 ——海贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦。——杰纳勒尔·乔治·S·巴顿

地价基础知识和估价方法PPT讲稿

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其它地价形式
• 土地的存在形态
• 土地权利
• 土地价格形成
• 政府管理手段 • 土地交易
• 土地价格使用目的
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土地价格变动趋势及规律性
• 土地价格呈总体上升趋势
• 土地价格变动呈现周期性特征
• 土地价格的变动具有明显的地区差异性 • 地价在房地产价格中所占比重越来越大
单位面积地价=土地总价格÷土地总面积
• 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建
筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格水平的高低。三者之间关系：
楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积
楼面地价 = 土地单价÷容积率
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按政府管理手段可分为
• 申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价
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（四）土地估价的原则
• 应当遵循的主要原则有：合法原则；最有效使
用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；变动原则（估价时点原则）；报酬递增递减原则；
预期收益原则；供需原则；贡献原则；公平原则等。
• 作用及重要性：土地估价原则是使不同的估价
人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估计结果具有近似性。
• 统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共
交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
• 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
• 在实际交易中的付款方式可能有下列几种：

土地资源评价ppt课件

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二、土地评价的作用与任务
土地利用规划土地交易土地税收土地补偿土地分等定级与估价土地管理估计土地利用评判经营好坏
服务
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三、土地评价的分类
评价目的的不同
土地自然适宜性评价土地生产潜力评价土地经济评价
评价成果
定性评价定量评价
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四、土地评价的分类
根据土地评价目的分多目的（综合）和土地评价的分类根据土地评价目的多目的（综合）单目的（单项）评价，如1：100万土地资源图是评价土地对农、林、牧业的适宜性和适宜程度，属综合评价；以种植业为对象的土地评价是单项评价。按评价对象分为农用地、林业用地、城镇土地、旅游用地、交通用地等的评价。按评价的时间分为当前适宜性评价与潜在适宜性评价。当前土地适宜性评价是指不经大型的改良而处于目前状况下的土地适宜性潜在适宜性评价是指经过大型改良之后在将来某个时候的土地适宜性。
（2）评价目标的确定
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土地资源评价程序
（3）数据和资料的调查、收集
包括研究地区的基本情况、用于评价的数据和资料（如气候土壤、地形地貌、生物资源、土地利用现状、地理区位、投入、社会经济政治环境等）
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土地资源评价程序
土地资源评价的准备阶段
制定土地评价的工作计划
包括确定待评价土地的范围和边界、选择可以考虑的土地利用方式、选择土地评价的类型、确定调查的范围、深度和比例尺、划分工作阶段。
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五、土地评价的基本原理
相对性原理
多样性原理
综合性原理
系统分析原理
可比性原理
限制性原理
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土地评价的原则

土地使用权评估及建筑物评估.pptx

五、应用举例某市经济技术开发区内有一块土地面积为
15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。（1）计算土地取得费用
一、基本思路二;土地开发费+税费
+利润+ 土地增值收益
四、操作步骤（一）计算土地取得费用
1、征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用
2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁费（二）计算土地开发费
1、基础设施配套费 2、公共事业建设配套费用 3、小区开发配套费（三）计算投资利息（四）计算投资利润（五）土地增值收益确定
五、计算公式（一）纯收益不变
1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：
P=A/R
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：
P=A/r[1-1/(1+r)n] 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：
P=A X n （二）纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益。其基本公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t 2.有限年期收益。其计算公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+R）n-t]
4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：
P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+R）n

地价评估和地价分摊分析课件

地价评估和地价分摊分析课件
contents
目录
• 地价评估概述 • 地价分摊分析 • 土地价格影响因素 • 地价评估案例分析 • 地价分摊的实践应用
01
地价评估概述
地价定义
总结词
地价是指土地所有者或土地使用者因土地的占有、使用或收益而支付的经济代价。
详细描述
地价是土地经济价值的反映，通常以货币为单位进行衡量。它体现了土地在市场交易中所能获得的经济利益。
在实际操作中，土地增值税分摊需要依据相关法律法规和政策规定，结合实际情况进行合理计算，以确保分摊的准确性和合法性。
土地增值税清算
土地增值税清算是指对符合清算条件的纳税人进行土地增值税征
收的行为。
在清算过程中，需要对纳税人拥有的土地使用权进行评估，并根据评估结果计算应缴纳的土地增
值税。
清算过程中需要注意税法规定的各项条件和程序，确保清算的合
郊区或乡村
相对于城市中心区，郊区和乡村的地价较低，但随着城市扩张和基础设施的完善，这些地区的地价也有望上涨。
04
地价评估案例分析
商业用地地价评估
商业用地地价评估概述
商业用地地价评估案例
商业用地地价评估是指对商业用途的土地使用权价格进行评估，是土地估价的重要领域之一。
选取不同城市、不同地段的商业用地进行地价评估，分析影响地价的因素，如区位、交通、基础设施等。
面积分摊法是以土地面积为基础，按照一定的比例将总地价分摊到各个地块；路网分摊法是根据道路网络系统，将地价分摊到各个地块；实际使用分摊法则根据土地的实际使用情况，按照使用性质和用途进行地价分摊。
地价分摊注意事项
在进行地价分摊时，需要注意公平性、合理性、科学性和透明度等原则。

土地价值评估报告

地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
对地块价值的影响因素有哪些？宏观市场研究区域市场研究项目地块研判
地价评估测算
根据测算公式对地块价值进行评估
地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
宏观市场研究区域市场研究项目地块研判
城市概况及发展
城市房地产市场分析
地价评估测算
城市概述及发展规划城市经济指标分析
房地产市场现状房地产市场发展趋势
地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
宏观市场研究区域市场研究项目地块研判
区域规划及发展
区域房地产市场分析
针对性房地产市场分析
地价评估测算
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
区域概述及发展规划
区域经济指标分析
房地产市场现状房地产市场发展趋势针对性市场概述
针对性项目分析
地块价值评估报告结构
价格定位成本定位价值测算
项目总收益测算项目总成本测算
项目地价测算
地块价值影响因素分析
宏观市场研究区域市场研究项目地块研判
项目地块分析
地块发展定位
地块规划方案
地价评估测算
地块指标及资源分析地块优势及劣势研判
地块发展定位
地块规划方案建议地块规划指标分析
地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
宏观市场研究区域市场研究项目地块研判
地价评估测算
地块价值评估技术方法
地块价值评估方法
地块价值评估原理
项目适用性
基准地价法
原理：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数进行修正，

项目二土地估价概述

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2. 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值最终是折算到估价时点上，然后再相加减，
④预测开发完成后的房地产价值；
⑤测算开发成本、管理费用、投资利息销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；
⑥进行具体计算,求出待开发房地产的价值
2023/6/20
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（二）实例运用
例1. P159 例6.1（静态法）
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例2. 某开发项目土地总面积3万平方米,容积率为 3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年时间，前期工程费 600 万元，建设期 2 年，建造成本 1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需投入60% 均匀投入，建成后预计马上能售出，售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率为25%，税率为销售收入的5.48%，
1.获取估价业务 2.业务受理 3.制定估价作业计划 4.资料的收集与整理 5.现场查勘 6.综合分析和估算 7.撰写估价报告 8.交付估价报告书 9.收取估价服务费 10.估价资料归档
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土地估价方法
市场比较法收益还原法剩余法（假设开发法）成本逼近法路线价法（185,自学）基准地价修正系数法
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4.现金流量折现法和传统方法的优缺点
现金流量折现法测算的结果比较精确,但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些，现金流量折现法具体需要做到下列3点：

土地估价报告撰写要点.ppt

示例
土地估价技术报告
封面第一部分总述第二部分估价对象描述及地价影响因素分析第三部分土地估价第四部分附录
示例
第四部分附件
〔应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）、（出让土地需附出让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建筑物、用途及利用特点）、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利时的有关权利人的证明材料、估价机构资质及签字估价师证书复印件、委托方营业执照等〕
地价定义
2
容易出现的问题： 1.价格定义不完整：漏掉了开发程度、实际用途、剩余使用年限等 2.定义错误，与前后不一致。划拨与出让；年期与修正 3.报告过程中有两种地价定义，未描述清晰 4.文字描述为划拨用地价格,表格中又设定年限为50年 5.未说明是否现状利用 6.地价定义开发程度与估价对象界定中描述不一致
土地估价报告撰写要点
李磊
山东省土地估价师协会教育委员会员
山东正衡土地房地产评估有限公司经理
委副总
课题目标
针对日常工作中土地估价报告容易出现的问题，通过对报告实例的对比分析，和大家讨论一下土地估价报告撰写过程中需要注意的问题。
土地估价报告
封面第一部分摘要第二部分估价对象界定第三部分土地估价结果及其使用第四部分附件
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示例
地价定义
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地价定义（说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度、用途及理由，现状及规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和场地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度和用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或其他内容）价格）