华润社区商业阶段研究报告+(3)
华润万家连锁超市调查报告
华润万家连锁超市调查报告小组成员：刘汉伦（组长）、李柱铭、钟灿林、熊怡、刘少英、刘俏伶、刘淑娴企业简介华润万家是中央直属的国有控股企业集团——华润（集团）有限公司旗下优秀的零售连锁企业品牌，同时也是中国最具规模的零售连锁企业品牌之一。
近20年的发展历程，使华润万家发展成为中国零售业的知名企业。
2002年8月1日，华润万家正式注入华润集团的上市旗舰公司——华润创业有限公司，拥有了国际资本市场的发展空间与机制平台。
截止2008年12月，华润万家在全国拥有门店2698家，员工人数超过15万人，2008年实现销售638亿元，位居中国连锁超市第一位。
华润万家秉承“全国发展、区域领先、多业态协同”的发展战略，坚持“时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利”的经营理念，以持续改善大众生活品质为己任，引领现代、健康的生活方式。
以大卖场为主的多种业态优势互补，为消费者提供高质、超值、安全的商品与服务，最大限度的满足消费者的各种购物需求。
目前，华润万家的业务发展区域已遍布华东、华南、华北、西北、东北、中原以及香港等16个省（直辖市）、近100个城市。
华润万家努力成为优秀的企业公民，长期坚持并积极参与品质改善、节能降耗等对社会及生态环境有利的事业，努力成为友善、亲和的社区一员，建立共赢的合作伙伴关系，坚持实现员工价值最大化和股东价值合理化。
展望未来，华润万家充满了信心，秉承“与您携手改变生活”的企业理念，通过持续的优化与发展，致力于成为改善大众生活品质的卓越零售企业。
企业现状10月，华润万家旗下首个连锁式健康及美容零售品牌VivoPlus位于香港油麻地的首间分店开幕。
10月,华润万家旗下购物中心品牌“欢乐颂”全国首家门店——深圳南山店开业。
7月，华润万家进驻上海的首家门店——港汇Ole’店开业。
7月，华润万家华北区与济南市人防办举行“华润万家济南大众广场人防购物中心”签约仪式。
大众广场人防购物中心是华润万家进入山东省的第一家购物中心，预计在2011年春节前开业。
华润：购物中心品牌化战略
华润：购物中心多品牌化战略一、华润商业地产产品列表1、万象城系列2、欢乐颂系统二、华润集团商业地产开发的途径1、华润集团的三段地产开发历程2、华润商业地产开发的四大优势三、华润中心品牌打造1、华润中心品牌始于深圳万象城2、万象城模式的优势和劣势3、深圳的万象城大手笔打造4、深圳华润中心的打造四、欢乐颂品牌打造1、再造一个品牌的必然逻辑2、华润万家的欢乐颂打造3、深圳南山首个欢乐颂项目五、其他1、印象城，未来的又一综合体品牌2、旅游地产项目六、华润下一步一、华润商业地产产品列表1、万象城系列2、欢乐颂系列预计到2016年，全国开店15家，购物中心开发面积超过70万平方米。
二、华润集团商业地产开发的途径1、华润集团的三段地产开发历程华润多个品牌综合体项目的成功运作与复制，与华润集团多年在地产开发领域的战略部署和稳扎稳打密不可分。
从单一的住宅开发开始高端产品探索，到2005年的“住宅开发+持有物业”的商业地产介入，2009年华润置地已经过渡到了“住宅开发+持有物业+增值服务”的高端综合物业经营模式，同时华润万家的欢乐颂综合体品牌开始发力，华润集团终于具备在各大城市复制综合体项目的能力。
期间发展战略清晰的分为三部分：（1）单一住宅开发模式。
1994年，香港华润创业有限公司战略注资当时北京华远，由此掀开了华润在内地拓展地产业务的帷幕，随后以“华润北京置地”名义迅速上市；2002年，华润置地走出北京，开发上海滩项目，开始了全国化布局。
并确立以凤凰城都市精品系列、橡树湾学府系列为样板产品线的住宅开发模式。
此种模式在当时很好地提升了华润置地多住宅项目开发的效率和标杆项目的品牌辐射力。
此时宁高宁还有通过投资控股，南入股万科，北入股华远，打造地产巨无霸的思路，惜未成行；（2）“住宅开发+持有物业”开发模式。
2005年，华润置地接受母公司华润集团的商业地产注入，开始发展投资持有物业，深圳华润中心一期的万象城开发在全国迅速成为高端综合体的一个标杆。
华润万家环境分析
• 总的来说，华润万家以其庞大的规模经济， 2、3线市场的捷足先登，政府政策的未来 支持，金融危机下把握时机的并购以及在 中国土生土长的优势，使得能够存在的华 润的潜在竞争者的可能性较小。
（二）对华润万家替代品的分析
• 零售业态是指零售企业为满足不同消费需求，进 行相应的要素组合而形成的不同经营形态。按照 零售业态分类标准，我国零售业态分为百货店、 超市、大型超市、专业店、专卖店、购物中心、 便利店、折扣店、仓储会员店等17种形式。因此 不难看出在传统的零售业态中华润就面对着众多 的挑战。 • 此外随着网络的发展，网络商务的迅猛发展， 一种具有众多优点的购物方式日益成为传统零售 业的强有力挑战者——网上购物
华润万家超市的环境分析
组员： 张欣妍、张亚男、赵倩雯 沈赵初、陈旭光、马万达
目录
• • • 一、华润万家简介 二、华润万家五种力量模型分析 三、华润万家不确定性模型分析
一、华润万家简介
• 华润万家（CR Vanguard）是国有控股企业集团—华润 （集团）有限公司旗下优秀的零售连锁企业品牌，经过24 年的发展，华润万家已经快速成长为中国最具规模的零售 连锁企业品牌之一，并与华润苏果一起共同成为华润零售 业务的主力军。 • 华润万家“全国发展、区域领先、多业态协同”的发 展战略初具成果，截止2007年12月，华润万家在全国拥 有门店2450家，员工人数超过10万人，2007年销售额突 破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位。
二、五种力量模型分析
（一）对华润万家潜在竞争者的分析
• • 1.规模经济
相对于华润万家来说，这种 规模经济所造成的规模障碍 能够影响许多规模较小的零 售单位，华润万家完全可以 利用其广泛的采购渠道，精 良而成熟的营销策略，周到 良好的服务来阻碍小零售单 位的进入。并且其规模优势 所带来的成本优势也是一个 有利武器。
社区商业研究报告
社区商业一般配置的商业业态 —休闲娱乐需求
从目前社区商业形态上看，休 闲娱乐的设施主要包括“茶馆”、“咖啡 厅”、“健身场所”等，那么不同档次住
宅业主在社区休闲娱乐设施需求上到
底存在哪些差异呢？
社区商业一般配置的商业业态—休闲娱乐需求
附表2-1 潜在购房群体经常光顾的休闲娱乐场所
业经营模式
社区商业的功能体现社区商业统一规划、集中管理是必要，经营最终要达到提 升社区品质和形象，从而提升企业品牌形象，形成良好口碑目的，为社区商业 产品的可持续经营发展奠定基础；
社区商业经营模式—直接销售
直接销售 直接销售是快速回笼资金最直接方式，如何放大销售价格是策略问题，前期规划和
形象包装以及主力店的提前签约是解决这一问题的首要条件。
社区商业一般配置的商业业态—业态分类
餐饮功能业态 大型中餐 购物功能业态 大卖场 电子音像店 休闲娱乐功能业态 美容美体店 服务功能业态 电讯服务 邮政
特色中餐
饮品店 甜品屋 茶馆 咖啡厅 西餐厅 快餐厅
生活超市
专业卖场 生鲜超市 便利店 烟酒店 花店 蛋糕店 文具店 报刊书店
保健品
化妆品 药店 婴童用品 家纺 服饰 眼镜店 琴行
美发店
足浴 按摩 棋牌 洗浴中心 健身 电玩 KTV 电影院
洗衣
票务 房产中介 复印打字 宠物店 装潢设计 家政服务 诊所 托儿所
银行
物流 教育
社区商业一般配置的商业业态—新加坡社区商业的配置
新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面, 配建和设置 了相应的商贸服务业。三个层面的划分: 一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店 二是6000－8000套住户配套建设一个邻里中心 三是40000－60000套住户配套建设一个新镇中心 邻区商店以经营生活必需品为主商店组合为普通曰用品 品商店和餐厅。
国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南 MALL·生活城为例
国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南MALL生活城为例孙磊【期刊名称】《中国房地产》【年(卷),期】2012(000)009【总页数】4页(P54-57)【作者】孙磊【作者单位】四川大学工商管理学院【正文语种】中文一、国内城市综合体的发展现状城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。
例如，杭州提出了建设20 个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100 个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题（一）融资渠道缺乏，资金链紧张城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。
但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
（二）品质不高与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。
龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司商业组织架构与人才培养体系调研报告
龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。
成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A馆（B馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。
二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。
集团通过标准制度建立、KPI考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。
大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华南区区域及项目组织架构：龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技术前介3信息1+4租户设计2区域各城市项目项目总运营1+2n推广1+3-4活动1媒体1美陈1会员1/0物业工程1+2品控1工程维修1招商1+3餐饮1配套1零售1客研1+1物业1+4工程维修2安品2地产编备注：运营为每层楼1+2的配置标准。
区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。
区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。
人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。
项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。
华润万家连锁超市市场调查研究报告
华润万家连锁超市市场调研第一部分调研的主要说明一、调研项目背景全球第一家的超级市场诞生在1930年8月的美国。
而在我国发展却只有10多年，特别是近几年来更是进入快速发展和成熟期。
现对南昌市这个小范围，到处都有大型超市：大润发，沃尔玛，家乐福，天虹，丽华，洪客隆，百盛等等，但是华润万家是这几年发展最快的一家，南昌市之前是没有华润万家的，通过并购洪客隆，华润万家迅速占领了南昌市场，成为规模比较大的超级市场中分店最多的一个，在好几个商业圈都打开了市场。
然后零售市场的竞争是残酷的，华润万家面对的竞争的对手不只是大小型超市，还有便利店、小卖部，各大小商店及肉菜市场等。
二、企业现状简介华润万家是中央直属的国有控股企业集团、世界500强企业——华润集团旗下优秀零售连锁企业集团，同时也是中国最大的零售连锁企业集团之一。
旗下拥有华润万家、苏果、欢乐颂、华润堂、乐都汇、Ole’、blt、V+、V>nGO、Voi_la！、VIVO采活、Pacific Coffee等多个著名品牌，其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。
华润万家创立于1984年，30年来，华润万家始终在可持续发展、企业社会责任以及提供就业机会等领域担任表率作用。
2014年华润万家全国自营门店实现销售1040亿元，自营门店总数达到4127家。
2014年华润万家与TESCO 中国业务合并，这是民族零售品牌与国际接轨、实现跨越式发展的重要一步。
截至目前，合资完成后华润万家已进入全国31个省、自治区、直辖市和特别行政区，264个城市，员工人数超过30万。
华润万家作为优秀的企业公民，长期坚持并积极参与民生保障、品质改善、环保节能等对社会及生态环境有利的事业，努力成为友善、亲和的社区一员，建立共赢的战略合作伙伴关系，坚持实现员工价值最大化和股东价值合理化。
华润万家秉承着“与您携手改变生活”的企业理念，通过持续的优化与发展，致力成为改善大众生活品质的卓越零售企业。
华润万家环境分析_图文_图文
• 4.网上购物
（四）对华润万家买方分析
• 与供应商一样，购买者也能够成为行业盈利性造 成威胁。
• 为了减少支出或降低成本，买方通常会讨价还价 ，寻求更好的产品，更多更好的服务，以及更低 的价格。为达到这一点，他们可能使生产者互相 竞争，或者不从任何单个生产者那里购买商品。 产业内的购买者可能是产品的终端用户，也可能 是将产业的产品向终端用户进行分销的批发和零 售企业。
• 3.政府政策限制
虽然大型外资超市享有“超国 民待遇”在一定时期内将继续 存在，外商投资商业企业审 批权的下放都将有利于外资 企业在中国的扩张，但随着 未来《城市商业网点条例》 的实施，有关部门对商业网 点进行严格规划，以及可能 付诸实践的审批权回收中央 ，大型企业意图在中国市场 内开拓市场，形成能够与华 润万家庞大的优势店面竞争 的局面，还为时过早。
• 总的来说，华润万家以其庞大的规模经济 ，2、3线市场的捷足先登，政府政策的未 来支持，金融危机下把握时机的并购以及
在中国土生土长的优势，使得能够存在的 华润的潜在竞争者的可能性较小。
（二）对华润万家替代品的分析
• 零售业态是指零售企业为满足不同消费需求，进 行相应的要素组合而形成的不同经营形态。按照 零售业态分类标准，我国零售业态分为百货店、 超市、大型超市、专业店、专卖店、购物中心、 便利店、折扣店、仓储会员店等17种形式。因此 不难看出在传统的零售业态中华润就面对着众多 的挑战。
社区商业研究分享
潜在增值：物业增值是经济增长红利的充分体现，可以保值增值，属于广义金融工具的一种。
国内地产公司偏向于直接销售商业获取收益，不成熟区域则持有为主
大部分选择销售，主要是街铺。 不成熟区域，则以持有为主。 随着政策的不明朗，持有渐成风气。
社区商业如何获利
社区商业业态演进
招商与营运
社区商业价值：与住宅类似，由现实和预期决定
基本价值
溢价空间
一般以区域比较为参考
区域发展潜力：是否可以成为更高级别功能商业，提高区域比准水平
V=F（N·E，1/L） N：辐射人口数量；E：人均消费支出；L：最大辐射距离。
其他主要因素：资产重估增加收益
基本价值的实现：实质是消费力（社区内和辐射）增长
最大
特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心
租 金
面积
大型主力店：百货公司、超市、电影院
次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心
万科城商业总面积22000㎡ 共有三个主力店： 华润万家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂轩 1600㎡ 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。 租金（除主力店）： 60-120元/㎡ 平均租金75元/㎡
增值额×50%-扣除项目金额×15%
200%以上
增值额×60%-扣除项目金额×35%
商铺销售价格一般是住宅的2-3倍，只要销售就会产生增值税，如果有集中式商业或者只销售部分物业，则可以大大避免。
关于物业税，如果征收，对持有商业物业影响很小
国家或地区
课税标准
税率
社区型购物中心业态组合与配比技巧【精选文档】
社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路,中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型.目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入,以抓住人们”最后一公里”的需求打造社区服务体系概念,社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点.本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以北京华润五彩城、深圳喜荟城、上海证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧,有助于为相关人员提供实战指导。
一、社区型购物中心业态定位与规划策略在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。
考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。
假如规划引进的是大型综合超市,则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少,增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐）,以多个次主力店带动整体商业经营。
服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。
餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的,而且所占比重越来越大。
休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。
当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。
【案例】深圳喜荟城业态配比引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态.作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。
社区商业研究浅析
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北京甘家口商场
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、深圳华润欢乐颂、
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深圳万科城、
•
上海大拇指广场
二 社区商业
• 社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是便民。有专家把构建社 区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达 超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。
•
北京甘家口商场
3、商业的平衡术
商业地产的本质是金融地产，其运营需要诸多的结构平衡共同实现：
品牌店铺与一般店铺的平衡； 强承租户与弱承租户的平衡； 大型租户与小型散户的平衡； 长期租户与短期租户的平衡； 白天运营与夜晚运营的平衡； 业态与业种配置的效益平衡；
“剑有双刃，刀走偏锋”
商业的主要租金收入来自于各种中小型店铺，中小型店铺经 营灵活，赢利能力高，平均租金水平远远高于主力店，是商 业主要租金收入的贡献者；但是也应注意商家租赁面积与租 金体系的平衡问题。建立最高利润与最低风险的平衡点就要 找出最佳的投资回报方式；合理的投资回报方式应从低风险 出发，制造出高利润；
正大广场
社区商业 购物中心
大宁国际商业广场 正大广场
商业综合体
商业地产主要类型
专业市场 旅游地产 泛商业地产
海宁皮革城 九星建材市场
杭州西湖新天地 创邑· 老码头 创邑· 幸福湾
苏州金鸡湖
1、商业地产概述——开发模式
万达地产
宝龙地产
万达地产模式 宝龙地产模式 典型商业地产模式 颐高地产模式 弘基地产模式
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、深圳华润欢乐颂、
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深圳万科城、
•
上海大拇指广场
二 社区商业
目前市场研究对于社区商业的分类
深圳万象城商业调研考察报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除深圳万象城商业调研考察报告篇一：深圳万象城商业调查报告华润中心·万象城第一部分项目基本情况项目概况华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。
首期项目于20XX年10月破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”，已于20XX年12月竣工开业。
二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，预计投资逾22亿港元，已于20XX年12月16日开工建设，将于20XX年初落成启用。
位置交通深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。
交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。
■华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间■与"地王大厦"隔深南大道相望■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连■周边共有巴士线路30多条■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米■距皇岗口岸约5分钟车程■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程规划设计华润中心由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。
华润中心项目占地约8万平方米，总建筑面积约55万平方米，设计车位近3000个。
其中，一期万象城建筑面积达18.8万平方米，停车位1000个，华润大厦建筑面积共约4.2万平方米，停车位682个。
二期项目建筑面积为26万平方米项目整体布局（一）北区本项目的北区，位于深南大道与宝安南路和书城路的交汇处，以标高139米的甲级办公大厦为主体建筑，配合特色购物中心及国际精品时尚店等。
社区服务需求报告三篇
社区服务需求报告三篇经济学中需求是在一定的时期，一个经济主体对一件商品或服务的效用，通常跟他/她的收入有关。
下面是为大家整理的社区服务需求报告,供大家参考。
社区服务需求报告1为了更好的发展社会工作，进一步探索社会管理创新机制，9月初，我镇正式成立了由10名社工组成的社工小组。
社工进驻后，随即对我镇开展了为期10天的调研工作，走访了24个村(社区)及部分企业，翻阅相关文献资料、派发调查问卷、与村民干部访谈，从而对我镇的总体情况有了大致了解，深入分析不同群体的现实诉求，结合我镇实际情况提出工作思路对策，形成了具有针对性的调研报告，为以后的工作打下了良好的基础。
现将调研情况汇报如下：一、调查要素(一)调查方法1、文献资料法：查阅社区有关文献资料、网络资源等。
2、实地观察法：实地走访观察社区的设施以及环境等。
3、访谈法：随机与居民的访谈、与居委会干部的访谈。
4、调查问卷法：入户进行问卷调查(二)调查对象村主任、民政干部、社区居民等(三)调查内容社区基本资料(人口、环境、历史、经济、文化等)、社区问题、社区需要、社区资源等。
二、社区的基本情况(一)大岭山概况大岭山镇位于XX市中南部，地处东莞新城市中心区、松山湖科技产业园、同沙生态旅游区这"三位一体"之间，地理位置得天独厚，面积95平方公里，它处于东莞主要交通枢纽上，新107国道、石大路、厚大路、连马路横贯全镇，毗邻港澳，广深珠高速、莞深高速、常虎高速、龙大高速均在镇内(旁)设有出口。
大岭山具有深厚的文化传统，这里是抗日战争时期的重镇、东江纵队的摇篮，历史文化与莞香文化、荔枝文化、客家文化等相互辉映，极具城市魅力。
(二)人口及其组成大岭山辖下共24个村委会(社区),全镇40多万人，其中户籍人口约4万人。
民政领域服务的对象主要包括低保户、五保户、空巢(或独居)老人和优抚对象，在走访中统计到的数据显示，其中低保户有184户，优抚对象有128人，五保户约有15户(见图表1)。
商业街模式分析(万达、龙湖、华润润街)
220-280元/平米/月（2011年数据）
售价
主力户型商铺为40-60 m2铺位，销售的铺位几乎是200 m2以上的，销售均价达到5-6万元/m2 。而当时白
云新城区域内其他敞开式社区商铺售价则处于1.5万-2万元/m2之间 业种
主要有服装、餐饮，生活配套三大业种，按面积划分，分别占比20%-30%，40%-60%及20%-25%
由时尚潮流馆、精品潮流街、
特色美食街、儿童亲子馆、特 色美食街、大型餐饮娱乐街区 及中高端零售、生活服务街区 七大功能板块组成 定位
与万象购物中心形成功能互补
体量
时尚潮流馆18，000 m2
儿童亲子馆6,000 m2 美食街6,000 m2 餐饮娱乐旗舰店12,000 m2 临街商业店25,000 m2
占地12万m2 ，总建筑面积约100万m2 一期约57万m2 ，包含35万m2万象城购物中心
一期、7万m2象润街一期（商业街）及15万m2 写字楼群
二期约43万m2 ，包括万象城购物中心二期、万
象润街二期（商业街区MALL），超五星级酒店 、顶级写字楼及城市高档住宅
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重庆万象润街 润街概况16ຫໍສະໝຸດ 城市步行街白云金街
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万达金街
生存现状
南京万达金街（第一代） 经营现状
室内外客流量及整体经营情况反差较大
全国性连锁零售品牌商户及部分特色餐饮商户经营状况良好，个体加盟商户经营困难 经营困难商户提出租金扶持要求 管理运营能力低下
福州万达金街（第二代） 经营现状
经营困难商户提出租金扶持要求
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广州白云万达 金街店铺工程条件
层数为2-3层 面宽约4.2m，进深9.9m，单开间商铺使用面积40 m2 /层
华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析_79p_专题研究报告.pptx
深圳
杭州 沈阳
总建筑面积（万方）
55
80 60 19.3 210 90 40 90 300 100 200 55.5 32 40 80
商业面积（万方）
18.8
20 20 10.5 一期24.4 27
1、 该城市为区域性经济中心。
省会城市或者副省级城市，经 济总量排在全国前30.
大连 成都 南宁 郑州 合肥 深圳
大连万象城 2008年
合肥万象城 2010年9月 南宁万象城 2009年9月
深圳万象城 2000年
12
进驻城市人均GDP
人均GDP（美元）
14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000
万象开业时各城市人均GDP大部分在10000美元以上
充分考虑到了超级购物中心地理位置和商圈的重要性
地王大厦
东门商圈
地王商务区
华润中心
人民南商圈
位于城市金融商业核心区
25
整体布局
将购物中心作为独立的主体建筑
国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体
地 王 大 厦
华润中心万象城，这个项目完全
抛弃了传统的规划模式，将万象 城购物中心作为一个独立的建筑 主体进行设计，给予其设计规划 的较大自由空间。
住宅 33% 商业 56%
写字楼 11%
20
商业业态占比
以零售为主
商业业态占比：以零售为主，其次是娱乐、餐饮，业态相对丰富。
万象城商业的业态配比情况：
其他 10% 餐饮 18% 零售 57%
百 货, 35% 服饰零 售, 53%
2023年超市行业市场调查报告
2023年超市行业市场调查报告超市行业是指以零售为主的商业市场，在我国超市零售市场最早出现于上世纪80年代末，随着经济的快速发展，超市行业在我国得到了迅速发展。
2019年，中国的超市行业市场规模已达3.3万亿元，预计到2023年，市场规模将再次翻番，达到6.7万亿元。
一、市场现状及特点1、市场现状中国超市零售市场已经进入到竞争激烈的阶段。
目前市场主要由大型超市连锁店和小型的便利店组成。
大型超市连锁店主要包括：家乐福、沃尔玛、华润万家、永辉超市、物美等，这些超市拥有强大的品牌影响力和供应链优势；小型的便利店则以7-11等国际品牌和一些本土品牌为主，这些便利店主要服务于城市群体和校园。
2、市场特点超市行业市场的特点主要有四个方面：（1）逐渐向线上发展：随着电子商务行业的发展，越来越多的超市也开始走线上的路线，如物美、苏宁都先后成立了自己的电商平台。
（2）产品卖点的创新：当前超市行业打造个性化品牌、产品卖点创新越来越多，且更加注重优质服务和个性体验。
（3）新零售模式：随着社会的进步和科技的发展，超市也在不断探索新零售模式的突破点。
其中，包括通过智能化商品管理，线上线下的双重融合等方式，大幅提高了超市的效率。
（4）多元化商业模式：多元化商业模式已经成为超市行业的主要趋势，涉及到物流、金融、房地产等多个维度，例如淘宝打造的社区团购、一嗨租车进军零售领域等。
二、市场竞争形势目前，中国超市市场竞争形势激烈。
传统市场主要竞争点是价格优势，而新兴市场则注重品类创新和环境舒适度。
目前，超市行业大部分市场份额由几家头部企业占领，如家乐福、沃尔玛、永辉超市、华润万家等。
三、市场问题和发展趋势1、问题由于市场竞争激烈，超市行业渐渐出现了一些问题，最突出的问题包括：人口老龄化和社会化程度的提高，造成了消费结构的变化和人口流动性提高。
同时，高水平的土地成本和人员成本压缩了超市的利润空间，也对超市的未来发展提出了很大挑战。
2、发展趋势超市行业未来的发展趋势主要有四个方面：（1）数字化：此次疫情期间，淘集集、中天优品等们已经逐渐开始拥抱数字化，用生鲜、超市新零售的方式来趋近消费者。
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回 报 率 高 低 承 诺
商 用 物 业 运 营 前 景
数据来源：华润臵地成都2012可售商业专项调研报告
20 12
成都华润社区商业系统研究
3.3可售商业主力客户需求分析 投资回报研究： • 稳定期租金回报在8%、回收周期控制在15年内可以吸引投资者关注。 • 如何让投资者相信，未来租金可以稳定在150元以上，是决定项目的关键。 稳定期投资回报率
开发商承担较大风险，需要雄厚的 资金支持，少数资金雄厚龙头企业 选择 复合地产企业较多采用
不直接，但获利更丰富。
3、建成后经营获利 4、商业项目带动 周边土地升值， 开发获利
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成都华润社区商业系统研究
3.1可售商业产品价值的实现对象
• •
•
社区商业购买者绝大多数是投资者，商家购买比例通常不足20% 研究结果显示当前投资者以谨慎技术型为主，多数客户认为当前商业售价泡沫成分较重。
2.6 在华润臵地现有生意模型基础上，研究以可售商业为主要载体的增值服务带来促进优化可能
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成都华润社区商业系统研究
可售社区商业研究价值
4、能够实现社 区商业软件管理 系统、服务终端 与硬件结合，增 强社区物业水平 和服务品质
研究进度
5、全面“滋养” 住宅价值，提 高住宅、商业 售价预期，提 供现金流和盈 利支撑。
社区性商业 9000-36000 邻里性商业 3000-20000
在当前普遍高配的背景下，商业定位准确性开始 愈发重要
商业级别 规模（M2） 市级中心商业区 30万以上
人均商业服务建筑面积 合理服务半径
区域性商业区 5.6-18万
区位
客流量 核心客户
城市交通、人口核心区，历 史形成的商业聚集区
日人流量50万以上 内城区与中距离郊区（半小 时车程内）居民与办公工作 人员、旅游者 集中商业为主
根据哪些条件界定商业在总建面中比例：5%，10%，20%？
二．确定产品形态：
底商？二三层商业？集中商业？商业街？
三．价值最大化实现方式：
回现优先？价值优先？ 持有？销售？
销售模式？销售速度？销售周期？
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成都华润社区商业系统研究
可售商业定位要点
规模分析
商业设 计准则 运用
实 际 可 经 营 面 积
40% 28% 12%
44% 36%
间经 （营 外如 面 空挑 积 间高 的 ）、 扩 或展 室空
作经 空营 间、 分库 配存 合、 理操
消 费 、 境 购 维 物 护 公 共 环
公 共 间 设 装 备 修 、 档 公 次 共 空
能 否 便 利 停 车
商 用 管物 理业 能运 力营 方 的
成都华润社区商业系统研究
2.3 采用二三层商业需考虑要点 出现立体组合铺的原因： 1、首层引入人流的原则，2F及以上楼层不（或难以）考虑独立的商业人流动线； 2、不同业态对应的商铺要求（面积、楼层位臵）不同；
简餐、快餐 需求面积（㎡） 50-100 楼层选择 一层或二层 大型餐饮 100-2000 二层或以上 儿童教育 200-500 二层或以上 娱乐 美容 500-2000 200-800 二层或以上 二层
数据来源：华润臵地成都2012可售商业专项调研报告
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成都华润社区商业系统研究
3.4可售商业重要客户-商家需求分析
有效的商业运营对提升商家营业额有较大帮助，商家关注运营主要集中在活动 宣传、经营环境维护与品牌业态管理三方面。
能够有效提升营业额的商业运营行为
70% 60% 50% 40% 30% 40% 20% 0% 积 极 引 商 入 家 好 品 牌 保 的持 经安 营全 环、 境整 洁 及 时 到 调 位 整 的 业 态 电及 气时 管解 题线决 排商 污家 问水 统 一 的 维 客 护 户 关 系 针 对 性 拓 统 展 一 客 源 降 加低 免停 费车 车费 位或 增 增 导加 购公 、共 导区 视域 的 27% 20% 7% 53% 60%
常见立体组合铺形式： 2F
2F
1F “一拖一”，不推荐 “一拖多”，推荐
1F
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成都华润社区商业系统研究
3.可售社区商业产品价值 • 目前房地产企业开发商业产品的主要获利方式以建成后直接销售产品为主，并依靠 商业项目带动土地升值。
1、建成后销售获利 2、建成后出租获利
目前开发商主要的获利方式
40% 30% 20% 10% 0%
5% 7% 9% 10%以上
非稳定期投资回报率
36%
投资回收期预期
50% 40% 30% 40% 40%
32% 24% 20% 8%
50%
40% 30% 20% 16% 8% 8%
40%
16% 8%
8%
20% 10% 0%
4%
10% 0%
0%
5年以内 5-10年 10-15年
成都华润可售社区商业研究阶段报告
成都万润营销顾问有限公司
2012年8月3日
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成都华润社区商业系统研究
可售社区商业研究目标回顾 1、当前研究的可售商业规模界定： 总体项目20%以内商业面积，商业体量（含办公）不大于10万平米。 2、可售商业研究拟达成综合目标 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 研究可售商业产品的定位、运营、设计中所涉及相关变量对项目商业价值的影响。 研究可售商业销售模式对项目商业价值的影响 研究可售商业销售价值对项目现金流贡献、项目盈利贡献影响 研究可售商业与华润现有住宅开发模式的关系 在华润臵地现有生意模型基础上，研究以可售商业为主要载体的增值服务带来促进优化可能
B区
商业死角 • 车行道路与人行道高差明显，停 车不便 • B区无商业回路， • B区东侧未设臵小区入口，人流 稀少
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成都华润社区商业系统研究
2.界定社区商业产品形态 在基地交通可达性满足条件下，不同商业阶段，产品形态设定主要取决于商业在项目所处位臵、人流量、及竞争条件：
不同区域产品形态选择考虑因素
居民聚居区、商务集聚地， 大型住宅小区，人流集 公共交通集散地周边 中交通便利
日人流量10万以上 区域15分钟车程内居民， 以及外来消费者 商业街＋集中商业 5万以上 步行15分钟内的居民
住宅小区自发形成，配 套物业
居住人口5000以上 小区内部及周边居民
商业形态
商业街为主，个别集中 商业
小型商业店铺
产品形态 一层底铺
二三层 商业
成熟区域
1、临街+优势景观资源 2、尽量少挤占住宅景观资源
成长区域 临街位臵均可考虑
新兴区域
1、沿街布臵，满足本社区需求 即可（07-0.91M2/人）
1、主要道路转角处 1、人流汇集处，满足竞争性、 1、一般临街非人流交汇区 2、人流交汇处 市场机会考察 2、宜采用“一拖多”销售方式 3、宜采用“一拖多”销售方式 2、控制比例，小规模采用 1、人流交汇、转角处、 2、不破坏住宅价值 3、考察商业向内延伸必要性 1、人流交汇、转角处、 2、不破坏住宅价值 3、满足竞争性考察 1、考察竞争情况 2、外部人流迁入机会 3、交通可达性佳 1、外部人流增加明显、交通利 好等机会性考察 2、满足竞争性考察3、小规模
7
1.2交通可达性不达标，可一票否决 • 对于交通可达性差的区域，一定要严格控制商业发展，否则形成商业死角，浪费资源。
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成都华润社区商业系统研究
• 多次业态调整、甚至0租金方案也无法提升交通可达性差区域的商业氛围。
深圳万科城商业动线设计问题
北 住宅 主入口 无商铺 道路
A区
住宅
住宅
A区为商业核心地带，人行动 线形成回流，整个区域商业几 无死角。
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成都华润社区商业系统研究
2.2产品形态示例
• 社区商业产品类型要根据项目自身土地属性、人流动线、外部客户数量、交通可达
性等多方面综合考虑。
底层商铺：小区可达性好，交
通便利，小区人口数量足够
集中商业：外部客户数量足够，
小区某一侧人流旺
商业内街：小区临车流主干道，出
入口集中在某一区域
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3、形成定制的、 标准模块化的 社区商业产品 线，节约成本
完成进度 1 2
3 4
待研究
社区商业 系统研究 价值
2、寻找到稳定、 动态、匹配的 定制化租金方 案，实现效益 最大化
1、准确定位、 资源聚焦，提 高资源利用效 率
5
பைடு நூலகம்
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成都华润社区商业系统研究
可售社区商业定位基本问题
一．确定产品体量：
投资客会多方分析商铺购买价值，谨慎投资，直接销售商铺难度会进一步增加。 主力客户 投资者类型统计分布
专业信任 16%
投资者购买
85-90%
信息敏感 20% 谨慎技术 64%
直接商户购买 10-15%
类型客户解释： 专业信任：投资为收入补充，希望专业 人员打理资产，对专业机构依赖度高。 谨慎技术：反复权衡投资安全，关注趋 势指标、运营指标、回报指标。 信息敏感：相信信息越快越多，越容易 成功,自我成功经验路径依赖。
形态
分析
核心价值分析 业态等级阶段
1.界定可售商业规模
• 对于一个新地块，首先要解决的是商业规模问题，商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的产品形态， 社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业对外部消费客户的依赖性越强。 规模定位中主要考虑的三大因素：区域属性、交通条件、竞争强度。
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商业街
不宜考虑商业街
集中商业
不宜考虑集中商业
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成都华润社区商业系统研究
2.1社区商业产品形态指标参考