商业卖场中商铺的合理分割

商铺分割

商业地产营销已经进入了系统化的运营时代，一个项目的运作包含了定位、规划设计、招商、销售、经营管理等多个环节，每个环节都是环环相扣紧密联系的整体，任何一个环节的失误都会影响到整个项目的运作。因此，专注细节，做好每个环节，最终才能保证项目运作的成功。

在商业地产的规划设计环节，铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远，需平衡每个要素。

业态定位决定分割标准

没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。专业市场有专业市场的分割标准，零售市场有零售市场的分割标准。

在零售的分割标准中，街铺有街铺的分割标准，内铺又有内铺的分割标准，对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。标准不同，铺位分割的方法和方式差别很大，不能一概而论。

同时，在以经营为导向的商铺营销时代，铺位分割也已经不是一味划小铺，划蚂蚁铺的时代，铺位分割固然要考虑到销售的压力，但这并不意味一味的划小，要寻求销售和经营的平衡点，做到兼顾销售、招商与经营。

铺位分割的三要素：通道、开间和进深

在明确了铺位分割标准的基础上，具体进行铺位分割时，还要确

定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。而这三要素的确定，又是以铺位分割标准为基础的，当我们确定了铺位分割的标准，那么铺位分割的三要素也就水到渠成了。这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别，开间和进深需要注意二者之间的合理比例，譬如，开间和进深的比例不宜超过４，以保证每间铺位的适用性。

不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化，不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商铺无法出租使用。

铺位分割要考虑柱网结构与死角铺位的处理

进行铺位分割并不是确定了铺位分割的标准和三要素，铺位分割就能顺利完成。在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。譬如柱子不能在铺位中间，不能影响商铺的使用；柱子不能影响铺位的展示面等，还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。

此外，死角铺位的处理也需注重，任何一个卖场在进行铺位分割的过程中，都或多或少的遇到此类问题。根据经验，对于铺位分割的死角，我们可以通过在保证整体实用率不至太低的前提下，适当的划分休闲区，以增加死角区域对人流吸引力的码砝，从而在一定程度上解决铺位死角。

铺位分割看似是一个很简单的问题，但当我们以经营为导向来进行划分时，才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分割，并非一件易事，须照顾销售、招商、经营等各方面。专注于细节，

扎实的做好每一个基础性工作，强调细节的执行力，才是项目成功运作的法门。