管理制度考察德国的住房制度
德国住房保障：制度构成、特征及启示
德国住房保障：制度构成、特征及启示 郑云峰（福州职业技术学院人文系，福建福州，350108）【摘要】住房保障是住房政策及社会保障的重点领域，关系社会公平与和谐，也是发达国家关注的重点问题之一.德国是最早提出社会保障的国家之一,在住房保障领域取得了一定的成效，其经验对我国完善保障性住房制度具有重要的借鉴作用。
德国保障性住房制度包括公共住房制度、房租补贴制度、补贴建房、购房制度、住房储蓄制度等，充分发挥政府政府在住房保障方面的作用与责任，在此基础上总结德国住房保障经验对我国完善保障性住房制度的借鉴与启示。
【关键词】住房保障；德国；制度构成住房问题是全世界共同面临的重要民生问题，是关系各国国计民生与社会稳定的重大经济与社会问题.城镇中低收入家庭的住房问题是城镇住房问题的重点与难点,是政府住房政策的重点领域之一。
德国是最早提出社会保障的国家之一，在推行市场经济的过程中也很注重社会福利制度的构建。
住房保障作为社会保障的重要内容之一，德国将其视为提高社会福利水平的重要手段，提出了许多保障居民住房权益的政策措施。
因此对德国的保障性住房政策实践进行研究、归纳，对于完善我国保障性住房制度具有重要的借鉴作用.一、德国保障性住房制度构成19世纪开始，德国快速的工业化与城市化使大量农村的劳动力进入城市，人口的大量聚集使城市住房问题开始凸显。
部分企业主开始建造住房为工人提供宿舍，部分城市居民也开始投资住房用于出租。
为了减轻城市居民购房压力，1847年德国一些城市模仿英国住房信贷合作社制度，成立住房合作社，实施住房储蓄制度，开始了保障性住房制度的实践.进入20世纪之后,德国加大了对中低收入家庭住房保障力度，主要采取补贴建房的方式间接参与，并在1925年前后在柏林、汉堡等地开展公共住房建设实践。
二战之后，由于战争的破坏，德国住房极度紧缺，德国当局一方面直接政府投资建设大量公共住房，另一方面出台许多优 基金项目：本文为福州职业技术学院人才引进专项项目“我国P2P网贷商业模式变革及创新研究”（编号：RCQD201501）的阶段性研究成果。
德国住房制度
考察德国的住房制度近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资金支持地方保障房建设。
种种迹象显示，4月中旬开始的新一轮房地产调控很可能是“来真的”。
这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为一项紧迫任务。
而年初以来的政策实践及近期的一些理论探讨，也显示出各方对住房调控新模式的积极探索。
在这些探索中，比较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和香港，建立市场化和保障性住房并行的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。
更有甚者，从土地国有这一宪法基础出发，要求由国家出面解决大部分人的住房问题。
凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。
德国完善的金融体系有以下几个重要特征:1.建立多元化的住宅融资机制。
过去，一提到德国的住宅金融体制，人们比较重视“储贷合同”契约型融资。
其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。
封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的资金毕竟是有限的。
只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。
2.住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。
德国的住房互助储蓄实行自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。
相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人(如城镇个体劳动者、自谋职业者等非国有单位职工)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。
而在个人储蓄积累较低的情况下，无限制发放个人贷款，必然导致贷款人对低息款的过度需求，使住宅公积金在较短的时间内资金耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。
德国住房体系
德国住房体系
德国的住房体系是一个复杂而多样的系统，涵盖了不同的住房类型和住房政策。
以下是德国住房体系的一些主要特点：
1.
住房类型：德国的住房类型多样，包括公寓、独栋住宅、合作社住房等。
不同类型的住房在市场上的供应和需求也有所不同。
2.
住房政策：德国政府致力于提供负担得起的住房，并采取了一系列政策来实现这一目标。
例如，政府提供住房补贴、税收优惠和贷款支持等措施，以帮助低收入家庭购买或租赁住房。
3.
住房合作社：住房合作社是德国住房体系中的一个重要组成部分。
这些合作社通常由居民自发组织起来，共同建设和管理住房。
住房合作社的住房通常价格较低，且符合当地居民的需求和偏好。
4.
租赁市场：德国的租赁市场相对发达，许多人选择通过租赁来解决住房问题。
政府通过立法和监管措施来保障租赁市场的稳定和公平，例如限制租金上涨和提供租赁补贴等。
5.
住房质量：德国注重住房的质量和可持续性。
政府制定了严格的建筑规范和安全标准，以确保住房的质量和安全性。
同时，德国也积极推动可持续建筑和能源效率的提高，以减少对环境的负面影响。
总之，德国的住房体系是一个多元化、政策导向和注重质量的体系。
政府、合作社和私人部门在住房供应中发挥着重要作用，共同为居民提供负担得起的、高质量的住房。
德国租赁住房制度经验
国际交流六、鼓励扩大租赁住房供应市场一是政府为租赁市场的供给主体。
德国政府在20世纪50～70年代采取了一系列措施，大力推进公共租赁房建设。
但德国政府并不直接建设公租房，而是向投资企业提供长达30~35年的无息住房建设贷款，由其开发建设，建成后在一定期限内，由政府将该部分房屋以低于市场价格的租金出租，租金与市价的差额由政府补贴给投资企业。
企业还清贷款后，可按市场价格对该部分房屋进行出租或者出售。
二是鼓励私人投资建设租赁住房。
德国政府通过住房政策性金融工具刺激和鼓励私人投资租赁住房。
政府对投资者建设租赁住房予以免税或者直接补贴，相较建设用于出售的房屋，建设用于出租的房屋会得到政府更多的税收优惠。
此外，政府或其他非营利性机构为租赁住房投资者提供长期的低息或无息贷款，这些措施都促进了租赁住房的大量建设，使得德国租赁房源充足。
三是强硬抑制投资炒房行为。
德国法律规定，在住房交易中，需支付的税费包括过户费3%、评估费5%等，整体约占房屋交易额的10%。
若未满10年出售，则需缴纳的应税资本利得为“房屋出售价格-取得房屋成本价格-可抵扣的修缮成本价格”，并严格按照个人所得税累积税率进行征税。
此外，德国法律还严格规定了房地产开发商的定价行为。
根据《经济犯罪法》，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法院起诉。
如果超过50%，就被定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高3年徒刑的严厉惩罚。
严厉的税收政策和严格的法律规定大大压缩了房地产开发商和炒房者的盈利空间，使得住房投机炒作在德国无利可图。
七、严格保护承租人利益一是严格规范租金定价。
德国实行房租指导价格制度，各个市镇的房屋管理机构、承租人协会及房屋中介协会等机构共同对房屋情况进行综合评估后制定《房屋租金参照表》，每两年更新一次并公开发布。
该表具有法律约束力，每套房屋的租金都要参考该表。
对于新签订的合同，允许租赁双方进行议价，租金不能超过已有同等质量、同等区位房屋租金的20%，否则被视为“房租超高”，属于违法行为；如果租金超过50%，则被视为“房租暴利”，属于犯罪行为，出租人将面临最高判处3年有期徒刑的处罚。
考察德国的住房制度
考察德国的住房制度在德国,住房政策已成为“社会市场经济体制”的核心.虽然一直是以国家提供大规模财政援助为前提,但不是由国家直接向国民提供住宅,而是通过住宅工会等在市场竞争中提供住房.不直接提供住宅不是否定了国家的责任,而是为了把国家的计划和人的主动性结合起来.德国政府认为,国家在四个方面进行政策干预：一是保证有足够的住房建设,同时防止；住房过剩；二是保证住房的质量和环境的保护；三是住房结构和房价老百姓能够承受；四是住房产品能满足社会各阶层的需要.关键问题是要保障国家、企业投资住房的经济效益和对社会的良好结果.从历史上看,德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成：一、房租管制德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期,由于住房出租价格大幅度上升,广大居民无力支付所承租住房的费用.为保障居民的基本住房条件,针对这种情况,政府采取了租户权益保障措施,要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量,提出相应的指导租金水平,作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准.房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件,在一定时期内起到了积极的作用,但也不利于出租市场的扩大和住房维修.二、福利性公共住宅所谓福利公共住宅,就是在政府资助下,由个人、非营利住宅公司、自治团体建造,向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅,包括大中型企业用自有资金建造并在税收入得到国家优惠的职工住宅.联邦法律规定,对于因经济收入低,或某一民族、信仰某一宗教,或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭,政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责.三、房租补贴房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式.根据法律规定,德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者,有权享受住房补贴,以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力.房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％.四、住房储蓄德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系,主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款.二是贷款利率固定、低息互助.三是政府实行储蓄奖励.后两者德国住宅储蓄制度的两大支柱.对低收入居民来说,参加住宅储蓄可以得到政府的奖励,是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因.住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统,独立于德国资本市场,存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响.此外,政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定,保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化贬值,也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件.五购房财政税收政策.为鼓励私人建房,政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励.联邦所得税法规定了几个方面的优惠：一是,建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50％后又改为在最初8年内折旧40％,从而降低房主应纳税的收入；二是,申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；三是,免征10年地产税,并在购买建房地产时免征地产转移税.此外,财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴,86％的德国人都可以享有不同额度的补贴.实行联邦体制的德国,实行的是中央和州之间的分税制,法律明确住房保障的责任在州政府,但主要的住宅法律由中央政府制定地方可根据实际情况,在规定范围内制定具体的地方法律,中央政府同时通过资金支持的手段推动相关措施的实施.德国的中央财政预算中,住房保障资金的投入是一个重要方面,德国虽然规定由州政府负责解决居民的住房问题,但中央政府财政预算中也有相当一部分的住房保障资金；如1999年度,德国联邦交通和住房部掌握的州际道路交通及住房资金500亿马克仅次于社会保障部,用于住房的占100亿马克；其中住房储蓄奖励全部由中央财政负担.德国的住房制度得以一如俱往的实行得益于他们做了以下措施来保障制度的顺利并长久地实行.第一,德国政府制定了明确的住房福利政策.德国宪法规定,“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一.因此,虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房,但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价来增加当地政府的房租收入或税收收入.第二,德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价.无论在联邦还是州、市及村镇层面,都有详尽的建房规划,住房建设依据人口的需求而定,基本满足每个家庭有一套住房的需要.完善的房屋租赁市场,为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用.德国有严格的租房法,出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策.目前,德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,年轻人中77%都是租房族.德国政府还鼓励自建房、合作建房,打破开发商对房屋供应的垄断.目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%.德国的房地产评估独立于政府之外,评估员只对自己负责,并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益,市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构.第三,德国完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障.德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,商业贷款固定利率期限平均为11年半.这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定器作用.第四,德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为.在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税.如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税.这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间,使他们投机房地产无利可图,只得放弃炒作房地产.第五,健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障.德国法律规定,如果地产商制定的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成违法行为,购房者可以向法院起诉.如果房价没有降到合理范围之内,出售者将面临最高5万欧元的罚款.如果地产商制定的房价超过“合理房价”的50%,则为“房价暴利”,便触犯了刑法,构成犯罪,可以判处3年徒刑.这些法律不仅抑制了国内炒房者的投机行为,而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投机行为.德国曾经也是是房荒严重的国家,其发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善,其成功经验非常值得我们借鉴.。
德国住宅所有权法和住宅所有权简介
与设立住宅所有权的方式一样，也可以通过授予或分割的方式设立住宅地上权。住宅地上权也要编制特别的地上权土地登记簿页（住宅地上权土地登记簿、非住宅用房地上权土地登记簿）。除此之外，对住宅和非住宅用房地上权相应适用关于住宅和非住宅用房所有权的规定。
二、住宅所有权人的约定与决议
如上所述，住宅所有权人相互之间是按份共有关系，也称为住宅所有权人共同体，但它并不完全是德国民法典第741条及其后相关条款中规定的按份共有关系，而是经过住宅所有权法改造的按份共有关系。因此，对于住宅所有权人之间的相互关系，首先适用住宅所有权法和民法典的强行性规定，其次适用住宅所有权人达成的约定，再次适用住宅所有权法的任意性规定，最后才适用民法典关于共有关系的规定。而且民法典上关于共有关系的规定有的是住宅所有权法明确规定不适用的，如对于共有关系的废止，民法典第749条规定，每个享有共有份额的人均可随时请求废止共有关系，但是住宅所有权法第11条明确规定，任何住宅所有权人均不得要求废止共有关系，即使出现重要理由也不能要求废止。这主要是考虑到住宅所有权人的共有关系是一种着眼于长期存在的和稳定的关系，因而不宜随意取消。但是如果住宅所有权人通过约定规定在什么前提下共有关系废止，那么这种约定并不与法律规定相抵触。
1．专有所有权下的建筑物部分和共同所有权所属物的使用，以不与约定相抵触为限（第15条第2款）；
2．依照住宅所有权法第18条第1款剥夺住宅所有权（第18条第2款）；
3．对共同所有权所属物的管理，以未由约定作出规定为限（第21条第3款）；
4．建筑上的改造和超出规范维护与维修的支出（第22条第1款）；
（一） 不得以约定变通的事项
就住宅所有权法的规定来看，因法律所作之强行性规定而不得以约定变通的事项有：
德国住房制度体系经验借鉴与启示
· 2020.0657视线 /Sight◎长期以来，德国一直是国际上公认的房租和房价保持平稳合理的典范国家。
然而，从2008年金融危机开始，由于欧洲央行长期实行零利率政策，再加上在整个欧盟范围内德国房地产市场一直是价值洼地，导致热钱不断涌入德国，推高房租和房价。
2008年以来，德国各大城市房价呈现出单边上涨的态势，柏林、法兰克福、慕尼黑等热点城市的房价基本翻倍，还出现了一房难求的“房荒”现象。
近年来，柏林、慕尼黑和斯图加特等人口密集、住房问题突出的地区爆发了多次抗议房价和房租上涨的游行。
为应对房租和房价上涨过快的问题，2018年9月18日，德国总理默克尔在总理府主持召开德国首届住房峰会，来自联邦和联邦各州、建筑行业、地方联合会、职业联合会、房东及租户协会等代表参会。
除了会议召集人联邦总理默克尔，内政部长泽霍夫、财政部长肖尔茨、经济部长阿尔特迈尔以及司法部长巴里等内阁主要成员也出席了会议。
德国住房峰会由“可负担居住与建筑土地联盟”主办，并成立了由联邦内政部领导的部委间的国家秘书委员会，德国各州和地方最高联合会一起推动达成峰会约定。
会后，德国总理府发布《联邦、州及乡镇三级政府的住房共同举措》的报告（以下简称“报告”），该报告被认为是德国国家层面未来一段时期住房发展思路的概要与总结。
从报告看德国住房保障体系住房峰会报告提出了对住房的投资行动、确保负担得起的住房、降低建筑成本和保障充足的专业人员三个方面的举措，并明确了相对应的一系列行动。
具体报告框架如下：德国住房制度体系经验借鉴与启示文_高恒 焦怡雪德国一直是国际上公认的房租和房价保持平稳合理的典范国家。
扫一扫，分享本文2020.06 ·58◎Sight/ 视线识别住房短缺为核心问题，将增加居住空间作为目标住房峰会报告首先指出了德国面临的首要问题是提供足够的、可负担的住房，并提出要在许多城市提供更多的居住空间。
在峰会上，德国的联邦、州及乡镇三级政府达成共识，明确了到2021年新增150万套住房的主要目标，并主要达成了以下几点协议：一是建设更多社会保障性廉租住房。
德国的住房政策
德国的住房政策一、房租管制为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
二、福利性公共住宅所谓福利公共住宅，就是在政府资助下，由个人、非营利住宅公司、自治团体建造，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅，包括大中型企业用自有资金建造并在税收入得到国家优惠的职工住宅。
联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。
三、房租补贴房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。
根据法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。
四、住房储蓄德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。
二是贷款利率固定、低息互助。
三是政府实行储蓄奖励。
此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值)，也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
五、购建房税收政策首先，政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助。
第二，鼓励私人建房。
第三，鼓励私人按市场价购房。
另外，一些企业还给将要购房的职工提供比较优惠的购房贷款，以缓解职工购房的压力。
德国由一个曾经是房荒严重的国家，发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善，其成功经验非常值得我们借鉴。
1.提高认识，确立政府在住房保障方面的职责当前各级政府对住房问题的重视，更多地是把住房建设作为经济政策的重要内容来关心和支持的，却较少从保障角度、从社会政策角度来考虑住宅问题。
而德国住宅法律明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分，把保障公民的基本居住条件作为国家、政府的基本职能，并设有专门的负责机构和必要的资金投入。
德国公共租赁住宅体系的剖析与借鉴
五、结论
五、结论
德国公共租赁住宅体系以其公平、可持续性和高效的特点为我国住房租赁市 场提供了宝贵的借鉴经验。通过加大政府投入与引导、多元化住房供应模式以及 强化管理和监管机制等措施的实施，我国可以逐步建立起符合国情的公共租赁住 房体系，为解决城市居民的住房问题提供有力支持。
2、公平与可持续性
2、公平与可持续性
德国公共租赁住宅体系注重公平和可持续性。租金收取考虑到了申请人的收 入水平，使得低收入家庭也能享受到高品质的住房环境。此外，为了鼓励居民节 约能源和减少环境污染，公共租赁住宅在设计和建造过程中也充分考虑了环保和 可持续性因素。
3、管理与监管
3、管理与监管
德国公共租赁住宅体系有一套完善的管理和监管机制。政府设立了专门的管 理机构负责公共租赁住宅的运营和管理，确保资源的公平分配和住房的高效利用。 同时，政府还通过立法和审计等手段，对公共租赁住宅的资金使用和运营过程进 行严格监管，防止腐败和不正当行为。
德国公共租赁住宅体系的剖 析与借鉴
01 一、引言
目录
02
二、德国公共租赁住 宅体系概述
03
三、德国公共租赁住 宅体系的剖析
四、德国公共租赁住
04 宅体系对中国的借鉴 意义
05 五、结论
06 参考内容
一、引言
一、引言
在解决城市居民住房问题上，德国采取了一种被称为“公共租赁住宅”的制 度。这种制度不仅为居民提供了稳定的居住环境，还对房地产市场的稳定和社会 的和谐发展起到了重要作用。本次演示将对德国公共租赁住宅体系进行深入剖析， 并探讨其对中国住房租赁市场的借鉴意义。
2018年德国住房制度分析报告
2018年德国住房制度分析报告2018年1月目录一、德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化 (5)二、供给端促租赁：由国家供给到扶持多元化建造主体 (10)1、住房合作社：兼具居住、社区、安全投资属性的第三种住房模式 (11)（1）合作社运营模式：“众筹建房”，全员持股 (12)（2）合作社居住成本：受益于政府补贴支持，租赁成本低于直接购/租房 (16)2、土地支持：提供优惠地价，《地上权条例》分离所有权和使用权 (20)3、两部《住房建设法》：由国家供给到扶持多元建造主体建设社会住房 .. 23（1）住房统制经济：国家财政扶持市政公司、合作社等建造房屋 (23)（2）《住房建设法》：政企合作，提供土地、资金、税收优惠 (24)（3）第二部《住房建设法》：鼓励私人自建房用于出租，扩大供给主体 (26)4、多元化建设主体参与供应的另一动力：安全投资的选择 (27)三、需求端促租赁：提高支付能力，保障承租人权益 (30)1、政府直接发放货币补贴，提高租赁者支付能力 (30)2、规范租赁市场，加大对承租人权益保护 (33)四、需求端抑投机：税收配合“先存后贷”的资金体系 (36)1、住房税收体系：鼓励住房出租，抑制投机性需求 (36)2、住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机 (40)德国住房结构以租赁为主导，根据欧盟统计局统计数据，16年德国住房市场约54.3%的家庭选择租房居住。
研究德国百年住房历史的过程中，我们认为这种住房市场结构的形成本质上有三点原因：第一，供需两端扶持政策的持续推进，促进租赁市场发展：供给端主要通过土地、资金、税收三维优惠支持多元化主体参与住房建造，并体现出两个特色，一是住房合作社的“众筹建房”模式，提供了除购、租之外的第三种住房模式（租赁的变形），二是通过政策引导有效将私人建房转化为阶段性社会福利住房；而在需求端，制度的侧重点在于提高租赁者支付能力和保障承租人权益（“租购同权”）。
住有所居的德国经验
June 201050一、德国的住房保障制度德国现有住户约3960万，2007年全国住房约3970万套，总体而言供需相对平稳。
德国家庭户均人口为2人，户均居住面积约为90.2平方米，人均居住面积约为45平方米。
与欧洲其他发达国家相比，德国住房自有化率并不高，仅约42%的家庭居住在自己拥有产权的住房中，另外58%的家庭租住房屋，其中52%通过市场租赁房屋，6%为政府或相关机构建设提供的廉租房。
德国有专门帮助廉租房承租家庭等社会保障对象的“社会福利协会”，保护住房承租人权利的“租房者协会”以及与其对应的“土地和房屋拥有人协会”，形成多层次和多元化的住房保障社会服务体系。
住房保障制度作为社会保障基本制度的重要组成部分，在德国发挥着重要作用。
（一）廉租住房建设、租金和审核分配制度德国的廉租住房是指政府通过土地、贷款和税收等政策优惠支持投资建设住房，按照指导租金标准面向符合条件的低收入家庭出租的社会福利性住房。
住有所居的德国经验廉租房房源通过以下途径筹集:一是政府建设的房屋，包括运用联邦、州、行政区政府的住房建设基金建设廉租房或由政府控制的国有开发企业在自有资金达到项目投资的15％以上时，向政府指定金融机构申请免息或低息长期（利率仅为0.5%，期限20-30年）贷款建设廉租住房，建成后由该开发企业持有出租。
二是私人投资者、合作社或其他机构也可以申请上述贷款，建成后持有出租。
廉租住房租金标准由政府核定，以成本租金为基础，参照周边市场租金水平制定，政府每一定周期都会出台区域市场租金指导价格，廉租住房租金一般为市场平均租金的85％。
规定租金有一定的管制期，一般为20-30年（与贷款期限同步），期满后可以延长，也可以按市场租金价格推向市场。
如果出现租金倒挂（规定租金高于周边市场租金），经政府批准，则可以降低租金，但仍只能出租给廉租对象，只有在找不到廉租对象的情况下，经政府批准后才能在房屋租赁市场上按照市场价格出租。
德国社会住房法律制度研究
今 德 国 的 住 房 政 策 的 “目标 在 于 提 供 合 适 的 住
处 并且 将 其 与 其 他 功 能 健 全 并 具 有 社 会 安 定 性 的 居 住 区 相 融 合 ， 以 对 这 种 日 益 增 长 的 居 住 区
邦 层级 还 存 在相 关 的条例 （ Ｒ ｅ ｃ ｈ ｔ ｓ ｖ ｅ ｒ ｏ ｒ ｄ ｎ ｕ ｎ ｇ ， 大
根 据 通 说 ，乃 是 指 镇 和 镇 联 盟 ，其 是 地 方 自治 权 的享 有 者 。 因此 ，相 关 的州 的 规 定 亦 在 住 房 资 助
领 域 占 有 重 要 的 位 置 ，但 目前 联 邦 法 律 还 是 处 于
主 导 地 位 。 此 外 ， 为 了 执 行 上 述 联 邦 法 律 ，在 联
一
、
前言
域 分 裂 现 象予 以限制 。 ” 二 、 德 国 社 会 住 房 的 法 律 渊 源
自２ ０ ０ ２年 １月 １ 日 《 住 房 资 助 法 》 生 效 以 来 ，德 国 现 行 的 社 会 住 房 建 造 法 律 制 度 产 生 了
根 本 性 的 转 变 ， 从 “向 广 大 的 各 阶 层 人 民 提 供 适 当 的住宅 空 间 ” 为 目的 ，转 向 以 “ 资 助 那 些
在德 国住 房 资 助属 于竞 合 立 法 事 项 的 范 围。 竞 合 立 法 事 项 是 指 州 只 有 在 联 邦 没 有 行 使 其 立 法 权 时 方 能 进 行 立 法 ，或 者 说 在 此 时 联 邦 立 法 ｘ １ ． － 于 州立 法具 有阻 却效 力 （ Ｓ ｐ ｅ ｒ ｒ ｗｉ ｒ ｋ ｕ ｎ ｇ ） 。 由 于 联 邦
社会 科学 研究
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德国住房保障制度值得借鉴
城市开发／Ｕｒｂａｎ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ／２００３．６．２２．德国住房保障制度值得借鉴文／周林洁引言近年来，住房作为拉动经济增长点的提法早已是耳熟能详，但与此同时，我们似乎应更关切作为生活必需品的住房所兼有的社会保障功能。
特别是在当前，随着市场经济的发展，低收入居民的住房问题正越来越突出。
刚刚上任的温家宝总理把就业和社会保障作为新一届政府的三个重大经济问题之一，并明确提出要“重视解决城市特殊困难家庭在住房、子女就业、医疗等方面遇到的问题。
”众所周知，住房不同于一般的商品，而有其特殊性。
即便是在西方市场经济发达国家，也都把保障公民尤其是中低收入公民的基本居住条件作为政府职能的基本体现，综合运用补贴、税收、金融等多种政策工具，解决不同收入群体的住房问题。
他们的成功做法值得我们研究借鉴。
本文现以德国为例，对此进行一些分析。
一、德国的住房保障制度二战后，德国房荒曾经十分严重，这主要是两方面的因素造成的：一是大量住房毁于战火；二是战后大量移民的涌入加剧了住房的紧张状况。
住房短缺成为当时最突出的社会问题，因此，政府把解决住房困难作为当务之急，采取了多种措施，调动各方面的积极性，解决住房短缺问题，并由此形成了一系列住房保障政策和制度。
１．房租管制二战后，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。
因此，为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
随着住房供求矛盾的缓解，６０年代政府提出有条件取消租金管制制度，除汉堡和慕尼黑等一些大城市外，缺房率在３％以下的城市和乡镇遂取消了房租限制。
另一方面，为了增加房租价格的透明度，德国许多城市都制定了一个房租价目表，列出了该城市各种房产的大致租价。
这个价目表一般是由各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构，在对住房情况进行综合评估后共同制定的，很有权威性。
浅析德国社会住房制度及启示
浅析德国社会住房制度及启示德国社会住房制度是指德国政府为了解决低收入群体和社会弱势群体住房问题而采取的一系列政策措施。
该制度主要包括政府提供住房补贴、建造公共住房、出租政府住房和租金控制等。
首先，德国政府通过提供住房补贴来帮助低收入群体和社会弱势群体解决住房问题。
根据德国法律，低收入群体或社会弱势群体可向政府申请住房补贴，以获得经济上的支持。
这一措施既能保证低收入群体的基本住房需求，又能提高其居住条件。
其次，德国政府积极建设公共住房以满足低收入群体的住房需求。
公共住房通常以低租金出租给符合条件的租户，使他们能够承担得起合理的租金。
这种制度不仅提供了经济上的帮助，还为低收入人群提供了高质量的住房，改善了他们的生活质量。
此外，德国政府还直接出租政府住房，确保低收入人群能够住进质量较高的住房。
政府住房的租金通常较低，且房屋质量得到保障，这为低收入人群提供了一个良好的住房选择。
最后，德国政府还实行租金控制政策，通过限制租金上涨来保护住房消费者的权益。
该政策确保了租金的合理性，并防止房东滥用市场优势，过高地提高租金。
这一措施能够有效地降低低收入人群的租房负担，保证他们的居住权益。
德国社会住房制度给我们提供了一些启示。
首先，政府应该加大对低收入群体和社会弱势群体的住房保障力度，通过住房补贴、公共住房的建设和政府出租住房等措施，确保他们能够有合理的居住条件。
其次，政府应该加强对房屋租金的控制，通过合理的调控政策来保护租房消费者的权益，防止过高的租金压力。
此外，政府应该加强对住房市场的监管，打击房地产开发商和房东的不当行为，确保住房市场的公平与稳定。
最后，需要建立完善的住房保障制度，通过政府、市场和社会力量的合作，提供多样化的住房选择，满足不同群体的住房需求。
总之，德国社会住房制度在解决低收入群体和社会弱势群体住房问题方面取得了良好的成效。
我们可以借鉴德国的经验，加大住房保障力度，完善住房制度，为更多人提供良好的居住条件。
德国住房制度
一、国家的住房政策德国政府认为，国家庭在四个方面进行政策干预：一是保证有足够的住房建设，同时防止；住房过剩；二是保证住房的质量和环境的保护；三是住房结构和房价老百姓能够承受；四是住房产品能满足社会各阶层的需要。
关键问题是要保障国家、企业投资住房的经济效益和对社会的良好结果。
国家对建房储蓄体系给予大力支持，国家对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，同时企业给予雇员储蓄津贴。
有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。
统一前德东地区私人住房只占5%，目前已上升到27%以上，德国私人拥有的住房已达到40%以上。
二、住房储蓄体系在德国，目前共有35家住房储蓄银行，他们受到专门法律的保护和限制，同时也接收联邦信贷监督局的监督和管理。
其中，13家是国家性质的，其他22家是私营股份企业。
联邦德国的住房储蓄银行法对住房储蓄银行的业务范围作了明确规定，储蓄银行是法律规定的专业银行，法律规定其它全功能商业银行不能承办专项住房储蓄业务。
一般的住房储蓄银行只能在一定的区域内经营，不能自行跨区域。
地方储蓄银行由当地的政府进行管理。
德东住房储蓄银行是个例外，是对整个德国东部住房储蓄业务进行经营管理的银行，涉及到五个州和半个柏林。
德国的住房储蓄体系是一套内部封闭式的长期储蓄和融资体系。
储蓄银行不交存款准备金，但住房储蓄银行必须上存同业系统3%风险基金。
封闭式的系统是指。
只有那些事先参加了住房储蓄的人，才能得到以后申请买房和建房的低患贷款。
住房储蓄存款的唯一用途是为了建房、购房进行融资，而不是为了其他的消费目的申请货款。
通过大量的储蓄者的参与而形成一个互助集体。
这种住房储蓄不受资本市场及其利率波动的影响而独立存在。
德国银行商业性的住房抵押贷款利率近几年在8%—l1%之间波动，而住房储蓄的存款利率是3%（国家有条件地另行补贴10%），而住房储蓄贷款利率是固定的5%。
穗东住房储蓄银行存款利率是2.5%（国家同样补贴），贷款利率是4.5%。
德国城市管理制度和管理机制考察报告（2）
德国城市管理制度和管理机制考察报告（2）德国城市管理制度和管理机制考察报告区分公共安全和私人性事务，对可能影响公共安全的事项，往往作强制性规范；对涉及私人事项的，一般作引导、提示性规范要求。
2、行政审批合法、规范。
由于建造建筑物属于公共秩序管理中的重要内容,德国法律、法规明确规定，建造建筑物必须取得地方政府的建筑许可,但小规模建筑物的建造则无须取得。
地方政府在对建筑申请进行审查时,依据的是地方法规、技术规范和设计方案等, 由于管理审核的对象、事项、要求、规则等内容都已由法律规范作了明确，而且各项要求具体、细致，为此地方政府在建筑物建造审批时的随意性很小，只能严格依照明示的要求来审批，或同意，或不同意。
此外，对政府权力控制也十分严厉。
根据法规规定，政府对建筑物建造的审批期限最长不得超过三个月,若超过规定的审批期限,政府仍未提出审批意见的,业主就可以施工。
3、对实质性违法搭建，依法予以拆除。
若发生未经批准或者不按审批而建造建筑物的,德国地方政府一般会区分两种情况，分别处理。
一种情况是该违法建筑属于法律规定的尚可存在范围，只是业主建造前未办理审批手续。
对此类情况,政府往往要求业主补办手续,颁发建设许可,然后对业主违法建设的行为给予一定数额行政罚款。
由于这些建筑违法的性质都不严重，因此，多数情况下都是以这种方式处理的；另一种情况是违法建筑不符合法律规定的要求,属于不允许存在范围,即违法性质严重的，地方政府行政执法部门会责令业主自行拆除该违法建筑，若业主不拆除的，行政执法部门组织队伍予以强制拆除。
属于这种情况的是极少数，如柏林市一个区每年只发生1-2起强制拆除案件。
（四）设置形式多样的露天临时集市长期以来，德国地方政府有在露天场所开设临时集市的传统,供商贩、市民自由买卖。
这样既方便了市民生活,也为很多商贩谋得生计,因此深受市民和商贩的欢迎。
有些集市由于开设时间较长,名气较响,已经成为了城市的一道风景。
1、集市形式多样。
英国德国住房保障制度考察报告╱标准模版
赴欧洲英国德国住房保障制度考察报告20**年*月**日至**月**日，**部会同总***后勤部住房建设管理局、中国##公司、中国**集团公司及**市、**市、**省、**市、**市、**市、**市、**市、**市、**市房改办（房委办），组成了“住房保障制度考察团”，对英国和德国的住房保障制度进行了初步考察。
考察团先后访问了英国环境交通和区域部、英国READING大学，德国联邦交通和住房部、德国WUSTENROT住房储蓄银行等机构，并就两国住房政策与有关方面进行了探讨。
访问期间，考察团还参观了英国WINKWORTH住房中介公司以及部分住宅小区，圆满完成了出访任务。
一、英国的住房政策50年来，英国居民住房产权结构发生了重要变化。
40年代末期，大约50％的居民拥有自有住房，其余50％的居民主要从私人出租者那里租用住房。
2000年，近70％的居民拥有自有住房产权，另外30％的居民租赁住房；其中，20％的居民从当地政府租赁公有住房、10％的居民租住私人房屋。
英国有关方面认为，目前70％、20％和10％的住房消费格局，是长期以来英国住房政策特别是公有住房政策实施的结果，与英国居民希望拥有自有住房的传统观念也有密切关系。
（一）分层次的住房政策。
从英国政府介入住房领域的部门及其职能可以看出英国住房政策的基本特点。
在英国，有三个政府部门与居民的住房问题有关：一是英国财政部，主要是通过保持合理的经济增长速度及合适的利率政策，保证居民住房支付能力逐步提高，保证居民购房贷款的还款额不发生大的变化。
同时，英国财政部在今年以前，还对居民购房实物减税优惠（计算所得税收入中扣除还款额）。
二是英国环境、交通和区域部，主要负责住房政策的制定和实施，核心是财政预算中公房建设与维修资金的分配；以及撒切尔夫人私有化改革之后公房优先购买权政策的实施。
三是社会福利保障部，主要涉及贷款居民失业之后的一定时间内，会同一些保险机构帮助居民还款，使居民不至于因短期的支付能力问题而失去住房。
德国、英国住房制度考察报告
德国、英国住房制度考察报告
杨圣明;温桂芳;等
【期刊名称】《经济研究参考》
【年(卷),期】2000(000)059
【总页数】8页(P32-39)
【作者】杨圣明;温桂芳;等
【作者单位】中国社会科学院财贸所;中国社会科学院财贸所
【正文语种】中文
【中图分类】F293.31
【相关文献】
1.英国、德国图书馆建设现状——赴英国、德国访问考察报告 [J], 地方教育厅局图书馆建设与管理考察团
2.德国教育制度之管见--赴德国培训考察报告 [J], 李庆才
3.对市场经济制度中住房保障问题的思考—以新加坡、香港、英国、瑞典的住房保障制度为例 [J], 袁以立
4.英国住房保障制度与时俱进新发展英国共有产权住房的实践动向之五 [J], 王志成
5.英国住房保障制度与时俱进新发展--英国共有产权住房的实践动向之六 [J], 王志成(译);麦格恩·R·布朗
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（管理制度）考察德国的住
房制度
考察德国的住房制度
于德国，住房政策已成为“社会市场经济体制”的核心。
虽然壹直是以国家提供大规模财政援助为前提，但不是由国家直接向国民提供住宅，而是通过住宅工会等于市场竞争中提供住房。
不直接提供住宅不是否定了国家的责任，而是为了把国家的计划和人的主动性结合起来。
德国政府认为，国家于四个方面进行政策干预：壹是保证有足够的住房建设，同时防止；住房过剩；二是保证住房的质量和环境的保护；三是住房结构和房价老百姓能够承受；四是住房产品能满足社会各阶层的需要。
关键问题是要保障国家、企业投资住房的经济效益和对社会的良好结果。
从历史上见，德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成：
壹、房租管制
德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。
为保障居民的基本住房条件，针对这种情况，政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件，于壹定时期内起到了积极的作用，但也不利于出租市场的扩大和住房维修。
二、福利性公共住宅
所谓福利公共住宅，就是于政府资助下，由个人、非营利住宅公司、自治团体建造，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅，包括大中型企业用自有资金建造且于税收入得到国家优惠的职工住宅。
联邦法律规定，对于因经济收入低，或某壹民族、信仰某壹宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。
三、房租补贴
房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。
根据法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭均能够有足够的住房支付能力。
房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。
四、住房储蓄
德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：壹是先储蓄、后贷款。
二是贷款利率固定、低息互助。
三是政府实行储蓄奖励。
后俩者德国住宅储蓄制度的俩大支柱。
对低收入居民来说，参加住宅储蓄能够得到政府的奖励，是促使他们参加住宅储蓄的壹个重要原因。
住宅储蓄制度是壹种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。
此外，政府对住宅价格的有
效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值)，也是住房储蓄制度得以发展的壹个重要外部条件。
（五）购房财政税收政策。
为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。
联邦所得税法规定了几个方面的优惠：壹是，建房费用可于最初使用住宅的12年内折旧50％（后又改为于最初8年内折旧40％），从而降低房主应纳税的收入；二是，申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；三是，免征10年地产税，且于购买建房地产时免征地产转移税。
此外，财政仍给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86％的德国人均能够享有不同额度的补贴。
实行联邦体制的德国，实行的是中央和州之间的分税制，法律明确住房保障的责任于州政府，但主要的住宅法律由中央政府制定（地方可根据实际情况，于规定范围内制定具体的地方法律），中央政府同时通过资金支持的手段推动关联措施的实施。
德国的中央财政预算中，住房保障资金的投入是壹个重要方面，德国虽然规定由州政府负责解决居民的住房问题，但中央政府财政预算中也有相当壹部分的住房保障资金；如1999年度，德国联邦交通和住房部掌握的州际道路交通及住房资金500亿马克（仅次于社会保障部），用于住房的占100亿马克；其中住房储蓄奖励全部由中央财政负担。
德国的住房制度得以壹如俱往的实行得益于他们做了以下措施来保障制度的顺利且长久地实行。
第壹，德国政府制定了明确的住房福利政策。
德国宪法规定，“德国是壹个高福利国家”，和医疗、教育等壹样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之壹。
因此，虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房，但任何人均不敢通过抬高当地地价、房价来增加当地政府的房租收入或税收收入。
第二，德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价。
无论于联邦仍是州、市及村镇层面，均有详尽的建房规划，住房建设依据人口的需求而定，基本满足每个家庭有壹套住房的需要。
完善的房屋租赁市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。
德国有严格的租房法，出台了壹系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。
目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中77%均是租房族。
德国政府仍鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。
目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。
德国的房地产评估独立于政府之外，评估员只对自己负责，且不考虑政府、委托人以及个人的经济利益，市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构。
第三，德国完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障。
德国所有房贷均实行固定利率制，储蓄房贷利率低
于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。
这种长期的房贷利率周期，几乎能够抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。
第四，德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。
于德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税，房屋买卖仍要交3.5%的交易税。
如果通过买卖获得盈利，仍要交15%的差价盈利税。
这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间，使他们投机房地产无利可图，只得放弃炒作房地产。
第五，健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障。
德国法律规定，如果地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为，购房者能够向法院起诉。
如果房价没有降到合理范围之内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。
如果地产商制定的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，能够判处3年徒刑。
这些法律不仅抑制了国内炒房者的投机行为，而且仍有效抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投机行为。
德国曾经也是是房荒严重的国家，其发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善，其成功经验非常值得我们借鉴。