房地产行业财务报表分析.

报表分析是寻找问题答案的有效手 段。报表分析的重要工具是关键指 标的选取与分析。
销售额 净利润 经营净现金流
百万元
净利润持续上 升，现金流呈 现下降趋，危 险信号！ 关注： 应收款、存货 的质量
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现金流量表
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现金流量表提供的直观信息
1.现金从哪里来----------------现金流入?
2.现金用到哪里----------------现金流出?
3.现金余额发生了什么变化--------------净流量?
3000 2000 1000
142 250 950 13 937 2402 2551 2260
投资现金流入 投资现金流出 投资净现金流 筹资现金流入 筹资现金流出 筹资净现金流
-1222
0 -1000 -2000 -3000
-2301
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经营现金净 增加与筹资 现金净增加 全部用于投 资现金支出， 且仍存在较 大的现金缺 口。
项目 一、主营业务收入 减：主营业务成本 营业税金及附加
主营业务利润
二、主营业务利润
加：其他业务利润 减：期间费用 三、营业利润
营业利润
利润总额 净利润
加：投资收益
营业外收支净额 四：利润总额 减：所得税 五：净利润
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利润表的局限性——与现金流不同步
销售、净利润、经营净现金流不同步 120 100 80 60 40 20 0 1 2 3 年份 4 5
投资收益 5% 补贴收入 68%
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利润表提供的信息-获利能力趋势分析
项目 主营业务收入 减：主营业务成本 主营业务利润 减：营业费用 管理费用 财务费用 营业利润 加:投资收益 补贴收入 利润总额 2001年度 17,775 6,801 10,004 2,102 8,657 -1,283 528 3,088 45,000 48,561 2000年度 16,632 4,105 11,624 1,945 5,846 -3,003 6,836 1,745 36,000 44,755 增长率 7% 66% -14% 8% 48% 57% -92% 77% 25% 9%
48,561
48,202
利润总额远远
高于主营业务
利润与营业利 润，营业利润
10,004 528 主营业务利润 营业利润 利润总额 净利润
不是利润的主 要来源！
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利润表提供的信息-收入构成
图:收入构成分析
营业外收入 0% 主营业务收入 27%
利润构成异常是由 于收入构成异常造 成的, 补帖收入比例高,表 明企业受政策风险 影响大,获利能力不 稳定。
房地产行业财务报表分析
ห้องสมุดไป่ตู้
一、什么是三大报表
二、财务报表指标分析 三、房地产行业报表解析
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资产负债表的前身
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三大财务报表
资产负债表：资产=负债+所有者权益
收入：收入遵循权责发生制的原则，按照完成的产值进 行计算。
利润表：收入-费用=利润
财务报表
现金流量表：经营、投资、筹资现金流
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资产负债表
5
利润表
流动性 “真好”
应收账款 2%
独特的定制风险指标： 银行存款短期借款票据比
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42,563 保证-开票-“交易”-贴现 36,110
质押-借款-套走-暂还
i
利润表提供的信息-经营成果
案例：巧看利润表-透过数据分析经营成果
项目 主营业务收入 减：主营业务成本 主营业务税金及附加 主营业务利润 减：营业费用 管理费用 财务费用 营业利润 加：投资收益 补贴收入 营业外收入 减：营业外支出 利润总额 减：所得税 净利润
现金净增加主要 来自于筹资活动， 筹资活动现金收 支的巨额差距表 明年底新增大量 借款，未来偿债 压力对利润与现 金的影响值得关 注，较低的经营 现金净增加与大 量的借款不配比， 偿债能力堪忧。
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一、什么是三大报表
二、财务报表指标分析 三、房地产行业报表解析
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财务报表提供了什么
财务报表提供财务信息，并不直接提 供信息背后的问题与原因。
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一、什么是三大报表
二、财务报表指标分析 三、房地产行业报表解析
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资产负债表
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资产负债表提供的信息——资产结构
行业不同，资产结构不同。
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资产负债表提供的信息——资产结构
流动资产结构分析
其他流动资产 2%
货币资金 6%
？应收款项
存货 50% 应收款项 42%
？存货
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资产负债表提供的信息——偿债能力
现金流量表提供的信息——预测未来与偿债分析
现金流量分析 4000 3000 2402 2260 2000 1000 0 -1000 -2000 -3000 1
-2301 142 250 53 2551 1328 3540 3487 经营现金流入 经营现金流出 经营净现金流 投资现金流入 投资现金流出 投资净现金流 筹资现金流入 筹资现金流出 筹资净现金流 总净现金流量
•主营业务收入虽略有增加，但成本增加幅度更大，主营业务利润反而下降； •管理费用与财务费用增加显著，财务费用为负，表明利息收入大幅下降，导致营 业利润严重下降； •补贴收入的大幅增加是利润总额略有上升的根本原因。
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现金流量表提供的信息——现金流结构
经营现金流入 经营现金流出 经营净现金流
现金流结构分析
待摊费用 0% 存货 35% 货币资金 53% 预付账款 7% 其他应收款 3%
50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 货币资金 短期借款及 应付票据 2001年 21,726 11,150 2002年 28,556 16,630 2003年 37,560 34,340 2004年
总净现金流
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现金流量表提供的信息——净利润质量验证
û È À ó Ö Ê Á ¿ 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1 2 3 ê · Ä Ý 4 5
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经营现金净 流量与净利 润变动趋势 不一致，利 润质量有问 题，需要进 一步分析不 同步的原因。
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2001年度 17,775 6,801 970 10,004 2,102 8,657 -1,283 528 3,088 45,000 44 98 48,561 360 48,202
•净利率=271% •净资产收益率 =12% 盈利 盈利水平极高
利润表提供的信息-利润构成
利润构成分析（万元）