我国房地产泡沫系数与信贷关系实证分析
中国房地产泡沫探究
中国房地产泡沫探究摘 要：近年来由于中国房地产价格快速上涨，引发了对中国房地产市场是否存在泡沫的热烈讨论。
本文从经济泡沫的理论入手，采用协整分析方法对2000-2012年我国房地产市场是否存在泡沫进行判定，并用指标测评法对其泡沫程度进行测量。
研究表明，从供给、需求和银行信贷角度看，我国存在不同程度的房地产泡沫现象。
最后，本文还提出了关于稳定房价和促进房地产业可持续发展的相关建议。
关键词：房地产泡沫 协整分析 指标测评法DOI：10.3969/j.issn.1674-537X.2015.04.016一、引言早在1992—1993年，我国曾经出现过一轮房地产热，当时房地产开发投资额迅猛增长，社会投资向房地产业过度集中。
1998年，我国提出稳步推进住房商品化、社会化，加快住房建设的指导思想，从此我国房地产业开始了快速发展的历程。
2004—2007年，全国房屋销售价格指数较稳定，但个别大城市，如北京、上海、广州、深圳等地的房价则快速上涨。
其后，受国际金融危机的影响，我国房地产价格有所回落。
进入2009年，随着宏观经济开始复苏，加上政策对房地产的支持，房价和房屋销售量开始回升。
2010年，我国房价上涨的形势开始由点扩展至面，房价高涨的形势逐渐从少数几个一线大城市向二线城市蔓延，从东部沿海城市向中部和西部城市蔓延。
2011年，随着国家对房地产市场进行宏观调控的政策逐渐增加，房地产投资增速放缓，但商品房平均销售价格仍在上涨，同比增幅达6.5%。
2012年初，为防止房价过快上涨，国家出台更多宏观调控政策，半数以上的大中城市新建商品住宅价格出现环比下降或持平，但2012年下半年，大部分大中城市的新建商品住宅价格开始环比上涨或持平，房价再次表现出上涨的趋势，目前中国房地产市场是否存在泡沫已成为社会各界热议的一个话题，关于“房地产泡沫”的争论也越来越激烈，因而对于中国房地产泡沫的测度具有十分重要的现实意义。
二、中国房地产泡沫测度的实证分析（一）房地产泡沫存在的初步判定本文选用商品房价格（HP）增长率来反映房地产价格变动水平，选用人均GDP（PGDP）增长率来反映经济增长的变动程度，通过进行协整分析，判断房价增长和经济增长是否存在长期均衡关系，进而初步判断房地产泡沫是否存在。
中国房地产市场泡沫存在性分析
中国房地产市场泡沫存在性分析摘要：近年来我国房价上涨迅猛，其速度已经远超过gdp和人均可支配收入等经济基本面指标的增长速度。
在这种背景下，探索我国房地产市场是否存在泡沫已经成为理论界的热点问题。
本文分别量化研究了近年来经济基本面和泡沫对大中城市房价波动的贡献，结果表明发现我国大中城市中房地产价格不能被经济基本面所解释，高房价偏离了经济基本面所决定的市场均衡值，我国房地产市场中已经存在泡沫。
关键词：房地产价格；泡沫；经济基本面一、引言我国自20世纪90年代初开始住房体制改革以来，尤其是1998年停止住房的实物分配并逐步实现住房货币化以后，房地产业得到了飞速发展。
房地产固定资产投资年均增长率达到15%以上，房地产业逐渐成为国民经济中的支柱产业。
便随着房地产业的快速发展，高房价也越来越引起人们的关注。
从1998年至今，我国房地产价格已经连续12年增长，尤其是2005年之后，除了2008年房地产市场出现短暂低迷外，大中城市房价一直保持着两位数的增长速度。
快速上涨的房价开始从一线中心城市向二三线城市扩散，中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。
如果经济中积累了严重的房地产泡沫，一旦泡沫破灭，正常的经济运行就会受到沉重的打击。
2008年，美国次贷危机引发的金融危机和经济衰退，以及日本上世纪90年代房地产和股市泡沫破灭之后长达14年的经济衰退，都警示我们对房地产等资产泡沫应始终保持应有的警惕。
二、房地产泡沫泡沫最早被用于描述带有投机性的价格变动的事件，如荷兰的郁金香泡沫、英国的南海泡沫、法国的密西西比泡沫。
从那时起，”泡沫”被用于描述价格持续疯狂的增长，紧接着是突然下跌的经济现象。
斯蒂格利茨（1990）给出泡沫的如下定义：如果价格上涨的原因仅仅是因为人们相信明天的价格会更高，而市场的基本量无法解释如此高的价格时，泡沫就产生了。
根据上述定义如果市场中存在泡沫，那么价格的上升是由人们对更高价格的预期所推动而不是由市场基本面所推动。
房地产资产价格与银行信贷关系分析论文
房地产资产价格与银行信贷关系分析从我国房地产市场的现状来看，房地产业的发展离不开银行信贷的支持，房地产业的繁荣与银行信贷息息相关。
本文用指标法研究我国房地产作为资产其价格现状，对价格合理性进行简单判定，然后从房地产价格与银行信贷关系角度分析银行信贷对房地产价格的影响。
一、引言2007年，美国房地产市场泡沫破裂、房价暴跌以及信用链条断裂引发的次贷危机使美国房地产体系以及金融体系遭受重创，在此次危机中，许多经济学者经泡沫的形成和破灭归咎于美国宽松的信贷政策。
20世纪90年代之后，我国房地产市场在信贷支持下获得空前发展。
但是随着房地产市场的繁荣，房价问题逐步显现，1991年到2008年房价的年均增幅为10.54%，尤其是2004年、2005年、2007年，年平均增幅超过21.3%。
如此高速的房价增幅以及超出居民正常消费水平的住房价格，引发社会担忧，是否会出现房价暴跌而导致的银行业金融危机？银行信贷在这些年房地产市场的发展中到底扮演什么角色？二、影响房地产资产价格主要因素判定从2003年之后，我国房地产价格不断上涨，超出普通居民购买力水平，社会房价压力普遍增大，由于投资、投机需求的旺盛，社会甚至出现“声讨”房价的现象。
如图1，所示，我国房地产景气指数显示，2003年到2011之间，国房景气指数基本保持超过100，甚至达到110左右；而商品房平均销售价格指数在10年间保持大幅上涨趋势（2008年除外），尤其是2009年～2010年期间，房价的上涨严重影响了社会经济、银行等的安全性和稳定性。
房地产作为一种商品具有其特殊性，并且在我国还表现出供给和需求“双刚性”特征，这也就赋予了我国房地产价格上涨的巨大空间和潜力，也是促使我国房价上涨的最主要因素。
首先，从供给的角度而言，保障性住房和商品房住房供给都存在由土地供给刚性引发的供给刚性。
我国房地产市场供给最主要决定主体是政府以及进行市场化运作的房地产企业，政府主要解决中低收入水平居民的住房需求问题；而房地产企业则主要满足社会一般性商品住房需求。
房价与银行信贷互动关系的实证研究
【 关键词 】 银行信贷 ； 房价 ； 协整； 格 兰杰 因果
新 加 坡 和泰 国 ） 研 究表 明 ， 这 些 国 家之 中 ， 行 信 贷 的 增 的 在 银
资产 ， 而且提 供房 地产 资产 抵押 贷款 。银行 持有 的房地 产价 格 上 涨 ， 行的资 金供给 能力 增强 。 银 另外 ， 银行提 供的房 地产抵 押 贷款 ， 方面 以建 筑开 发 贷款 的形 式 贷给 房 地产 开 发 商 ， 筑 一 建
资金 供给 能 力下 降 ，进而 即会 收 缩 对房 地产 开 发 商的 贷款 资 金 。也 会通过 提高 贷款 利率 和首 付 比例的 方式打 压购 房需 求 ， 房价 与银行 信贷互 动的 实证研 究
（ ０ １ ， 康 平 、 舜 等 （ ０ ４ 研 究得 出银 行 信 贷 与 房 地 产 ２ ０ ）武 皮 ２０ ）
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房价与银行信贷互动关系的实证研究
哈 尔滨 商 业 大 学 庄 岩
【 要】 摘 根据供求理论 ， 房价与银行信贷之 间存在 着互动关 系， 即银行信贷在短期通过影响房地产需求从 而影响房价 ， 在长期将通过 影响房地产供给而影响房价。房价则通过影响借贷者和银行资产负债情况而分别影响借贷能力和借贷意愿最终影 响银行信贷。文章利用
一
、
引 言
二、 银行信 贷与房 价的 互动关 系 首先 。银行信贷 可 以通过 多样 的流动性效 应影 响房 地产 价
房地产市场泡沫及其金融风险研究
房地产市场泡沫及其金融风险研究房地产市场泡沫及其金融风险研究摘要：本文以中国房地产市场为研究对象，通过对房地产市场泡沫及其金融风险的研究，探究其成因和影响，并提出相应的防范措施。
关键词：房地产市场、泡沫、金融风险、防范措施一、引言近年来，随着中国经济的快速发展，房地产市场也得到了迅速的发展。
然而，长期以来，房地产市场波动剧烈，泡沫不断出现，带来了不小的金融风险。
本文将就房地产市场泡沫及其金融风险进行研究，探究其形成成因和影响因素，并提出相应的防范措施。
二、房地产市场泡沫的成因1、政策因素：政策上的放松往往会引起房地产市场的泡沫，政策的过度宽松和投机行为的恶性循环导致市场需求量不断增加，推动了房地产市场价格上涨。
2、经济因素：人口增长、收入增长、城市化速度加快等因素都会对房地产市场产生影响，特别是经济发展带动房价上涨，进而形成由需求导致的泡沫。
3、投机因素：炒房、炒楼等投机行为是房地产市场泡沫的重要因素，一旦炒作拉动房产价格在短期内大幅上涨，市场过度赌博形成的泡沫破裂后，对金融市场带来的影响也非常严重。
三、房地产市场泡沫的影响1、物价上涨：房地产市场泡沫的影响使得房价一飞冲天，使得物价加速上涨，通货膨胀风险加剧。
2、债务危机：房地产市场泡沫对银行业带来的风险非常大，房地产市场利率飘忽不定，房地产价值不断下跌，若银行债务集中在房地产领域中，则银行可能陷入债务危机，甚至会引发全社会的金融危机。
3、经济衰退：房地产市场泡沫的破裂往往带来一系列的经济衰退和就业压力，进而引发其他金融风险，并对经济的稳定产生负面影响。
四、房地产市场泡沫的防范措施1、建立长效机制：政府部门应加强对房地产市场的监管，建立长效机制，控制市场波动。
2、提高市场透明度：加强行业内部规范建设，提高行业质量和市场透明度，让投资者更好的理解市场。
3、合理调节房地产市场：加强对拥有多套房的人群、炒房团伙等投机者的镇压力度，努力打破不正常的市场习惯和利益联盟等，健全房地产市场成交信息公示、区域调控、宏观调控等方式。
宏观经济增长和信贷政策对房地产价格影响的实证分析
房地产 价格一直 是影响我 国房地产 业 与 金融业健 康发展的 一个重要 因素，而 在 影 响房地产 价格变化 的各因素 中，宏观 经 济 增长与国 家的信贷 政策一直 是影响我 国 房 地产价格 变化的重 要因素。 为了更全 面 深 入地了解 和分析房 地产价格 变化与宏 观 经 济增长之 间、房地 产价格变 化与银行 信 贷 支持之间 的关系， 以便采取 相应的措 施 来 防止房地 产泡沫的 出现对房 地产业及 整 个 国民经济 带来的负 面影响， 本文将分 别 采 用统计的 有关分析 方法来定 量的分析 宏 观 经济运行 状况和信 贷政策的 变化对房 地 产价格的影响。
由图中可以看出，GDP的走势决定了房 地产价格的走势。从19 9 4年到1 99 9年，GDP 的增长持续走低，到1999达到最低为7. 1%， 而房地产的价格在1 99 4年仍然保持上升的势 头，但由于受宏观经济运行的影响，在1 996 年开始迅速下降，降幅较大；而在199 9年宏 观 经济开始 复苏后 ，房地产 价格也随 之上 扬。因此从趋势图上看，宏观经济的发展状 况对房地产价格有着决定性的影响。
敏感，其变化受GDP变化的影响较大，且变
化快于GDP的变化。因此，由上面的GDP与房 地产价格之间关系的相关与回归分析可知，
GDP的走势对于房地产业的走势有着决定性 的影响，根据宏观经济的变化趋势能够较为 准确地判断房地产价格的变化；同样，利用
房地产价格也可以反映和期 与经济增 长周期分析
2003年的 221222. 8亿元， 与1994相 比，货 币供应量 持续每年 以两位数 增长，十 年间 货币供应量共 增长了3. 7倍。 另一 方面，
利率持续 降低，从1994年 以来共有十 多次 降息（见表1）。
房地产泡沫的经济学分析
房地产泡沫的经济学分析随着城市化进程的加快，住房问题成为了一个越来越突出的问题。
在一些大城市中，长期以来，房地产价格一直处于高位，甚至出现过断崖式的暴涨，造成了财富的极度不平等，而这也意味着未来的泡沫效应存在着很大的风险，这一切都需要我们从经济学的角度进行全面的分析。
一、什么是房地产泡沫房地产泡沫是指市场价格高于该市场基本面形成的价格的时期，房地产的价格处于非基本面波动，其背后的原理是某一类财产的价格过高，即高出其本身的内在价值。
房地产泡沫中的房价，是由场外投资者流入该市场而推高的，而这些流入的资金并不是为了进去建设新住宅或理性地购买现存住宅，而是以能够获利为目的。
当投资者认为资产价格上涨时大赚时，他们就会感到无足值的资产的价格上涨，最终导致资产的价格太高。
二、房地产泡沫的原因1. 宏观经济环境的影响：在通货紧缩期或通货膨胀期，都有可能造成对房地产市场价格形成的影响。
当通货紧缩的时候，货币供应减少，利率也相应地下降，而当通货膨胀期来临，货币供应量则增加，在这样的大环境下，市场的流动性就会显著影响着市场价格。
2. 市场预期对市场价格的影响：预期是影响市场价格的力量之一，当市场参与者相信房地产市场会保持稳定和增长，就会促使更多的人进入市场，从而推高价格，反之，则会导致价格下降。
3. 供需关系对市场价格的影响：市场的供需关系通常是一个重要的推动力量。
当供应短缺时，买家就会加大对市场的需求，这会使得市场的价格直线上升。
三、房地产泡沫对经济的影响1. 通货膨胀的风险：当市场出现大量的资金注入，物价和消费价格的上升，导致经济通货膨胀起来，而通货膨胀则会加大人们的负担，对国家的宏观经济稳定造成很大的隐患。
2. 资源浪费：由于在房地产泡沫的情况下，购买和投资房地产成了一种过渡的需求，对实体经济的发展就会造成一定的阻滞，从而导致资源一定程度上的浪费。
3. 金融系统不稳定：房地产泡沫的风险一旦爆发，就会导致银行等金融机构的资产负债表受到所谓的影响，贷款出现大面积的逾期，银行之间的互信和资金流动也会受到严重的影响。
浅析我国房地产市场与信贷关系
浅析我国房地产市场与信贷关系作者：李笑晓来源：《大经贸》2016年第05期【摘要】房地产行业的健康发展关系着我国的民生与经济发展，房地产自身特点如价值量大、开发周期长等决定着其与金融市场有着千丝万缕的关系，两者相辅相成，缺一不可。
银行信贷就是两者连接的纽带。
目前，我国房地产最常用的融资手段就是银行信贷。
与此同时，银行贷款余额来自房地产业务的比重也越来越大。
所以房地产信贷的质量和数量以及其风险都会对银行的风险体系产生不可忽视的影响。
【关键词】房地产银行信贷房价我国房地产和金融业发展都比较晚，1998年之前，我国住房制度为福利分房，它的主要特征就是国家统一无偿生产分配，生产效率低且国家负担重。
在这一时期市场化住宅也逐渐开始萌芽，国家开始收取少量租金或出售公房。
自从1998住房制度改革后，福利分房时代彻底终结，住房市场化正式确立。
这一时期，市场的资源合理配置作用开始显现。
我国的经济结构发生了翻天覆地的变化，房地产逐渐从计划经济进入了市场经济，成为了支柱性产业。
一、房地产信贷现状第一阶段：2007年以前的房贷政策是最低30%的首付，利率8.5折优惠。
在这个阶段，国家为了满足人们日益增长的物质需要，不断出台鼓励性的政策法规来促进经济发展，鼓励国民购买商品房。
第二阶段：2008年-2009年房贷政策实行20%的首付，利率7折优惠。
这个时期，国际金融危机波及全球，我国也深受影响，为了维持经济较高的增值水平，国家继续使用信贷手段，使国内强劲的购买力在此时期淋漓尽致地释放。
第三阶段：2009年底-2014年实行的是差异化贷款政策，第一套房首付比例30%以上，第二套房首付比例50%以上。
贷款利率高于1.1倍基准利率。
在这个时期，国家意识到房地产业的过快发展导致的房价不合理上涨以及其他问题，所以开始进行市场宏观调控。
第四阶段2015年央行5次降息，金融机构一年期贷款基准利率下调至4.35%；一年期存款基准利率下调至1.5%。
我国利率市场化进程中银行信贷与房地产价格的互动机制分析
的最新 数据 对 贷款 利率 市 场 化 条 件 下 的房价 和贷 款 之 间关 系行 探
讨。
表 １ 各序 列 ＡＦ 验 结果 Ｄ检
原值 一 阶 差 分 检验 Ａ Ｆ Ｄ １ ％ ５ ％ １ ％ 检 验 Ａ Ｆ ０ Ｄ １ ％ ５ ％ ｌ ％ ０ 类 型 值 Ｌ． ｌ Ｌｖ ｌ ｌｖｌ 类 型 值 Ｌ ｖ ｌ Ｌ ｖｌ ］ ｅ ｅｅ ｅ ｅ ， ｖ ｅｅ ｅｅ ｅｅ ｅ ｌ ￣
银 行信贷 扩张 ． 反之 则不 成 立 。我 国处 于市场 经济 的转型
时 期 ． 济 发展 有 其 特殊 性 ． 接套 用 国外 的研究 结 论无 经 直
房价升 高时 ． 银行愿 意 通过放 松 贷 款条件 来增 加 房地 产贷 法准 确地解 释特 有 的一些 经济 现象 。由于 中国房地产 业 的 对 袁志 刚 、 款 同样 地 ， 银行 信贷 也可 以从 供 给和需 求 两方 面作 用于 数据 比较不 完善 ． 于这 方 面的计 量研 究 比较 少 。
■２ １ ０ ０年第 １ １期
■现 代管理 科学
■名 家观察
我 国利 率市场化进 程 中银行 信贷 与房 地产 价格 的互 动机章从 实证 分析 的 角度 研 究 了在 利率 市场化 政 策下我 国的房地 产价 格 与银行 信 贷的 关 系。 运用 ＶＲ 型分析 Ａ模 了贷款 利率 市场化 的政 策效 应对 我 国房地 产价格 和银行 信贷 的影 响 。 结果表 明伴 随 着利率 市场化 的深入 ， 短期 内信贷 增 长率对 房价 的影 响显著 性地 增强 。 关键 词 ： 利率 市场化 ； 行信 贷； 银 房地产 价格 ； 互动机 制
中国房地产泡沫经济分析
中国房地产泡沫经济分析房地产业被认为是世界上最大的买卖。
根据一项报告估计，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的１５％左右。
在美国，房屋的建筑业曾和汽车、钢铁并列为三大工业支柱；在二战后日本经济的改组重振中，建筑业也发挥了重大的作用；房地产业对亚洲“四小龙”的经济起飞也是功不可没的。
可是正如中国古话所说，“成也萧何，败也萧何”，如果房地产业盲目发展形成泡沫，泡沫破灭后就会对经济产生巨大破坏。
正确认识泡沫的现象在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一。
关于泡沫、经济泡沫及其释义从17世纪开始，几部外国辞典的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。
我国《辞海》的释义，与之基本相同。
也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。
比如，在市场经济活动中，通过各种”狂热”的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。
这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。
这就是泡沫或泡沫经济现象。
其中比较典型的，称之为泡沫经济事件。
由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。
第一种是泡沫经济。
共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。
第二种是一般性泡沫。
某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。
许多专家把它简称为经济泡沫。
经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的”破裂”和”猛跌”现象，造成的危害也小得多。
我国房地产泡沫形成的原因及对策分析
（ 黑龙 江 职业技 术学 院 ， 尔滨 １０ ８ ） 哈 ５０ ６
摘
要： 改革 开放 以来 ， 中国的房 地产 业得到 了迅 猛的发 展 。 目 ， 前 房地 产 业成为 整 个社会 财 富的 重要构 成 ， 为推 动 成
工业化 和城 镇化 的重要 力量 ， 房地产 市场的 蓬勃发展 与 急剧 转型 ， 但 出现 了房 地产 市场 泡沫 经济现 象 。 于 实证研 究结论 ， 基
２１ ０ ２年 ７月
中 国林 业 经 济
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第 ４ 总第 １５ 期（ １ 期
● 经 营管理 ●
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我 国房地产泡沫形成 的原 因及 对策分析
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（ ｅ ｏ ｇ ａ ｇ ｏａ ｏ ａ Ｔ ｃ ｎ ｌ ｙＣ ｌ ｇ， ａｂｎ ５ ０ ０ Ｃ ｉａ Ｈ ｉ ｎ ｊ ｎ Байду номын сангаасｔ ｎｌ ｅｈ ｏ ｇ ｏ ｅｅ Ｈ ｒｉｌ０ ８ ， ｈ ） ｌ ｉ Ｖ ｉ ｏ ｌ ｎ
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通 过分 析 我 国房地 产发展 现 状及 我 国房 地产 市场 泡 沫的 成 因 ， 以典型城 市的房 地产 市场 泡沫数 据 为依托 ， 银行 的角度 。 从
影响我国房地产价格因素的实证分析及政策建议
关键词 ： 房地产价格； 土地价格； 信贷规模； 公共政策
房地产价格无疑是我 国近些年的热点经济问题 。 从微观 的角 度来讲 ， 作为一种特殊 的商 品 ， 房地 产 同时具有 消费和投资两种 功能 ； 宏观的角度来讲 ， 从 房地产价格 的波动会在很 大程度上影 响一 国经济 的长期 发展 ， 我们 知道 ， 国经济学 家库兹涅茨就是 美 以建筑业的兴旺和衰落为标志来划 分经济周 期的。本文认为 ， 研 究我 国的房地产市场 ， 首先要考虑 哪些 因素对我 国的房地产价格 产生 了重要 的影响 ， 下文将利用相关计量经济学 的方法实证的考 察相关经济变量对房地产价格 的影响。
１土地价格 。作为房地产开发的主要成本之一 ， 、 土地价格 的
升 降往往成为房地产价格 的先行指标 。 按照马克思主义经济学原 理， 土地价格实际上是 资本 化的地租 ， 而地租 又有 绝对地租和级 差地租之分 ， 这里 的核 心问题是 ， 新开发 的土地 会提高 已开发土 地 的价格——这似乎更接 近李嘉 图的观点 ； 同时 ， 由于地 租是建 立在未来土地收益预期基础之上的 ， 以地租本身又有 自我维持 所 的性质 ， 它和房地产价格 一起 ， 容易形成土地 价格上升——开发 成本上升——房地产 价格 上升——预期 房地产 价格 上升——增 加投资——土地价格 上升的价格循环 。Ｙ ｋｏ Ｎ ｇ ｃ ｉ１９ ） ｕ ｉ ｏｕ ｈ（９ ４ 发 现， ２ 纪 ８ 在 ０世 ０年代 日本 股市和房产泡 沫时期 ， 土地价格 的飞 速增长 ， 仅东京地 区在 １８ ～ ９ ７两 年间 ， ９６ １８ 土地价格就几乎翻 了
一
个调整的状 态。 对于当前的房地产价格 ， 内学者持有不 同的观点 ， 分学者担 心我 国会重蹈 日本泡沫经济的历 史， 为房地产价格 国 部 认
浅谈我国房地产市场中的过热与泡沫问题分析及控制措施
浅谈我国房地产市场中的过热与泡沫问题分析及控制措施作者：张晓慧来源：《江苏商报·建筑界》2014年第02期[摘要]本文分析了我国房地产市场中过热与泡沫问题的成因，并提出了控制房地产出现过热和泡沫问题的措施。
[关键词]房地产市场；过热；泡沫1.引言我国房地产业从住房改革以来，一直处于快速发展之中。
房地产固定投资日益增长，比重逐渐加。
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
然而当前我国房地产行业仍存在众多的问题，投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学、房地产市场秩序比较混乱、银行信贷体系不够完善等，种种因素造成了房地产的开发“泡沫”和“过热”问题。
2.我国房地产市场过热的原因分析2.1中国房地产市场有效需求过于旺盛房改使自住需求大幅度上升。
实行住房制度改革以来，居民的住房不再是国家分配，而是主要通过房地产市场来解决居民的住房需求与供应，这使得原先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需求，从而增加了中国房地产市场的有效需求。
中国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的自住购房需求。
过去20年，中国经济翻了两番，人均国民收入不断得到提高，与此同时，人均住房面积也翻了两番。
中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。
2.2政府住房政策影响了房地产的发展政府本着市场化取向的住房改革政策，停止了运行了几十年的公房分配政策，将大量的改善住房条件和解决起码住房的方式全方位推向市场，给房地产商造就了大量的现实或潜在的客户，使房地产产业有了市场化所必需的充足的需求方。
住房解决方式的市场化，使人们不得不将自己的全部积蓄投入房地产市场，房地产市场由此而获得了充裕的资金投入，许多房地产商利润的主要构成部分是由需求方的资金投入赚来的，开发商的投入大概只有 20%。
我国房地产价格与金融机构信贷关系的实证分析
俱增。回顾历史上各国信贷危机乃至金融危机爆 发前房价与信贷之间的关系可以发现，二者关系 微妙 。例如 ，香港房价 曾在 １９ 年创出历史最 ９７
高水平 ，但在 亚洲 金融危机 后 ，房价 下跌之 势一
机构信贷也发生了相应 的波动性变化 ，且其波动
趋势 很大 程度上 具有 一致性 。
直持 续到 ２ ０ ０ ３年，最 高与最低 之 间振幅 高达 １ ０ 。又 如 ，１ ９ ０ ９ ０年 ， 日本 银 行 危 机 爆 发 时 ， 房价 也正处 于历史 最高 点 ，银 行危 机拖 累房 价一
银 行 信贷发 放 的直 接影 响有 限 ，长期 内对 银行 信 贷 增 长产生 影 响 ，短期 内银行 信 贷对 于房 价 的作
用 也不 显著 ，但 长期 内二者互 为 因果关 系 ［ 引。李 剑 和 陆 军结 合 相 关 面 板数 据 ，选 取 ３ 我 国主 ５个
种重 要 的资产 形式 ，其 价 格波 动会 影 响居 民的
§经济 与管理 学研 究 §
我国房地产价格 与金融机构信贷关 系的实证分析
向 宇 ，袁 锦 芝
（ 四川大学 经济学院 ，四川 成都 ６ ０ ６ ） １０ ５
摘
要 ：基于 ２０ －２ ０ ０ １ ０ ９年的时间序列数据 ，在平稳性检验的基 础上 ，利用 Ｖ ＡＲ模 型分析我 国房地产
价格 和金 融机构信贷之间的关系 。结果发现 ：房屋销售价格指 数的增长对于金融机构贷款的增长具有很 大的 推动作用 ，但金融机构信 贷的增加对房屋销售价格指数的上涨并没有呈现显著的促进作用 。由此提 出政策建 议 ：一是保证信贷总量适 度增长 ，保持房贷合理 占比 ；二是规范行业秩序 ，完善房地 产市场调节机制 。 关键词 ：房地产 价格 ；金融机构信贷 ；信贷 总量 ；行业秩序
房地产泡沫与金融危机的关联机制及对我国的启示
房地产泡沫与金融危机的关联机制及对我国的启示摘要：近年来，我国房地产业快速发展，金融资金的过度支持使房地产业产生了一定的泡沫。
针对房地产泡沫与银行风险之间存在的内在机理，本文通过实证和有关指标分析了我国房地产业与金融业的关联性，进而有针对性地提出当前我国防范房地产泡沫引致的金融危机的政策建议。
关键词：房地产；金融风险；金融危机本文在国内外对房地产泡沫研究的基础上，采用理论分析与实证分析相结合的方法，运用当代经济学原理探究房地产泡沫与金融风险和金融危机的相互关系，并以我国近年来房地产价格和银行信贷供给数据为依据，对我国房地产价格波动与金融支持的关系进行实证研究，进而有针对性地提出当前我国防范房地产泡沫引致的金融风险乃至金融危机的政策建议。
一、中国房地产价格波动与金融支持的实证研究由于我国房地产业情况复杂，很多数据相当缺乏，这里我们选取我国1997—2006年的商品房平均销售价格(fj)作为房地产价格波动的分析数据，以我国金融机构19972006年的房地产信贷供给(xd)作为金融支持的分析数据，采用eviews 软件进行计量分析，相关数据来自于历年《中国统计年鉴》《中国金融统计年鉴》。
(一)房地产价格与房地产信贷供给之间的相关性分析对我国房地产价格波动与房地产信贷供给波动作回归分析，得到1997～2006年我国房地产价格(fj)与房地产信贷供给(xd)之间的线性回归方程如下：由式(1)、(2)可知，房价与房地产信贷供给相互间呈现强正相关关系。
房价每增加1％，房地产信贷供给就增加3.56％，而房地产信贷供给每增加1％，房价就增加0.224％。
由此可见，在同一时期，房地产信贷供给与房地产价格之间彼此推动，存在正相关的即时影响。
(二)因果检验：eweke分解检验方法在进行eweke分解检验之前，应对时间序列的平稳性进行单位根检验。
常见的单位检验有adf检验(dickey、fuller，1981)和pp检验(phill、perron，1988)，本文采用adf检验来进行单位根检验。
我国银行信贷与房地产供需实证——基于VAR模型
我国银行信贷与房地产供需实证研究———基于VAR 模型王经政，秦小丽（宿迁学院经济贸易系，江苏宿迁223800）[摘要]运用向量回归(VAR)模型检验分析商品房供需变化对银行信贷的具体影响，结果表明我国银行信贷规模在未来一段时间将继续保持增长，由投机性需求引起的房地产供需比下降会导致银行信贷规模的扩张，这将加大我国银行业整体信贷风险。
应健全我国保障性住房供给制度，遏制房地产市场投机性需求，使银行信贷保持适度规模，从而降低银行系统风险。
[关键词]银行信贷；房地产供需；灰色理论；VAR 模型[中图分类号]F830.572[文献标识码]AAn Em pirical Study on the Bank Credit and Real Estate Supply-Dem and in China Based on VAR ModelWANG Jingzheng,QIN XiaoliAbstract:Analyzing the specific influence of commodity house supply-demand changes in bank credit by means of vector regression (VAR)model,the result shows that China's bank credit scale will keep growing in the period ahead,and the ratio decline of real estate supply-demand caused by the speculative demand will lead to an expansion of bank credit scale,which will increase the overall credit risks in banking.In order to reduce the risks in the banking system,the government should improve affordable housing supply system,curb the speculative demand in the real estate market and help remain moderate scale of bank credit.Key words:bank credit,real estate supply-demand,Grey Theory,VAR model[收稿日期]2012-07-29[作者简介]王经政(1980-)，江苏沭阳人，宿迁学院经济贸易系讲师,硕士研究生。
房产价格泡沫、信贷市场结构对金融调控有效性的影响：广州、深圳信贷运行差异比较分析
２０ 年第 ９ ０７ 期 （ 总第 ３３ ） ７期
南
方
金
融
Ｎｏ９， ００ ． ２ ７
Ｓ ｕ ｈ Ｃｈ ｎ ｉ ｎｃ ｏ ｔ ｉ ａＦ ｎａ ｅ
Ｇｅ ｅ ａ ． ７ ｎ ｒｌ Ｎｏ ３ ３
房产 价格泡沫 、信贷 市场结构对 金融调控 有效性 的
州 同类 机构 ，分别 比广 州同类机构 多增 ７ ．、４ ２８ １．、 ３１ ２ ．、２ １ ５ ５ ．和 ６ ．亿元 （ ２９ ７０ 见表 １ 。由此可见，正是 由于国有商业银 ）
２０ 年之 前，广州金融 机构各项贷款 规模一直 领先 于 ０５ 深圳。２ ０ ０５年 ｌ 月末 ，深圳金融机构 各项贷款余 额增加到 １ ７３ ．亿 元 ，比广 州多 ２ ８ ６８ ４ ０． ７亿元 ，首 次超 过广 州。此 后 ， 两个城市贷款总额呈交替上 升的态势 。２ ０ ０６年 ４月末 ，深圳 贷 款规模再度超越广州。２ ０ ２月末 ，深圳各项贷款余额 ０ ７年
７． ４２ ％。分机构类型 比较 ，６月末广州政策性银行 、国有商业
为进一步加 强和改进 宏观金融调控提供参考依据 ，而且有助 于两市地方 政府 和金融 同业相互学 习、借鉴 ，促进地方 经济
金 融协 调 发 展 。
一
银行 、农村金融机构贷款余额高于深圳同类 机构 ，而股份制
商业银行 、城市商业 银行 和外 资银行贷款余额则低于深圳 同
影响 。因此 ，下一步加 强和改进金融宏观调控 ，需 要将 房地产信 贷作为 重点领域 ，加强对 国有 控般和股份制商业 银行信贷投放 的弓导，同时要把 中小金融机构纳入结构性调控范围 。 ｌ 关键词 ： 观金融调控 ；信贷运行 ；市场结构 ；房地产价格 宏
银行信贷对我国房地产泡沫化成因的影响
关键 词 ：银行 信 贷 房 地产 泡 沫化
房地产投 资的快速 增长 ，使其 占国有及其
他单位 固定 资产投 资的比重逐步提高 ，到 ２ ０ 年 已经达到破纪 录的２ ，％。 国家 ０６ ２６ 在 加大宏观调控 力度 的情 况下， ０ ６ ２ ０ 年全 国
尔斯 ・ 金德 尔伯格将 “ Ｐ・ 泡沫 ” 定
格 的暴跌 ，由此通常导致金融危机 。 ” 房 地产 泡沫 ，一般是 指由于土地 的稀 缺 、房地产商品 的供需 矛盾 、企业和私人 的过度投机 、 金融机构 的贷款偏好等 因素 ， 导致房地产价格无节制地持续 上扬 ，使房 地 产价 格脱离市场基础而持续 上涨 ，严重 背 离与 之对应 的基础 价值 的过程和状态。
沫。此外 ，银行信贷也纵容投机 者大量的
囤积新建商 品房 ，即使房地 产开发 商大力 建 房仍 满足不 了市场的需求。根据市场供 求原理 ， 供不应 求必然 导致价格 的上 涨 ， 而 价格上 涨的趋势又提高居 民消费预期 ，从 而形成房地产价格泡 沫。
（ ） 行 信 贷提 高 消 费者 预 期 三 银
增 长
致 行动 ，就会掀起购房热潮 。个人 住房
贷款 的增加 ，进一步提高 了银行信 贷在房 地产业 的资金比例 ，直接推动 了房地产 业 的过度 繁荣和泡 沫化。 （ ） 四 银行信 贷 自身的非理性扩 张 银行都把房地产 信贷作为优 良的贷款 品种 ，并且都 在不遗 余力地扩大房地产信
金的沉淀 ，使其对土地 的需 求超过 了实际 的需求 ，必然形成房地产的投资泡沫。
（ ）银 行 信 贷 助 长 了房 地 产投 机 二
在房地 产快速发展 的时期 ，企业 和个 人都 热衷于土地投机 ，而银行也借此推波
中国房地产市场投机泡沫实证分析
中国房地产市场投机泡沫实证分析一段时间，房地产成为了人们生活的谈论话题，而房价的持续走高更是这些话题中的中心焦点；房地产价格的走高，严重地影响到了国民经济的发展和对民生造成了威胁。
本文就中国房地产市场是否存在投机泡沫进行简单的阐述，并提出相应的对策，旨在抛砖引玉，以领精言。
标签房地产市场；投机泡沫；实证；分析1.前言近年来，随着国民经济的快速发展，作为支柱产业之一的房地产业也更是呈现出勃勃生机；近几年，房地产业一个独特的现象吸引了众人的眼球、引发了无数的争议和讨论，那就是房地产价格的上涨速度和上涨力度。
人们形容房地产价格近是“暴走的公牛”，从下到上都对房地产价格的攀升，显露出担心与忧郁；各方专业人士对房地产行业是否产生了泡沫的讨论不绝于耳；是泡沫经济作怪，还是人为故意炒作，或是还有其他更深层次的原因呢？我们从以下几个方面开始分析。
2.房地产市场投机泡沫的概念房地产市场投机泡沫，是指利用房地產不对称信息或者房地产投机行为、垄断市场及其外部连锁效应的因素，所引起的房地产价格的非理性、远离市场基础的上涨行为。
3.房地产市场投机泡沫实证3.1可支配收入房地产住房价格与居民平均住房消费有着密切联系，按正常理论，居民平均住房消费水平支撑、影响着房地产住房价格；居民平均住房消费水平占其总可分配收入的比重的大小，决定着房地产住房价格是否骗你正常轨道。
按照国际惯例以及国际具有代表性国家经验显示，在一般情况下，居民平均住房消费与总可分配收入合理的比率是20%左右，振幅不超过5%；处于这个数值上看之间，表明房地产住房价格正常合理；在经济发展的正常上涨时期，达到30%，证明有投机、垄断的迹象在里面；而当比率达到50%的时候，可认定投机、垄断行为已经形成对房地产价格的控制，并且会衍生多重“蝴蝶效应”继续对形成高房地产价格形成支撑。
据不完全统计，2012年底，居民平均住房消费与总可分配收入的平均比率在58%左右；由于地域的不均衡性，这个数字不能代表全部城市和地区，在某些地区，这个比值甚至在2011年产生了86%的峰值，着实令人惊骇。
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我国房地产泡沫系数与信贷关系的实证分析摘要：近年来，房地产泡沫已成为关系我国国计民生的重要问题，影响泡沫重要的因素之一是信贷。
本文从房地产泡沫测度指标的选择入手，通过泡沫系数公式并构建数学模型对我国近13年的数据进行实证分析。
关键词：房地产泡沫；泡沫系数；信贷
房地产本身是一种投资额高的可增值的资产，其供给和需求两方面都离不开银行信贷的支持，没有信贷资金的支持房地产业就不能正常运行，信贷资金的支持一方面会推动房地产业的发展，另一方面又会给房地产带来泡沫，增加房地产市场的运行风险。
因此，研究房地产泡沫与信贷关系的问题既具有理论意义，又具有现实意义。
房地产泡沫测度指标的选择
在我国，房地产投资资金中大约有80%的资金是来源于银行信贷，因此在本文中将主要选取：银行对房地产企业的信贷支持增长率/金融机构贷款增长率、房地产投资增长率/固定资产投资增长率、房地产价格增长率/ gdp 增长率，作为我国房地产泡沫的评价指标。
2、泡沫系数的计算公式
设房地产泡沫测度系数为，
设
=(1+银行对房地产信贷支持增长率)/(1+金融机构贷款增长
率)，
=(1+房地产投资增长率)/(1+固定资产投资增长率)，
=(1+房地产价格增长率)/(1+ gdp 增长率)，
这样设置的原因是消除增长率中负数值的影响，而增长率加上1表示的是以上年为基期，今年的指数值。
因此房地产泡沫的合成系数为：，值是一个大于零的数值，值越大，房地产泡沫的程度越高。
由于我国房地产市场统计数据的不完善，本文从国家统计局网上选取1998-2010年的年度数据作为样本变量来研究我国房地产泡沫系数的变化。
3、房地产泡沫系数与信贷关系的实证分析
通过对我国在信贷政策支持下房地产泡沫指标的选择，合成了我国房地产泡沫的系数，那么我国房地产泡沫系数与我国信贷政策有什么关系呢，信贷的过度扩张会给我国的房地产泡沫带来什么影响呢？
本文将构建关于房地产泡沫系数与城镇居民可支配收入和商业银行对房地产贷款的关系模型，设他们之间有如下关系：：房地产泡沫系数；
：城镇居民可支配收入；
：商业银行对房地产业的贷款
根据模型，在国家统计局上获得的数据，进行计算得到数据如下表所示：
年份商业银行对房地产业的贷款（元）房地产泡沫系数
可支配收入商业银行对房地产业的贷款
1998 293854000000 0.0611506 8.59879161
26.40634888
1999 335291000000 0.06409342 8.67488047
26.53826465
2000 433720000000 0.12936108 8.74512526 26.795665 2001 533973000000 0.11587277 8.83340441
27.00361111
2002 674424000000 0.07832955 8.94933918
27.23712483
2003 910376000000 0.08895915 9.04454549
27.53712354
2004 1112397000000 0.067022 9.1507602 27.73753826 2005 1710160000000 0.11587455 9.25846365
28.16760805
2006 2097600000000 0.03207311 9.37241245
28.37181495
2007 2943230000000 0.08898019 9.53139508
28.71052873
2008 2640680000000 -0.0964393 9.66654676
28.60205758
2009 4428900000000 0.08421982 9.75121012
29.11917236
2010 6448900000000 0.13552603 9.85791471
29.49493069
我们把房地产开发投资额的80%作为房地产开发贷款量。
利用spps统计软件对上式进行回归结果如下：
从上述的回归结果中的值是0.676（判决系数），复相关系数为0.822（,的值越大，回归方程的拟合越好），由于我们选取的样本量略小，而且影响房地产泡沫系数的还有其他因素，因此我们认为在置信度为95%的水平下，显著概率值sig.=0.006<0.05显著水平，拒绝原假设，因此，说明该回归方程拟合的质量不错，认为该回归方程是显著的，这个拟合优度是可以接受的。
从回归结果我们可以看出房地产泡沫测度系数的增长率与商业银行房地产信贷增长率
的相关性在95%的置信水平下成正相关，与城镇居民可支配收入的增长成负相关，回归结果与预期符号相同，系数值分别为0.372和-0.902，这说明在其他条件不变的情况下房地产贷款增长1%，房地产泡沫系数将增长0.372%。
泡沫系数与城镇居民可支配收入所呈的相关关系表明可支配收入的增长对泡沫系数有挤出的作用。
在金融制度变迁、不确定性和信息不对称的背景下，由于金融机构的短视行为，导致贷款大量地投向了房地产业，投资者和消费者由此产生严重的投机行为和风险转嫁行为，直接导致房地产价格剧烈波动，当前我国房地产价格持续上涨就属于这种情况。
因此，
我们认为当前降低房地产业的信贷支持力度，对保持我国房地产价格稳定起到了积极地作用。
参考文献：
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[5] 李冬琛. 现阶段我国房地产泡沫实证分析及对策研究.财经视点.2010, (10):146-148
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