基本方法_收益法
第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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基本方法收益法共59页
1 1
r
1 r
6.2 未来各年收益额相等 ---无限期
评估值＝A/r
年金 （各年相等的收益额）
本金 化率
6.* 未来各年收益额以g的数度增长 ---有限期（重点）
A（ 1+g） A（ 1+g）2 A（ 1+g）3
A（ 1+g）n
V (1+r) (1+r)2 (1+r)3 ... (1+r)n
基本方法_收益法
收益法
含义 理论基础 基本公式 使用前提 评估程序 具体的评估方法 应用案例
一、收益法的含义
收益法，是指通过估测被评估资产未来预 期收益的现值，来判断资产价值的各种具 体方法的总称。
Value is not a fact, but an estimate of the most likely price that will be paid for a good or service available for purchase at a given time
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
三、筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额
加：期初现金及现金等价物余额 六、期末现金及现金等价物余额
5.1.1 何为收益？
相互关系
5.1.1 何为收益？
净利润
加：资产减值准备 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”号填列） 固定资产报废损失（收益以“-”号填列） 公允价值变动损失（收益以“-”号填列） 财务费用（收益以“-”号填列） 投资损失（收益以“-”号填列） 递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） 递延所得税负债增加（减少以“-”号填列） 存货的减少（增加以“-”号填列） 经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列）
资产评估基本方法——收益法
表1 利息计算表
单利 P(1+i) P(1+2i) …… P(1+ni)
复利 P(1+i) P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2 …… P(1+i)n
▪ 2 货币时间价值的计算方法
▪ 概念解释：现值；终值；年金；折现。
▪ 2.1 整付终值
▪ 整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在 某一时点上（通常为年末）的价值。
▪ 由公式
F 1 in 1
A
i
A F
1
i
i n
1
A
F
1
i
in
1
▪ 案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%， 那么每年年末应支付多少？
▪ 2.5 年金的现值
▪ 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为 现值，其现值总和。
▪ 计算公式：
F P1 in
▪ 2.2 整付现值的计算
▪ 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率
折合成的现值。
▪ 公式推导：由 F P1 in
P
F
1 in
F
• 1 in
▪ 2.3 年金的终值
▪ 年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积 累的总金额。
一定情况下，对投资所期望的回报率。 ▪ 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。 ▪ 3.2 折现率确定的一般方法
▪ （1）未考虑通货膨胀： r Rg Rr
▪
▪ （2）考虑通货膨胀： r Rg Rr IP
▪ 无风险报酬率 Rg 确定：通常参照国库债利率或同期银行存 款利率。
资产评估的三种基本方法
资产评估的三种基本方法资产评估是指对某些资产进行评估，并根据评估结果确定这些资产的价值。
资产评估是企业财务管理、公司重组、企业并购、财产转让等重要场合下的必要环节。
资产评估的三种基本方法包括市场法、收益法和成本法，下面将会分别针对这三种方法进行详细描述。
1. 市场法市场法是一种通过比较相似物品的成交价格来确定某特定资产价值的方法。
在资产评估中，市场法主要用于评估不动产、股票和其他市场化的资产。
市场法的优点在于它基于市场的力量来确定资产价值，相对客观和准确。
市场法还可以提供大量的市场数据和信息来支持资产评估，使评估结果更具说服力。
市场法的缺点在于它只适用于那些已在市场上经过交易的资产。
对于没有市场交易记录的资产，市场法的评估结果可能会有误差。
市场法忽略了资产的特殊性和独特性，从而可能不太能够捕捉到一些个别资产的价值。
2. 收益法收益法是一种通过资产未来的收益来确定其价值的方法。
在资产评估中，收益法常用于评估固定收益证券、商业不动产等资产。
收益法通过估计资产未来收益的预期值，并将其现值进行折现来确定资产的价值。
它可以帮助评估者更好地理解资产的未来可持续性、收益水平和风险等重要因素，使评估结果更加准确和可靠。
收益法的缺点在于它对未来的假设和预期值具有较大的敏感性，其结果可能会受到历史数据、市场环境和经济周期等因素的影响。
评估者必须要谨慎地进行预测和假设，并使用各种方法来测试和验证这些假设。
3. 成本法成本法是一种通过计算资产的重建或替代成本来确定其价值的方法。
在资产评估中，成本法主要用于评估固定资产、自然资源和发明/专利等资产。
成本法的基本思路是假设一个替代品，然后计算该替代品的成本。
通过考虑相应的折旧、磨损和经济因素等，可以计算出现在该替代品的成本，从而确定资产的价值。
成本法的优点在于它强调了资产的实用价值和功能性，从而服从了资产的实际使用和重建需求。
成本法可以用于衡量建筑物、土地和设备等资产的价值，无视市场通货膨胀和其他变化因素。
林木资产评估基本方法- 收益法
E
u in
(1
Ai p ) i n 1
2. 收获现值法
• 收获现值法：是利用收获表预测被评估林木资产在主伐时净收益的折现值，扣除评估基 准日后 到主伐期间所支出的营林生产成本折现值的差额，作为被评估林木资产评估值 的一种方法。
• 是评估中龄林和近熟林资产经常选用的方法。收获现值法的公式较复杂，需要预测和确 定的项目多，计算也较为麻烦。但该方法是针对中龄林和近熟林造林年代已久，用重置 成本易产生偏差，而离主伐又尚早，不能直接采用市场价倒算法的特点而提出的。该方 法的提出解决了中龄林和近熟林资产评估的难点，将重置成本法评估的幼龄林资产与用 市场价倒算法评估的成熟林资产的价格连了起来，形成了一个完整、系统的立木价格体 系。
1. 收益现值法
• 收益现值法：是通过估算被评估的森林资源资产在未来经营期内各年的预期净收益按一 定的折现率（投资收益率）折算为现值，并累计求和得出被评估森林资源资产评估值的 一种评估方法。
收益现值法计算公式
• 式中： • E 一评估值 • Ai一第 i 年的年净收益 • u 一经营周期 • P —投资收益率 • n－林分年龄
为：
• 式中： • E 一未成熟林的林木资产评估值
EKຫໍສະໝຸດ [(1Au (1 p)u
p)u 1] 1
p qn
V P
• K 一林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录 C
• Au一参照林分 m 年时择伐的纯收益
• P 一投资收益率
• V 一年森林管护成本
• u 一择伐周期
• q 一林分成熟年龄
• n—林分年龄
周期收益资本化法计算公式一
• 刚择伐后的林木资产评估
• 林木择伐后要经过一个经营周期才达到下一次择伐期，其刚择伐后的林木资产评估的收 益现值法计算公式为：
资产评估三种基本方法的评估思路
资产评估三种基本方法的评估思路一、前言资产评估是指对于某一特定资产的价值进行估算的过程。
资产评估在实际生产和经营中具有重要意义，它是进行投资决策、财务会计和税收征收的基础。
本文将介绍三种基本的资产评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法，并详细阐述其评估思路。
二、市场比较法市场比较法是指通过对与被评估资产相同或相近的其他物品在市场上的交易价格进行比较，来确定被评估物品的价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品的特征和属性。
2. 寻找与被评估物品相同或相近的其他物品。
3. 对这些物品进行分析，了解其交易价格及影响因素。
4. 根据这些信息，确定被评估物品的价值。
三、收益法收益法是指通过对被评估资产未来现金流量预测及折现来确定其价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品所能带来的未来现金流量。
2. 对这些未来现金流量进行预测，并考虑风险因素。
3. 选择合适的折现率对未来现金流量进行折现。
4. 根据折现后的现值，确定被评估物品的价值。
四、成本法成本法是指通过对被评估资产重建或再生产所需成本进行计算，来确定其价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品的重建或再生产所需成本。
2. 对这些成本进行分析，并考虑折旧等因素。
3. 根据这些信息，确定被评估物品的价值。
五、总结以上三种基本的资产评估方法，都是根据不同的思路和方法来确定被评估物品的价值。
在实际应用中，应根据具体情况选择合适的方法，并结合市场情况、风险因素等综合考虑。
同时，在进行资产评估时，还应注意数据来源和准确性、模型假设等问题，以确保评估结果准确可靠。
企业价值评估基本流程与方法—收益法
企业价值评估基本流程与方法—收益法下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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收益法的六个基本公式推导过程
收益法的六个基本公式推导过程一、收益法基本公式概述。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
以下对其六个基本公式进行推导。
二、有限年期且净收益每年不变的公式推导。
1. 假设。
- 设净收益为A（每年不变），资本化率为r，收益年期为n。
- 房地产价格为V。
2. 推导过程。
- 根据资金时间价值中的等比数列求和公式。
未来第i年的净收益A在估价时点的现值P_i=(A)/((1 + r)^i)（i = 1,2,·s,n）。
- 那么房地产价格V=∑_i = 1^n(A)/((1 + r)^i)。
- 这是一个首项a=(A)/(1 + r)，公比q=(1)/(1 + r)的等比数列求和。
- 根据等比数列求和公式S_n=(a(1 - q^n))/(1 - q)，可得V=(frac{A)/(1 + r)(1-(1)/((1 + r)^n))}{1-(1)/(1 + r)}。
- 化简后得到V = (A)/(r)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n)]。
三、无限年期且净收益每年不变的公式推导。
1. 假设。
- 净收益为A（每年不变），资本化率为r。
2. 推导过程。
- 当n→∞时，对于有限年期且净收益每年不变公式V = (A)/(r)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n)]。
- 因为lim_n→∞(1)/((1 + r)^n)=0（r>0）。
- 所以V=(A)/(r)。
四、净收益在前若干年有变化的公式推导（以有限年期为例）1. 假设。
- 设净收益在第1到t年分别为A_1,A_2,·s,A_t，从第t + 1年起净收益为A不变，资本化率为r，收益年期为n（n>t）。
- 房地产价格为V。
2. 推导过程。
- 房地产价格V=∑_i = 1^t(A_i)/((1 + r)^i)+(A)/(r(1 + r)^t)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n - t)]。
收益法收益法的基本原理
该公式有以下列用途：1.直接用于计算价格2.不同年限价格的换算3.比较不同年限价格的高低4.用于比较法中土地使用年限修正5.其他通过计算可以发现，资本化率越高,接近无限年的价格越快
四、净收益在未来的前若干年有变化的公式
1. 收益年限无限年的公式 n ai a V ＝ ∑ -------------- +------------- i=1 （1＋r）i r（1+r） t2. 收益年限有限年的公式 n ai a 1 V ＝ ∑ -------------- +------------- [1- ----------] i=1 （1＋r）i r（1+r） t (1+r)n-1
2.某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2002年底至2004年底可获得的净收益94万元、93万元、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行80％的抵押贷款，抵押贷款的年利率为8％，自有资金要求的收益率为13％。试利用上述资料估算该房地产2001年底的收益价格。
二、收益年限无限年且其他因素不变的公式 V= a/r 此公式的假设前提是：⑴ 净 收益每年不变为a; ⑵资本化率大于零为r; ⑶ 收益年限为无限年
三、收益年限有限年且其他因素不变的公式 V=a/r[1-1/(1+r)n] 此公式的假设前提是：⑴净收益每年不变为a；⑵资本化率大于零为r；⑶ 收益年限为有限年n
第五节剩余技术一、土地剩余技术 它是土地与地上建筑物合并产生收益，但若干采用收益法以外的方法，如采用成本法能求得建筑物的价值时，则可将此建筑物价值乘以建筑物资本化率得到归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除此归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再用土地资本化率进行资本化，即可求得土地的价值。
三种基本方法：市场法,收益法和成本法
三种基本方法：市场法，收益法和成本法资产评估的途径：市场途径收益途径成本途径市场法：是指利用市场上的同样或类似资产近期交易价格，直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法的基本前提：1.要有一个活跃的公开市场。
2.是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
（功能上相似市场条件有可比性时间间隔在一定范围内）基本程序：选择参照物：3个以上避免偶然选择比较因素：选影响最大的对比指标量化差异：数量化货币化调整差异：得到初步评估结果综合分析：确定评估价值市场法的具体评估方法：直接比较法类比调整法直接比较法：现行市价法即评估日的现行市价市价折扣法参照物的成交价格＊（1－价格折扣率）功能价值类比法线性关系成交价＊（评估对象生产能力／参照物生产能力）指数关系成交价＊（评估对象能力／参照物能力）x 价格指数法成交价格＊（1＋物价变动指数）乘新率价格调整法成交价格＊（评估对象新率／参照新率）类比调整法：若干个市场售价类比法：太难看不懂成本市价法：现行合理成本＊（参照物成交价／参照物的成本）《即成本市价率》市盈率乘倍数法：评估对象年收益＊参照物市盈率收益法：通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的各种评估方法的总称。
收益法的理论基础是效用价值论。
三个基本要素：1被评估资产的预期收益2折现率或资本化率3被评估资产取得预期收益的持续时间。
收益法的基本参数：收益额，折现率，收益期限。
收益法的主要技术方法：其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期地评估方法。
其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，分为等额和非等额。
成本法：是指在评估资产的现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的各种评估方法的总称。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。
成本法中的基本要素：评估资产的重置成本，实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值。
房地产评估三大基本方法
房地产评估三大基本方法房地产评估是指对房地产进行价值评估的过程，以确定其市场价格。
评估房地产的方法有很多种，其中三大基本方法是市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法市场比较法是最常用的房地产评估方法之一，它通过比较同类房地产的市场交易数据，来确定被评估房地产的市场价值。
这种方法适用于市场上存在大量同类房地产的情况，其基本原理是“一物降一物”，即以相似的房地产作为参照物，找到市场上最为相似的交易记录，通过比较交易价格、面积、位置等因素，给被评估房地产确定一个合理的市场价值。
市场比较法的优点是直观、简便，容易理解和接受；但同时也存在一些限制，如市场上同类房地产数据不足、参照物与被评估房地产存在差异等问题。
二、收益法收益法是一种以房地产产生的经济收益为基础，来评估房地产价值的方法。
它通过计算房地产的租金收益、未来的现金流量等因素，来确定房地产的价值。
这种方法适用于商业地产、出租房产等可以直接产生租金或收益的房地产。
收益法的核心是计算房地产的未来现金流量，并根据市场的风险与回报关系，将未来现金流量折现到现在，从而得出房地产的现值。
这种方法的优点是能够考虑到房地产的长期收益，具有较高的科学性和准确性；但同时也需要掌握相应的经济学和金融学知识，对市场的预测也要有一定的准确性。
三、成本法成本法也是评估房地产常用的方法之一，它是以房地产的重建成本或代替成本为基础，来确定房地产的价值。
成本法的核心是根据房地产的重建成本，考虑到折旧、磨损等因素，来确定房地产的市场价值。
成本法适用于新建房地产、独特性较强的房地产等情况，它的优点是相对简单、直观，能够较为准确地评估房地产的价值；但同时也存在一些限制，如未考虑房地产的收益、市场需求等因素。
市场比较法、收益法和成本法是房地产评估的三大基本方法。
每种方法都有其适用的情况和限制，评估人员在实际操作中需要根据具体情况选择合适的方法，以确保评估结果的准确性和科学性。
同时，评估人员还需要不断学习和研究，提高自身的专业素养和评估能力，为房地产市场的健康发展提供有效的支持。
企业价值评估基本方法
企业价值评估基本方法一、收益法收益法是企业价值评估中应用最广泛的方法之一、其基本思想是通过评估企业未来的经济收益来确定企业的价值。
收益法的核心是预测企业未来的自由现金流，并将其贴现到现值。
具体步骤如下：1.确定评估期限：评估期限通常为3-5年，需要根据行业特点和企业的发展阶段来确定。
2.预测未来的自由现金流：自由现金流是指企业在评估期内产生的可自由支配的现金。
3.计算折现率：折现率是根据风险和收益要求来确定的，一般是根据类似行业的加权平均资本成本来确定。
4.贴现自由现金流：将预测的自由现金流按照折现率贴现到现值。
5.确定终值：评估期结束后，需要估计企业在终值时的价值，可以采用多种方法，如倍数法或者内在价值法。
6.计算企业价值：将贴现后的现金流和终值加总，得出企业的价值。
二、市场法市场法是通过参考市场上类似企业的交易价格来确定企业的价值。
在市场法中，常用的方法有以下几种：1.市盈率法：通过参考类似企业的市盈率，将其应用于企业预测的未来净利润来估计企业的价值。
2.市净率法：通过参考类似企业的市净率，将其应用于企业预测的未来净资产来估计企业的价值。
3.市销率法：通过参考类似企业的市销率，将其应用于企业预测的未来销售收入来估计企业的价值。
4.市现率法：通过参考类似企业的市现率，将其应用于企业预测的未来自由现金流来估计企业的价值。
三、成本法成本法是通过估计企业的重建成本来确定企业的价值。
其基本思想是企业的价值应该等于重建该企业所需的成本。
具体步骤如下：1.估计重建成本：根据企业的资产、设备、土地等进行评估，并计算出重建该企业所需的成本。
2.考量折旧、损耗等因素：将重建成本进行相应的调整，考虑到资产的折旧和损耗。
3.考虑资产负债情况：除了考虑企业的资产情况，还需要考虑企业的负债情况。
通过减去企业负债，得出净资产值。
4.计算企业价值：将净资产值作为企业的价值。
综上所述，企业价值评估的基本方法包括收益法、市场法和成本法。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地估价是指对一定范围内的土地进行评估和估价的过程。
土地估价主要是为了确定土地的市场价值，为土地的买卖、抵押、担保等交易提供参考依据，因此是不可或缺的一个环节。
土地估价的基本方法有以下几种。
一、市场比较法市场比较法是估价中最常用的一种方法，其基本思想是通过比较已经发生的土地买卖交易，找到与待评估土地相似的土地交易数据，从而推导出待评估土地的市场价值。
市场比较法的具体步骤如下：1.收集相关市场交易数据，包括类似土地的买卖交易记录、土地所在地区的土地价格指数等。
2.选择合适的比较对象，即与待评估土地相似的土地，包括土地面积、位置、土地用途等方面的相似性。
3.对比选定的比较对象和待评估土地的差异性，并对比较对象的价格进行调整，使其与待评估土地尽可能接近。
4.计算调整后的比较对象价格的平均值，作为待评估土地的市场价值。
二、收益法收益法是一种常用于评估产业土地的方法，其基本思想是以土地的未来经济收益为基础，计算出土地的市场价值。
收益法的具体步骤如下：1.确定土地的使用方式和用途，包括农田、商业用地、工业用地等。
2.收集相关经济数据，包括土地的收益情况、土地周边的经济环境等。
3.计算土地的未来经济收益，包括土地租金、土地增值等。
4.通过利用现值理论对土地的未来经济收益进行贴现计算，得到土地的现值。
5.将得到的现值作为土地的市场价值。
三、成本法成本法是一种常用于评估农田的方法，其基本思想是根据土地耕种的成本和农田产出的预期利润，计算出土地的市场价值。
成本法的具体步骤如下：1.收集相关成本数据，包括土地的开垦成本、耕种成本等。
2.确定土地的农作物种植方式和产出情况，包括农作物的产量、价格等。
3.计算土地的预期利润，即土地的产出减去耕种成本。
4.通过利用现值理论对土地的预期利润进行贴现计算，得到土地的现值。
5.将得到的现值作为土地的市场价值。
总结来说，市场比较法、收益法和成本法是土地估价的基本方法。
资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法指的是市场法、成本法和收益法:1,市场法:市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法,它能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格,评估结果易于被各方面理解和接受。
但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础,有时因缺少可对比数据而难以应用。
这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产,以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
2,收益法：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值,与投资决策相结合,易为买卖双方所接受。
但是预期收益额预测难度较大,受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。
这种方法在评估中适用范围较小,一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
3,成本法:成本法是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本法比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理,有利于单项资产和特定用途资产的评估,有利于企业资产保值,在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。
但是采用成本法评估,工作量较大,同时这种方法是以历史资料为依据确定目前价值,必须充分分析这种假设的可行性。
另外经济贬值也不易全面准确计算。
资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动。
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。
它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上,结合自身特点形成的一整套方法体系。
资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法资产评估是指对资产的价值进行评估和估算的过程，是企业或个人在购买、出售、贷款、保险等交易过程中必须进行的活动。
资产评估的目的是为了确定资产的市场价值，以便做出合理的决策。
在资产评估过程中，常用的三种基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
第一种基本方法是市场比较法。
市场比较法是利用市场上已经发生的类似资产交易作为参照，根据相同或相似的资产交易价格来估算所要评估资产的市场价值。
这种方法适用于市场上已经有交易的资产，比如房地产、股票、债券等。
通过对近似资产的市场交易价格进行分析和比较，可以得出资产的市场价值。
第二种基本方法是收益法。
收益法是基于资产的未来收益来评估其价值的方法。
根据预期收益和风险水平计算现值，然后将现值和预期收益相比较，从而确定资产的市场价值。
这种方法适用于收益型资产，比如租赁物业、特许经营权、专利权等。
通过分析资产的未来收益和风险，可以得出资产的市场价值。
第三种基本方法是成本法。
成本法是根据资产的重建成本来评估其价值的方法。
根据重建成本包括购置成本、安装成本、调试成本、运行试车成本、装修成本、其他与重建相关的成本等。
这种方法适用于新建或者特殊资产，比如厂房、设备、特殊设施等。
通过对重建成本的详细分析和计算，可以得出资产的市场价值。
在实际应用中，上述三种方法常常结合使用，以提高资产评估的准确性和可靠性。
例如，对于房地产的资产评估，可以综合运用市场比较法、收益法和成本法来进行评估。
首先，利用市场比较法分析类似房地产交易的价格，得出一个初步的市场价值估计。
然后，结合该房产的未来租金收益和风险水平，运用收益法计算出现值。
最后，比较市场价值和现值，得出最终的评估结果。
总的来说，市场比较法、收益法和成本法是资产评估中常用的三种基本方法。
每种方法都有其适用范围和局限性，需要根据具体情况选择合适的方法进行评估。
同时，评估人员在进行资产评估时还应考虑估计的偏差和不确定性，采用合适的数据和方法来提高评估结果的可靠性。
企业价值评估与财务风险分析
企业价值评估与财务风险分析企业价值评估和财务风险分析是企业管理和投资决策中非常重要的环节。
企业价值评估的主要目的是确定企业的内在价值，而财务风险分析主要是为投资者和债权人提供有关企业资产和财务承受能力的信息。
本篇文章将从两个方面进行阐述。
第一部分：企业价值评估企业内在价值对于企业投资者和财务分析师来说是非常重要的，而企业价值评估是确定这个价值的关键因素之一。
企业内在价值体现了企业未来可持续运营和增长的能力。
一、企业价值评估的方法企业价值评估有三种基本方法：收益法、市场法和成本法。
1.收益法收益法是最常见的企业价值估值方法，该方法基于企业未来的预期经济收益来估计其价值。
这种方法的核心在于市场预期企业未来的收益潜力，而该收益则由企业经营决策和管理操作所决定。
收益法的主要局限在于对未来收益的预测需要基于可信的数据和分析，否则会导致评估错误。
2.市场法市场法的基本思路是通过比较企业的估值和其他交易市场上同行业同类型企业的估值以确定企业的价值。
该方法主要使用市场导向的价格而不是基于预期收益和其他财务指标。
市场法的优点在于其可靠性和同类交易的普遍性，但它有时候忽略了企业经营特定细节，即企业的核心部分。
3.成本法成本法认为一个企业的价值等于所需成本的总和，包括购买和建设企业的固定资产，购买资本和获得适当的专业技术以建立公司等。
该方法假定在合理的市场经济条件下，任何人都不会支付更多的价格去获得一个资产，因为该资产可以从事财务收益等活动。
成本法的缺点在于它不能直接测量企业的未来收益增长。
二、企业价值评估的关键要素一个企业的价值由多种因素决定，其中财务指标是最关键的。
以下是评估企业价值的四个基本财务指标：1.净现金流量：净现金流量是企业净收入加上固定资产折旧和提取坏账准备的结果。
它是企业生产活力和经济效率的最佳度量指标。
2.利润率：利润率是企业净收入除以总营业收入，表明企业从每一美元收入中获得多少利润。
3.总资本回报率（ROIC）： ROIC是企业所产生的经济价值与企业所使用的资本的百分比，可用来度量企业的财务效率。
第六章收益法PPT课件
要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。
第3章 资产评估的基本方法——收益法
• （a）通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路
–第一步，预测t年的不等额年收益Rt； –第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；
–第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金At
–
At=Pt（A/P，i，n）
–第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，
– –例：P35 P评=At/I
• （b）计算过去五年收益的加权平均数，越接 近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。
资本的加权平均成本
• （3）市场比较法
–通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及 该资产的收益来倒求折现率。
–基本公式：
–样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益 水平、风险程度和流动性等方面相类似的资产。
样本 资产
A B
样本资产 收益A
8000万元/年 6600万/年
样本资产 价格P
–资产的预期获利年限可以预测
• 3、理论基础
–买方市场时期的价值观：效用价值论
• 二、收益法的计算公式
• 1、有限期
–（1）每期收益不等
–例：P34
–（2）每期收益相等
• 2、无限期
–（1）稳定化收益法
–
，当n→∞时，
–A的估算方法：
• 通过预测资产未来若干年收益倒求A； • 计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的 收益被赋予越大的权数。
–局限性： • 对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无 法计算的资产，该方法无法使用；
• 操作含有较大成分的主观性 –其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取 将存在困难。在市场机制不健全的市场中，对收益的预 测由于不确定性因素太多，也较困难。
• 作业：P49
公司估值的三个基本方法
公司估值是确定一家公司在市场上的价值的过程，通常包括多个方法。
以下是三种基本的公司估值方法：1. 收益法（Income Approach）：-贴现现金流量模型（Discounted Cash Flow, DCF）：DCF 是一种常见的收益法，它通过估计未来现金流入并贴现至现值，最后得出公司的估值。
这种方法需要对未来的现金流、贴现率和终值进行估算。
-资本化收益模型（Capitalization of Earnings）：这种方法通过将公司的未来经济收益资本化为当前价值，从而得出公司的估值。
这通常用于稳定且可预测的公司。
2. 市场法（Market Approach）：-市场多比率法（Market Multiple Approach）：这种方法通过比较目标公司与类似公司的市场估值指标，如市盈率（P/E）、市销率（P/S）等，来确定公司的估值。
这需要找到与目标公司相似的上市公司进行比较。
-市场交易比较法（Guideline Public Company Method）：这种方法通过比较目标公司与公开交易的相似公司的交易数据，如市盈率、企业价值/销售收入比率等，来进行估值。
3. 成本法（Cost Approach）：-资产法（Asset-Based Approach）：这种方法将公司的净资产（净资产= 资产总值-负债总值）作为估值基础。
资产法适用于不同于其他公司估值方法的情况，例如无法预测未来现金流的特殊情况。
这三种基本的估值方法通常在实际应用中相互结合使用，以综合考虑公司的财务状况、未来盈利能力和市场条件等因素。
选择合适的估值方法取决于公司的特定情况、行业和市场环境。
在进行公司估值时，专业的财务分析师通常会综合运用多种方法，以提高估值的准确性和可信度。
资产评估的基本方法-收益法
• Fn=P(1+i)n……………………P=Fn/(1+i)n • =Fn(1+i)-n
• 把(1+i)-n称为复利现值系数，用符号（P／F， i，n）表示。例如， （P／F，5%，5）表 示折现率为5%、5年期的复利现值系数。
23:17:23
15
第二节 收益法
• 3.普通年金现值
23:17:23
23:17:23
32
第二节 收益法
• （二）折现率 • 1.从本质上讲 • 折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投
资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率
23:17:23
33
第二节 收益法
• （二）折现率 • 2.从构成上看 • （1）折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 • （2）无风险报酬率 • 指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资
（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5） 表示利率为5%，5年期复利终值的系数
23:17:23
13
第二节 收益法
• 2.复利现值 • 已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，
n年前的复利现值p。
23:17:23
14
第二节 收益法
• F1=P+P·i=P(1+i)……………P=F1/（1+i） • F2 =P(1+i)2…………………P=F2/（1+i）2
系列收付款项。当期限无限期等额收付时 （n→∞），称为永续年金 。 • ②预付年金（先付年金） • 从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系 列收付款项。
• ③递延年金 • 是指隔若干期后发生（S≥1），在一定期内每期期
末等额发生的系列收付款项。23:17:23 Nhomakorabea8
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n
V
Rt
t
r t1 1 t
六、收益法的具体评估方法
n
R V
t t
r t1 1
t
六、收益法的具体评估方法
收益不变 收益若干年后不变 收益按等比数列变动（增、减） 收益按等差数列变动（增、减） 收益无规律变动
有限期、无限期
6.1 未来各年收益额相等 ---有限期
5.2.1 折现率的计算_CAPM【例】
某公司的β为1.5，国库券利率为4%，市场平 均风险股票的收益率为10%，借助CAPM模型 计算该公司适用的折现率（ ）。
A.13% B.14% C.10% D.4%
5.2.2 折现率计算_加权平均资本成本
加权资本成本
WACC wS kd (1 t) wp ?k p ws ?ks
基本方法_收益法
收益法
含义 理论基础 基本公式 使用前提 评估程序 具体的评估方法 应用案例
一、收益法的含义
收益法，是指通过估测被评估资产未来预 期收益的现值，来判断资产价值的各种具 体方法的总称。
Value is not a fact, but an estimate of the most likely price that will be paid for a good or service available for purchase at a given time
三、基本公式
V—评估值; Rt —未来第t年的预期收益；rt—第t年的
折现率或资本化率；n—收益年限；t—第t年。
V
R1
1
r
1
1
R2
1 r 22
R3
1 r 33
...
Rn
1 r nn
三、基本公式
假定未来各期的风险都相同，则基本公式 变为
n
R V
t 1
t
1 r t
n
R V
t t
r t1 1
11 g
11 g
1 r
r
A(1 g)[1（(11++gr)）nn ] rg
6.* 未来各年收益额以g的数度增长 ---无限期（重点）
V lim A(1 g)[1（(11++gr)）nn ] A(1 g)
n
rg
rg
6.3 未来收益额在若干年后保持不变
--有限期
R1 R2 R3 A A A A A
减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 投资收益（损失以“-”号填列）
二、营业利利润（亏损以“-”号填列）
加：营业外收入 减：营业外支出 三、利润总颤（亏损总额以“-”号填列） 减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“-”号填列）
1收益预测 2折现率确定 3收益期确定 4评估值计算
7.2案例计算过程
1 确定未来五年收益额的现值 2 折现率确定 10% 3收益期 无限期 4计算确定评估值
7.2案例计算过程
7.2案例计算过程
4确定该企业评估值
企业评估价值＝12×0.9091＋15×0.8264＋13×0.7513
＋11×0.683＋ 14×0.6209+140×0.6209
5.1.1 何为收益？
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、挺供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现金
经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量净额
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
本金 化率
6.* 未来各年收益额以g的数度增长 ---有限期（重点）
V
A（1+g） (1+r)
A（1+g）2 (1+r)2
A（1+g）3 (1+r)3
...
A（1+g）n (1+r)n
A（1+g） (1+r)
A（1+g）n (1+r)n
*（1+g） (1+r)
A（1+g）[1 (1+r)
（(11++gr)）nn ]
＝49.27＋86.93 ＝136.20（万元）
7.2案例计算过程
7.2案例计算过程
（2）经营50年条件下的评估过程：
P＝R1/(1+r)1+ R2/(1+r)2+
R3/(1+r)3+
R4/(1+r)4+
R5/(1+r)5+
A
1 r
5
P
A,10%, 45
＝ 12/(1 ＋ 10%) ＋ 15/(1 ＋ 10%)2 ＋ 13/(1 ＋ 10%)3 ＋ 11/(1 ＋ 10%)4 ＋ 14/(1 ＋ 10%)5+14×9.8628/(1＋10%)5
5.2.1 折现率的计算_CAPM
风险报酬=β*风险报酬率
与风险大小以及风险报酬率呈正比例关系
β是企业风险的大小的衡量指标 风险报酬率相当于承担一单位风险应该获得的
额外的报酬。 风险报酬率=市场平均收益率-无风险收益率
5.2.1 CAPM模型计算折现率的公式
折现率 rf (rm rf )
5.1.4 如何预期？
综合调整法 预期年收益额=当前正常年收益额＋预期有利因
素增加的收益额－预期不利素减少的收益额
5.1.4 如何预期？
生命周期法
产品的寿命周期
简单平均法 加权平均法 移动平均法 指数平滑法
成长期 成熟期 萎缩期
增长量模型法 几何平均法
5.1.4 如何预期？
回归分析法
5.2 折现率的计算
未来的收益期是可以预测的。n
五、评估程序
1界定评估对象
2搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括 经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等。
3计算预期收益。
4确定折现率或资本化率。
5 确定折现期。
6用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值。
7分析确定评估结果。
長期負債
wd =
， 長期負債 + 特別股價值 + 普通股價值
特別股價值
wp =
， 長期負債 + 特別股價值 + 普通股價值
普通股價值
ws =
。 長期負債 + 特別股價值 + 普通股價值
5.3 收益期的获得
收益期, 是资产具有获利能力持续的时间
以法律、法规的规定时间为基础进行估测 以合同规定的时间为基础估测 根据产品寿命周期进行估测
5.2.1 折现率的计算_CAPM
i
Cov(ri , rm ) /Var(rm )
im
/
2 m
5.2.1 折现率的计算_CAPM
2011年6月9日
青岛海尔beta=0.88 工商银行beta=0.53 宝钢股份beta=0.72 中国石油beta=0.39 长安汽车beta=1.34
是预期的资产在正常情况下所能得到的归产权主体 的收益额
5.1.3 归产权主体所有？
企业获得的收益归由国家、股东和债权人共享。
是预期的资产在正常情况下所能得到的归产权主体 的收益额
5.1.4 如何预期
企业的收益预测，大致分为三个阶段：
对企业收益的历史及现状的分析与判断； 对企业未来可预测的若干年的预期收益的预测。（
A AA A A 01 2 3 4 n
6.1 未来各年收益额相等 ---有限期
A (1+r)
A (1+r)2
A (1+r)3
...
A (1+r)n
A (1 (1+r)
1 (1+r)
n
)
A 1
1 (1+r)n
1 1
r
1 r
6.2 未来各年收益额相等 ---无限期
评估值＝A/r
年金 （各年相等的收益额）
折现率，是一种期望投资报酬率，是投资 者在投资风险一定的情况下，对投资所期 望（要求）的回报率。
计算方法
CAPM 加权平均资本成本
n
R V
t t
r t1 1
t
5.2.1 折现率的计算_CAPM
无风险报酬＋风险报酬
同期国库券利率
综合考虑各种风 险因素进行判断
国家风险、经济风险、行业风险、经营风险、 财务风险等
例如：未来3-5年） 对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的
判断。
5.1.4 如何预期
收益预测的基础
应该是在正常的经营条件下，排除影响企业盈利能 力的偶然因素和不可比因素之后的企业正常收益。
应以企业的存量资产为出发点，可以考虑对存量资 产的合理改进乃至合理重组，但必须以反映企业的 正常盈利能力为基础，任何不正常的个人因素或新 产权主体的超常行为因素对企业预期收益的影响不 应予以考虑。
三、筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额
加：期初现金及现金等价物余额 六、期末现金及现金等价物余额
5.1.1 何为收益？
相互关系
5.1.1 何为收益？
净利润
加：资产减值准备 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”号填列） 固定资产报废损失（收益以“-”号填列） 公允价值变动损失（收益以“-”号填列） 财务费用（收益以“-”号填列） 投资损失（收益以“-”号填列） 递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） 递延所得税负债增加（减少以“-”号填列） 存货的减少（增加以“-”号填列） 经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列）