购物中心业态组合及品牌组合原则概论
(全)年月万象城调研业态组合及品牌特点PPT资料
家居、
数码
L5 王子、元绿、美乐汇豆花工房、泰满冠、家居生活用品
主力店介绍(REEL时尚百货、 ol‘e超 市、嘉禾影城、冰纷万象滑冰场）
REEL时尚百货
ol‘e超市
主力店介绍
嘉禾影城
冰纷万象滑冰场
次主力店介绍
顺电
NOVO
运动100
次主力店介绍
美 乐 汇 美 食 广 场
王 子 国 宴 饭 店
特色餐饮〔奇华饼家、面包新语、星 巴克、泰满冠）
中庭推广活动〔OSIM健身器具促销、 车展）
品牌合作条件
万象城所有品牌合作条件均以租金、保底+扣点两种形式。 1、租金
男装类：班尼路 保底+扣点18% （男装类） 女装类：MNG 200元/m2(按建筑面积计算) 餐饮类：面点王 290元/m2 (按建筑面积计算) 2、管理费〔按建筑面积计算） 男装类：50元/m2(水电，空调，管理费全包) 女装类：30元/m2 餐饮类：约30元/m2 3、保证金：2个月租金+2个月管理费 4、合同期限： 品牌类：2-5年 餐饮类：例肯德基 10年 酒楼类：10年以上
服装
如HUGO BOSS，dunhill， Ermenegildo Zegna，
KENZO Maxmara等国际一线品牌
上述品牌是万象城汇集人气的主要因素，也是将与我们形
成竞争的主要项目，要引起我们的竞争意识。
THE END
谢谢观看
商品类别
男装 女装 休闲服/运动用品 鞋/包 钟表/珠宝/饰品 童装/玩具 精品/礼品 个人护理/药品 家居生活/影音 /效力/展示中心 餐饮
高档品牌〔KENZO,HUGO BOSS)
大众品牌〔班尼路等）
标杆企业购物中心业态组合案例及原则_购物中心项目定位
功能互补性： 各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体
目标客群的一致性：
特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据
不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在
不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态
业态组合 业态规划基本原则
1. 定位优先原则 2. 功能性选择
3. 业态的相关性 4. 长期租金回报能力评估
较强
强
客流量有限
大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过
低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。
业态组合 业态规划基本原则
1. 定位优先原则 2. 功能性选择
3. 业态的相关性 4. 长期租金回报能力评估
5. 空间资源的约束 6. 业态组合是个永远的动态的过程
业态组合
业态的种类
业态组合 零售业态对比
业态组合 零售业态对比
业态组合 业态组合 定义：业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业
态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题：
业态的选择：
一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态
配比的问题：
餐饮、电影院、游戏厅等容易聚集人流的业态放置高层，以此消化高层的面积和引导
人群向高层流动。
休闲轻餐饮各楼层均需少量布置：
除高层集中餐饮外，在各楼层均需设置一至两家休闲餐饮，缓解购物疲劳，延长消费 者在商场的购物时间
业态组合 业态分布
业态分布方式：水平分布
上海大悦城
金逸影院
上海歌城
业态组合 业态分布
配套
男鞋女鞋 休闲鞋
购物中心业态规划原则
购物中心业态规划原则要对购物中心这种业态进行规划，就要遵守一定的购物中心业态规划原则。
购物中心业态规划原则包括六方面的原则，每一项购物中心业态规划原则都有其侧重点。
下面看具体的购物中心业态规划原则。
购物中心业态规划原则一：定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面：1、整体的功能性定位：即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别。
2、目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比。
3、规模选择：城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。
购物中心业态规划原则二：功能性选择功能性选择是业态组合规划的基础。
综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别。
对于位于城市中心区的综合体，购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡，而位于市郊的综合体，住宅、购物中心等业态比重较大。
位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出;社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多;郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。
购物中心业态规划原则三：业态的相关性业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。
各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。
业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体;目标客群的一致性：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。
购物中心定位及业态和品牌组合原则
0 医疗服务 4提供基础医疗服务，如诊所、
药店等。
03
品牌组合
品牌组合
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04
品牌与业态的匹配原则
品牌与业态的关联性
品牌与业态的关联性是指品牌与购物中心 定位和业态的匹配程度。
品牌应符合购物中心的定位，如时尚、高 端、亲子等，以满足目标客群的需求。
体验式消费
打造独特的购物环境，提 供丰富的休闲娱乐设施， 如私人影院、高端SPA等 ，提升客户体验。
成功案例二：某时尚购物中心
时尚定位
该购物中心定位于年轻时尚群体，关注潮 流趋势，引入时尚品牌和设计师品牌。
创新业态
引入创新业态，如潮流文化体验区、时尚 艺术展览等，吸引年轻人的关注和参与。
社交属性
打造时尚社交平台，组织各类时尚活动和 派对，增强客户粘性和口碑传播。
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。
消费需求定位
根据目标客户的消费需求 ，如家庭消费、个人消费 、社交消费等，进行业态
和品牌的组合。
商业功能定位
购物功能
以购物为核心，满足消费者对商品的需求 。
休闲功能
提供休闲娱乐设施和服务，满足消费者休 闲娱乐的需求。
餐饮功能
提供各类餐饮服务，满足消费者对美食的 需求。
文化功能
融入文化元素，提供文化体验服务，满足 消费者对文化生活的需求。
02
通过选择互补的品牌，能够提高购物中心的多样性 和吸引力。
03
互补的品牌可以满足顾客的不同需求，提高顾客满 意度和忠诚度。
05
案例分析
成功案例一：某高端购物中心
01
02
03
如何做好购物中心业态规划、组合、配比
如何做好购物中心业态规划、组合、配比业态定位：深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态。
1、竞争业态机会挖掘通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。
2、主力消费群体挖掘通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。
以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
核心消费群：商圈半径2公里范围内。
香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
3、项目自身分析竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。
此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。
业态规划：从2大规律6大微观因素出发1、业态规划一般规律业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。
业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。
业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等2、业态规划需考虑的六个微观因素：（1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平不同业种商户的租金承受力各有差异。
购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。
将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
购物中心的业态组合分析
购物中心的业态组合分一、主力核心店组合形态一般购物中心以百货店、GMS为核心店。
表4-3-1：购物中心业态组合方式DPT：DEPARTMENT STOREDS：DISCOUNT STOREGENERAL MERCHANDISE STORE（以实用品、大众化商GMS：品中心銷售之总合量贩店）SS：SUPER STORE（以衣料品为中心之大型零售店）HC：HOME CENTERSM：SUPER MARKET常见的购物中心的业态及业种还有：未来的大型购物中心会更注重下列服务：1、公共行政机构的服务设施，例如电信局、邮电局、资讯服务中心及其它由政府所能提供的公共服务机构。
2、室内的社交及休闲活动设施，例如电影院、发廊、书廊、文化中心、会议中心等设施，或是游泳池、健身房及运动教室等休闲相关场地。
3、室外的社交及休闲活动设施，例如活动广场、露天舞台、小型公园、儿童游乐场地（Play Ground）等。
4、其他例如饭店、旅馆、办公大楼、银行、美术馆、医院甚或小型广播电台等大型服务设施。
二、购物中心与传统商业街的比较1、购物中心规模大，又称室内步行街。
一幢超级购物中心面积往往在20万至50万平方米，比南京东路步行街的商业面积更大。
2、购物中心内商家的布局更合理，功能更多更全，汇聚了休闲、娱乐、餐饮、文化、展览、服务等功能，不仅实现了一站式购物，更实现了一站式享受！3、购物中心的全天候运行条件，不受气候因素影响，整幢室内建筑，安装全室内空调，不必担心在传统商业步行街上由于一会进店一会出店而感到忽冷忽热；整个路程更舒适成为享受，尤其是目前街道上盛行的室外活动可转到摩尔内的中庭举行，不必再承受室外酷暑高温或寒风雨水等的影响。
4、购物中心内几百上千家店铺在市场作用下自动自觉地实现了错位经营的竞争，不必政府商委作硬性规定管理。
摩尔内各行各业配备齐全，规划合理。
5、环境更优美更舒适跟人性化，服务设施更全更好更完备。
6、摩尔催生了新的经营模式，不同业态、不同行业的互相嫁接，催生了新的经营模式。
〖万达研究〗万达购物中心业态最优化组合设计
〖万达研究〗万达购物中心业态最优化组合设计万达购物中心业态组合分析一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
社区型购物中心业态组合与配比技巧【精选文档】
社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路,中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型.目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入,以抓住人们”最后一公里”的需求打造社区服务体系概念,社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点.本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以北京华润五彩城、深圳喜荟城、上海证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧,有助于为相关人员提供实战指导。
一、社区型购物中心业态定位与规划策略在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。
考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。
假如规划引进的是大型综合超市,则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少,增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐）,以多个次主力店带动整体商业经营。
服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。
餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的,而且所占比重越来越大。
休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。
当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。
【案例】深圳喜荟城业态配比引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态.作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。
购物中心业态组合与定位的实用方法
购物中心的成功取决于多种因素的共同结果，精准的定位和科学的业态组合是重中之重。
O1业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。
同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。
设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。
同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
错位经营百货店与综合超市百货公司和超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。
首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。
预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。
分层布置百货业态百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。
02最适宜的楼层及面积范围单体商业项目适宜建设的规模一般情况下，以地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2〜3万平方米，层数控制在3~4层。
特殊情况下，在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在4万之内。
开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。
规划购物中心商业业态
规划购物中心商业业态1. 引言购物中心是城市商业发展的重要组成部分，商业业态的规划是购物中心成功运营的关键之一。
本文将针对购物中心商业业态的规划进行详细介绍，包括目标、原则、分类、空间规划和租赁策略等方面。
2. 目标购物中心商业业态规划的目标是实现商业区域的可持续发展和经济效益最大化。
在规划中要考虑消费者需求、市场竞争情况和商业趋势变化，以满足人们对购物、娱乐、餐饮和休闲等方面的多样化需求。
3. 原则商业业态规划应遵循以下原则： - 多样化原则：购物中心应具备多种不同类型的商业品牌和业态，增加消费者选择的多样性。
- 定位原则：根据购物中心所处地区的市场需求和消费者群体定位，确定适合的商业业态。
- 协同发展原则：商业业态之间应相互配合、相互促进，形成良好的商业生态系统。
- 更新升级原则：根据市场需求和潮流变化，及时调整和升级商业业态，保持购物中心的竞争力。
4. 分类商业业态主要包括零售业态、餐饮业态、娱乐业态和服务业态等。
下面将对各个业态进行详细介绍。
4.1 零售业态零售业态是购物中心最基本的组成部分，占据着主要面积和消费者流量。
根据产品类别和消费需求的不同，零售业态可以进一步划分为以下几个子业态： - 百货：提供各类日用品、服装、鞋包等产品。
- 专业店：专门销售某一特定类别的商品，如家具、电子产品、体育用品等。
- 超市/便利店：提供食品、生活用品等日常消费品。
- 时尚潮流：销售时尚品牌服装、鞋包和配饰等产品。
4.2 餐饮业态餐饮业态是购物中心的重要组成部分，提供各种美食和用餐环境。
主要的餐饮业态包括： - 中餐：提供传统的中式美食，包括川菜、粤菜、湘菜等。
- 西餐：提供西式料理，包括意大利菜、法国菜、美式汉堡等。
- 快餐：提供便捷的快餐服务，如汉堡、披萨、炸鸡等。
- 咖啡厅：提供咖啡和糕点等小吃。
4.3 娱乐业态娱乐业态是购物中心的亮点之一，吸引消费者停留和消费。
常见的娱乐业态有： - 电影院：提供电影放映服务。
购物中心品牌组合策略
-
-满足目标消费群购物 、餐饮、娱乐/休闲和服务类全方位需求的商业品类选择
购物 医药保健 社交聚会 运动休闲 教育培训
-
服装服饰 3C及数码体验 汽车用品 商务礼品/精品 红酒/雪茄 图书/音像 化妆品/药妆店
-
保健产品 保健器材 保健咨询 保健培训 药店
举例：现代城市购物中心的主要业态构成
SPA会所
COFFE SHOP
高级餐厅
国际品牌店
高级百货店
面包房／西饼店
礼品／饰品店 酒吧
星级酒店
精品生活超市
书店
红酒坊
儿童游乐场
电影院
购物中心品牌组合策略解析 20
购物中心功能配置与业态组合的比例确定
取决于购物中心的定位类型 、经营目标主题和商业概 念设计。
购物中心品牌组合策略解析 17
商业业态是组成购物中心的核心元素；实际操作中，主 要划分为四大业态类型：
购物、零售类业态（百货、超市、大卖场、便利店、连锁店、 专卖店、面包房、） 餐饮类业态（中式酒楼、法意西餐厅、日韩餐、咖啡厅、快 餐店、休闲餐饮、主题餐厅） 休闲、娱乐类( 酒吧、茶馆、KTV、影院、网吧、SPA、美 容、纤体、瑜伽、电玩城、儿童游乐场、保龄球、台球馆、 温泉、游泳、健身中心、） 服务类业态（邮电、通讯、银行、美发、教育培训、齿科、 体检中心、）
③ 中国奢侈品牌销售约占全球5%，香港奢侈品销售额的约35% 来自于中国 内地。中国人在海内外消费国际奢侈品额约占全球15%~20%。 ④ 中国消费者对于国际品牌的认知度仍然偏低；还有众多的各类国际消费 品品牌和商业服务品牌尚未被中国商业地产和零售行业所认知。 ⑤ 国际中高端品牌在中国零售市场上持续强势，保持较快速度的发展，甚 或供不应求。 ⑥ 由于中国二三线城市的消费力已经向一线城市看齐，国际品牌拓展正在 加快走向中国二、三线城市发展。
购物中心业态组合管理
购物中心业态组合管理业态组合向来就是决定购物中心成败的重要因素之一。
在检视相关的文献当中, 不乏许多研究论述针对业态组合这个主题进行论证与解析, 我们可以发现, 设定业态组合的原则与最终目的, 除了为开发商增加物业的租金收入之外, 更重要的是, 要能扩大购物中心未来的资产增值。
商业地产学家布朗(Brown)于199 3年在他的论著中指出–“业态组合的设定与管理在购物中心开发过程中, 扮演着举足轻重的角色, 但无论是开发商, 或投资商, 对于业态组合的认知及管理技术则相当有限”。
业态组合的定义与概念著名的商业地产学家阿布莱特(Abratt, 1985)在他的论著中, 提出了相当系统性的业态组合目的与原则, 但该概念则是根据另一学者凯林(Kaylin, 1973)所发表的业态组合定义而来:“业态组合是商户在购物中心内所租用的营业面积而形成的一种集中式零售群体,为商圈顾客提供服务, 为商户及购物中心创造最大化的销售与租金收入。
”shueishuei_110@张颖此外, 在这块领域也有许多专家学者提出不同的定义, 如葛琳斯班(Greenspan, 1987)将业态组合解读为: “由许多不同种类的零售店所组合而成, 以确保购物中心的运营与业绩。
”换言之, 她将业态组合的目的加入了“利润”元素, 并强调必须针对购物中心的商圈潜在顾客提供最合适的产品或服务来创造利润。
特别是服务业态方面, 如餐饮及休闲, 已逐渐形成购物中心重要的业态之一。
就业态组合而言, 我们可将不同商品的供应商分为两类: 品牌代理商及制造商直营品牌。
同时以商品(或品牌)特性、价格、质量、目标顾客及服务型态加以归类。
商业地产学家柯尔库普和拉菲克(Kirkup & Rafiq)于1994年以能够评估计算的角度将业态组合定义为:“业态组合是多种元素的一种组合, 包括不同的零售与服务业态之零售商在购物中心内所租用的营业使用面积、位置及比例。
详解：购物中心业态规划三大原则及品牌落位六大要点
详解：购物中心业态规划三大原则及品牌落位六大要点业态规划篇一、业态规划定义：购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。
购物中心业态规划应遵循三个原则。
即：明确定位，功能完整性，业态相关。
二、业态规划要点：1、明确项目定位业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。
项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。
目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。
当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。
业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。
举例来说，上海曹路宝龙城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。
除去家乐福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。
厦门宝龙国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。
2、业态组合业态组合包括业态选择及业态配比。
业态选择：业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。
如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。
不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
举个例子：北京CBD万达，周边多以流动性的上班族为主，一到夜晚或周末人口骤减。
其超市选择家乐福大卖场，就是没有充分考虑消费人群需求而做的较差选择，大卖场更适合选择传统生活区而不是CBD商务区。
购物中心的一般特征、布局原则及经营管理原则
购物中心的一般特征、布局原则及经营管理原则购物中心的一般特征、布局原则及经营管理原则提要：购物中心在商业业态设置时要遵循业态平衡、主力突出、差异互补和统一形象的布局原则一般来说，购物中心在商业业态设置时遵循以下布局原则更多精品地产学堂购物中心的一般特征、布局原则及经营管理原则购物中心的一般特征（1）购物中心的主要设施包括商业、餐饮、文化娱乐、服务和附属设施五方面一般来说，购物中心的主要设施包括以下五方面：a）购物设施。
这是购物中心的核心设施，承载具体商业零售行为的商业设施，包括百货店、超市、专卖店、专业店、折扣店、便利店等；b）餐饮设施。
这是解决商业人流吃喝问题的配套设施，包括各种餐馆、小吃、咖啡吧、酒吧和冰淇淋等；c）文化娱乐设施。
包括主题乐园、图书馆、演艺厅、小剧院、溜冰场、游泳池、健身中心、公共会堂、艺术画廊和儿童游乐中心等； d）服务设施。
针对商业人流提供的金融、卫生、清洁、维修等服务的设施，包括银行、洗衣房、社区服务中心、医疗中心、园艺中心和汽车修理等；e）附属设施。
这是购物边缘行为设施，但也是购物中心区分于其它业态的明显设施，包括酒店、旅馆、公寓和大型停车场等。
（2）购物中心在商业业态设置时要遵循业态平衡、主力突出、差异互补和统一形象的布局原则一般来说，购物中心在商业业态设置时遵循以下布局原则：a）业态平衡。
根据国际购物中心的惯例，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：18：30，一般在购物中心商业业态设置中，不会偏离这一比例太远。
b）主力突出。
一般情况下，购物中心内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
核心主力店适合放在经营轴线或线性步行街的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
c）差异互补。
购物中心的业态布局要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。
简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，避免同质化产品的聚集。
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• 更多考虑的是购物中心 的品质和持续盈利能力， 这时候对业态和品牌肯 定会有更高的要求
目录
购物中心的定位
业态组合
➢业态及业态组合的定义 ➢业态的分类 ➢业态规划的基本原则 ➢业态分布的原则及方式 ➢案例
•宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合 •盐城宝龙 vs. 南京建邺万达案例分析 •美利坚购物中心案例
业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：
功能互补性： 各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体
目标客群的一致性：
特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据 不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在 不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态
业态组合 业态规划基本原则
酒吧
水吧
面包
甜品
冰激凌
咖啡
服装 快销集合店 国际快销
男装 男士正装 商务休闲 少淑装 大淑装
运动 休闲 牛仔 数码 鞋包
配套 男鞋女鞋 休闲鞋
内衣 珠宝饰品 黄金珠宝
钟表 眼镜 个人护理 美发美甲 婴童用品集合店 儿童早教 日用家居 银行证券 教育培训 休闲食品 衣鞋修理 冲印干洗
目录
购物中心的定位
业态组合
空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题：
购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对 的一个课题是： 如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价 值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和 相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的 需求适时调整。
业态组合 业态规划基本原则
1. 定位优先原则 2. 功能性选择 3. 业态的相关性 4. 长期租金回报能力评估 5. 空间资源的约束 6. 业态组合是个永远的动态的过程
•宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合 •盐城宝龙 vs. 南京建邺万达案例分析 •美利坚购物中心案例
品牌组合
标杆品牌介绍
业态组合 业态
定义：商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经 营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供 销售和服务的类型化经营形态。
业态组合
功能性选择是业态组合规划的基础：
综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别：
城市中心区的购 物中心
• 购物、餐饮、休闲 娱乐等功能业态相 对突出
社区型购物中心
• 目的性消费较强的 零售类业态会比较 多
郊区型的购物中 心
• 主题性消费更强， 娱乐体验类消费业 态则更加丰富
新乡 29%
7% 8%
5%
5%
54% 17% 13% 16% 100%
目录
购物中心的定位
业态组合
➢业态及业态组合的定义 ➢业态的分类 ➢业态规划的基本原则 ➢业态分布的原则及方式 ➢案例
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各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的 比例关系
落位与分布的问题： 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系
目录
购物中心的定位
业态组合
➢业态及业态组合的定义 ➢业态的分类 ➢业态规划的基本原则 ➢业态分布的原则及方式 ➢案例
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业态组合 业态规划基本原则
1. 定位优先原则 2. 功能性选择 3. 业态的相关性 4. 长期租金回报能力评估 5. 空间资源的约束 6. 业态组合是个永远的动态的过程
业态组合
业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径：
各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直 接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价：
业态组合
案例 社区Mall业态组合：多以大卖场为主力店，主力店面积占比在20%以上，其次为餐 饮和零售，餐饮业态面积占比超过20%。
项目名称
嘉亭荟
证大大拇 指广场
京基百纳 广场
欢乐颂 （深圳）
金桥国际 商业广场
商业 体量
开业时 间
6.5万 ㎡
2012.6
8万㎡ 2005.7
8.5万 ㎡
2008.9
3.5万 ㎡
2010.10
16.4 万
2009.12
建筑形 态
集中商 业
品牌商家
大润发，优衣库，小南国， 卡通尼，CGV，上海歌城
主力店 大卖场
主力 店
24%
街区
家乐福，好乐迪，特力屋 大卖场 36%
集中商 业（裙 楼）
天虹百货、苏宁精品店、太 平洋电影城、京基粤菜王府
百货
36%
集中商 业
家乐福，好乐迪，特力屋， 必胜客，肯德基
品牌组合
标杆品牌介绍
业态组合 业态分类 宝龙业态分类标准：宝龙商业业态分为主次力店、餐饮、服装、配套四大类。
主力店 百货 超市 影院 KTV 电玩游乐城 电器 家居家具 健身 书城
餐饮
中式正餐
美食广场
中式快餐
时尚餐饮
茶餐厅
地方小吃
小吃
火锅
传统大锅 时尚小锅
西式快餐
洋快餐
西餐
东南亚 牛排
日本料理
韩国料理
业态组合
➢业态及业态组合的定义 ➢业态的分类 ➢业态规划的基本原则 ➢业态分布的原则及方式 ➢案例
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品牌组合
标杆品牌介绍
业态组合 业态规划基本原则
1. 定位优先原则 2. 功能性选择 3. 业态的相关性 4. 长期租金回报能力评估 5. 空间资源的约束 6. 业态组合是个永远的动态的过程
大卖场
18%
街区
易买得，上海歌城，国美， 卡通尼，运动100，小南国， 大卖场 19%
居适家
业态比例（按面积） 零售 餐饮 休闲 31% 23% 17% 12% 22% 20% 22% 27% 10% 25% 25% 20% 46% 17% 5%
配套 5% 10% 5% 12% 12%
业态组合
案例 万象城业态组合：餐饮零售比例大，主力店占比一般不超过50%。
业态组合
定位优先原则：
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费 需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面：
1 整体的功能性定位
即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市 综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别
业态组合
业态分布
业态分布方式：垂直分布
3F
无锡万达
2F
1F
目录
购物中心的定位
业态组合
➢业态及业态组合的定义 ➢业态的分类 ➢业态规划的基本原则 ➢业态分布的原则及方式 ➢案例
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品牌组合
标杆品牌介绍
业态的种类
业态组合 业态
零售业态对比（一）
业态组合 业态
零售业态对比（二）
业态组合 业态组合 定义：业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业 态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题：
业态的选择： 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态 配比的问题：
59% 12% 10% 19% 100%
宿迁 13% 4% 4% 4% 32% 4%
3%
64% 16% 10% 11% 100%
盐城 21% 5% 5% 5% 20% 10%
65% 13% 12% 10% 100%
无锡 15% 1% 8% 3% 20% 4% 7%
3%
62% 13% 14% 11% 100%
业态组合
业态组合是一个永远的动态过程：
综合体内的业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。购 物中心发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有 所变化：
开业初期的购物中心
• 更多的是关注购物中心 整体品牌的知名度以及 其对周围消费群体的吸 引能力，在业态规划与 配比上，更多会考虑那 些能迅速促进稳场与旺 场经营的业态与品牌；
盐城宝龙项目区位图
业态组合
盐城宝龙 主力店：百货+专业卖场+超市+影院+KTV
项目规划 • 宝龙第三代标准店 • 五星级酒店 • 大型时尚百货 • 大型生活超市 • 大型电器商场 • 巨幕影院 • 休闲商业街 • 国际社区
成都万象城业态组合
杭州万象城业态组合
业态组合
案例 宝龙广场业态组合：主次力店面积占比较大，一般在55%-65%，餐饮比例偏少
项目 超市 电玩 KTV 影院 百货
主次力店 专业卖场 大餐饮 养生美容 酒吧
安溪 49% 8% 9% 7%
服饰集合店
运动健身 主次力店合计
服装服饰 生活配套 餐饮美食
合计
74% 10% 8% 8% 100%
即墨 21% 5% 5% 7% 27% 4%
69% 10% 12% 9% 100%
福州 12% 3% 7% 3% 22% 4% 6% 3% 1%
1%
3% 63% 13% 14% 10% 100%