物业接管验收常识课件

阶段作痛不同
竣工验收是施工单位想建设单位移交的过程， 接管验收是建设单位向物业管理单位移交物业 的过程。
竣工验收合格后标志着物业可以交付使用，接 管验收一旦完成，标志着物业正式进入使用阶 段。
验收主体不同 竣工验收：
施工单位
接管验收：
业主
竣工验收
开发单位
接 管 验 收
分户验收
物业公司
的改进意见
1.4就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建 筑、设施ห้องสมุดไป่ตู้场地的设置要求等提出意见
前期介入主要跟进区域内各系统项目功能设计和使 用合理性，提出优化方案；设备设施安装质量全程 监督及完工后协助行政单位对整体工程的竣工综合 验收
如：土建系统：基础结构、装饰装修
物业主要配套设施：楼宇房屋，管理中心、会所、 泳池、车场、银行、文娱设施、运动场地、商场、 园林景观
1》优化设计 2》有助于提高工程质量 3》有利于了解物业情况 4》为前期物业管理做充分准备 5》有助于提高建筑单位的开发利益
一、规划设计阶段 1》内容： 1.1就物业的结构布局，功能提出改进建议 1.2就物业环境及配套设施的合理性、适应
性提出意见或建议 1.3提供设施设备的设置。造型及服务方面
施工设计资料
a)地质报告书b)全套设计图纸c)图纸会审记录
d)设计变更通知单e)工程预决算报告f)重要的施 工会议纪要g)隐蔽工程验收记录h)沉降观测记 录i)其他可能会影响将来管理的原始记录
综合竣工验收资料： a) 竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、
电、气、暖、设备、附属工程各专业竣工图 及底下管线综合布置竣工图）； b) 建筑工程竣工验收证书 c) 建筑消防验收合格证 d) 公共配套设施综合验收合格证 e) 供水合同 f) 供电协议书、许可证 g) 供气协议书、许可证 h) 电梯准用证
2）建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如物业 管理用房、物业档案资料缺失遗漏等;
3)工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；
4）建设单位从自身利益考虑，将部分开发建设的责任和 义务转嫁给物业管理企业承担；
5）建设单位在售楼时想业主做出不合理的物业管理承诺， 使物业管理企业承担不合理的责任等
2.3》从确定的目标业主的角度考虑问题；
2.4》对于分期开发的物业项目，对于共用配套 设施或环境等方面的配置在各期之间的过渡性 安排提供协调意见
物业的承接查验
一、物业管理接管验收 二、竣工验收与接管验收的区别 三、接管验收的主要内容 四、毛坯验收标准及处理方法 五、验收使用的表格 六、公共设施设备的接管验收 七、承接查验所发现的问题的处理
山西颐德物业管理有限公司
第一部分：早期介入 第二部分：物业的承接查验收 第三部分：有效沟通
早期物业介入
一、早期介入的重要性 二、早期介入的作用 三、早期介入的内容
A、物业项目开发建设存在的问题：
物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会 存在一些问题，主要表现在：
1）物业规划和施工安装存在问题，如设备配置不当、停 车位不足、物业工程缺陷等；
竣工验收和接管我该 做些什么？做些什 么… …做些什么！
✓ 感官查验：是对查验对象外观的检查。一般采 用目视、触摸等方式进行；
✓ 使用查验：通过启用直接检验安装质量和使用 功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全 性等；
✓ 检测查验：通过运用仪器、仪表、工具等对检 验对象进行测量是否符合质量；
✓ 试验查验：通过必要的试验方式（如通风、闭 水试验）测试相关设施设备的性能；
机电系统：供电、供水、供气、供冷（热）、照明 系统，安防技防、智能化管理等
2》方法与要点：
2.1》参与有关规划设计的讨论会，并从使用， 维护，管理、经营以及未来功能的调整和物业 保值、增值等角度对设计方案提出意见或建议；
2.2》帮助建筑单位优化设计或从使用维护等角 度上对方案进行调整，是项目在总体上更能满 足业主的需求，从而有利于促进项目的成功， 降低风险；
在开发建设工作的早期，物业管理企 业通过早期介入活动将长期积累的物业管 理知识和经验应用于规划设计，并且在建 筑施工销售阶段同步跟进配合，协助开发 建筑单位及时发现和处理建筑销售过程中 存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞， 避免或减少上述阶段问题的发生，减少房 地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设 得以顺利进行，而且可以在物业投入使用 后，物业管理顺利开展，业主利益得到保 障、
做为一名物业从业人员不但会管理业 主的物业，为业主提供优质的服务， 还要会在房屋已交。验收时发现问题 找出不足。最终将遗留品质的房屋移 交给入伙的业主。
那么如何进行房屋及设备设施的验收 呢？在验收是要注意哪些事项，下面 和大家一起讨论学习。
基本概念：
接管验收是物业管理企业接管新建 房屋时以物业主体结构安全和满足 使用功能为主要内容的接管验收。 物业管理企业接管验收是指在政府 部门和开发建筑单位对施工单位竣 工验收的基础上进行的在验收（俗 称内部验收）
基本作用
通过接管验 收，实现权 利和义务的 转移，在法 律上界定清 楚各自的义 务和权利
促使开发企 业按标准进 行设计和建 设，达到工 程质量要求， 减少日常管 理过程维修 养护工作量
通过接管有关 物业文件资料， 可以莫轻舞也 的性能与特点， 预防管理中可 能出现的问题， 计划安排好各 项管理，充分 发挥社会化、 专业化、现代 化的管理优势。
竣工验收与接管验收两者的区别主要有以下三方面
性质不同 阶段作用不同 验收主体不同
性质不同:
➢ 竣工验收是政府行为，任何建筑工程验收由 政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施 工质量和设计质量进行全面检验和质量评定 （小组成员：建委、质检站、监理公司等）
➢ 接管验收是企业行为，是物业管理企业代表全 体业主根据物业管理合同从确保今后正常使用 与维修的角度出发对委托的物业进行质量验收。
技术标准（1991年建设部发布的《房屋接管验 收标准》）
主体结构、屋面和楼地面、装修、电气、水、卫、 消防、采暖、智能化等附属工程及其他
质量与使用的检验
危险和损坏问题的处理
物业产权资料 ✓ 项目开发批准资料 ✓ 规划许可证 ✓ 投资许可证 ✓ 土地使用合同（产权证明） ✓ 建筑开工许可证 ✓ 用地红线图