房地产开发经营的基本程序
房地产开发基本流程(图解)
房地产开发流程图解一、项目立项阶段二、项目前期准备阶段三、项目建立阶段四、项目销售及售后效劳阶段第一局部，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进展研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二局部，行政审批局部根据我国当前法律、法规、规章，房地产建立项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1〕选址定点；2〕规划总图审查及确定规划设计条件；3〕初步设计及施工图审查；4〕规划报建图审查；5〕施工报建；6〕建立工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进展项目立项。
2、国土资源局进展土地利用总体规划和土地供给方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建立条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书〔表〕。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建立工程相关专业容和围进展审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进展人防工程建立布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建立工程相关专业容和围进展审查。
4、规划部门对规划总图进展评审，核发《建立用地规划许可证》。
5、规划部门确定建立工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进展审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进展审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进展审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进展审查。
5、国土资源局进展用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业容进展审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进展审查。
8、建委对施工图设计文件进展政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产开发经营的程序
房地产开发经营的程序房地产开发经营的程序是指，在房地产开发经营过程中，经过一系列的规划、设计、准备、开发、销售等步骤，最终将房地产项目推向市场的整个过程。
它是开发商和房地产公司获取经济利益的关键环节，成功的房地产开发经营程序能够使企业获得丰厚的回报，同时也能够满足市场对房地产需求的需求。
一、规划规划是房地产开发的第一步，也是最重要的一步。
规划阶段的主要任务是确定一个具有开发潜力的地段，并对该地段进行详细的研究和分析，确定项目可行性和需求情况，作出可行的规划设计方案，并与政府、环保、规划等有关部门进行沟通协商和审批。
规划阶段的主要工作包括：1.地段评估和选址：通过对市场需求、资金、政策、人口、交通、地貌、水文、气候、环保等因素的综合分析，确定一个具有开发潜力的地段。
2.可行性研究：对所选地段进行详细的技术、经济、社会、环保等方面的研究和分析，确定项目的可行性和发展方向。
3.规划设计：根据对所选地段的研究和分析结果，制定出可行的规划方案。
规划方案包括土地利用、建筑规划、绿化建设、交通布局等方面。
4.审批：制定出规划方案后，需要向政府和有关部门递交审批申请，并进行审批。
二、设计准备设计准备阶段是指在获得了规划审批后，准备进行详细设计和各种准备工作的阶段。
设计准备阶段的主要任务是：1.设计招标：通过公开招标的方式，选择合适的设计机构，根据规划方案进行详细设计。
2.设计：对规划方案进行详细设计，包括建筑设计、装修设计、景观设计等方面的设计。
3.施工准备：准备施工所需材料和设备，确定施工进度和工期。
4.预算制定：根据设计方案和施工进度确定工程预算，为后续的投资和融资工作做好准备。
三、开发建设开发建设阶段是指在完成设计准备工作后，开始进行房地产项目的建设和开发工作的阶段。
开发建设阶段的主要任务是：1.建设: 在施工前，按照平面布局、建筑设计图纸等相关文件和标准进行施工建设。
2.部分竣工验收和预售许可证: 即按政府要求的部分竣工验收程序，并取得预售许可证。
房地产开发流程(详细版)
房地产开发流程（详细版）房地产开发流程（详细）第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保三废治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理四源接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证感谢您的阅读！。
最新房地产开发全套流程大全
最新房地产开发全套流程大全
房地产开发是一个复杂的过程，包括了多个环节和流程。
下面是一个
最新的房地产开发全套流程的完整版：
1.土地规划：这一阶段包括了确定土地位置、了解当地的土地规划政策、获取土地证明和评估土地的可行性。
2.土地购买：在这个阶段，开发商与土地所有者进行谈判、协商并签
署购地合同。
3.设计规划：这个阶段是制定项目的整体设计规划，包括建筑设计、
园林设计、交通规划等。
4.施工批准：在这个阶段，开发商需要申请相关的建设和施工许可证。
5.施工阶段：这是房地产开发的核心阶段，包括了土地平整、基础设
施建设、建筑施工等。
6.市场推广：在建设过程中，开发商需要进行市场调研、确定目标客
户群体、设计并执行销售和推广策略。
7.售楼处开放：开发商需要建立售楼处，并展示项目的样板房，吸引
潜在购房者。
8.销售合同签署：一旦买家确定购买房产，开发商与购房者签署购房
合同。
9.建筑竣工验收：在这个阶段，开发商需要对建设完成的房产进行验收，确保符合相关标准和规定。
10.物业管理：在竣工验收后，开发商需要与物业管理公司签订合同，负责项目的日常运营和维护。
11.交付房产：开发商需要将房产交付给购房者，并办理产权证书等
相关手续。
12.售后服务：一旦购房者入住，开发商需要提供售后服务，解决可
能出现的问题和投诉。
以上是一个房地产开发全套流程的完整版，它涉及到了从土地规划到
项目交付的各个环节，每个阶段都需要开发商和相关部门的合作和努力。
房地产开发是一个复杂而繁琐的过程，需要对法律法规和市场需求有深入
的了解和合理的规划。
房地产项目开发的四大程序及十个流程
房地产项目开发的四大程序及十个流程1.市场调研与项目策划市场调研是房地产项目开发的重要第一步。
通过研究市场需求、供应情况、竞争对手等数据，以确定开发项目的定位和规模，制定合理的战略策划。
2.土地购置与准备阶段土地购置是房地产项目开发的重要环节，包括确定土地使用权、与土地所有者谈判、签订土地买卖合同等。
此外，还需要进行土地勘察、环境评估等工作，以确保开发项目的合法性和可行性。
3.项目建设与销售阶段在项目建设阶段，需要进行项目设计、规划、审批等工作。
同时，还需要进行项目融资、施工及监理、质量控制、验收等环节。
在项目建设过程中，也应进行销售策划和市场推广，为项目销售做好准备。
4.交付与售后服务阶段项目建设完成后，需要进行交付和售后服务。
交付阶段包括物业竣工验收、业主入住等程序。
同时，也要提供质保和维修服务，满足业主的需求。
1.市场调研：进行市场研究，分析市场需求、供应情况、竞争对手等，为项目定位和规划提供数据支持。
2.土地收购：与土地所有者谈判，确定土地使用权，签订土地买卖合同。
3.总体规划：根据市场需求和土地特点，进行项目的总体规划，包括项目定位、规模规划等。
4.设计策划：进行项目设计与策划工作，包括建筑设计、景观设计、市场推广策划等。
5.融资准备：进行项目融资工作，包括与银行、投资机构谈判、签订融资协议等。
6.施工与监理：进行项目的施工和监理工作，确保项目按照设计要求进行施工。
7.质量控制：对项目施工过程进行质量控制，确保项目质量达到相关标准。
8.完工验收：项目施工完成后，进行项目的竣工验收，确保项目符合相关规定。
9.销售与交付：进行项目销售和交付工作，包括签订购房合同、进行交付手续等。
10.售后服务：提供售后服务，包括维修、保养等，满足业主的需求。
总结：房地产项目开发的四大程序涵盖了市场调研、土地购置、项目建设与销售、交付与售后服务等环节。
而以市场调研、土地收购、总体规划、设计策划、融资准备、施工与监理、质量控制、完工验收、销售与交付、售后服务十个流程作为项目开发过程细分的基本流程，是确保房地产项目开发成功的重要步骤。
房地产开发全流程详解,这次终于看懂了!
房地产开发全流程详解，这次终于看懂了！01.房地产开发流程—【前期】NO.1 土地信息收集土地名称、所处区域、所有权（划拨/招拍挂/城中村改造）；用地面积、容积率、绿化率、金额。
NO.2 政策、市场调研了解地块周边的商业、配套情况；是否有代征路、代征绿地，如有的话所占面积；拍卖的附加条件。
NO.3 可行性研究地块属性——指标分析——宏观政策——城市发展——开发模式——经济测算。
宏观市场背景与趋势研判；区域房地产整体市场背景分析及住宅市场重点研究；各物业市场背景分析及趋势研究；产品建议、经济测算。
02.房地产开发流程—【土地获取】NO.1 获取土地使用权出让、划拨、转让和租赁几种。
NO.2 签订土地出让合同市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的关于城市国有土地使用权的权利和义务关系的合同。
NO.3 获得规划许可证经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。
NO.4 办理土地证由地方人民政府颁发的，证明持证人对一定面积的土地享有所有权或使用权的书面文件,是持证人享有土地所有权或使用权的法律凭证，目前为不动产登记证。
03.房地产开发流程—【策划定位】NO.1 区域市场调研对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理，通过专业分析、研判，确定符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位，从而确保项目在市场竞争中获得合理的收益，争取利益最大化。
NO.2 项目定位即市场定位和目标客户群定位。
市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。
NO.3 设计建议明确项目设计费用控制指标、设计人工时指标和限额设计指标，并建立项目设计执行效果测量基准。
04.房地产开发流程—【规划设计】NO.1 方案设计从分析需求出发，确定实现产品功能和性能所需要的总体对象（技术系统），决定技术系统，实现产品的功能与性能到技术系统的映像，并对技术系统进行初步的评价和优化。
房地产企业开发经营的程序和主要阶段和过程
房地产企业开发经营的程序和主要阶段和过程房地产开发经营是指以盈利为目的，通过购买土地、建设建筑，在法律许可的范围内进行开发建设和销售的活动。
为了确保项目的顺利进行，房地产企业需要进行严密的计划、策划和管理，包括以下主要阶段和过程：一、项目选址和规划房地产企业开发经营的第一步是选择项目的位置，并进行规划。
企业需要进行市场调研和数据分析，确定项目目标群体，确定项目的功能定位和规模定位。
同时，还需要寻找合适的土地，并进行地形地貌、土质、环境监测等调查，为后续的设计和施工提供参考。
二、设计阶段在项目确定后，企业需要进行项目的设计阶段。
这个阶段的工作包括细化项目的设计方案、选定建筑师和团队、进行土地测量和勘探、完成各项工程技术方案和施工方案等。
三、开工建设经过设计的方案通过招标程序找到施工单位，建立施工团队，开始开工建设。
开工建设的过程中，企业需要建立起相关的管理体系，确保施工过程的安全、顺利进行，并对监督和质量检查进行配合，全面加强监控管理。
四、广告宣传房地产企业经过开发建设，需要对外展示自己的房地产产品。
为此，企业需要进行广告宣传。
广告宣传需要有目的地展示公司的实力和房地产项目的优势和特点，吸引潜在的购房用户，促进房屋销售。
五、项目推广和销售在完成房地产项目后，房地产企业要进行项目推广和销售，促进销售成交。
这个过程中，企业需要组织策划各项宣传活动、开展楼盘开放日，还需要设计并发布销售手册、销售单、销售协议等相关的销售文物。
六、市场销售管理房地产销售管理的主要任务是细化销售流程，规范销售操作和流程，提高交易效率并确保交易的安全性。
市场销售管理的基本内容包括对购房者合法资格的审核、为客户提供个性化推荐服务、简化支付流程、建立系统的反馈机制等。
同时，为吸引更多购房者，企业还需要提供优惠政策和便利措施，如灵活的购房分期、提供贷款和担保服务等。
以上是关于房地产企业开发经营的程序和主要阶段和过程的简要介绍。
在这个过程中，企业需要掌握市场动态和当前的经济环境，在政策和法规的允许范围内实现自身发展，并加强管理和监控，将风险降到最低。
房地产开发基本流程(图解)
加强开发项目工程管理与监控
申领《商品房预售许可证》
建设工程竣工验收应当具 备下列条件： 1. 完成建设工程全 部设计和合同约定的各项 内容，达到使用要求； 2. 有完整的技术档 案和施工管理资料； 3. 有工程使用的主 要建筑材料、建筑构配件 和设备的进场试验报告； 4. 有勘察、设计、施 工、工程监理单位分别签 署的质量合格文件； 5. 有施工单位签署 的工程保修书。 不符合上 述条件的工程，建设单位 不得组织工程的竣以进行开发建 设的文件； 申 领 《 项目 立 项 批
申请定点
文》的时候需向主管部 门提交可行性报告、立 项申请书、资金来源说 明、房地产开发物业类 型说明等；
到土地管理部门办理土 地出让或转让手续，签订土 地使用权出让或转让合同， 并缴纳土地使用权出让金；
申请购置土地、办理 土地产权手续
被申请建设用地现
申领《商品房销售许可证》
物业管理服务是物 业管理企业受物业产权 人、使用人委托，以有 偿方式对物业项目进行 日常维护、修缮与整治 等服务。
与物业公司签订物业委托管理合同
包括管理和服务 两方面： 管理：掌握物业的变 动、使用状况、使房
开发企业将新物 业交付物业管理公司 接管时，应提交以下 资料：房屋建设的各 项批准文件、竣工总 平面图、房屋及配套 基础设施、设备的竣 工图，地下管道网图 及其他必要资料
申领《房屋拆迁许可证》
证书。 拆迁程序为： 拆迁调查 ↓ 制定拆迁安置计划 ↓ 申领房屋拆迁许可证
做好“七通一平”工作
↓ 发布拆迁公告 ↓ 与被拆迁人签订协议 ↓ 动迁验收 ↓
选择承包单位
办理拆迁房屋产权灭籍 和土地使用证
选择监理单位
监理单位（接受建设单 位的委托，承担其项目 管理工作）
房地产开发与经营的程序和内容
房地产开发与经营的程序和内容房地产是一个庞大的产业，涵盖了房屋建设、销售、租赁等多个方面。
房地产开发与经营的程序和内容是这个产业中的重要部分，下面将对其进行详细介绍。
一、房地产项目的开发程序1.市场调研与选址房地产项目的开发首先需要进行市场调研，了解当地房地产市场的需求和趋势，确定项目的类型和规模。
同时，需要对项目的选址进行评估，包括地理位置、周边环境、交通便利程度等因素。
2.规划设计与审批在选定项目的地点后，需要对项目进行规划设计，包括建筑风格、平面布局、景观设计等方面。
规划设计完成后，需要向当地政府进行审批，获得相关资质和建设许可证。
3.施工与验收获得建设许可证后，需要进行实际的建设工作。
施工包括土地平整、基础设施建设、建筑施工等方面。
施工完成后，需要进行验收，确保项目符合相关的建筑标准和规定。
4.销售与交付房地产项目建设完成后，需要进行销售和交付。
销售包括宣传推广、售价定位、签约销售等方面。
交付包括房屋交付、物业交付等方面。
二、房地产的经营内容1.物业管理房地产开发商需要对其开发的房地产项目进行物业管理，包括维修、保养、清洁、安全等方面。
物业管理的好坏直接影响到业主的居住体验和房产价值。
2.房屋租赁房地产开发商可以将其开发的房屋进行租赁，获取租金收益。
租赁需要进行租户筛选、租赁合同签订、租金收取等方面的工作。
3.物业销售房地产开发商需要将其开发的房地产项目进行销售，获取销售收益。
销售需要进行宣传推广、售价定位、签约销售等方面的工作。
4.房产投资房地产开发商可以将其开发的房地产项目进行投资，获取投资收益。
房产投资需要进行风险评估、投资计划制定、投资管理等方面的工作。
5.金融服务房地产开发商可以为业主提供金融服务，包括房屋贷款、房屋保险、理财等方面的服务。
金融服务需要与相关金融机构进行合作。
房地产开发与经营的程序和内容是非常复杂和多样化的。
房地产开发商需要具备丰富的经验和专业知识，才能够成功开发和经营房地产项目。
房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程(一)
房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程(一)房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程(一)引言房地产开发经营是指房地产企业依法开展开发经营活动的过程。
随着城市化进程的不断推进，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业之一。
了解房地产开发经营的程序和主要阶段、过程，对于房地产企业的发展具有重要意义。
本文将介绍房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程。
房地产开发经营的程序房地产开发经营的程序包括规划、设计、筹备、批准、施工和销售等环节。
以下是每个环节的详细介绍：1. 规划阶段规划阶段是房地产开发经营的起始阶段。
在这个阶段，房地产企业需要进行市场调研和风险评估，确定项目的定位和发展方向。
同时，还需要与相关部门协商，获取用地手续和规划许可证。
2. 设计阶段设计阶段是将规划方案转化为具体的设计方案的过程。
在这个阶段，房地产企业会邀请设计公司进行项目的建筑设计、结构设计和景观设计等工作。
设计阶段还包括施工图设计和项目预算的编制。
3. 筹备阶段筹备阶段是为了获取资金和其他资源，准备开展项目建设所需的各项工作。
在这个阶段，房地产企业会与银行和其他金融机构协商贷款事宜，并与供应商签订合同，采购建设所需的材料和设备。
4. 批准阶段批准阶段是为了获得政府相关部门的批准和许可手续，正式开始房地产项目的建设。
根据不同国家和地区的规定，房地产企业需要向城市规划和土地管理部门申请开发许可证和施工许可证等手续。
5. 施工阶段施工阶段是将设计方案转化为实际建筑的过程。
在这个阶段，房地产企业会与施工队伍签订施工合同，监督施工进度和质量。
同时，还需要进行项目的质量检查和安全评估，确保项目按时、按质完成。
6. 销售阶段销售阶段是将建设完成的房地产项目进行销售的过程。
在这个阶段，房地产企业会开展广告宣传和市场营销活动，吸引潜在购房者。
同时，还需要与购房者签订购房合同，并办理相关的过户手续。
房地产前期开发基本程序
房地产前期开发基本程序房地产前期开发基本程序在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定;房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。
那么房地产开发有哪些程序呢?我们一起来了解一下!1.获取土地：没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。
当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估决策之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是取得土地使用权。
(一)土地储备与土地开发1.土地储备土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
2.土地开发土地开发，是土地储备机构对纳入储备、尤其是依法征收后纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行前期开发活动。
3.土地储备资金土地储备资金，是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。
土地储备资金实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理。
(二)开发商获取土地的途径1.土地使用权出让为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部于2002年4月颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，并于2007年9月对该规定进行了修订，形成了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
2.土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。
4.与当前土地使用权拥有者合作由于各种各样的原因，在房地产市场上存在许多拥有土地使用权的机构，在寻求合作者。
因此，对于拥有资金但缺少土地的开发商来说，通过土地转让、公司人股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获取土地的一种重要方式。
房地产开发流程一览(详细版)
房地产开发流程（详细版）第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察(测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区(县)房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县)房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费,签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费)19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理《内销商品房预(销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员)管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费。
房地产开发经营的程序
房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容.房地卢开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程.1。
建设工程项目设立和企业组建;2房地产建设工程项目规划与审批；3.土地使用权的取得；4。
征地与拆迁；5.工程建设与管理；6。
房地产的租售管理；7.房地产的物业管理。
房地产开发建设土地使用权的取得一、我国土地公有制的形式我国土地公有制采取了两种所有制形式,即集体所有制和国家所有制。
农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。
任何个人不能取得土地的所有权.二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让(一)土地所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。
这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。
1。
土地占有权。
土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。
它是行使土地所有权和使用权的基础。
我国土地所有权的主体只有国家和集体,但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。
因此土地所有权人并不-定就是土地占有人。
2.土地使用权.土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。
土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权.土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。
在我国,集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。
3.土地收益权。
土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。
土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。
4。
土地处分权。
土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属.国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能,但国家不能去直接行使这些权力,而是授权给全民所有制和集体所有制单位以及个人经营管理。
房地产开发企业工作流程
房地产开发企业工作流程房地产开发企业工作流程主要包括规划设计阶段、审批程序阶段、建设阶段和销售阶段。
下面将分别进行说明：一、规划设计阶段1、土地选址：择优选取在城市中心或繁华地段且交通便利的土地进行开发。
2、规划设计：全面规划设计，包括项目功能、建筑风格、建筑用途、土地利用类型、建筑面积、基础设施等方面。
3、设计编制：设计编制包括招标、方案设计、初步设计、施工图设计等环节。
4、施工单位的选择：对施工单位进行招标，通过评审选出合适的施工单位。
二、审批程序阶段1、项目规划审批：根据项目的规划设计，提交申报审批。
2、环境评估审批：对项目周边环境进行评估,达到国家环保要求后提交审批。
3、房地产开发许可证：向国家或省级建设主管部门申请房地产开发许可证。
或许可证：开发企业应该向地方住房保障部门申请预售（预租）许可证。
三、建设阶段1、动工：获得施工许可证后，可动工开工。
2、材料采购：从厂家或批发商处采购所需材料。
3、施工：按设计方案进行施工。
4、质量检验：对每一阶段的工程进行检验，确保符合质量标准。
5、施工现场管理：严格管理施工现场，防止安全事故和其他问题的发生。
四、销售阶段1、物业管理：将开发项目运营交由物业管理公司进行处理。
2、销售策略筹划：确定销售策略，并根据市场需求和消费者的要求选择营销方式。
3、售楼中心的建设和管理：根据项目的规划设计建设售楼中心，并通过专业化的管理提升购房者的购房体验。
4、营销推广：通过各种广告渠道进行营销推广，不断提高品牌知名度和形象。
5、签约、过户：销售完成后，通过签约和过户完成所有手续。
房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程
房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程房地产开发经营是指通过资金和工程建设，将土地变为建筑物并销售获得利润的行为。
房地产开发经营的过程一般分为五个阶段：土地筹备、项目开发策划、项目审批、项目实施、项目交付及销售。
土地筹备土地筹备是房地产企业完成房地产开发的首阶段，它包含多个方面的工作。
首先，需要对目标市场进行深入调研，分析其整体规划发展状况、物业供需关系、消费者需求等因素。
同时，需要收集有关土地政策、规划、权属等信息，以确定可开发土地的范围和条件。
接下来，需要开展土地成本评估和分析，确定购买土地的合理价格，才能与土地出让方进行强有力的谈判。
最后，需要完成拿地工作，拿到具备开发潜力的土地。
项目开发策划在土地筹备工作中，房地产企业完成了拿地和土地筹备工作，开始了项目开发策划阶段。
该阶段是整个房地产开发的关键，房地产企业需要制定合理的项目规划，该规划既要满足市场需求，又要符合政府产业政策、土地规划、环保要求等各类条件。
项目开发规划应包括地价、项目建设费用、预期销售价格、项目利润等相关指标及分析，以便于未来的投资融资和合同签订，这将为后面的项目实施阶段奠定重要基础。
项目审批项目规划完成后，需要向相关政府部门递交申请，获得审批通过后才能正式开发。
该阶段将需要完成多个手续，包括但不限于地块开发利用方案、工程设计报批、环境影响评价、建设用地规划许可证、建筑设计方案审批、施工许可证等等，这些文件完成才能开始项目实施。
项目实施经过规划和审批的项目进入实施阶段。
该阶段是整个房地产开发经营的核心阶段，包括物业设计，建筑施工，工程管理及监督等。
不同工程实施的流程不同，但都需要根据项目的特点制定实施方案，并按计划进行施工的组织和协调，确保进度和质量两不误。
项目交付及销售项目交付及销售阶段旨在销售该项目的房屋，实现利润。
首先，需要进行验收合格证明，才能完成房屋交付的工作。
而后面就是销售规划的重头戏，需要采取恰当的营销策略，如使用多种市场手段进行推广促销，吸引潜在客户的注意，特别是对重点客户的投资，以促进销售。
房地产项目开发到销售流程完整版
房地产项目流程一、项目审批1、开发部对市场进行项目调研,依据市场行情，在各部门配合下完成项目内部可行性研究报告（从财力，人力，是否盈利）。
2、总经理通过，申报董事会通过,下达回总经理进行项目实施.3、项目实施:开发部买地通过拍卖的形式,或政府划拨,投标书，投标成功签订《土地出让合同》,同时准备好对外《可行性研究报告》,凭合同和报告交发改委审批，获得立项批文.4、工程部牵头测绘勘探公司进行实地勘探出总评图上报规划局出建设用地规划许可证。
5、开发部拿相关证件(用地规划许可证，立项批文等)去国土资源局办理土地证。
6、开发部聘请设计单位出图纸，其他部门配合,如销售部提供客户需求建议.7、工程部对接图纸，聘请图审单位进行图审（是否符合国家法定法规，是否有差错，是否可以更节省等）。
8、审核通过开发部上报规划局审核（消防，白蚁，防雷，卫生，绿化,环保，人防）质检局出合格报告.9、规划局审核通过发放建设工程规划许可证。
(注：具体办理流程见附件五）10、开发部先聘请监理单位（招标形式），再聘请施工单位（招标形式）,开发部协助施工单位去建设局办理施工许可证。
11、开发部准备好前面的四证，图纸及申报资料,预测报告；销售部准备好买卖合同,两书《住宅质量保证书》，《住房使用说明书》。
（注:买卖合同，两书：公司聘请相应的法律顾问和律师起草，上报总经理通过，下达销售部或办公室拿到工商局备案，备案编号，开发部找测绘公司对每套房子进行测绘，收到房产预测报告.）12、开发部收集所有资料去建设局申请预售证.（四证两书,图纸,测绘报告，买卖合同等其他预售证申请的具体资料见附件一）。
13、开发部确定相应的物业公司。
(自己的物业公司或是通过招标协议的形式确定物业公司）14、建设局通知房交中心开始办理房产初始化过程，销售部经理和内勤根据房产预测报告及相关资料在房交中心系统中输入项目资料，完成房产初始化过程。
15、房产交易中心通知建设局完成复核后建设局发放预售证，竣工后发附件。
房地产开发程序（政府部门全部审批手续）
房地产开发程序（政府部门全部审批⼿续）阅读引语房地产项⽬前期⼿续⼗分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国⼟局、⼈防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项⽬审批⽅式的有所差异，审批标准及结果会有很⼤不同......第⼀部分：房地产项⽬前期主要流程第1步：编制可⾏性研究报告，取得发改委“⽴项批复”。
第2步：取得国⼟局“⽤地预审意见”。
第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。
第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。
第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。
第6步：取得建委的“选址意见通知书”。
第7步：取得发改委的“招投标⽅式通知书”。
第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。
第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。
第10步：完成⽅案设计，取得规划局的“设计⽅案审查意见”。
第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。
第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。
第13步：取得规划局的“⽤地规划许可证”。
第14步：取得建委的“征地计划通知书”。
第15步：取得国⼟局的“建设⽤地批准书”。
第30步：完成监理招投标⼿续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。
第31步：完成施⼯招投标⼿续，取得建委“中标施⼯单位及施⼯合同备案回执”。
第32步：委托拆迁公司完成现场三通⼀平。
第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。
第34步：完成质量监督登记⼿续，取得“质监备案回执”。
第35步：完成安全监督登记⼿续，取得“安监备案回执”。
第36步：完成节能监督登记⼿续，取得“节能备案回执”。
第37步：资⾦到位，取得银⾏出具的“资⾦证明”。
第38步：取得⼈防办的“⼈防施⼯图备案回执”。
第39步：取得建委的“施⼯许可证”。
⾄此完成本项⽬所有政府部门审批⼿续，进⼊现场施⼯阶段。
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房地产开发经营的程序
和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程根据房地产生产和再生产运行顺序,以及各阶段经营管理的内容.房地卢开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。
1.建设工程项目设立和企业组建；
２房地产建设工程项目规划与审批;
3.土地使用权的取得；
4．征地与拆迁；
5．工程建设与管理；
6.房地产的租售管理;
７.房地产的物业管理。
房地产开发建设土地使用权的取得
一、我国土地公有制的形式
我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。
农村土地采取了集体所有制的形式,属于农民集体所有;城市土地采取了国家所有制的形式,属于全民所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。
任何个人不能取得土地的所有权。
二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让
(一)土地所有权
土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。
这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。
１.土地占有权。
土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。
它是行使土地所有权和使用权的基础。
我国土地所有权的主体只有国家和集体,但是国家和集体作为土地所有权的主体,未必亲自去经营和使用土地,这样就导致了土地所有权和占有权的分离。
因此土地所有权人并不—定就是土地占有人。
2.土地使用权。
土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。
土地利用与土地占有存在着密切联系,没有占有就无法使用就谈不上使用权。
土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。
在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。
3.土地收益权。
土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。
土地收益权和土地所有权密切相关,土地收益就是土地使用的结果。
４.土地处分权。
土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。
国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能,但国家不能去直接行使这些权力,而是授权给全民所有制和集体所有制单位以及个人经营管理。
用地单位和个人依法对国家所有土地行使占有、使用和收益的权利。
尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。
城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位。