_园中村_改造与发展探索_以广州市小洲村为例
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２．２“园中村”的发展束缚 万亩果园环绕的地理位置和资源禀赋
使得小洲村成为特殊的城中村、“园中村”， 具有城中村和“园中村”的双重特性。一 方面，在快速城市化浪潮冲击下，小洲村 的社会、经济和生态的多元价值冲突不可 避免，产生了诸如村民就业难、空洞化、 老龄化等一系列城中村通病；另一方面， 小洲村众多的历史、文化和生态资源又使 其具有“园中村”的特点。万亩果园是广 州市生态调节的战略保护区，因此广州市 对位于其中的村庄开发建设的控制力度更
看，第二产业一直占主导地位，近几年第
２０００ 年，小洲村被划定为历史文化
三产业发展迅速，生态农业则呈逐步萎缩 保护区，对于保护村内历史资源和风貌特
的态势。非农收益和农业收益的明显差距 色无疑具有积极意义，但政府的投资仅仅
使村内涌现出一批工厂和餐饮服务企业， 够用于极少量博物馆式的保留改善工作，
但小洲村财政收入仍然入不敷出，至２００４ 相对于小洲村整体改造的巨额成本来说是
２ 小洲村现状分析
２．１ 现状与历史 小洲村位于广州市新城市中轴线以
东、海珠区东南角，数百年来一直被“万 亩果园”①环绕着（图 １）。近年来，随着大 学城和生物岛等项目的开发和番禺撤市并 区等举措的施行，小洲村已经由城市边缘
２ ０ ０ ７ 年第 ０ ６ 期 第 ２ ３ 卷 45
区转变为城市中心组团的组成部分。尽管 村落四周仍被果园围绕着，但从更大尺度 上看，小洲村又被城市建成区所包围，成 为城中村。
大。此外，历史文化保护区的划定也对小 ２．２．２ 生态效益的束缚
洲村内文物保护和建筑物的整饬、维修和
受宏观政策环境影响，海珠区曾是广
改造提出了更高的要求。
州市的大型工业基地，会造成污染的工厂
作为“园中村”，小洲村承担着生态和 几乎占据了全区１／３ 的面积。工业发展尽
文化功能，这使村民自下而上的发展需求 管为城市带来了经济效益，但却给万亩果
集体自留用地便成为实现这一目标的筹 段。目前，小洲村处于城中村阶段，具有
码。由于大部分土地没有土地使用证，只 城中村的共有弊端。而从城中村到“城中
能自发进行“隐性”开发，或者以村提供 村瓦解”这一过程是城中村生命周期中最
土地、开发商投资建设等方式来获取利润。 复杂的过程，势必经历“雏形—嬗变—饱
这种追求短期利益的土地开发的效益是低 和—瓦解”的过程。深入判别小洲村的细
１ 广州市城中村改造进程及改造 模式
广州市的１３８ 个城中村几乎遍布老城
区，其建设用地约占广州市“老八区”（２００５ 年广州市行政区划调整前的越秀、东山、 海珠、荔湾、天河、白云、黄埔和芳村区） 总用地的 ２０．９％。数量多、面积广的城中 村分布状况使得其改造成功与否对广州市 城市建设影响甚大。自 ２０ 世纪９０ 年代开 始，经过十多年的摸索和实践，广州市城 中村改造已经基本确定分为两步：第一步 是“村改居”的改制过程，第二步是村整 体改造过程。目前，广州市正处于从改制 到改造的过渡期，政府将逐步把城中村纳 入城市一体化管理，解决失地农民的社会 福利保障问题，为进一步推动“城中村” 改造创造条件。
事实上，尽管城中村受到诸多指责， 但都无法否定其积极意义。首先，城中村 为城市发展提供了大量的廉价用地，在城 市化的贡献上无疑应占有一席之地；其次， 在政府供应缺位的前提下，它为城市外来
人员提供了大量廉价的出租屋，形成了流 动人口转移的“驿站”和分流区，为政府 分担了部分压力；再次，市场驱动形成的 城中村非正式经济体系，也创造了数以十 万计的就业机会，对城市ＧＤＰ 增量的贡献 不容忽视；最后，在历史文化上，城中村 保留了部分早期的物质和精神遗产，如牌 坊、祠堂、古树、名人故居等历史文物和 北帝诞、龙舟诞、珠绣等民间习俗。显然， 我们必须清醒地认识到城中村存在与发展 的两面性，不宜采取激进或急功近利的改 造态度，必须尊重城中村发展的内在规律 和价值认同。
据《新 》（２００３ 年版）一书记载，小 洲村自元朝开村，距今已有六七百年的历 史。早期小洲村选址于东部地势较高的低 丘华台山，后因河水不断冲积和淤积，河 道变窄，村域面积不断扩大，围绕华台山 形成了独特的“八卦图”村落肌理。村中 水系因与珠江水系连通，每日两度随潮汐 涨落，形成难得一见的景观。
在历史演变过程中，独特的地理位置 使小洲村形成了岭南水乡独有的生态环境 和文化积淀，被人喻为“岭南周庄”、“目 前为止广州市城区内发现的最具岭南水乡 特色的古村寨”，更被评为“广东省级生态 示范村”、“广州市级历史文化保护区”。小 洲村的古村风貌和田园风光更引起了关山 月等众多艺术家的兴趣，在村内西江涌边 建设起闻名遐尔的“艺术村”［２］。
与政府自上而下的保护控制要求之间产生 园带来了严重的污染问题。从 １９８７ 年开
了明显的矛盾，加上目前城中村改造体制 始，广州市在海珠区实施“退二进三”的
的不成熟，小洲村的发展面临重重束缚。 产业调整政策，为海珠区生态改善作出了
２．２．１ 经济效益的束缚
很大努力，但万亩果园的生态恢复很缓慢，
小洲村的果树资源使其具有发展都市 且仍然承担着缓解城市气候、净化空气、改
３ 小洲村发展探索
３．１ 自上而下：建立合理的土地与 收益补偿机制
（１）建立土地合理交换机制。 “园中村”乡村系统的发展动力来源 于生产结构，本应以农业为主，但城市化 的后果使小洲村在转变为城中村过程中农 业生产资料（如耕地等）不断被剥离。在非 农经济刺激下，园中村的农业仅成为一种 维系城市生态的手段。然而，现实的状况 又使非农产业用地在村内并不能很好的聚 集。
２００６ 年，广州市基本确定了城中村改 造的四种模式：第一种为市政基础设施建 设带动模式，即以河涌整治和市政道路的 开通带动改造工作；第二种为整体搬迁改 造模式；第三种为周转地块启动改造模式， 即将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住 宅，然后再对旧村进行拆迁建设；第四种 为滚动开发改造模式，即通过村域内片区 改造建设，滚动改造旧村的其他片区［１］。
入仅占村民个体收入的１０％。因此，尽管 应该由作为基层政府派出机构的“街道委
政府投入专门的果树改造资金，但村民们 员会”管理，管理的一切费用由政府财政
的积极性不高，纯粹是一种自上而下的制 负担。但是，目前小洲村改制完成后仍由
度在维系着万亩果园的生态效益。
“村民委员会”管理，社区社会管理仍不到
从近十年来小洲村三次产业构成变化 位。
农业和生态旅游的基础，其中旅游型的瀛洲 善生态环境的重任。对城市整体利益而言，
生态公园建设是由城市政府和小洲村集体 万亩果园必须被保护下来并发挥最大的社
合力进行的一个有益尝试。据了解，尽管瀛 会和环境效益；而当地村民从自身利益出
洲生态公园自开放以来吸引了数十万的游 发，要求发展经济，寻求自身最大化的经
［文章编号］１００６－００２２（２００７）０６－００４５－０３ ［中图分类号］ＴＵ９８４ ［文献标识码］Ｂ
“园中村”改造与发展探索
—以广州市小洲村为例
□ 许松辉
［ 摘 要］ 城市化进程使小洲村等“园中村”成为特殊的城中村，其乡村经济效益价值滞后于 城市生态和社会效益价值，导致面临多重束缚。通则式的改造模式不适用于小洲村，应实现 生态、社会和经济的均衡，并积极寻求自上而下的机制与自下而上的机制相结合的发展模式， 以推进“园中村”的改造进程。 ［ Leabharlann Baidu键词］“园中村”；小洲村；发展
一方面，土地区位效益受生态负荷的 影响而不能体现；另一方面，城市公共产 品的供应也因地理位置和有限财政的制约 而未能完全满足需求。从公平的角度看， 在城市享受万亩果园生态效益的前提下， 理应对小洲村等“园中村”所剩无多的经 济发展用地进行补偿，因为目前生态和环 境用地的制度成本几乎为零。必须将以往 “剥夺”的方式变为交换方式，在将村内的 果林划定为生态用地时必须给予农民足够 的补偿，只有这样才能符合市场经济规律。
下的，根本没有体现出目前土地区位的价 微发展阶段，无疑有助于制定相应对策，
值。
缩短城中村改造过程。
46 规 划 师 Ｐ Ｌ Ａ Ｎ Ｎ Ｅ Ｒ Ｓ
小洲村尽管在宏观意义上是城中村， 但在严格意义上应是“园中村”。市场经济 对其的影响远不如对被城市建成区直接包 围的城中村的影响那么直接。相对于广州 市天河区的洗村、猎德和石牌等已经发展 成熟的城中村而言，具有较多农地的小洲 村仍然处于城中村的嬗变期，尚具有较大 的可塑性，若能在这一时期及时调整政策 并对其实施调控，将会具有积极的意义。 显然，广州市目前拟定的侧重于物质形态 的四种改造模式并不适用于此类“园中 村”，小洲村必须在政府调控的前提下，寻 求发展与保护之间的均衡之路。
Research of Renovation and Development of a Special City Village in Orchard —Take Xiaozhou Village as an Example/Xu Songhui
[Abstract] This paper reviews the present status and clue of city village in Guangzhou, analyses specialty and chains of Xiaozhou village£¬a village in orchard. After determining its development status£¬this paper finds that the present reconstruction mode isn't suitable for Xiaozhou village. Lastly, this paper analysis Xiaozhou village’s mechanism from top to bottom and development mode from bottom to top. [Key words] Village in orchard, Xiaozhou village, Development
客，但在２００２ 年收益增加的情况下，总体 济效益，这就产生了保护与发展的矛盾。实
仍然亏损１００ 多万。由于瀛洲生态公园没 际上，海珠区内的“园中村”依靠种植果
有纳入政府补贴范围，并非完全意义上的城 树来发展经济是受到极大限制的，大气污
市公园，依靠门票和商业服务的收入难以负 染、水污染、病虫害、果树老化已经成为
年财政缺口达７７６ 万元［２］。
远远不够的。
小洲村经济效益低下潜藏着深层次的
原因。许多城中村受城市快速化冲击被动 ２．３ 关于小洲村发展阶段的判断
征地、廉价征地，加速了果树资源的耗竭。
有学者认为，广州市的城中村发展可
随着区位提升、土地升值，利益驱使村民 分为四个阶段［５］ ：聚落形成阶段—城乡结
自主发展非农产业，于是因征地返还的村 合部阶段—城中村阶段—城中村瓦解阶
（２）建立收益补偿机制。 在生态效益取向下，政府制定了诸多 约束机制，但实际上并没有能很好地约束 “园中村”的发展。农民自下而上对生态和 环境用地的滥用增加了改造的机会成本，因 为农民是以经济效益为第一位的。实质上 这个机会成本并非由农民个体决策造成，其
荷经营。从果树经济个体收入看，按目前施 万亩果园大幅减产的最重要原因，从生产
行的果树家庭联产承包责任制，每户籍人口 上而言，万亩果园已经没有什么优势［３］［４］。
分摊０．７ 亩地，果树成本投入达２００ 元／ 年， ２．２．３ 社会效益的束缚
毛利润３００ 元／ 年～１ ０００ 元／ 年，果树收
城市社区作为城市的基本构成单元，
“城中村”的存在与演变见证着城市的 前世今生，它既是城市化的贡献者又是许 多城市病的滋生地。从负面意义上看，城 中村是城乡二元体制矛盾的集中体现，是 城市化“链条”的“死结”。自发形成的城 中村在景观风貌和功能上与城市格格不 入，导致城市不像城市，农村不像农村，更 留下了消防、卫生等许多安全隐患；松散 的社会管理造成了人口密集、人员复杂和 产业畸形发展；“法不责众”的心理导致违 法用地、违法建设现象严重；村民本位思 想使得许多政策和规划难以落实，与周边 地区缺乏沟通、协调，产生不少冲突和矛盾。
使得小洲村成为特殊的城中村、“园中村”， 具有城中村和“园中村”的双重特性。一 方面，在快速城市化浪潮冲击下，小洲村 的社会、经济和生态的多元价值冲突不可 避免，产生了诸如村民就业难、空洞化、 老龄化等一系列城中村通病；另一方面， 小洲村众多的历史、文化和生态资源又使 其具有“园中村”的特点。万亩果园是广 州市生态调节的战略保护区，因此广州市 对位于其中的村庄开发建设的控制力度更
看，第二产业一直占主导地位，近几年第
２０００ 年，小洲村被划定为历史文化
三产业发展迅速，生态农业则呈逐步萎缩 保护区，对于保护村内历史资源和风貌特
的态势。非农收益和农业收益的明显差距 色无疑具有积极意义，但政府的投资仅仅
使村内涌现出一批工厂和餐饮服务企业， 够用于极少量博物馆式的保留改善工作，
但小洲村财政收入仍然入不敷出，至２００４ 相对于小洲村整体改造的巨额成本来说是
２ 小洲村现状分析
２．１ 现状与历史 小洲村位于广州市新城市中轴线以
东、海珠区东南角，数百年来一直被“万 亩果园”①环绕着（图 １）。近年来，随着大 学城和生物岛等项目的开发和番禺撤市并 区等举措的施行，小洲村已经由城市边缘
２ ０ ０ ７ 年第 ０ ６ 期 第 ２ ３ 卷 45
区转变为城市中心组团的组成部分。尽管 村落四周仍被果园围绕着，但从更大尺度 上看，小洲村又被城市建成区所包围，成 为城中村。
大。此外，历史文化保护区的划定也对小 ２．２．２ 生态效益的束缚
洲村内文物保护和建筑物的整饬、维修和
受宏观政策环境影响，海珠区曾是广
改造提出了更高的要求。
州市的大型工业基地，会造成污染的工厂
作为“园中村”，小洲村承担着生态和 几乎占据了全区１／３ 的面积。工业发展尽
文化功能，这使村民自下而上的发展需求 管为城市带来了经济效益，但却给万亩果
集体自留用地便成为实现这一目标的筹 段。目前，小洲村处于城中村阶段，具有
码。由于大部分土地没有土地使用证，只 城中村的共有弊端。而从城中村到“城中
能自发进行“隐性”开发，或者以村提供 村瓦解”这一过程是城中村生命周期中最
土地、开发商投资建设等方式来获取利润。 复杂的过程，势必经历“雏形—嬗变—饱
这种追求短期利益的土地开发的效益是低 和—瓦解”的过程。深入判别小洲村的细
１ 广州市城中村改造进程及改造 模式
广州市的１３８ 个城中村几乎遍布老城
区，其建设用地约占广州市“老八区”（２００５ 年广州市行政区划调整前的越秀、东山、 海珠、荔湾、天河、白云、黄埔和芳村区） 总用地的 ２０．９％。数量多、面积广的城中 村分布状况使得其改造成功与否对广州市 城市建设影响甚大。自 ２０ 世纪９０ 年代开 始，经过十多年的摸索和实践，广州市城 中村改造已经基本确定分为两步：第一步 是“村改居”的改制过程，第二步是村整 体改造过程。目前，广州市正处于从改制 到改造的过渡期，政府将逐步把城中村纳 入城市一体化管理，解决失地农民的社会 福利保障问题，为进一步推动“城中村” 改造创造条件。
事实上，尽管城中村受到诸多指责， 但都无法否定其积极意义。首先，城中村 为城市发展提供了大量的廉价用地，在城 市化的贡献上无疑应占有一席之地；其次， 在政府供应缺位的前提下，它为城市外来
人员提供了大量廉价的出租屋，形成了流 动人口转移的“驿站”和分流区，为政府 分担了部分压力；再次，市场驱动形成的 城中村非正式经济体系，也创造了数以十 万计的就业机会，对城市ＧＤＰ 增量的贡献 不容忽视；最后，在历史文化上，城中村 保留了部分早期的物质和精神遗产，如牌 坊、祠堂、古树、名人故居等历史文物和 北帝诞、龙舟诞、珠绣等民间习俗。显然， 我们必须清醒地认识到城中村存在与发展 的两面性，不宜采取激进或急功近利的改 造态度，必须尊重城中村发展的内在规律 和价值认同。
据《新 》（２００３ 年版）一书记载，小 洲村自元朝开村，距今已有六七百年的历 史。早期小洲村选址于东部地势较高的低 丘华台山，后因河水不断冲积和淤积，河 道变窄，村域面积不断扩大，围绕华台山 形成了独特的“八卦图”村落肌理。村中 水系因与珠江水系连通，每日两度随潮汐 涨落，形成难得一见的景观。
在历史演变过程中，独特的地理位置 使小洲村形成了岭南水乡独有的生态环境 和文化积淀，被人喻为“岭南周庄”、“目 前为止广州市城区内发现的最具岭南水乡 特色的古村寨”，更被评为“广东省级生态 示范村”、“广州市级历史文化保护区”。小 洲村的古村风貌和田园风光更引起了关山 月等众多艺术家的兴趣，在村内西江涌边 建设起闻名遐尔的“艺术村”［２］。
与政府自上而下的保护控制要求之间产生 园带来了严重的污染问题。从 １９８７ 年开
了明显的矛盾，加上目前城中村改造体制 始，广州市在海珠区实施“退二进三”的
的不成熟，小洲村的发展面临重重束缚。 产业调整政策，为海珠区生态改善作出了
２．２．１ 经济效益的束缚
很大努力，但万亩果园的生态恢复很缓慢，
小洲村的果树资源使其具有发展都市 且仍然承担着缓解城市气候、净化空气、改
３ 小洲村发展探索
３．１ 自上而下：建立合理的土地与 收益补偿机制
（１）建立土地合理交换机制。 “园中村”乡村系统的发展动力来源 于生产结构，本应以农业为主，但城市化 的后果使小洲村在转变为城中村过程中农 业生产资料（如耕地等）不断被剥离。在非 农经济刺激下，园中村的农业仅成为一种 维系城市生态的手段。然而，现实的状况 又使非农产业用地在村内并不能很好的聚 集。
２００６ 年，广州市基本确定了城中村改 造的四种模式：第一种为市政基础设施建 设带动模式，即以河涌整治和市政道路的 开通带动改造工作；第二种为整体搬迁改 造模式；第三种为周转地块启动改造模式， 即将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住 宅，然后再对旧村进行拆迁建设；第四种 为滚动开发改造模式，即通过村域内片区 改造建设，滚动改造旧村的其他片区［１］。
入仅占村民个体收入的１０％。因此，尽管 应该由作为基层政府派出机构的“街道委
政府投入专门的果树改造资金，但村民们 员会”管理，管理的一切费用由政府财政
的积极性不高，纯粹是一种自上而下的制 负担。但是，目前小洲村改制完成后仍由
度在维系着万亩果园的生态效益。
“村民委员会”管理，社区社会管理仍不到
从近十年来小洲村三次产业构成变化 位。
农业和生态旅游的基础，其中旅游型的瀛洲 善生态环境的重任。对城市整体利益而言，
生态公园建设是由城市政府和小洲村集体 万亩果园必须被保护下来并发挥最大的社
合力进行的一个有益尝试。据了解，尽管瀛 会和环境效益；而当地村民从自身利益出
洲生态公园自开放以来吸引了数十万的游 发，要求发展经济，寻求自身最大化的经
［文章编号］１００６－００２２（２００７）０６－００４５－０３ ［中图分类号］ＴＵ９８４ ［文献标识码］Ｂ
“园中村”改造与发展探索
—以广州市小洲村为例
□ 许松辉
［ 摘 要］ 城市化进程使小洲村等“园中村”成为特殊的城中村，其乡村经济效益价值滞后于 城市生态和社会效益价值，导致面临多重束缚。通则式的改造模式不适用于小洲村，应实现 生态、社会和经济的均衡，并积极寻求自上而下的机制与自下而上的机制相结合的发展模式， 以推进“园中村”的改造进程。 ［ Leabharlann Baidu键词］“园中村”；小洲村；发展
一方面，土地区位效益受生态负荷的 影响而不能体现；另一方面，城市公共产 品的供应也因地理位置和有限财政的制约 而未能完全满足需求。从公平的角度看， 在城市享受万亩果园生态效益的前提下， 理应对小洲村等“园中村”所剩无多的经 济发展用地进行补偿，因为目前生态和环 境用地的制度成本几乎为零。必须将以往 “剥夺”的方式变为交换方式，在将村内的 果林划定为生态用地时必须给予农民足够 的补偿，只有这样才能符合市场经济规律。
下的，根本没有体现出目前土地区位的价 微发展阶段，无疑有助于制定相应对策，
值。
缩短城中村改造过程。
46 规 划 师 Ｐ Ｌ Ａ Ｎ Ｎ Ｅ Ｒ Ｓ
小洲村尽管在宏观意义上是城中村， 但在严格意义上应是“园中村”。市场经济 对其的影响远不如对被城市建成区直接包 围的城中村的影响那么直接。相对于广州 市天河区的洗村、猎德和石牌等已经发展 成熟的城中村而言，具有较多农地的小洲 村仍然处于城中村的嬗变期，尚具有较大 的可塑性，若能在这一时期及时调整政策 并对其实施调控，将会具有积极的意义。 显然，广州市目前拟定的侧重于物质形态 的四种改造模式并不适用于此类“园中 村”，小洲村必须在政府调控的前提下，寻 求发展与保护之间的均衡之路。
Research of Renovation and Development of a Special City Village in Orchard —Take Xiaozhou Village as an Example/Xu Songhui
[Abstract] This paper reviews the present status and clue of city village in Guangzhou, analyses specialty and chains of Xiaozhou village£¬a village in orchard. After determining its development status£¬this paper finds that the present reconstruction mode isn't suitable for Xiaozhou village. Lastly, this paper analysis Xiaozhou village’s mechanism from top to bottom and development mode from bottom to top. [Key words] Village in orchard, Xiaozhou village, Development
客，但在２００２ 年收益增加的情况下，总体 济效益，这就产生了保护与发展的矛盾。实
仍然亏损１００ 多万。由于瀛洲生态公园没 际上，海珠区内的“园中村”依靠种植果
有纳入政府补贴范围，并非完全意义上的城 树来发展经济是受到极大限制的，大气污
市公园，依靠门票和商业服务的收入难以负 染、水污染、病虫害、果树老化已经成为
年财政缺口达７７６ 万元［２］。
远远不够的。
小洲村经济效益低下潜藏着深层次的
原因。许多城中村受城市快速化冲击被动 ２．３ 关于小洲村发展阶段的判断
征地、廉价征地，加速了果树资源的耗竭。
有学者认为，广州市的城中村发展可
随着区位提升、土地升值，利益驱使村民 分为四个阶段［５］ ：聚落形成阶段—城乡结
自主发展非农产业，于是因征地返还的村 合部阶段—城中村阶段—城中村瓦解阶
（２）建立收益补偿机制。 在生态效益取向下，政府制定了诸多 约束机制，但实际上并没有能很好地约束 “园中村”的发展。农民自下而上对生态和 环境用地的滥用增加了改造的机会成本，因 为农民是以经济效益为第一位的。实质上 这个机会成本并非由农民个体决策造成，其
荷经营。从果树经济个体收入看，按目前施 万亩果园大幅减产的最重要原因，从生产
行的果树家庭联产承包责任制，每户籍人口 上而言，万亩果园已经没有什么优势［３］［４］。
分摊０．７ 亩地，果树成本投入达２００ 元／ 年， ２．２．３ 社会效益的束缚
毛利润３００ 元／ 年～１ ０００ 元／ 年，果树收
城市社区作为城市的基本构成单元，
“城中村”的存在与演变见证着城市的 前世今生，它既是城市化的贡献者又是许 多城市病的滋生地。从负面意义上看，城 中村是城乡二元体制矛盾的集中体现，是 城市化“链条”的“死结”。自发形成的城 中村在景观风貌和功能上与城市格格不 入，导致城市不像城市，农村不像农村，更 留下了消防、卫生等许多安全隐患；松散 的社会管理造成了人口密集、人员复杂和 产业畸形发展；“法不责众”的心理导致违 法用地、违法建设现象严重；村民本位思 想使得许多政策和规划难以落实，与周边 地区缺乏沟通、协调，产生不少冲突和矛盾。