地产行业某庄园项目营销策划实施方案

玉泉庄园项目营销策划方案宏泰房地产顾问二OO五年四月目录前言第一部分：项目及市场背景研究一、项目综述二、市经济与城市发展三、区域项目影响四、市房地产现状与可比性项目分析五、项目SWOT分析第二部分：营销推广策略一、策划思路总则二、项目策划总思路三、准备工作及销售控制第三部分：公司简介一、宏泰房产顾问公司介绍二、具备优势三、工作理念四、对本案的态度五、附加服务合作方式结束语前言本报告是为市玉泉庄园项目（以下简称本案）所作的项目营销策划方案，考虑到贵项目对销售策划进行合作的意义与目的，因此，本方案重点在营销推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。

本案主要由项目及市场背景研究、策划推广策略及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、市经济与城市发展、区域项目影响、市房地产现状与可比性项目分析、项目SWOT分析、策划思路总则、项目策划总思路、公司简介及合作方式。

本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。

本项目通过住宅前期销售来为项目营销造成口碑宣传效应，以此带动后期的销售，因为本项目不具备商品房交易程序，也不具有比较独特的项目特色，须通过营销口碑宣传效应形成影响力，并推动项目的整体销售。

另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的现场推广。

宏泰房地产顾问策划代理部2005年4月18日第一部分：项目及市场背景研究一、项目综述1、项目概述玉泉庄园，位于市清河东路北侧，雪地啤酒厂东侧，规划七栋建筑物，其中三栋六层住宅楼，四栋五层住宅楼。

开发性质：纯住宅。

户型及面积：二室二厅、三室二厅与复式住宅相结合，面积从85——220㎡不等。

具体规划指标不明。

2、项目区域市场调研居民区：雪地公寓、新大陆、华源世家及自建居民楼居民区等。

本区域属于市的新城区，市政设施较为完善，建筑群相对较高，市政配套设施较为成熟，居住人群主要以本地人为主。

3、区域交通状况小区的南侧是清河路，交通便捷，16、26路公交车从小区旁经过。

4、销售状况本案约有170套住宅，目前销售了50套左右。

销售率为29%。

二、市经济与城市发展1、市基本情况介绍市位于省西北部，地处黄淮平原南端，辖界首市和太和、临泉、阜南、颍上四县及、颍泉、颍东三区。

境面积8775平方公里，耕地面积870万亩，市人口900多万人，其中城区人口约50万人，建成区面积50平方公里。

市是国家重要的铁路枢纽。

近年来市的国民经济发展很快，人民生活水平迅速提高。

铁路交通极为便利，现已形成阜九（龙）、合阜，徐（州）阜、商（丘）阜、漯（河）阜五条铁路，五路交汇，八线引入，特别是作为京九线上最大的编组站，公路四通八达，通往外地的九条干线，与鲁、豫、、鄂等连接，同时与省各地区的交通畅通无阻。

加之新机场──国家二级民航机场建成通航，使已初具“水陆空”立体交通的雏形。

市地理位置优越，处在新亚欧大陆桥经济带，京九经济带及华东经济圈三者交汇区域。

作为、鲁、豫、皖四省接壤地区最大的商品集散地和贸易中心，市区商业网点主要集中沿人民路、颍上路、路、颍河路两侧分布，并在路与颍河路、路与人民路交叉口形成中心，老城区部零星分散一些近年新建的部分商业设施。

随着经济收入的提高，生活环境的改善使公众不但对玩乐购物兴趣浓厚，而且对适合自己消费要求的经济适用房也越来越关心。

是典型的农业大市，由于农村人口基数大，城市化进程较慢，城区居民人均住宅面积约21平方米。

2002年以前几年，房地产投资基本停滞，市政设施得不到改善，房地产开发以“沿路剥皮式开发”和“零星开发”为主，住宅房地产价格一直在低水平价格上徘徊，处在不温不火状态。

2002年以来，经济进入增长期，皖西北中心城市建设步伐加快，房地产投资升温，房价快速攀升，市场交易趋于火爆。

2、市总体经济运行态势２００４年市国民经济平稳较快增长。

预计市生产总值达到２６５亿元，增长１０.４％；财政收入达到２２.３亿元，增长１６.８％；全年城镇居民人均可支配收入７０９５元，农民人均纯收入１９８６元，分别增长８.７％和１９.７％，农民收入与城镇居民收入差距首次缩小。

结构调整加快推进。

全年规模以上工业企业完成产值１０１.５亿元，增长１３.３％，超额完成全年任务；全年实现第三产业增加值８８亿元，增长６％。

“６６１１”工程全面实施，成为市加大投入、增强经济发展后劲的主抓手。

２００４年市列入省“８６１”行动计划项目完成投资２５.８亿元，占年度投资计划的１１０.７％；列入市“６６１１”工程项目完成投资５８.３亿元，占年度投资计划的１０１.５％，占全年全社会固定资产投资的６３.４％。

预计全年可实现外贸进出口总额８１００万美元，增长１６.３％。

改革开放步伐加快。

全年引进市外境项目３８９个，利用市外资金２８亿元，其中省外资金２１.５亿元；新批“三资”企业１０家，实际利用外资２７６９.７万美元，首次实现“双超额”，外来投资已成为市加大投入的重要支撑。

社会事业全面进步。

高新技术产业工贸总收入实现１６亿元；全年人口自然增长率控制在８‰以；全年新增就业岗位３.４万个，下岗再就业１.５万人。

２００５年市经济和社会发展的主要预期目标是：市生产总值确保增长８％，争取１０％；财政收入确保增长８％，争取１０％；全社会固定资产投资增长２０％以上；社会消费品零售总额增长９％左右；外贸进出口总额增长１０％；全年引进市外资金确保３０亿元、争取３５亿元；实际利用外资３０００万美元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入均增长５％；人口自然增长率控制在８‰以。

3、利用外资创新高2004年１—１２月，市共设立外商投资企业１３家，总投资７３５７万美元，合同外资３１９０万美元，全年实际到位外资2769.66万美元，同比增长３２３％，完成省下达市利用外资目标任务的120％，创市利用外资历史新高。

2004年市利用外资结构有明显改善，外商直接投资占实际利用外资总额的９３％。

新办外商投资项目的投资领域全部集中在第二产业，反映出市二产项目已成为招商引资的重点和热点，并呈现出较大的发展潜力。

市外商投资的规模也不断扩大，大项目利用外资有新突破。

新办外商投资项目合同外资超２００万美元的有７个，其合同外资金额占全年合同外资总额的８８％，华润电力２００４年分两期到位外资２５１０万美元，占市实际利用外资总额的９０％，发挥了重大利用外资项目在招商引资过程中的主导和牵动作用。

4、工业运行质量继续呈现好转态势市工业运行质量继续呈现好转态势。

数字显示，１１月份市国有和年销售收入500万元以上非国有工业完成工业总产值104360万元，比上月增长8.26％，比去年同期增长２４.０１％，创历史月产最好水平。

市经贸委有关负责人指出，在原料价格大幅上涨，煤、电、油、运等重要生产要素供需矛盾加剧的不利环境中，取得这一生产增长、效益好转的成绩殊为难得。

据了解，１—１１月份，市规模工业累计完成工业总产值８９.９亿元，比去年同期增长１３.２８％，增幅较１—１０月份升高１.３４个百分点，占年度计划９８亿元的９１.３７％，完成全年任务胜利在望。

其中，轻工业增长５％，重工业增长２５.２３％；累计完成工业增加值２７.４５亿元，同比增长５.７２％；市六大主要生产系统全部实现增长，其中机械工业增长２８.７９％、化学工业增长２５.２３％、烟草工业增长１５.５５％、纺织工业增长８.７２％；前１１个月，市工业销售再创新高。

累计完成工业销售总产值８３.６２亿元，同比增长１４.７３％，工业产品销售率９９.３７％，同比增长１.２３个百分点，创今年最好水平；市重点调度的十种主要产品产量出现五增五降。

其中，棉纱、棉布、啤酒、改装汽车、合成氨产品产量均出现较大增长比例；市重点监控的３０户重要骨干企业前１１个月累计完成产值５８.１４亿元，同比增长１６.９８％。

在生产上升的同时，工业经济效益继续好转。

１—１０月份市规模工业累计完成销售收入７５.５２亿元，同比增长１６.８％，完成利税总额８.４６亿元，同比增长２０.８％，其中实现利润１.５５亿元，同比增长５６.３％。

经济效益的增长快于生产的增长，说明通过近期的努力，企业扭亏增盈形势得到明显改善。

5、县域经济竞相绽放异彩市县域经济与全省最大的差距在工业。

为此，在制定总体发展战略上，把加快县域工业发展放到十分突出的位置，引导各地走以劳动密集型、资源密集型为主，以农副产品深加工和为城市大工业、大企业配套为主，以私营中小企业为主的发展路子，找准发展定位和空间，通过营造局部竞争优势，发展和壮大工业，以此带动和提升整个县域的工业化水平。

如临泉、阜南依据农产品资源丰富的优势，把农产品加工业和劳动力密集型产业作为县域经济发展的着力方向，在临泉，涌现出了全国农业产业化龙头企业临泉山羊集团等一批农产品加工企业；太和县依托较好的工业基础和医药市场带动，突出发展医药加工和生物工程产业，医药集团、乌里江制药、仁济药业等成为工业新亮点；界首市确定酿酒、塑料化工、机械等作为优势行业重点发展，培育县域工业优势和强项。

各地还以工业园区为载体，集聚特色产业，目前，各地工业园区全面启动，建成区总面积达９平方公里，引进项目６５个，完成投资８.２亿元，特色工业开始向园区集中，并形成辐射效应。

在太和工业园，目前已有医药集团、仁济药业、“生之素”生物医药、乌里江制药等一批医药企业入驻，开始形成颇具特色的“医药工业园”。

在界首工业园区，天安集团的节水微滴灌溉等项目成为该市机械工业二次创业的典。

县域经济的活力在民营经济。

按照“谁投资、谁受益”的原则，鼓励在农业、能源、水利、交通等基础设施领域吸引民营投资；鼓励民营企业积极参与科研成果转化为商品的投资与经营；鼓励民营资本投资农田水利、生态环境、农村道路和小城镇建设。

积极拓宽民营经济直接融资渠道，允许以资金、技术、设备等形式入股；允许采取资产转让、出租等方式取得生产发展资金，并在税收、土地使用和对外贸易等方面与国有经济同等对待。

宽松的政策促进了县域民营企业快速发展，各地民间资本纷纷涌入当地优势产业，掀起创业风潮。

在这一背景下，太和、界首等县市民营经济发展速度明显加快。

界首市个体工商户已发展到１.６万户，从业人员３.２３万人，总注册资产达１亿多元，营业额在５００万元以上的私营工业企业就有３５家，其中皮革、电器、塑化等行业的１０家企业被省政府命名为“明星企业”。

临泉县宝鼎公司、白庙隆茂公司、迎仙水洗芝麻厂等一大批实力雄厚的农产品加工私营企业脱颍而出，目前该县已拥有私营企业２５９户，注册资金２.５亿元，私营企业中注册资金５００万元以上４４家，个私经济已成为全县经济发展的一支生力军。