欧美商业地产新模式

欧美商业地产新模式——“生活方式中心”

（一）“生活方式中心”的商户构成

通过商户构成的数据，你不但可以知道一家商业中心的主要消费群体是哪一类人群，并可以知道它的功能和定位。

ICSC对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。统计数据表明，女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5%；紧随其后的是占12.2%的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。

在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量的0.6%。折扣店则更少，只有21家，占0.4%。最初构想的“生活方式中心”是一个开放式的购物中心，而不包含Mall式的主力店(anchor store)，但到上世纪90年代后期，一些开发商在“生活方式中心”里也引入了百货商场、折扣店或电影院等形式的主力店，形成了一种Mall与“生活方式中心”的混合形式。不过，这种趋势并未持续下去，因为这类店铺并不适合“生活方式中心”。相反，越来越多的零售商开始设法让自己的规模和布局适合“生活方式中心”的格局。

（二）Mall与“生活方式中心”的比较

大多数“生活方式中心”都不包括主力店(anchor stores)，因此比较Mall与“生活方式中心”的商户构成则是以非主力店

(non-anchor stores)为参考，同时比较非主力店的商户构成也更能反映出两者的差异之处。

GAFO商户(CAFO是北美行业分类体系中对家具家装用品店、家电电子产品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店的总称)在“生活方式中心”所占的比例为64.7%。而据ICSC的数据，GAFO商户在Mall非主力店中所占的比例是最大的，约占74.8%，这个差距反映出“生活方式中心”更强调的是餐饮和娱乐部分。

在餐饮方面，Mall采用“大食代”式的快餐广场形式，因为购物者如果能够吃些小吃休息一下，他们就可以在里面停留更长的时间购物；而“生活方式中心”是以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息一会儿喘口气，而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。餐馆在“生活方式中心”的非主力店中所占的比例为11.3%，而在Mall中只占4.8%，从这个数据就可以看出餐馆在“生活方式中心”中的重要性。

此外，在Mall的非主力店中，家庭服装、女装、女性饰品与女性用品类店铺的数量要高于“生活方式中心”，而其家具与家饰、家庭娱乐与电子类的商户要低于后者，其他的GAFO类商户比例基本相同。

（三）哪个更具商户吸引力

根据近几年的统计数据，一个显著的趋势是零售商们更喜欢选择“生活方式中心”作为他们新店的店址。“真正驱动‘生活方式中心’开发热潮的是消费者对它们的喜爱，这对于零售商来说就是转化为更高的销售额。” Poag & McEwen的总裁Terry McEwen 说。

以Poag & McEwen的“生活方式中心”为例，其每平方英尺的销售额是400美元～500美元，而根据ICSC的数据，Mall的平均销售额是每平方英尺330美元。此外，“生活方式中心”的开放式设计使其共同租用区的费用要低得多，其平均费用是每平方英尺6美元，而Mall为15美元~20美元，导致“生活方式中心”的平均总租用成本为每平方英尺40美元~50美元，而Mall为每平方英尺70美元~80美元，总租用成本的大大降低也构成了对零售商的吸引力。

尽管也有一些零售商在Mall的销售更好一些，但他们仍表示他们利润最好的店是位于“生活方式中心”里的店铺，因为“生活

方式中心”的租用成本要低得多。Merrill Lynch不久前发布的一份报告称，“生活方式中心”正在吸引注意力是因为其租用成本的相对较低而由此产生的较高利润。

著名的女士成衣商Talbots的高级副总裁Dick O’Connell把Poag & McEwen开发的第一家Saddle Creek“生活方式中心”称为“真正的破冰者”，“传统上，Talbots是不在Mall里设专卖店的，但我们发现‘生活方式中心’却很适合我们，因为Talbots的目标客户也是高收入人群，我们在“生活方式中心”的销售额非常非常好。”其他一些面向高收入阶层的专卖店，也在寻找Mall以外的地方作为自己的新店店址，他们发现“生活方式中心”是一个很好的选择。

“生活方式中心”现在已经是美国零售商业开发的时髦口号，行业观察家们认为：“生活方式中心”是美国购物中心开发的下一个增长点，但就美国目前的129家“生活方式中心”来说，与全国1000多家的Mall相比，其数量也只是后者的一个零头而已。不过，国际购物中心委员会(ICSC)认为，“生活方式中心”不可能以Mall的数量规模开发，因为它主要面向高消费人群，它的生存是以足够数量的高收入富裕人群的支撑为基础的.