欧美商业地产新模式
浅谈block街区规划理念
浅谈BLOCK街区规划理念摘要:BLOCK街区是商业地产的一种新理念，是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理论，BLOCK商业中心是城市商业中心发展的新模式。
本文结合实际案例探讨BLOCK街区的起源、规划理念和发展态势。
关键词：BLOCK街区；商业中心；楼盘开发；街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。
将街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式。
体现了居住与环境新的结合关系，把人们从传统的封闭围合式居家中引导出来，极大丰富了人们对新型居住的需要，提供了一个更适宜居住的标准与模式，而非现在通常意义的“小区”、“社区”概念。
国际BLOCK街区体现的是新型居住模式，它本身向城市空间开放，具备一定的规模，能聚集一定数量的人口，又有亲切和谐的邻里关系。
它既是具备商业特征的商居城，又是配套设施应有尽有的生活城，最大限度地使住宅居住功能便捷化。
1. 城市社区新模式——BLOCK街区自90 年代中后期以来，我国城市商业中心发展呈现以下特征：一是商业中心改造和规模扩大化趋势，许多城市商业中心原来主要是由一条街构成，现在改造成“丁”字型、“工”字型、“田”字型，占地规模、商铺数量、经营规模等等都成扩大化趋势；二是打造新型商业购物中心，特别是大城市的造摩尔运动；三是商业中心功能的扩展和转变，即扩展“综合服务体”功能，向商务中心（CBD）转变；四是商业与地产结合，以地产商为主导已成为城市商业中心改造和开发的主流模式。
BLOCK 街区商业模式是城市商业中心发展的新模式，这个概念来源于美国，是商业和居住的集中融合。
BLOCK 街区，即 B-Business（商业）、L-Life allow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（亲和），它不同于区域性购物中心，更有别于郊区的大型商业集散地，以满足人们生活需求为前提，是无法与生活区别开的商业形态。
百货商店盈利模式及创新
百货店盈利模式及创新葛坤田物流1102 2302110237一、百货店盈利模式（一）自有品牌在欧洲，开发自有品牌俨然成为百货公司的一种成功模式，许多著名的百货公司无不拥有强大的自有品牌开发体系，比如美国的西尔斯百货、法国的老佛爷、英国的马狮百货、马莎百货都是如此，而银泰进军自有品牌，亦是想做这种“没有工厂的制造商”，为百货店寻找新的利润增长点。
（二）买手制香港买手制百货店连卡佛在北京经营三年后宣布，未来三年将在北京、成都连开两店，并将重回曾在2006年因“水土不服”而退出的上海市场。
无独有偶，NOVO时尚百货、知名品牌I.T和CPU、泰国零售业巨头尚泰旗下精品百货ZEN等买手制零售商也纷纷在北京、上海、杭州等城市加快了开店脚步。
目前中国百货行业几大巨头中，百联、王府井、银泰、金鹰等已经开始谋求新的自营探索。
比如百联集团旗下东方商厦的欧洲精品皮具馆，都由商厦总代理、总经销，每年举办的法国商品周、意大利商品周，这些节日营销的商品都由百联自己的买手团队到原产地直接采购，与其他商场的商品形成了差异化。
（三）连锁经营上世纪90年代，南京百货业曾刮起一阵扩张“风潮”，被业界称为百货业的“突围运动”。
据一位商界人士回忆，当时南京几乎所有的大商场都“走出去”过，扬州、无锡等地均出现过新百、中央等商场开起的“分号”。
当时全国上下也都兴起了“横向联合”之风，北京、上海、郑州等地的商家也连锁不断，但时隔不久，这些商场在外地的连锁直营店多数因经营业绩不佳而纷纷撤出。
目前连锁经营做得较为成功的大概只有王府井百货了。
（四）进军商业地产风头正劲的商业地产在让开发商趋之若鹜的同时，也让传统零售商怦然心动。
因为百货店采取自购物业形式开店，可以缓解水涨船高的租金压力，于是有人认为，传统零售商进军商业地产领域正是时候。
事实上，传统零售商自购物业并非个案。
百盛、银泰和新世界等知名百货连锁体系中，持有物业的比例在逐年加大。
实际上，早在2008年，一批知名连锁百货就曾掀起一波“置业潮”。
全球最著名的奥特莱斯OUTLETS荟萃
意大利：Barberin
日本
• 日本奥特莱斯始于1993年，横滨Bayside Marina Outlet引发热潮， 2000年日本奥莱发展和开店达到高峰 • 大集团垄断特征明显： 切尔西日本（Chelsea Japan Co.Ltd.）
日本三井不动产。
• 基于切尔西在品牌资源和运营技术支持，使合作的奥特莱斯经营较好
第一部分：国内外奥特莱斯的发展与分析
• 国外奥特莱斯的发展与分析
• • 国外奥特莱斯的历史演进 国外奥特莱斯的发展特点
• 国内奥特莱斯的发展与分析
• • 国内奥特莱斯的引入 国内奥特莱斯的发展特点
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国外奥特莱斯的经验与趋势
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国内奥特莱斯的成功要素
北京燕莎奥特莱斯经典分析
上海青浦奥特莱斯经典分析
切尔西、第一零售所拥有奥特莱斯占全美68%
Premium Outlet Ce
美国圣地牙哥奥特莱斯
美国华盛顿D.C奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯广告牌
美国旧金山奥特莱斯
美国西雅图奥特莱斯
欧洲
• 奥特莱斯在20世纪90年代中期传入欧洲 ，英国首先发展
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OUTLET首创于美国，至今已有上百年历史，是 目前欧美发展最为强劲的零售业态，并逐渐风靡 盛行欧美、东南亚等诸多国家。最初OUTLET为 工厂直销店，后慢慢形成类似SHOPPINGMAIL的 OUTLET购物中心，继而发展成独立的零售业态。 OUTLET进入二十世纪七十年代呈现出快速发展 的势头，到本世纪初美国境内已建立了300多家 OUTLET购物中心，欧洲、东南亚也开始盛行。 OUTLET是通过诸多品牌经营，极大满足消费 者的需求，并采取与百货业、大卖场、超市等错 位经营的方针，以自己独特的经营个性而存在， 百分百地迎合了消费者的需求及心态，所以发展 尤为迅速。在名牌价格高高在上的时代，在各行 各业激励竞争的时代，何以OUTLET能够如此移 居泰山之位呢？首先吸引人们的当然是其难以想 象的物超所值的世界名品，为时尚人士找到了购 买名品的窗口，致使消费者都趋之如鹜；其次， 汇集众多世界名品的OUTLET，场内全年折扣， 方便消费者选择品牌购物；再次，它又给过季、 断码的名品找到了一个卖场，不但为厂家解决了 与正价商品的冲突。如果品牌新品总是与过季折 扣商品混淆在一起，势必会使消费者降低对这个 品牌的信任度。因而OUTLET受到了商家、消费 者的欢迎，无限商机厚蕴勃发，前景无限远大。
国外商业综合体微更新案例
国外商业综合体微更新案例
以下是一些国外商业综合体微更新案例：
1. 马来西亚 Starhill Gallery 升禧艺廊：这是吉隆坡武吉免登的一个高级商场，已正式更名为The Starhill，并在2019年10月部分关闭进行升级改造。
重新定位的空间成为Home of the Tastemakers，并将酒店功能融入原有
的高级零售空间中。
2. 法国·La Part-Dieu城市购物中心：该项目改变了里昂的城市中心，通过
改造70年代的原始建筑，使购物中心“重新社会化”。
现有大量建筑材料
在可持续地重复使用的同时，还设计重新安排了内部程序，增加了更多的空间。
不仅替换了一个多余的停车场，插入了大窗户，还刷新了特有的旧混凝土外墙，并增加了一个开阔的屋顶公园，通过纪念性的楼梯与城市相连。
经过这一广泛的改造，这座曾经阻碍里昂活力的建筑开始了新的篇章，成为一个充满生机的城市中心景点。
以上案例仅供参考，可查阅商业地产类、建筑类相关书籍获取更多信息。
商业地产3种销售模式
商业地产3种销售模式分割出售”、“售后返租”、“地产大鳄+商业巨头”三种商业地产模式被采用的较为广泛。
此外，商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。
1、“分割出售”概念解释：“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，是将商业产权大商场分割成一块块小面积商铺出售给买者。
开发商一般不涉及商业项目后期经营管理，往往为日后的经营种下了“不治之症”，不仅损害了投资者的利益，带来较大的投资风险，还会损害开发商的形象，对城市社会经济的发展造成不利影响。
目前，大商场的产权分割已基本被禁止。
优点：快速回笼资金、减轻开发公司财务压力，有利于开发商资金运作。
缺点：单纯的“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营。
商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性。
难以引进主力店、品牌店，最后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。
小业主购买后，开业日期不统一，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。
2、“售后返租”概念解释：不同于“分割出售”模式，开发商将商铺出售后，提出统一返租、统一招商经营、统一管理，这就是所谓的“售后返租”模式。
售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红。
优点：解决销售问题，快速回笼资金。
使商业整体经营权得到统一，达到商业聚集效应。
缺点：现金流量的考验。
商业一般需要经过2－3年的整合调整期，这期间，经营情况相对不理想，经营者轮换较为频繁；而开发商每年要向投资者发出固定租金，加上经营团队的管理费，对于开发商来说，这期间的资金压力相当大。
合同到期后面临再次选择的问题。
“售后返租”模式虽然解决所有权被分割的缺陷，但当返租合同到期时，将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。
到时的经营情况未知，风险较大，有可能出现返租期满后小业主自行出租或经营。
案例：XX城因招商能力不足，经营者经营惨淡而集体停止营业，要求物业公司退还租金。
房地产市场的新兴业态与商业模式
房地产市场的新兴业态与商业模式在过去的几十年中，房地产市场一直是一个繁荣而受追捧的行业。
然而，随着经济的发展和社会的变迁，传统的房地产业态与商业模式已经无法满足人们对居住和商业需求的多样化和个性化。
因此，新兴的房地产业态与商业模式应运而生，为市场带来了新的机遇和挑战。
一、共享经济模式共享经济模式是近年来崭露头角的新兴房地产业态之一。
在这一模式下，人们可以共同使用或共同拥有房地产资源，实现资源的最大化利用。
例如，共享写字楼、共享办公空间等。
这种模式不仅可以降低企业成本，提高资源利用效率，还能创造更多的社交机会和商业合作机会。
二、文化创意产业模式文化创意产业模式是将房地产与文化创意产业相结合的一种新兴商业模式。
在这一模式下，房地产开发商将文化创意产业引入到房地产项目中，通过打造独特的文化氛围和体验，吸引消费者和居民。
例如，将艺术画廊、音乐剧院等文化设施纳入住宅小区规划，创造独特的文化社区。
这种模式能够提升房地产项目的附加值和市场影响力。
三、智能科技应用模式随着智能科技的不断发展，智能科技应用模式在房地产市场的新兴业态中扮演着至关重要的角色。
通过智能科技的应用，房地产开发商可以提供更加智能化和便捷的居住和商业体验。
例如，智能家居设备、智能停车系统等。
这种模式能够提高居住和商业环境的舒适度和便利性，符合现代人们对品质生活的追求。
四、创新商业模式创新商业模式是指通过开展新型的商业活动和服务来满足人们的需求。
在房地产市场的新兴业态中，创新商业模式发挥着重要的作用。
例如，通过租赁经营模式提供灵活的办公空间，满足企业对办公空间的短期使用需求。
这种模式能够更好地适应市场的变化和消费者的需求，提供更加灵活和个性化的服务。
五、可持续发展模式可持续发展模式是在社会的可持续发展理念指导下，提供符合环保和可持续发展标准的房地产产品和服务。
在这种模式下，房地产开发商注重资源的节约和环境的保护，同时提供高品质的生活和工作环境。
美国最新的三种商业模式大大揭秘
美国最新的三种商业模式大大揭秘！为何他是最赚钱的∙来源/作者：步步为赢∙类别：业界动态∙发布时间：2014-10-11 11:40:57∙您是第241位阅读者∙>>收藏到:0商业模式是企业的经营根本，现如今，商业模式研究已经成为企业界中最热闹的话题。
在商业模式中，又属盈利模式最为重要，所以我们才会经常说商业模式其实就是最赚钱的模式。
但是真正能够了解甚至能够运用得好的人是少之又少。
以下三种模式，是商业中最快圈钱的模式，我们在学习的时候，应该采取“拿来主义”，而不是生搬硬造。
模式一：免费模式我们似乎随处可见，到处是免费模式买一个送两个，买这一个送另外一个。
有些人用这个模式做的风生水起，有些人用这些模式搞的一套糊涂，有些人为了凑热闹。
免费模式是最伟大的商业模式，但是很多人是看不懂背后的商机。
我们看看常见的案例：充话费送手机模式。
举例：我们预存2000元话费，赠送手机价值2000元，还有2000元话费分24个月用完，然后还赠送你100元的手机新业务，然后还可以送你价值2000元的空调，等等。
我们作为消费者，看到这个信息，你一定会心动，然后就行动了，我们众多普通的消费者看后认为很划算，认为他们在赔钱做生意，大家想想，他们真的会赔钱吗?不但不会，还会挣钱，这就是我们很多人没有看明白的道理，你送赔钱，别人送就会挣钱。
我们仔细分析一下，他们赠送的这些东西，我们看看市场价，也确实是这些，大家想一想，他们批量购买会是什么价位吗?市场价2000元的手机，批量从厂家购买有可能是500元，市场价2000元的空调，批量购买也可能只有几百元，加在一起才1000元，其他赠送的都是基本没有成本的业务，然后他还告诉你每月有最低消费等等业务。
他们赚大了，我们认为占了大便宜。
因此，我们在学习这些免费赠送模式的时候，我们要制作出自己的商业模式，免费送的同时我们也要有利润。
还有一个企业，我们不得不佩服，麦当劳，肯德基，他们的卫生间永远对任何人都是免费的，假如有一天，我们内急，尤其是在城市的大街上，找一个公厕非常难，这是你会想到什么?去麦当劳，肯德基，为什么?因为那里免费，随便去。
商业开发新模式——豪布斯卡
豪布斯卡”（HOPSCA）为欧美国家最先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPING MALL＋商贸博览CONVENTION＋国际公寓APARTMENT的复合体。
在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。
目前全国商业地产已经稍然兴起豪布斯卡”（HOPSCA）这一新型的开发模式。
下面以北京A-Z TOWN项目为例为你讲解；东长安街沿线位于东四环朝阳路南侧的A-Z TOWN打着“HOPSCA豪布斯卡综合复合型高端物业”的旗号横空出世。
什么是HOPSCA豪布斯卡？ A-Z TOWN 为什么选择以HOPSCA豪布斯卡综合型的物业亮相？A-Z TOWN所处的区域是否适合开发“HOPSCA豪布斯卡综合型项目？A-Z TOWN的未来走势又将怎样？这一系列的置疑无不掀起“银十”楼市道道波澜。
据了解，A-Z TOWN定位于HOPSCA豪布斯卡有其渊源。
A-Z TOWN由首创新资置业有限公司开发，而首创新资置业有限公司隶属于北京首创置业股份有限公司，属综合性房地产营运商。
据介绍，近几年来,首创置业一直朝着国际级的地产营运商而发力。
在产品类型开发策略方面,首创置业是以四种物业不同组合共同谋求发展：持有型物业和出售型物业的组合；住宅、商业、写字楼和酒店不同种类物业的组合；不同地段之间的组合；不同进度梯次之间的物业组合等等。
为了进一步加强国际竞争力，首创置业率先引入在国外实践成熟的HOPSCA豪布斯卡综合物业复合模式。
据介绍，2003年6月19日在香港联交所成功上市后，面对宏观调控，坚持股权国际化战略，首创置业引入GIC为合作伙伴，意欲更大的拓展。
GIC是新加坡专事管理政府外汇储备的投资公司，成立于1981年。
目前GIC所管理的资金规模已超过1000亿美元。
因其雄厚的资金、庞大的投资规模以及不事声张的作风，被称为“亚洲最大也是最神秘的买家”。
和其他私人股权投资基金相比，GIC的优势在于有更长远的投资年限。
10种典型的中国商业地产开发模式
10种典型的中国商业地产开发模式中国商业地产开发模式是指在中国国内的商业地产项目开发中，常见的十种典型的商业地产开发模式。
以下是具体介绍：1.购买开发模式：由开发商购买土地，进行商业地产项目的开发。
该模式适用于有一定资金实力的大型开发商，可以直接购买土地进行开发。
2.租赁开发模式：开发商与土地所有者签订长期租赁协议，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于资金较为有限的开发商，可以通过租赁的方式降低开发成本。
3.合作开发模式：开发商与土地所有者进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于双方资金实力较强的情况下，可以共同进行投资和开发。
4.放款开发模式：开发商向银行或其他金融机构贷款，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于开发商有一定信用和还款能力的情况下，可以通过贷款方式进行开发。
5.合资开发模式：开发商与国内或国际的合作伙伴进行合资，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于国内开发商想要拓展国际市场或国际开发商想要进入中国市场的情况下，可以通过合资方式进行开发。
6.城市更新模式：以老旧城区为基础，通过拆迁改造和更新，进行商业地产项目的开发。
这种模式适用于城市更新需求较大的城市，可以通过更新老旧城区的方式进行商业地产开发。
7.旅游开发模式：将景区或者旅游区域内的土地进行商业地产项目的开发。
该模式适用于位于风景名胜区、海滨度假区等旅游区域的商业地产项目开发。
8.专业化开发模式：由专业的商业地产开发公司进行商业地产项目的开发。
该模式适用于专业的商业地产开发公司通过专业的团队进行商业地产项目的开发。
9.综合开发模式：将商业地产项目与住宅、写字楼等其他类型的地产项目进行综合开发。
该模式适用于综合需求较高的地区，可以通过综合开发的方式满足不同类型的需求。
10.公私合作开发模式：政府与私人开发商进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于政府希望通过引进私人资本来推动地方经济发展的情况下，可以通过公私合作的方式进行开发。
LifestyleShoppingCenter商业模式解析
LifestyleShoppingCenter商业模式解析近年，Lifestyle Shopping Center也被逐步引入国内。
比如北京的大钟寺国际广场、U-TOWN优唐与SOLANA蓝色港湾等项目都是以Lifestyle ShoppingCenter这种全新的商业模式为理念打造。
与此同时，在上海、广州等地也相继出现了类似的商业项目。
“Lifestyle Shopping Center”概念成为继“Shopping Mall”之后，又一个搅热市场的商业模式。
在国外，购物中心的进展可分为四个阶段。
首先出现的是第一代社区型购物中心CSC(Community Shopping Center)，接下来出现了更大规模的SCSC，即CSC超级版。
这些购物中心基本上使用室内封闭形式，以购物为要紧目的。
当购物中心进展到第三代时，便有了更大规模的超级CSC与广域型购物中心RSC(Regional Shopping Center)，也就是MALL型购物中心进入大进展的时期。
然后，第四代购物中心Lifestyle Shopping Center———生活方式购物中心出现了。
SOLANA蓝色港湾从第三、第四代开始，购物中心的购物目的退居其次，而是强调休闲娱乐功能，给消费者制造一个新的生活空间。
第四代生活方式购物中心———Lifestyle Shopping Center之因此成为近几年来令人瞩目的一种新形态，原因在于其最有可能吸引"具有生活提案能力的商户"，并以此突出个性，缔造强势，这是以往各类形态购物中心未能实现的。
Lifestyle Shopping Center，在美国最早出现于1983年，在最初的13年间，其进展缓慢，截止到1995年，只有39家商业项目陆续以这种形式出现。
而从1996年至2004年，是Lifestyle Center的进展阶段。
此期间，全球有90个Lifestyle Shopping Center陆续出现。
商业地产投资的九种模式
商业地产投资的九种模式
1.零售商业地产投资：购买或租赁零售物业，如购物中心、百货商店
或独立商铺，然后将其出租给零售商或其他商业租户，以获得租金收入。
2.办公楼地产投资：购买或租赁办公楼物业，将其出租给企业、专业
服务提供商或政府机构，以获得租金收入。
3.餐饮地产投资：购买或租赁餐饮物业，将其出租给餐饮企业或其他
餐馆，以获得租金收入。
4.酒店和度假地产投资：购买或租赁酒店和度假地产，将其出租给企业、个人或度假者，以获得短期或长期租金收入。
5.仓库和物流地产投资：购买或租赁仓库和物流设施，将其出租给物
流公司、制造商或电商企业，以获得租金收入。
6.健康护理地产投资：购买或租赁医疗机构、养老院或其他健康护理
设施，将其出租给医疗机构或医疗服务提供商，以获得租金收入。
7.教育地产投资：购买或租赁学校、大学或培训中心物业，将其出租
给教育机构或培训提供商，以获得租金收入。
8.娱乐和文化地产投资：购买或租赁娱乐场所、剧院、博物馆或其他
文化设施，将其出租给表演者、艺术家或活动组织者，以获得租金收入。
9.城市更新地产投资：购买或租赁城市中心的旧建筑或废弃地块，进
行改造、重建或重新规划，然后将其出租给不同类型的商业租户，以获得
租金收入，并参与城市发展和更新。
这些商业地产投资模式都有其各自的风险和回报特点。
投资者应该根
据自己的投资目标、风险承受能力和市场条件来选择适合自己的投资模式。
此外，投资商业地产还需要考虑物业管理、市场需求、竞争状况和法律法规等方面的因素，以确保投资的成功。
国外产城融合案例
国外产城融合案例国外产城融合案例(创建与此标题相符的正文并拓展)国外产城融合是指将城市规划和房地产开发与产业发展相结合，通过整合不同的经济部门和社会资源，提高城市的可持续发展能力和经济活力。
以下是一些国外产城融合的典型案例。
1. 芝加哥市中心的西区计划：芝加哥市中心的西区计划是美国一个成功的产城融合项目。
该项目利用城市中心西区的空地，重建了一座综合性的城市社区，包括住宅、办公楼、商业区和文化设施。
该项目吸引了一系列高科技公司和创新企业入驻，成为了一个科技创新和创业的中心。
2. 伦敦东区奥运村：伦敦东区奥运村是英国伦敦奥运会的遗产项目之一。
奥运村在奥运会结束后进行了改造和开发，成为了一个新兴的生态城区。
该区域建设了住宅、商业区、公园和文化设施，吸引了大量的居民和企业入驻，为伦敦东区带来了新的经济增长点。
3. 柏林科技城：柏林科技城是德国柏林市一个成功的科技创新区。
该项目将科技企业、研发机构和高等教育机构集聚在一起，促进了科技创新和技术转化。
科技城提供了高质量的办公和实验室设施，吸引了许多技术型企业和创新人才，为柏林市经济的转型和升级做出了贡献。
4. 新加坡湾区城市规划：新加坡湾区是新加坡一个重要的产城融合项目。
该项目整合了工业、商业、住宅和文化设施，形成了一个综合性的城市社区。
湾区规划注重可持续发展，提供了高效的交通和能源系统，促进了经济发展和环境保护。
这些国外产城融合案例充分体现了城市规划与房地产开发、产业发展的有机结合。
通过整合不同的资源和利益相关方，这些项目成功地推动了城市的可持续发展，提高了经济活力，为城市的发展做出了重要贡献。
在中国，随着城市化进程的加快，国内的产城融合项目也在不断增加，为城市的可持续发展和经济增长提供了新的思路和实践经验。
商业地产投资的九种模式
商业地产投资的九种模式集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]商业地产投资的九种模式产权酒店只管投资很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”，都竞相介入，但又不愿和商铺正面较量，于是另辟蹊径，在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者（即投资者），再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。
点评：投资者只管投资，当跷脚老板，到时候分钱。
安逸是安逸，但回报或折旧率如何实现是关键。
分时度假居住投资两相宜又有一些开发商认为，产权酒店模式呆板，不灵活。
于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假，投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后，可以选定一年之中一定时间自己居住，同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用，其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营，购房者不参与管理和经营，只得到固定的有一定年限的折旧率。
点评：这种模式有二大好处：一，房子是按套数卖，在面积上不会被欺骗；二，经营方式灵活，自用投资两相宜。
但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现，特别是经营不善时。
所以选择景点应是关键，游人多的地方好经营。
认购建筑面积挖掘中小客户这种模式在欧美一些发达地区非常盛行，成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式，有业内人士指出，这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。
认购建筑面积具体的操作方法是，地产商把位于黄金地带的商场或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证。
点评：这种模式有二大特点：一，一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式；二，本钱少的中小投资者也可以购买，实际上是产权证券化的前奏。
银行担保保障回报一些商业地产项目都作出了不得低于 8％的投资回报承诺，针对这种现象，一些开发商推出了银行担保模式，给投资者吃了定心丸，这种模式即使后期经营不善，达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。
美国汉斯地产发展战略及商业模式
美国汉斯地产发展战略及商业模式美国汉斯地产公司(以下简称汉斯地产)是全球最大的以商业地产为主营业务的企业之一。
自1957年成立以来，汉斯地产在全球4大洲245个城市开发、收购及管理的项目超过1000个，总建筑面积超过3600万平方米，目前管理的资产价值约为258亿美元。
汉斯地产开发过200多个50层以上的高层建筑，因此被誉为“重塑美国城市地平线”的公司。
一、主要发展历程汉斯地产的创始人、董事会主席杰拉德·汉斯于1957年在休斯顿创立该公司，公司发展大致经历了以下五个阶段。
第一个十年是初创阶段。
在该阶段，汉斯地产共开发了97个办公、仓库、零售、停车场和居住项目，项目规模比较小，且业务模式比较单一，区域上主要集中在休斯顿及周边地区。
第二个十年是开发模式的奠基阶段。
在该阶段，汉斯地产累计开发了110个项目，初步奠定了多元化开发模式的雏形：一是租售并举，以长期持有经营为主，少部分项目整体出售；二是在项目开发前即确定主要租户，与大客户签订长期租约，例如单壳广场与壳牌公司签订了长达60年的出租协议；三是部分项目为第三方代建，并拥有后续的管理权；四是开发模式上与众多商业伙伴合作。
第三个十年是成为全美办公楼顶级开发商的阶段。
在该阶段，汉斯地产累计开发了166个项目，业务拓展到纽约、旧金山、芝加哥和亚特兰大等美国其他中心城市，开发了多个城市的著名地标性建筑，一跃成为美国办公楼领域的一线开发商。
第四个十年是汉斯地产海外市场快速扩张的阶段。
在该阶段，汉斯地产累计开发了82个项目，遍及8个国家。
汉斯地产在巩固美国市场的同时，跟随北美公司90年代开始兴起的国际化潮流，重点拓展海外市场尤其是新兴市场。
汉斯公司先后与TCW和DWR公司合作成立4.1亿美元的新兴市场房地产投资基金，进入俄罗斯、中国、墨西哥、波兰和巴西等新兴市场。
第五个十年及以后是规模化发展并成为全球商业地产领导者的阶段。
期间，汉斯地产累计开发了500多个项目，超过了前40年的总和，一举跃升至全球最大地产开发商之列，并树立起全球高档办公楼、公寓和多用途地产开发领域领导者的地位。
美国房地产开发模式及流程
美国房地产开发模式及流程目录一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 (2)二、美国房地产企业的经营模式特点 (3)三、美国土地法规、制度及房地产税收情况 (4)（一）土地利用的控制法规 (4)（二）土地制度 (5)（三）房地产税收 (5)（四）中美商品房价格构成比例比较 (5)四、美国房地产开发程序 (5)（一）土地获取的方式 (6)（二）土地规划——土地规划改变较国内要严格 (6)（三）土地的获取程序 (6)（四）开发建设 (8)（五）租赁与销售 (11)五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险 (12)一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。
美国地产模式的背景及特点是：1、土地自由供应。
美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。
2、专业分工明确。
美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。
有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。
土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。
不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。
比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。
3、以金融运作为核心。
美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。
各个链条中，金融产业链最为发达。
美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。
国外成熟休闲旅游地产发展模式
国外成熟休闲旅游地产发展模式——分时度假作者：朱明旅欧房地产的产生始于20世纪初法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心；20世纪60年代，法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，而今天分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。
20世纪70年代中期，美国的石油危机使美国的经济进去紧缩期，泡沫经济造成了大量房地产积压和闲置，特别是经济繁荣时期开发的大量别墅，为了充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入“时权酒店”的概念，取得了巨大成功。
到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。
1999年全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540个家庭参与了分时度假网络。
在亚洲，随着旅游消费需求从观光度假层次的转变，日本、韩国、菲律宾、马来西亚、新加坡等国家，利用其优越的海滨自然资源，推出了假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等多种休闲度假类产品，对旅游地产及其相关的配套设施需求激增。
随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，取得了可观的收益，同时也带动了亚洲各国经济的增长。
分时度假的发展分时度假市场在法国形成以后，迅即在世界范围内得到发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。
到了70年代中期，度过近二十年经济快速发展，又在60年代经历“婴儿潮”的美国开始衰退，最容易滋生泡沫经济的房地产行业因此积压了大量房产。
为处理积压和空置，充分盘活闲置房产，美国人从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。
有数据显示，1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造而来，由此美国已成为世界上分时度假产业最发达的国家。
当分时度假概念在美国大获成功后，房产经营者们很快就发现一个问题：休闲度假如果永远只在一个地方进行，对度假的人来讲，未免太过无趣，长此以往这样的度假房产对消费者将会失去不少的吸引力，好不容易摆脱困境的开发商可能又要面对销售不利的局面。
商业地产-奥特莱斯Outlets模式
Outlets模式奥特莱斯是英文outlets的中文音译，又名工厂直销中心，是遍布欧美发达国家的一种新兴商业零售业态，其最大的特点是由众多销售世界知名品牌过季，下架，断码商品的工厂直销店（outlet）组成。
其经营场所往往坐落于大城市边缘或近郊，交通便捷，具有优美的购物环境，并注重休闲、购物一体化。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
上海奥特莱斯副总经理陈仪仿告诉记者，在国外，耐克和阿玛尼等品牌厂商甚至会专门为奥特莱斯生产一批停产的货品供其折扣销售，目前，这部分商品已经占到了国外奥特莱斯销量的相当比重，并成为其充足的进货来源。
“像阿玛尼这样的要求苛刻的厂商是不会用06年的面料来生产07年的新品的，所以对于这样的顶级品牌来说，不仅会出现成品的尾货，也会出现原料的积压，当这些原料达到一定数量时，他们就会专门为奥特莱斯再生产一部分过期商品。
”陈仪仿说。
经过多次出国考察，百联股份（600631SH）决定在上海市郊开办一家奥特莱斯。
5.7个亿砸进去，建起了一组西班牙小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、河道、喷泉等景观，让从市区远道而来的人们眼前一亮。
星巴克、肯德基、避风塘等连锁餐饮品牌也闻风入住，使这里变成了一个休闲场所。
上海周边的南通、杭州等地甚至有多家旅行社将奥特莱斯作为一个旅游景点，许多人都是坐着轮椅、拄着拐杖过来。
对于开车大老远来一趟奥特莱斯的上海白领们来说，折后5000元一件的过季阿玛尼单西，600元一条的李维斯牛仔裤，已经比市区当季货便宜了一半，走时不拎上几个购物袋，对不起的是自己。
MLS模式分析
MLS模式分析特许经营的定义特许经营是指特许人将自己所拥有的商标（包含服务商标）、商号、产品、专利与专有技术、经营模式等以合同的形式授予受许人使用，受许人按合同规定，在特许人统一的业务模式下从事经营活动，并向特许人支付相应的费用。
特许经营的特点特许经营是利用自己的品牌、专有技术、经营管理模式等与他人的资本相结合来扩大经营规模的一种商业模式。
对特许人来说，是经营技术与品牌价值的扩张，经营模式的克隆；对受许人而言，是利用知名品牌运作公司的一个创业机会。
特许经营使特许经营人能够最充分地组合、利用自身的优势，并最大限度地吸纳广泛的社会资源，受许人则降低了创业风险与时间、资金等创业成本，获得比独自经营更多的利益。
特许经营的优势成功的创业或者经营模式、系统化的运营管理成熟的产品、服务及知名的商标、品牌统一的广告手段及广泛的信息来源培训、顾问及持续的营业支持总部完善的财政、工商、税务、法律、人事支援MLS有两种:一种是对公众开放的MLS, 如加拿大MLS, 购房者能够通过公开的MLS熟悉到自己想要购买的房源的大致信息, 但这里的信息有一定的滞后, 而且只有房源的一些基本情况介绍, 没有进一步的背景材料, 如这所房子往常的买入价, 周边房源最近以来的成交价等.另一种MLS系统则是只有各地产协会正式会员才能进入的数据库系统, 那里的信息是即时更新的, 而且专业会员能够通过这个系统查到各类背景信息MLS（multip lelis ting service）是源于美国房地产行业的专业术语，也称“多重上市服务”。
其核心是通过特定的软件技术与网络手段，使加入该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通体系。
想要租买房屋的客户只需在房地产机构或者中介商的计算机终端上输入所要租买房屋的特征，就能够查出所有符合条件的房产，并能够通过网上的电子地图查看所选房屋的实际位置，通过网上播放的实地录相“考察”房产的外观、环境及房内格局是否符合自己的喜好。
商业地产创新运营模式
商业地产创新运营模式在当今竞争激烈的商业环境中，商业地产行业正面临着诸多挑战和变革。
随着消费者需求的不断变化、电商的冲击以及市场的饱和，传统的商业地产运营模式已经难以满足市场的需求。
为了在市场中脱颖而出，实现可持续发展，商业地产运营商们纷纷探索创新的运营模式。
一、体验式商业的崛起过去，商业地产主要以购物为核心，注重商品的销售。
然而，如今消费者更加注重购物过程中的体验和感受。
体验式商业应运而生，它将购物、餐饮、娱乐、休闲等多种元素融合在一起，为消费者打造一个全方位的体验空间。
例如，一些大型购物中心引入了室内主题公园、真冰溜冰场、艺术展览等项目，让消费者在购物的同时能够享受到丰富多样的娱乐和文化活动。
此外，一些商场还打造了特色的街区，如美食街、文创街等，营造出独特的氛围，吸引消费者流连忘返。
体验式商业不仅能够增加消费者的停留时间和消费频次，还能够提升商业地产的品牌形象和竞争力。
通过不断创新和优化体验项目，商业地产运营商能够吸引更多的消费者，实现商业价值的最大化。
二、线上线下融合随着互联网的发展，电商已经成为了消费者购物的重要渠道之一。
然而，线上购物无法提供线下的真实体验，线下购物则存在时间和空间的限制。
为了应对这一挑战，商业地产运营商们开始探索线上线下融合的运营模式。
一方面，商业地产通过建立自己的线上平台，将线下的商品和服务搬到线上，实现线上销售和预订。
消费者可以通过手机或电脑随时随地浏览商品信息、下单购买，并选择线下自提或配送服务。
另一方面，线下商业地产通过引入线上品牌的线下体验店、开展线上线下同步促销活动等方式，将线上的流量引导到线下，实现线上线下的互动和融合。
线上线下融合的运营模式能够充分发挥线上和线下的优势，为消费者提供更加便捷、丰富的购物体验。
同时，也能够帮助商业地产运营商拓展销售渠道，提升运营效率和效益。
三、共享办公空间的发展随着创业热潮的兴起，共享办公空间成为了商业地产的一个新的增长点。
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欧美商业地产新模式——“生活方式中心”
（一）“生活方式中心”的商户构成
通过商户构成的数据，你不但可以知道一家商业中心的主要消费群体是哪一类人群，并可以知道它的功能和定位。
ICSC对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。
统计数据表明，女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5%；紧随其后的是占12.2%的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。
在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量的0.6%。
折扣店则更少，只有21家，占0.4%。
最初构想的“生活方式中心”是一个开放式的购物中心，而不包含Mall式的主力店(anchor store)，但到上世纪90年代后期，一些开发商在“生活方式中心”里也引入了百货商场、折扣店或电影院等形式的主力店，形成了一种Mall与“生活方式中心”的混合形式。
不过，这种趋势并未持续下去，因为这类店铺并不适合“生活方式中心”。
相反，越来越多的零售商开始设法让自己的规模和布局适合“生活方式中心”的格局。
（二）Mall与“生活方式中心”的比较
大多数“生活方式中心”都不包括主力店(anchor stores)，因此比较Mall与“生活方式中心”的商户构成则是以非主力店
(non-anchor stores)为参考，同时比较非主力店的商户构成也更能反映出两者的差异之处。
GAFO商户(CAFO是北美行业分类体系中对家具家装用品店、家电电子产品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店的总称)在“生活方式中心”所占的比例为64.7%。
而据ICSC的数据，GAFO商户在Mall非主力店中所占的比例是最大的，约占74.8%，这个差距反映出“生活方式中心”更强调的是餐饮和娱乐部分。
在餐饮方面，Mall采用“大食代”式的快餐广场形式，因为购物者如果能够吃些小吃休息一下，他们就可以在里面停留更长的时间购物；而“生活方式中心”是以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息一会儿喘口气，而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。
餐馆在“生活方式中心”的非主力店中所占的比例为11.3%，而在Mall中只占4.8%，从这个数据就可以看出餐馆在“生活方式中心”中的重要性。
此外，在Mall的非主力店中，家庭服装、女装、女性饰品与女性用品类店铺的数量要高于“生活方式中心”，而其家具与家饰、家庭娱乐与电子类的商户要低于后者，其他的GAFO类商户比例基本相同。
（三）哪个更具商户吸引力
根据近几年的统计数据，一个显著的趋势是零售商们更喜欢选择“生活方式中心”作为他们新店的店址。
“真正驱动‘生活方式中心’开发热潮的是消费者对它们的喜爱，这对于零售商来说就是转化为更高的销售额。
” Poag & McEwen的总裁Terry McEwen 说。
以Poag & McEwen的“生活方式中心”为例，其每平方英尺的销售额是400美元～500美元，而根据ICSC的数据，Mall的平均销售额是每平方英尺330美元。
此外，“生活方式中心”的开放式设计使其共同租用区的费用要低得多，其平均费用是每平方英尺6美元，而Mall为15美元~20美元，导致“生活方式中心”的平均总租用成本为每平方英尺40美元~50美元，而Mall为每平方英尺70美元~80美元，总租用成本的大大降低也构成了对零售商的吸引力。
尽管也有一些零售商在Mall的销售更好一些，但他们仍表示他们利润最好的店是位于“生活方式中心”里的店铺，因为“生活
方式中心”的租用成本要低得多。
Merrill Lynch不久前发布的一份报告称，“生活方式中心”正在吸引注意力是因为其租用成本的相对较低而由此产生的较高利润。
著名的女士成衣商Talbots的高级副总裁Dick O’Connell把Poag & McEwen开发的第一家Saddle Creek“生活方式中心”称为“真正的破冰者”，“传统上，Talbots是不在Mall里设专卖店的，但我们发现‘生活方式中心’却很适合我们，因为Talbots的目标客户也是高收入人群，我们在“生活方式中心”的销售额非常非常好。
”其他一些面向高收入阶层的专卖店，也在寻找Mall以外的地方作为自己的新店店址，他们发现“生活方式中心”是一个很好的选择。
“生活方式中心”现在已经是美国零售商业开发的时髦口号，行业观察家们认为：“生活方式中心”是美国购物中心开发的下一个增长点，但就美国目前的129家“生活方式中心”来说，与全国1000多家的Mall相比，其数量也只是后者的一个零头而已。
不过，国际购物中心委员会(ICSC)认为，“生活方式中心”不可能以Mall的数量规模开发，因为它主要面向高消费人群，它的生存是以足够数量的高收入富裕人群的支撑为基础的.。