杭州养老地产典型项目调研
养老地产经典案例(杭州金色年华)
【收费标准】居家服务式公寓为核心：多形式供不同客户群选择，有月付、一 年期、50年期使用权形式
✓室内设施： ✓精装修，空调、电视、电话、床、床头柜、衣柜、桌椅、 写字桌、并设有独立卫生间和阳台。 ✓公寓内配套设施： ✓每楼层设有服务台、交流区、活动室等服务设施
居家服务式公寓三种收费模式
月租
费 大套：80-110万左右
小套：350元/月（8折后）
基本 服务 费
中套：430元/月（8折后） 大套：630元/月（8折后）
（一年一收）
优势：一次性支付50年育养服务费（可两 代人养老），用不完50年可转让、继承； 20年内可按合同约定比例退款。是所有模 式中折算居住成本最低的一种，是有长期 居住需求者的最佳选择。
育养服务费 基本服务费
小套：40万左右
中套：50-60万左右 大套：80-110万左右
主要 支付
方式 小套：350元/月（8折后）
中套：430元/月（8折后）
大套：630元/月（8折后）
（一年一收）
（一年一收）
优势：只需交纳保证金和基本服务费，本金也不会少，到期 可以全退（相当于用利息抵付入住费用，成本非常低廉）
山体公园区：已经建成，休闲景观和种植区
待开发区 (山体公园)
特色养老单元： 度假公寓 护理式托老公寓
集合式养老单元： 中心功能区 居家服务式公寓
【配套服务区】配套2万多方大体量，但除去餐厅、老年大学教室和休闲娱乐 空间投入使用外，医院配套有名无实长期空置，并无太多特色化服务项目
2
3
1
老年大学： 定期组织教学活动，如书法、园艺、 网络知识等课程,聘请专业学校的老师 或是入住者
标准型：76~87平米 子母门、室外空调机位、 阳台、防滑地砖、宽大淋 浴房、木质地板
养老地产成功案例
养老地产成功案例养老地产近年来受到越来越多的关注和关注，近年来，许多成功的案例已经涌现。
下面将介绍一个养老地产成功案例。
该案例位于中国浙江省杭州市，是一个名为“荷园”的养老地产项目。
该项目于2018年开工，占地面积约为300亩，总建筑面积约为20万平方米，总投资额为1亿元人民币。
荷园项目的主要特点是将养老服务与自然环境相结合，提供高品质的居住、护理和康复等服务和设施。
该项目采用人性化的设计理念和高品质的施工，力求为老年人提供舒适、安全、便捷的居住环境。
首先，荷园项目建设了多个养老服务设施，包括医疗中心、康复中心、养老托老所等。
这些设施都按照国际标准进行设计和建设，配备了最先进的设备和设施，能够提供全方位的医疗、护理和康复服务。
其次，荷园项目注重自然环境的保护和营造。
项目的设计师充分利用了现有的自然资源，如园林、湖泊等，将其与建筑物和设施相结合，打造了一个美丽而宜居的养老环境。
同时，项目还进行了大规模的绿化和园艺工程，增加了植被的种类和数量，营造了一个清新、宜人的生态环境。
最后，荷园项目还注重社区的建设和管理。
项目设立了专门的社区管理机构，负责社区的日常管理和服务。
社区管理机构通过组织社区活动、提供社区服务等方式，提高了居民之间的交流和互动，增加了居民的归属感和幸福感。
经过几年的运营和发展，荷园项目已经取得了显著的成绩。
项目的入住率大幅提高，客户满意度和口碑也大幅提升。
同时，项目还获得了多项荣誉和奖项，如“中国养老地产创新项目”、“中国顶尖养老地产项目”等。
这些成绩的取得，一方面得益于项目的高品质和专业化，另一方面得益于项目的创新和差异化。
综上所述，荷园项目是一个养老地产成功案例。
通过提供高品质的居住和服务，注重自然环境的保护和营造，以及重视社区的建设和管理，该项目取得了显著的成绩，并获得了广大老年人和社会的认可和赞赏。
这为其他养老地产项目提供了宝贵的经验和借鉴。
万科随园嘉树市场调研20160119
发生意外时可以及时通知物业中心。同时报
警装臵特别安装下拉延伸线，即便老人倒地 也能顺利报警。 不活动通知：
在卫生间和客厅中间走道上方设臵红外感应
系统，老人在家的状态下，如果6小时没有 经过该区域，红外感应会及时报警，通知物 业中心。 数字监控系统： 配合电子门卡、一键报警、不活动通知等系 统合成在物业管理中心有对各户老人的数字 监管系统；老人的就诊记录、生活习惯、是 否在家、是否意外都可以及时了解。
灯光，方便老人使用。
19
1.随园嘉树基本概况
1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——其他细节
分床设计： 老人睡眠较差，为减轻相互间的干扰，采 用分床设臵，同室不同床。 按键的位臵 照顾轮椅老人生活便利性，所有家中的按 键位臵都是老人坐在轮椅上都直接能够着 的位臵 阳台尺度
针对老年人喜欢晒太阳和在阳台上种花花
颐养中心 目标客户 年龄较大。
康复中心
健康但衰老的老人， 术后康复老人，需要 医疗等护理
日常生活照料，一般 健康管理服务，包括 包括协助穿衣、淋浴、 定期测量、查看健康 服务内容 药品服用、就餐、辅 数据、对健康状态与 助行走等级。 病症进行跟踪与调理。
以床位出租形式对外开放，客户不限于随 园嘉树项目业主，对外开放，但业主享有 服务形式 优先服务权，收费标准暂未定，预计将高 于7000元/月。
16
1.随园嘉树基本概况
1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——入户转换细节
无障碍入户门：
门宽增加设计为1米，便于轮椅和担架进出。
卡式数码锁： 电子门卡刷卡入户，不开门10秒钟门自动锁上，若门没有关上会发出长鸣声，提醒老人关门。。 入户搁架：
杭州 养老 调研报告
杭州养老调研报告杭州养老调研报告一、调研目的随着中国人口老龄化趋势的加剧，养老问题成为社会关注的焦点。
本次调研旨在了解杭州市养老行业的现状和问题，为政府和社会提供发展养老事业的参考依据。
二、调研方法1.问卷调查：我们制定了针对杭州市居民的养老需求和意愿的问卷，通过随机抽样的方式在杭州市范围内进行了调查。
2.走访调研：我们走访了杭州市的养老院、社区养老服务中心和老年活动中心，与养老服务提供者和老年群体进行交流。
三、调研结果1.养老需求：杭州市居民对养老的需求主要包括医疗保健、社交活动、精神寄托等方面。
其中，医疗保健是最为关注的问题，老年人对于医疗保障的需求非常迫切。
2.养老服务设施：杭州市的养老院和社区养老服务中心普遍存在床位紧张、设施陈旧等问题。
尽管政府大力推动社区养老服务的发展，但仍面临着资源不足的挑战。
3.养老服务质量：调研发现，一些养老机构存在服务质量不高、管理混乱等问题。
老年人对于服务的需求并没有得到充分满足，提升养老服务质量亟待加强。
4.养老技术创新：调研还发现，杭州市的养老机构在技术创新方面有所欠缺，缺乏智能化的养老设备和服务，无法满足老年人的多样化需求。
四、问题分析1.资源不足：杭州市养老服务设施的床位紧张、设施陈旧等问题，暴露出养老服务资源不足的问题。
政府需要加大投入，提供更多的养老服务设施。
2.服务质量不高：一些养老机构存在服务质量不高的问题，管理混乱导致老年人的需求无法得到满足。
加强养老服务机构的监管和人员培训，提升服务质量是当前亟待解决的问题。
3.缺乏技术创新：杭州市的养老机构在技术创新方面有所欠缺，缺乏智能化的养老设备和服务。
政府和企业需要加强合作，推动养老技术创新，提升养老服务的质量和效率。
五、建议1.加大政府投入：政府应加大对养老服务设施的建设和运营的投入，提供更多的养老床位和高品质的养老服务。
2.优化管理机制：加强养老服务机构的管理，落实好相关政策，建立健全的监管机制，确保老年人的合法权益得到保护。
2024年浙江省养老地产市场分析报告
2024年浙江省养老地产市场分析报告1. 引言随着人口老龄化趋势的加剧，养老地产市场在中国正迅速发展。
浙江省作为东南沿海发达地区之一，其养老地产市场具备较高潜力和需求。
本报告旨在对浙江省养老地产市场进行深入分析，为投资者和相关从业者提供参考和指导。
2. 市场规模和增长趋势浙江省养老地产市场的规模不断扩大。
根据统计数据，截至目前，浙江省的老年人口超过500万，占总人口的比例达到了16.5%。
同时，近年来，浙江省的老年人口增长率超过了全国平均水平。
预计未来几年，浙江省的老年人口将继续增加，养老地产市场将继续保持快速增长。
3. 市场需求和特点浙江省养老地产市场的需求日益多样化。
老年人对养老地产的需求不仅仅局限于基本的居住需求，还包括社交、康养、安全等多个方面。
因此，成功的养老地产项目需要提供全方位、多样化的服务，满足老年人多样化的需求。
此外，根据调研数据，老年人在选择养老地产时更注重的是安全性和便利性。
因此，养老地产项目应该注重安全设施的建设和老年人的生活便利性，如提供方便的交通、丰富多样的社区设施等。
4. 市场竞争和前景浙江省养老地产市场竞争激烈，但依然存在可持续发展的机会。
目前，浙江省已有许多知名的养老地产项目，例如某某养老社区和某某养老公寓。
这些项目具备优质的服务和设施，受到了老年人的广泛好评。
然而，浙江省养老地产市场仍然存在一些问题和挑战。
例如，需求多样化导致养老地产项目的服务和设施难以完全满足每个老年人的需求；另外，市场竞争激烈，投资风险较高。
5. 建议和展望鉴于浙江省养老地产市场的需求和特点，以及市场竞争和前景，提出以下建议和展望：•养老地产项目应注重多样化的服务和设施，满足老年人多样化的需求；•加强养老地产项目的安全设施建设和老年人的生活便利性；•通过加大投入和创新，提高养老地产项目的品质和服务水平；•养老地产企业应加强品牌建设和市场营销，提高自身竞争力；•政府需要加大对养老地产市场的支持力度，提供相应的政策和经济支持。
杭州市西湖区养老政策完善与实施过程中的调查
摘要：近年来，全国老龄化趋势加强，养老保障上升为热点问题，以杭州为典型的新一线城市正积极应对，完善制度与服务体系。
基于此背景，本项目将对杭州西湖区养老政策、养老服务体系建设、养老机构现状三方面进行线上及线下的调查与跟进，并进行问题分析、提出相关建议。
关键词：养老政策；西湖区；服务业；民生问题一、背景和意义(一)本项目背景杭州市的人口老龄化已进入高速发展期，预计到2020年末，杭州老龄化比例将达24%以上，远超我国平均水平。
面对严峻形势，杭州市政府依照十九大提出的“医养结合、以养为主、持续照料”的理念，积极构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，努力改善“养老模式单一，家庭养老功能弱化”等问题。
西湖区积极响应，根据实际情况不断调整养老保障制度，多形式、多方面地开展养老服务活动，使得区养老系统日臻完善。
但由于外来人口增多、养老服务要求提高等原因，养老事业仍存在重重难题。
本项目将就上述以及相关问题进行调查研究。
(二)项目研究的意义及必要性中国正处于经济转型期，养老制度还不够成熟，而快速的老龄化又给我国的养老体制带来了新的问题。
养老政策不断出台，而社会调研并不广泛深入，民意难以反映，政府无法针对性地有效调整政策。
本次研究不仅搭建起政府与人民沟通的桥梁，对西湖区甚至杭州养老政策具有参考意义。
1.增进民众对政策的理解，提高民众在改善政策中的参与度；2.利于政府为民众提供更优质的养老服务；3.充分发挥社会沟通政府与人民的功能。
二、调查方法和过程我组通过查阅资料、实地考察、采访问话、问卷调查等形式了解杭州西湖区养老政策(尤其是养老机构)的具体情况以及不足之处。
在实地走访前，我们查阅了与十九大报告中相关部分和杭州市养老机构的文献材料，初步了解了其发展模式和发展概况。
自2018年4月起间断性地走访相关部门，进行实地考察。
前后前往西湖区民政局、西湖区府苑新村服务中心、西湖区社会福利中心等20家相关机构，分别采访了各相关负责人、老人、家属等约200人。
杭州养老产业市场研究分析报告
停车配置 营业税
杭政办[2014]3、74、174号 适当降低车位配置标准 免征
浙政发[2014]13、16号 适当降低车位配置标准
免征
房产税、 土地使用税
耕地占用税
非营利性养老机构自用房产免征 为老年人提供生活照顾的场所免征
非营利性养老机构自用房产免征 为老年人提供生活照顾的场所免征
所得税
1.非营利性养老机构部分收入免征； 2.营利性养老机构育养服务收入直接用于改善养老 条件的，其后5年缴纳的育养服务收入相关税收地 方留成部分给予减半补助。
杭州养老产业市场研究分析报告
2016年6月27日
杭州养老政策分析
2
一、健康产业政策环境-省市支持
杭政办[2014]3、74、174号
用地政 策
1.行政划拨方式供应福利性和非营利性养老机构用地； 2.采取租赁、招拍挂出让形式供应营利性养老机构用地——
医卫慈善用地（养老服务设施用地），并给予地价优惠政策； 3.农村集体经济组织可使用本农村集体建设用地兴办非营利性
融资信 贷支持
1.增加信贷投入，简化审批手续； 2.固定资产抵押贷款，支持股权融资、项目融资，支持上市融资、发行债 券； 3.财政贴息、小额贷款方式。
1.符合一定用人条件，给予最高不超过200万元贴息贷款； 2.支持上市融资，探索PPP模式； 3.固定资产抵押贷款、支持股权融资、优先担保；
一、健康产业政策环境-省市支持
养老机构； 4. 闲置用地可调整为养老服务用地； 5.对部分存量用房可以申请改变用途。
浙政发[2014]13、16号
1.国有划拨、集体所有土地可用于公办福利性和社会 非营利性养老机构；
2.采取租赁、招拍挂形式供应营利性养老机构用地— —其他商服用地(养老机构用地）；
养老地产案例分析
乌镇雅园
乌镇雅园
乌镇雅园
绿城桃李春风
项目概况
桃李春风
桃李春风项目位于浙江临安县青山湖科技城西面，坐北朝南，与青山湖玫瑰园相对，距杭州市区40公里，近1小时车程。 规划地铁5 号线与临安城际轻轨互通，预计2019 年建成，其中民主村站离本项目仅约200 米。
【项目概况】桃李春风项目位于青山湖区域，距离杭州近1小时车程，属于城市周边休闲度假版块项目
桃李春风
【户型六样板间——入口及小院】
户型
桃李春风
【户型六样板间——主功能空间】
户型
桃李春风
【户型六样板间——装饰展示】
户型
桃李春风
格局：3 房2 厅2 卫 建筑面积:106 ㎡ 庭院面积：115-125 ㎡ 户型特点： 1、院在墅中，墅在园内，内外双院设计，自然美景信手拈来； 2、阔绰景观双厅，一步可达室外美景，庭院可尽享家庭天伦之乐； 3、奢适三房设计，书房空间可灵活应用，助长家庭生活情趣； 4、入户小院衔接玄关设计，留一份清静在门外，留一份自在在府中。
【外部营造适老社区】项目概况：随园嘉树项目位于万科良渚文化村内，形成在大适老社区背景下的养老地产项目，规避了纯粹养老院式的开发模式
项目概况
良渚文化村随园嘉树
区位
区位选择
交通便利、环境优美，共享大良渚便利配套
良渚文化村随园嘉树
产品定位
养老公寓
养生休闲中心区
颐养中心
养老公寓
产品定位
产品定位
经营模式
健康楼
户型
桃李春风
格局：3 房2 厅2 卫 建筑面积:105 ㎡ 庭院面积：105-115 ㎡ 户型特点： 1、围合式庭院布局，推窗见景，敞阔院落可自由发挥业主喜好； 2、入户门厅衔接玄关设计，升华归家礼仪，尊荣更具私密； 3、奢适三房设计，南北双卧带独立卫浴空间，书房空间可灵活应用，满足家庭不同需求； 4、客厅一步可达院落，外接休憩廊道，品茗、瑜伽好不自在。
2023年浙江省养老地产行业市场调研报告
2023年浙江省养老地产行业市场调研报告一、背景介绍养老地产行业是随着我国人口老龄化的加剧而逐渐兴起的新兴市场。
估计到2030年，我国60岁以上老年人口将达到3.56亿人，相应的需求也会随之增长，养老地产行业的市场空间与潜力是巨大的。
目前，浙江省的养老地产行业也步入了一个高速发展的时期，本报告旨在调研浙江省养老地产行业的市场情况，并分析其发展趋势。
二、市场现状（一）现有的养老地产场所根据统计数据显示，目前浙江省养老地产行业的市场已经形成了具有一定规模的市场。
主要包括老年公寓、养老社区、养老院等形式的服务场所。
截至2019年底，浙江省老年公寓共有240余家，床位总量超过2.5万张；养老社区也已经达到了200多家之多；而养老院则是其中数量最多的一个类别，浙江省全省各级养老院共计500多家，床位总量接近25万张。
这些养老地产场所不仅为老年人提供了全方位、多层次的养老服务，改善了老年人的生活品质，也促进了养老产业的蓬勃发展。
（二）市场竞争分析当前，浙江省养老地产行业的市场竞争相对较激烈，主要表现在产品、服务、价格三个方面。
养老地产产品的竞争主要表现在床位数、服务设施及设备的数量和品质上。
服务的竞争则主要集中在专业医疗、营养膳食、健身休闲等方面，服务的质量和多样性是吸引老年人的重要因素。
价格的竞争则是各企业在同等服务下，吸引老年人的关键所在。
随着人口老龄化的不断加剧，浙江省养老地产行业呈现出市场需求大、规模快速扩大、服务品质不断优化等特点。
未来，随着技术、管理和产业链不断完善，养老地产行业将迎来新的发展机遇。
如何创新服务模式，优化服务质量，适应市场需求，将成为未来养老地产行业的核心竞争力。
三、市场调研结果（一）服务需求调研结果显示，老年人对养老地产场所的服务需求主要集中在医疗、生活照料、公共活动等方面。
其中，卫生医疗服务是老年人的重点需求，约占调研样本的40%；其次是居住环境和公共设施服务，约占调研样本的30%；活动和娱乐服务，约占调研样本的20%；辅助服务和工作照料服务，约占调研样本的10%。
养老地产案例-绿城乌镇雅园及万科随园嘉树
56㎡，1室1厅1卫
72㎡，1室1厅
90㎡，2室1厅
公寓主力户型
128㎡，2室1厅
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
入户
入户置物架 无障碍入户
卡式数码锁 可视对讲
厨房
无障碍下拉橱柜 下拉式储物篮
低位吊厨
高照明度操作台 开关式插座
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
圆角家具
卫生间把手
门口小台
紧急按钮
下拉式储物篮
一卡通
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：民国风格外立面与内装设计
案例篇
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商 业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。
➢ 书法 ➢ 国画 ➢ 西画 ➢ 摄影 ➢ 戏曲 ➢ 声乐 ➢ 器乐 ➢ 舞蹈
➢ 棋类 ➢ 球类 ➢ 游泳 ➢ 体操 ➢ 武术
➢ 电脑 ➢ 烹饪 ➢ 时尚 ➢ 园艺 ➢ 手工艺
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
颐乐学院核心内容—全周期颐养健康服务。时刻关心老人健康状况
案例篇
360健 康体检
2010年推出位于杭州临 平的绿城蓝庭项目中的 “颐养公寓”。
2011年,绿城正式组建学院 式养老运营平台--绿城颐 乐教育公司
包含健康中心、文体活动中 心、社区门诊、护理院、社 区老年大学。这是绿城在养 老地产方面的第一次尝试。
智库咨询：绿城蓝庭颐养公寓案例分析
智库咨询：绿城蓝庭颐养公寓案例分析项目概况本案由绿城集团投资开发，是绿城集团学院式养老最初步的探索。
颐养公寓项目位于杭州·余杭区临平星河路与320国道交叉口(320国道以南)，占地面积640.5亩，总建筑面积79万平方，其中颐养公寓总建筑面积为13411平方米，占总开发面积的2%。
该项目共有116户养老公寓，其中86套公寓采用产权销售的方式，30套护理院为自持物业。
项目共配置有养老床位200床，蓝庭颐养老年公寓项目作为园区生活服务体系强化配套，是首个在服务一医疗支援一体化的综合性养老项目。
用地性质为住宅用地，颐养院于2012年开始营业，2013年底床位全部开放。
周边资源项目杭州市余杭区320国道以南，北侧与茅山相临咫尺，南面可遥望临平山，地块内水系众多。
交通资源：距临平市中心车程3分钟左右；K330公交车直达市区；距杭州市中心车程半小时，通过320国道、01省道、绕城高速等进行联系；地铁1号线临平站距本项目800米。
生活资源：项目自身东区配套有地中海庭院式的休闲中心、商业广场、运动中心等；武林广场距项目由35分钟车程，配套有超市、购物中心等。
教育医疗资源：余杭高级中学（省一级重点中学）、树兰中学（民办学校）、余杭实验中学（国有民营寄宿制高中）；项目自身配套有幼儿园（6559m2）；项目自身配套有医院，由绿城运营，将纳入医保；周边有余杭区第一人民医院（二乙）。
娱乐休闲资源：项目自身配套有颐乐学堂，提供学习、娱乐、交流等活动及场所；项目自身配套有菲力健身会所，满足不同年龄段人的需求；项目自身配套有健康中心及少儿活动中心，让每一位业主都能享受到细致、贴心的服务；项目周边配套有临平公园，提供休闲娱乐等场所。
整体规划蓝庭颐养公寓地上十层、地下一层，其中地上建筑面积13411平方米，地下2018平方米。
颐养公寓功能分别是：东大堂及连接北侧两层的附楼为社区诊所;地下一层作为厨房、员工餐厅及辅助配套用房（带下沉庭院采光）；一层为大堂、园区食堂、健康中心、康复中心；二层为园区食堂、园区文体活动中心、洗护中心；三——四层为30套共60个床位的老年护理院；五层以上为86套全装修拎包入住的酒店式颐养公寓。
万科随园嘉树考察报告
服务质量是养老市场竞争的核心要素之一， 万科随园嘉树应不断提升服务质量，以满足 客户的需求和期望。
发展趋势
个性化服务
随着消费者需求的多样化，养老服务将更加注重个性 化、差异化，以满足不同客户的需求。
智能化管理
智能化、信息化技术将在养老产业中得到更广泛的应 用，提高管理效率和服务质量。
社区化养老
布局特点
社区布局合理，充分利用地形地貌， 将住宅、公共设施与自然环境有机结 合，形成和谐共生的居住环境。
建筑风格
01
建筑特点
万科随园嘉树的建筑风格以现代 简约为主，注重细节处理和品质 打造。
材料选择
02
03
设计细节
建筑材料选用环保、耐久性好的 材料，确保建筑质量与长期使用 效果。
建筑设计在满足功能需求的同时 ，注重采光、通风和视线等细节 处理，提升居住舒适度。
景观设计
01
02
03
景观理念
万科随园嘉树的景观设计 以“自然、生态、人文” 为理念，强调与自然环境 的和谐共生。
绿化配置
绿化配置丰富多样，注重 植物的生长习性与季节变 化，打造四季皆宜的绿色 居住环境。
景观特色
景观设计结合当地文化特 色，融入艺术元素，提升 社区的文化内涵和艺术氛 围。
配套设施
设施种类
万科随园嘉树考察 报告
目录
• 项目概况 • 考察内容 • 考察总结 • 未来展望
01
CATALOGUE
项目概况
项目背景
万科随园嘉树项目是在中国房 地产市场快速发展的大背景下 推出的高端养老住宅项目。
随着中国人口老龄化趋势的 加剧，养老市场需求不断增 长，万科随园嘉树项目旨在
养老地产-乌镇雅园考察报告
14
建 二.考察内容 筑 1.1.规划布局
实景图片
案例点评
案例点评：从颐乐学院的总体规划布局及 单体建筑的平面布局可以看出，建筑主要以 传统四合院的形制进行布局。不管是整个颐 乐学院建筑群，还是单体的建筑都用风雨连 廊连接。
ZHONG AN REAL ESATE LIMITED 战略引领未来
15
建 二.考察内容 筑 1.2.建筑风格
4
简 一.项目简介 介 1.项目概况
绿城•乌镇雅园，亚洲最大的颐乐养生园区。 择址于最适合颐乐养生的水乡古镇——乌镇，首 创中国学院式养老模式。总建筑面积约60万平方 米的养生圣地，以“书院建筑”为型制特征，以 “颐养天年，乐学人生”为主旨，围绕白马湖布 局中式的单层养生别墅、新民国风的多层电梯公 寓、高层公寓和颐乐学院四种物业，充分构建以 “颐、乐、学、为”为核心的养生养老生活，实 现中国当代长者的品质人生。
实景图片
案例点评
案例点评：乌镇雅园在建筑设计中保留了 很多传统建筑的元素，并结合建筑形式进行 了灵活的运用，达到了现代与传统的完美融 合。
ZHONG AN REAL ESATE LIMITED 战略引领未来
17
建 二.考察内容 筑 1.3.建筑细部 —— 1.3.1传统元素的运用
实景图片
案例点评
案例点评：建筑门窗的细部，连廊的结构 造型等均延续了传统的元素。且建筑布局将 江南园林“曲径通幽”的手法运用其中。如 在一条走廊的尽头，推开门豁然开朗，给人 一种“柳暗花明又一村”的感觉。
绿城•乌镇雅园，首创中国学院式养老模式。 其3.5万方的颐乐学院，以中国古代四大书院之 一的岳麓书院为范本，再现了“书院建筑”的人 文典范。以“颐养天年，乐学人生”为主旨，配 合优质的教师团队、丰富的课程体系和社团活动， 配备室外塑胶跑道、标准室内篮球场、室内恒温 泳池等学院设施，为业主提供专业高效的学院式 颐养健康服务，丰富多彩的颐乐学习服务，舒适 周到的颐居生活服务，使学习、运动、休闲、健 康一站式生活就在家门口，以实现健康老年、安 逸老年、快乐老年、价值老年、幸福老年、完美 老年的服务目标。
杭州绿城蓝庭颐养公寓解析
杭州绿城蓝庭颐养公寓解析3.2同类项目的参观调研——杭州绿城蓝庭颐养公寓通过前期资料的收集和整理，了解目前国内养生养老社区的发展状况，从中选择典型案例对其规划设计与建筑设计以及使用情况进行调研。
主要调研内容包括：（1）养生养老社区的基本情况：所在城市及区位、社区规模（用地、建筑、人口）、居住对象特点、组织管理模式、相关技术经济指标等；城市及区位：绿城蓝庭位于杭州市余杭区 320 国道以南，北侧与茅山相临咫尺，南面可遥望临平山，地块内水系众多。
在交通上，绿城蓝庭距离临平市中心车程 3 分钟左右，距离杭州市中心车程半小时左右，通过 320 国道、01 省道、绕城高速等进行联系，还有在建的杭州地铁 1 号线届时也将在此设置站点。
社区规模及指标：社区的总用地 42.6 公顷，总建筑面积 66 万平方米，容积率 0.95，绿化率 40%。
东区为8～18 层景观电梯公寓，约 14.7 公顷，其中所规划的护理型老年公寓组团建筑面积为 13411 平方米，占到总开发面积的 2%。
管理模式及服务对象：蓝庭颐养公寓分全护理型公寓和居家型酒店式颐养公寓两种。
位于三、四楼的全护理型颐养公寓将会由绿城医院经营，总计30套，只供出租，主要供病后需要护理的人群、不能自理的老人和半自理的老人，老人在这里可以得到全方位的医疗生活护理。
据蓝庭项目负责人介绍：“子女不在身边的老人病了，可以租两三天以便治疗；生活不能自理的老人也可以长期租住，就如同是高级疗养院。
”（2）养生养老社区的规划设计：规划布局模式、道路交通组织、公共设施配套、绿化景观配置等；在大型社区内部规划配有养老设施的独立老年公寓，是绿城“园区生活服务体系”首个试验点。
蓝庭颐养老年项目作为园区生活服务体系强化配套，是首个在服务-医疗支援一体化的综合性养老项目道路交通：交通组织采用人车混行的方式，社区主路贯穿南北，通过支路连接各个组团（如图4-31）。
静态交通：采用地下集中停车和路边停车方式。
关于可供开发养老项目的土地类型及相应开发途径的调研报告修改
关于可供开发养老项目的土地类型及相应开发途径的调研分析养老地产从2013年以来逐渐成为养老服务改革的重头戏，推进的节奏不断加快，随着建设用地的可利用空间逐渐收窄，如何更好地利用增量用地以及盘活规模较大、成本较低的存量用地（尤其是企业自有用地、工业用地等）来开发养老项目，成为希望进军养老行业的企业必须思考的问题。
本文尝试对可供开发养老项目的不同土地类型及相应开发途径进行浅要分析。
根据《物权法》和《土地管理法》的规定，我国土地分为国家所有和集体所有，其中城市的土地归国家所有，城市之外的农村土地归集体所有，由此形成了城乡分割的二元化土地所有制度。
无论是国有建设用地还是集体建设用地，均可以利用作养老项目。
具体分析如下：一、利用国有建设用地开发养老项目国有建设用地的取得方式包括划拨和出让两种。
1、划拨用地做养老划拨用地相关概念划拨是符合一定条件的主体无偿取得国有建设用地的方式。
国家专门制订了划拨用地目录，只有属于该目录下的用地项目且符合其他申请条件的，才可以申请划拨土地。
在国有土地上建设的非营利性养老机构，用地属于公共管理与公共服务用地中的医卫慈善用地，因其具有公益性和福利性，建设单位可以通过申请无偿划拨的形式取得土地。
一般公办公营、公办民营等非营利性养老机构的用地属于划拨性质，地类为A6。
政府为投资建设主体，持有养老机构的产权，养老机构可享受民政系统按床位给予的建设补贴和运营补贴。
一般政府会通过公开招投标等方式选定专业化的运营机构负责项目的运营和管理，运营机构享有一定期限的经营管理权，通过收取租金及服务费以及获得慈善捐赠、政府补贴等方式取得收益。
相关政策2015年2月3日十部委发布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》中，明确鼓励将政府投资举办的养老机构特别是新建机构，在明晰产权的基础上，通过公开招投标，以承包、联营、合资、合作等方式，交由社会力量来运营，实现运行机制市场化。
有条件的地方，可稳妥开展把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业或社会组织的试点工作，完善法人治理结构。
基于多主体行为需求的社区养老设施调查研究—以杭州市拱墅区老旧小区为例
基于多主体行为需求的社区养老设施调查研究—以杭州市拱墅区老旧小区为例摘要：老旧小区的社区养老设施受各方面影响因素的限制，其实际建筑品质与运营效果都不尽人意。
为了有效提升这类社区养老设施的建设品质，充分发挥其社区养老的职能，研究提出了从现象学、环境心理学的视角出发，以老旧社区养老设施的建筑属性为载体，以多元化主体的行为需求为途径，力求从真实场景中提取实际发生的行为信息，并用以解读行为主体对养老设施的真实诉求和主观意愿，以探索“嵌入式”社区养老设施的精细化、差异化建设模式的研究思路。
关键词：社区养老、行为需求在国家“9073”养老政策的推动下，“社区养老”作为“居家养老”和“机构养老”之间的过渡形态，已经得到政策层面的大力推动。
但在“社区养老”项目自上而下的建设过程中，设施的实际运维状况与最初的建设意愿相去甚远，这种矛盾在老龄化程度显著偏高的城市老旧社区中表现得更为突出。
为充分发挥社区养老设施的职能，最大程度地满足老年人“就近养老”的质朴需求，本研究从建筑学和环境行为学的视角出发，通过对杭州市拱墅区老旧小区的社区养老设施进行现状调查，从养老设施的基本建筑属性和行为主体对养老设施的诉求两方面进行解读，进而探讨当前养老设施建设存在的问题，并提出后续研究的突破方向。
1.研究背景老旧社区的养老设施扎根于具体而生动的老城区居住环境中，虽然受到空间紧张、环境品质陈旧、服务种类不全、受益群体狭窄等实际困难的制约，却是帮助广大老年人延长“就近养老”时间的不可或缺的养老设施，具有特殊的属性与意义。
社区养老设施由于其功能和服务对象的专属性，建筑不仅对建筑空间适老化有较高要求，更需要在康养性、介护性等特殊服务流程方面做出细致的功能流线考虑。
但在现状调研中，设施的重要性与设施的发展现状之间存在较大反差，大部分养老设施的分类不够精细化，设计不够专业化，家具设施配备简易，服务内容偏面，存在许多问题值得深入反思和探究。
2调研概况为了更深入切实地了解情况，本研究采用通过式踏勘、记注地图、问卷调查、录音访谈等方式，于2021年7月对杭州市拱墅区的53个社区养老设施进行了深入的现场调研。
调研报告
老年公寓市场调研分析报告七月一、二日两天，我们对杭州的“杭州市福利中心”、“金色年华”、萧山的“颐乐园”、嘉兴“江南太阳城”项目，进行了市场调研。
七月三日，又对四个项目进行了专题分析。
经分析，将四个项目分为两大类：一类是划拨用地，只可租赁。
“杭州市福利中心”是采取月租赁的模式，而“金色年华”、“萧山颐乐园”是在月租赁之外另与老人有生年限租赁相结合的运营模式。
另一类是出让用地，可买断产权。
嘉兴“江南太阳城”是采取此运营模式。
下面对所调查的四个项目进行比较分析：一、项目调查对照表二、别墅项目调研表三、四个项目的优劣分析1、“杭州福利中心”地处闹市，大配套好，老年外出、购物、就医、回家都较为方便。
中心内部老年生活、活动保健等设施齐全。
但管理体制落后，服务质量欠佳，导致老年客户流失较多。
2、“萧山颐乐园”项目地处城市新区，大配套齐全，有托老部和老年公寓（老年有生年限租赁用房），收费标准制定较早，定价偏低，房源紧俏。
但房屋楼层偏低，一方面显得人气不足，不能满足老年喜热闹的偏好，另一方面也造成绿地率减少，室外空间不大。
服务上也有国有单位的懒散。
3、“金色年华”，按中高档养老中心设计建造，设有老年大学，有系统的休闲活动室内外设施和医疗保健中心。
按市场化运作，收费也较高。
最大的制约有2点：一是土地是划拨的，不能出售产权。
二是地处郊外，前不着村后不着店，大配套缺乏，又紧靠320国道，噪音较大。
4、“江南太阳城”地处嘉兴新城区，配套较好，能出售，有产权。
一期限售上海老人，定位较准，全部售完。
二期放开限制，变成全龄化住宅。
老年性配套不足，也不是精装修，更缺乏回租经营，易造成空置率过高，人气不足，也为以后老年人服务带来困难。
四、成本分析1、老年公寓从建安成本分析，临安地质状况良好，若为小高层结构，采用框架结构，基础因地下室开挖后，基本已至中风化层甚至微风化层，基础成本相比杭州淤泥质土而言，可大大降低，预计总成本可控制在1100—1200元/㎡左右，若为多层，因老年公寓为精装修，建成后基本平面不会变动，如现有条件许可，满足外墙保温及墙改要求的情况下，可采用砌体结构，预计成本可控制在900元/㎡左右，如采用框架结构，可控制在1000元/㎡左右，考虑到老年人的传统观念及生活习性，应着重于建筑内部的功能，外墙材料不必过于追求现代高档，较之城市的大型幕墙等，外墙装饰一块成本不会太高，整体成本因牵涉到小区的整体规划和定位，难以进一步估算。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
因此，本次调查选择了包括桐庐、安吉、德清、萧山等杭州周边区域，
地理位置较偏、环境资源突出、项目规模较大等项目进行了实地针对性的调 研分析，与部分项目的负责人、营销代理公司人员进行了采访沟通，重点了
解项目的成败得失情况，供本项目参考。
调研数据汇总（一）
案名
1
产品类型
法式大宅 双拼排屋
户型面积
排屋283-315㎡ 别墅600-1000㎡
项目 位置
经济指标
用地性质 容积率 度假村用地 ≤0.5
建筑密度
绿地率
≤30%
≥35% 3层 （局部5层）
建筑层数
建筑高度
≤15米 （局部限高24m）
从地理位置、区域环境、当地市场现状、项目自身属性等各方面因素看，
本项目想要取得开发销售的成功，需要在积极争取当地市场客户的同时，重 点拓展桐庐以外市场的客户资源，如杭州、义乌、上海等。
老 年 大 学
紫竹园 （在售）
国际 生态 健身 公园
规 划 中 次入口
4
安吉 汀香别墅
纯独栋
在售二期别墅300-600
5
安吉 升华璞墅
联排别墅、 独栋别墅、 高层
大独栋400-500，小独 栋336、362、383，排 屋304、309、318
排屋均价8500-8800， 一期开盘推出45套（25套排 总价约270万/栋；独栋 屋、13套小独栋、7套大独栋） 别墅均价13000-18000， 已基本售罄，二期推21套排 沿河总价700-800万/ 屋，2012年底推三期49套 栋，内部总价400-500 （15套排屋、6套小独栋、28 万/栋 套大独栋），剩余62套
杭州养老地产典型项目调研
二O一三年十二月一日
桐庐养生园一期项目概况
区域位置
本项目位于桐庐 县城东侧，杭新景高速 东南面（如图所示）， 靠近桐庐经济开发区， 距离桐庐县政府约5公 里，距离杭州约60公 里。 一期地块南靠大 奇山，北临岩坞口水库， 占地面积122亩，缓坡 地形。 本地块背山面水， 植被丰富，自然环境优 越。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
主要针对萧山本地客户
调研项目详细情况
桐庐——大奇山郡
安吉——绿城·桃花源、华都·龙山庄园、汀香别墅、升华璞墅 德清——金都·莫干山阳光田园、观云高尔夫庄园 萧山——美浓小镇
桐庐大奇山郡
项目位置 发 展 商 类型/规模 物业类型 建筑风格 交付时间 配套规划 大奇山国家森林公园旁
集养生、度假、归隐、休闲、颐养等诸项功能于一体、近万 亩独具东方意境的世界级小镇——未来绿城集团的发展重点
销售动态：
2011年5月28日首次开盘，推出 18套房源，户型面积500-600平米。 包括10套双拼别墅，8套法式庄园。 双拼开盘均价400-600万/套，法式 庄园开盘均价700万/套。总体销售 情况缓慢，除前期吸引了桐庐当地 高端客群消费外，后期销售缓慢， 截至2013年11月尚剩余3套（2套双 拼、1套法式庄园） 2012年8月份推出二期59套房源， 包括8栋16户双拼别墅，户型面积在 500㎡左右，500万/套起；法式庄园 分小庄和大庄，小庄园共31幢，户 型面积在600-747㎡左右，价格在 700-1200万/套；大庄园12幢，户型 面积在850-1000㎡左右，1400-2300 万/套。二期销售情况一般，目前剩 余较多，预计约50%左右。 房交会主推蝶庐区块台院别墅， 主力283-315，3号楼台地别墅318万 一口价房源，该房源较为抢手。
周边配套
户型
推售
销售价格
建筑规划
规划用地2000余亩，整个项目全面导入“运动+休闲+居住”的复合 地产理念，打造服务于长江三角地区集旅游、度假、运动、休闲、居 住于一体的高端休闲类综合体
高速公路
雷 迪 森 酒 店
高 尔 夫 挥 杆 场
三 期 规 划 中
国际 高端 球类 运动 俱乐 部
会所
女足训练场
集养生、度假、归隐、休闲、颐养等诸项功能于一体、近万 亩独具东方意境的世界级小镇——未来绿城集团的发展重点
湖州市安吉县天荒坪镇白水湾村百亩弄 浙江绿城元和房地产开发有限公司 建筑设计：浙江绿城建筑设计有限公司 景观设计：苏州园林发展股份有限公司/美国AECOM 酒店管理：新加坡悦榕酒店度假村集团 全案推广：本埠广告 物业：浙江绿城物业管理有限公司 占地面积：8700亩 建筑面积：一期8500平米 容积率：0.27 规划户数:一期69户 别墅 中式，后期可订制 2014年底 悦榕庄酒店、国际生态健身公园、中式企业会所、高尔 夫会所、高尔夫球场、种植基地、医疗场所、食堂 Hello Kitty国际动漫主题公园、港中旅商业综合体、竹 博园、灵峰寺 一期紫竹园中式度假VILLA面积约100㎡，二批次沿高尔 夫球场中式度假VILLA面积98-182㎡ 2013.6.10，首开推出一期紫竹园43席中式度假VILLA，7 月27日加推二批次沿高尔夫球场的26栋中式度假VILLA， 到9月初累计已售33套，剩余36套；经过后期渠道强销， 截至11月份一期部分已基本售罄。12月将推二期。 一批次均价19000元/ ㎡ ，总价175-248万/栋，二批次 均价22000元/ ㎡ ，总价180-420万/栋
所、高端球类运动俱类部（内涵高尔夫标准球场、马术场等）；
项目档次较高，建筑品质突出，能满足高端客户的需求。
存在问题：
地段较偏，远离桐庐市中心，不在桐庐的主流发展方向上； 户型面积面积较大，总价较高； 高端客群基数较小，项目面临客户数量不足的现状，导致销售速度缓慢。
12
绿城桃花源
项目位置 发 展 商
客群
一期以杭州客户为主，其 生活型别墅受市场亲睐； 二期由于周边环境改善， 主要针对德清当地市场销 售，主打城市别墅概念。
6
德清 金都阳光田园
别墅、排 屋、洋房
排屋：少量145、158、 185方户型，主力为250 方户型；别墅400多方、 500方左右户型
7
德清观云 高尔夫庄园
排屋、类 独栋、独 栋别墅
规模：总用地约2000亩， 其中870高端住宅用地，规 划有双拼283-315平方米 共 207套；别墅600-1000平方 米 共77套。 景观：水库景观带、高尔 夫挥杆练习场、足球训练 基地等。另外别墅户户带 精装修庭院，庭院面积与 建筑面积1：1配比。 配套规划：规划五星级雷 迪森酒店、女足运动训练 场、高尔夫挥杆场、高端 球类运动俱乐部（包括马 术场、高尔夫练习场）等。 建筑风格：法式建筑
价格
排屋10000左右 别墅15000—20000 别墅成交均价18035 一期一批次均价19000 元/ ㎡ ，总价175-248 万/栋，二批次均价 22000元/ ㎡，总价 180-420万/栋； 二期桂竹园报价：二层 户型1.8—2万左右；单 层户型22000左右 排屋8000—10000； 别墅12000—17000。 二期别墅总价7001900万/栋，均价1100 万/栋，单价约27000
一期类独栋面积在500方 左右，沿湖边套800— 900方；二期排屋330— 400多方；面积均包括地 下室
主要针对德清本地客户， 但客户基数较少，根据该 盘的体量，后期将存在较 大的销售压力。
8
萧山 云都美浓小镇
公寓、排 屋、别墅
养老公寓户型面积为60、 90、130-140平方米；排 屋270—330方
调研数据汇总（二）
案名 产品类型 户型面积 价格
大一期排屋8000—9000元/ 方；独立10000—12000元 /方左右；大二期排屋价格 11000—14000；独立别墅 12000—15000元/方 排屋8000—10000元/平 （270万—350万/套） 类独栋：12000—15000元/ 平（中间套600万左右，边 套700万左右/套） 沿湖独栋12000—15000元/ 平（1000—1200万） 一期再售排屋四联六联 14000-15000；养老公寓 6500元/平方；独立别墅未 销售
杭州大奇山郡实业有限公司 占地面积：约2000余亩 建筑面积：666800平方米 容积率：0.29 ，绿化率:36% ,产权:70年 规划户数:一期18户,二期59栋，总共规划284套 别墅\双拼 法式庄园\地中海风情排屋 2013.6.1一期交付，二期于2014年下半年交付 女足基地、五星级雷迪森度假酒店、高尔夫挥杆训练场、 世界级高端球类运动俱乐部 大奇山国家森林公园、巴比松度假酒店、距桐庐县中心 约4公里 双拼283-315平方米 共207套 别墅600-1000平方米 共77套 一期于2011年5月28日首次开盘，，前期吸引桐庐当地的 高端客群消费，后期开始逐渐放缓，截至2013.11一期剩 余4套；二期于2012年8月推出59套房源，16套双拼、31 套小庄园、12套法式大庄园。 排屋10000元/平方米左右 别墅15000-20000/平方米 8
9
建筑规划
规划用地2000余亩，整个项目全面导入“运动+休闲+居住”的复合 地产理念，打造服务于长江三角地区集旅游、度假、运动、休闲、居 住于一体的高端休闲类综合体
雷迪森酒店
法式庄园
双拼效果图
现场实景图
10
销售动态
本项目前两期推出，销售周期较长，销售速度较慢，后续房源较充足， 但客户群数量有限，将面临较大的销售压力。
协作单位
类型/规模 物业类型 建筑风格 交付时间 配套规划 周边配套 户型
推售
销售价格
13
建筑规划
养 老 公 寓
悦 榕 庄 酒 店
总占地约8700亩，规划悦榕庄酒店、国际生态健身公园、颐 养居所、中式度假VILLA
会所、商业街
次入口 主入口
法 式 大 宅
规模：总占地约8700亩， 规划悦榕庄酒店、国际 生态健身公园、颐养居 所、中式度假VILLA，一 期69栋中式独院小墅。 景观：规划国际生态健 身公园（高尔夫球场）， 户户带精装修庭院。 配套规划：规划有医疗、 超五星酒店悦榕庄、高 尔夫球场、高尔夫会所、 山顶瑜伽馆、spa会馆、 私家食堂、生态农耕地 等高端配套。 建筑风格：中式，后期 可订制。