房地产行业杜邦分析

2005至2013年中国房地产行业上市公司ROE 与ROA 的分析

【摘要】本文以2005至2013地产业44家样本上市公司数据位为例，通过杜邦分析法和

描述性统计分析了地产上市公司财务状况对ROE,ROA 的影响，并得出了权益资本是影响地产业ROE 的重要因素等结论和建议。

【关键词】房地产业 ROE ROA 边际利润率 资产周转率 一、引言

房改制度的推进进一步加快了我国的城市化进程,房地产行业在这几十年里也实现了它成为国民经济的支柱产业的目标, 通过国家统计局网站中的数据计算得出,房地产行业今年来一直占据着我国固定资产投资的最大份额,到2012年为止已经达到了36.48%，作为支柱产业之一,资金占用量大,产业链长,涉及众多相关产业,从开发投资到建成销售,每一个过程都离不开其他行业的大力支撑,而同时,房地产对相关行业的拉动作用也十分显著。据统计,在我国每增加1亿元的住宅投资,其他23个相关产业就相应增加投入1.48亿元,被带动的直接相关和间接相关的产业达60多个。因此房地产行业的发展程度对稳定社会安定,发展经济等方面有着一定程度的影响。而目前的楼市也是全国关注的焦点与隐患，关于这个行业的各种争论也是越来越多。尤其是自二零零八年金融风暴以来，中国房地产行业公认的平均净利率已经降至八个百分点，给公众留下房地产行业日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，却有越来越多的企业投资房地产行业，到底是什么动力使得各投资资本对这个似乎利润微薄的行业如此钟情呢？本文通过杜邦分析法发对其上市公司的ROE,ROA 的构成来探究一二。

二、数据及研究方法

1数据选取：因为我国股市发展时间较短，样本的选取考虑适当的样本容量和时间跨度的平衡，在根据老师的要求，数据选取为2005-2013年证监会编号为K70的44家上市公司，数据来源为CSMAR 数据库。

2杜邦分析法：是利用几个主要财务比率之间的关系，综合分析企业的财务状况，是基于财务角度评价公司赢利能力及股东权益回报水平和企业绩效的一种经典方法。其基本手段是将企业净资产收益率逐级分解为各项财务比率乘积，从而有助于深入分析比较企业经营业绩。因为这种财务分析方法最早为美国杜邦公司所采用，故而被命名为杜邦分析法。其中本文所用到的是其中一部分： （1）边际利润率——经营效率（2）资产周转率——资产使用效率（3）权益乘数——财务杠杆率（资产=负债+权益总额）

三、研究结果及分析

权益乘数

权益乘数资产周转率边际利润率权益总额资产资产收入收入净利润权益总额净利润*****/ROA ROE ====

表1 行业样本年度平均数据

年份ROE EM ROA 边际利润率总资产周转率2005 0.0391 2.5866 -0.018 -0.01776 0.2840906 2006 0.0864 2.503 0.0215 -0.0919293 0.3059183 2007 0.1181 2.5269 0.1009 0.100895 0.3525294 2008 0.0929 2.6944 0.0358 0.13090357 0.2523485 2009 0.1076 2.7076 0.0404 0.18253759 0.2487436 2010 0.1039 2.9743 0.0325 0.0845467 0.2376709 2011 0.1022 2.9592 0.0353 0.23408852 0.2367052 2012 0.0739 3.0434 0.0255 0.08351614 0.2227577 2013 0.0828 3.3055 0.0252 0.07639957 0.2385403 平均0.08966 2.8112 0.03325 0.087022005 0.26436717

表2 上市公司总平均数据

Stkcd ROE EM ROA 边际利润率总资产周转率000002 0.186551 3.549117 0.054473 0.142490222 0.387824889 000006 0.156444 2.850151 0.056061 0.172797111 0.335772778 000014 0.089252 3.088267 0.028624 0.092069222 0.303031222 000024 0.13812 2.931302 0.046981 0.208208778 0.236579 000029 0.049568 2.314102 0.020902 0.058103222 0.350982444 000031 0.108861 2.961478 0.046208 0.257113444 0.190231111 000042 0.105655 2.736614 0.038986 0.140959444 0.276074222 000046 0.075066 2.728622 0.0295 0.151774444 0.184149889 000150 0.05018 1.902606 0.014555 0.093800222 0.295587 000402 0.137102 2.878981 0.048 0.190230111 0.260185 000502 0.026981 2.025754 0.016202 -0.046037778 0.440442333 000505 -0.22742 5.599152 -0.02098 -0.459600333 0.224319556 000514 0.050988 2.218796 0.030542 0.173178222 0.159774778 000558 0.158375 4.447959 0.037378 0.075727222 0.430968778 000573 0.017007 1.698507 0.010044 0.018116778 0.241535889 000608 0.107376 2.675093 0.040196 0.213431556 0.242602444 000616 0.121012 2.845179 0.043772 0.135281889 0.334063556 000667 0.089892 1.884291 0.053883 0.167859667 0.305337333 000711 -0.00673 2.06429 -0.00312 -0.270957778 0.089114667 000965 0.051638 1.9116 0.026044 0.121531667 0.260982444 600322 0.042941 2.557904 0.016609 0.088258889 0.200247444 600325 0.129634 3.536157 0.037747 0.148917889 0.249584889 600376 0.107829 4.80764 0.022772 0.112178111 0.213865111 600383 0.152603 3.120073 0.049822 0.145502222 0.341730222 600393 0.075237 3.17101 0.023825 0.064364222 0.342477444 600533 0.122331 2.989756 0.041458 0.134132333 0.313237444 600606 0.088859 2.25959 0.04156 0.211562444 0.213359778 600638 0.06211 1.858985 0.034106 0.285619 0.129141222