三定三限项目安置房项目协议出让供地讲解

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土地一级开发

土地一级开发，是指按照规划和储备开发计划，土地一级开发主体对一定区域范围内的土地，依法实施征地补偿、拆迁安置、土地平整，并进行适当的市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地供应标准的土地开发行为。

也就是说将“生地”变为“熟地” 。

五、土地一级开发的内容1、办理手续（授权、规划、预审、核准、环评、交评等）2、筹措资金3、具体实施：征地补偿、拆迁安置、土地平整及市政公用基础设施建设等工作。

2.5 企业为什么要做一级开发？大公司：为了取得二级开发权，同时增加土地储备，为公司上市做准备；上市公司：为了取得二级开发权，同时增加公司业绩,股市上赚钱；中（小）公司：“曲线拿地”，目的很明确，就是为了取得二级开发权，力争通过做完一级开发取得二级开发权。

“曲线拿地”是“上有政策、下有对策” 。

一级开发商为了二级拿到地，可以说是奇招迭出：如在土地上设置障碍，“净地不净”；提出苛刻的付款条件；或在合同中规定一些苛刻的附加条款等。

迫使其他开发商退出。

但是如果做完一级还是没拿到地怎么办？那就要在一级开发中把成本做大，把利润提前挣出来。

2.6 企业参与土地一级开发对取得二级开发权到底能够获得多大优势？2.6.1 企业通过一级开发，对地块盈亏平衡点及项目内幕情况了解更清楚，比其他企业更具有信息优势，容易取得二级开发权；2.6.2 如果参与土地一级开发，就相当于对这个地块进行了一次深刻的前期调研，也就是说在土地入市之前的调研工作在一级开发过程中就已经完成了，容易对将来的二级市场作出较准确的判断；2.6.3 企业通过一级开发与政府密切合作，相互磨合,容易和政府有关部门形成一定的默契，有利于取得二级开发权。

3.1 政府主导型：即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发。

3.2.政府主导企业参与型：北京:《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定：“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。

施工图设计任务书

丰台“三定三限”项目施工图设计任务书北京金第润鸿房地产开发有限公司2010年4月__________________________________________________________________一、总则1.1目的为使丰台“三定三限”项目满足居住舒适、造价经济、管理安全维修方便、施工合理的要求，提高住宅设计质量特制订本《施工图设计任务书》。

1.2依据本任务书作为北京金第润鸿房地产开发公司的住宅施工图设计任务手册，是在国家相应标准及规范的基础之上，结合北京市当地行业习惯及我公司对住宅开发的实践经验，对住宅设计中的一般要求和常用做法，进行必要的明确、补充和完善后编制而成的。

1.3适用范围北京金第润鸿房地产开发公司所开发丰台“三定三限”项目在施工图的设计中均应参照本任务书，预防设计常见问题，统一设计做法、提高住宅设计质量。

1.4内容说明本任务书以建筑设计的专业划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。

本任务书中所列尺寸，末标明单位的按毫米，标明单位的以所标单位为准。

1.5解释权本任务书的解释权属北京金第润鸿房地产开发公司。

__________________________________________________________________二、建筑专业2.1设计说明2.1.1工程名称：待立项批复后确定2.1.2暂定名称：丰台“三定三限”2.1.3每套图纸出图图幅不宜超过两种，各楼的表示方法、节点构造必须保持一致性。

2.1.4建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写；子项说明可根据具体情况单独编写，（按北京市初装修标准选择）2.1.5建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要确保精确，并随设计的加深不断核算，应于方案设计、技术设计、报建图、施工图各阶段分别进行复核，其结果通报甲方。

建筑面积计算应严格按照国家及北京市颁发的建筑面积计算标准执行。

（按新的住宅规范计算）2.1.6所有门窗需统一编制门窗表，进行编号并注明选料，以保证施工备料中不发生混淆，门窗立面图应达到可指导门窗厂家进行二次设计之标准。

三定三限操作说明

“三定三限”定向安置房信息录入操作说明一、楼盘数据导入第一步：点击“交易管理”下的“楼盘管理—新建—导入”中的“导入”，系统中显示测绘机构上传的楼栋信息。

选中待导入楼栋，点击“导入楼栋”，将要申请现房三定三限业务的实测数据导入交易权属系统中。

第二步：在“楼盘管理—新建—确认”步骤，查看楼栋数据是否正确，确认无误后点击“完成”，在弹出的“签署意见”对话框中点击“确定”，则完成楼盘数据导入业务。

二、现房三定三限操作第一步：点击“交易管理—现房三定三限—新建—申请”—“新增”，新增一条业务。

第二步：在业务信息界面，填写业务栏信息并保存。

业务字段填写说明如下：（1）上报组织：选择房屋所在区县建委（房屋管理局）。

（2）业务编号：点击保存后，由系统自动生成，无须填写。

（3）业务细类：系统默认生成，无须填写。

（4）合同编号、拆迁（安置）协议编号：请按照实际情况填写。

（5）安置房项目名称、购房时间、单价、总价：均为必填项，请如实填写。

（6）是否纳入保障房计划：请按照实际情况选择。

第三步：楼栋和房屋信息填写。

1、点击“选楼栋”，从弹出的界面通过设置筛选条件，将楼栋信息从系统中调出，保存即可，不可手工录入。

如知晓楼栋序号，可直接按照楼栋序号筛选相应楼栋，在“选中”框勾选，并点击界面下方的“保存”，楼栋信息在界面上消失，表示楼栋已被选中，再点击“关闭”（按下图顺序操作），业务界面即自动刷新生成已选择楼栋。

2、房屋信息填写可以通过点开“楼盘表”勾选房屋或通过“选房屋”筛选出来，不可手工录入。

第四步：出卖人信息：系统可根据操作者所属组织自动生成出卖人信息。

如果要添加出卖人委托代理人等信息，可以点击“加行”，将“出卖人”改为2，即增加了一行出卖人的信息，将权利人类型选择为“出卖人委托代理人”，然后填写相关代理人信息并保存。

第五步：买受人信息填写。

在买受人栏填写买受人信息，如存在共有人，同上述方式点击“加行”，将“买受人”改为相应数字，即增加了相应的买受人栏，将权利人类型选择为“买受人共有人”，然后填写相关共有人信息并保存。

三定三限三结合”定向安置房建设管理的意见

一、背景介绍随着城市化进程的加快，农村人口不断向城市转移，城镇化建设步伐不断加快，对住房需求也提出了更高的要求。

为了解决农村转移人口的住房问题，我国采取了一系列的措施，其中“三定三限三结合”是其中一个重要的政策。

本文旨在深入探讨“三定三限三结合”定向安置房建设管理的意见，旨在提出相关的管理方法和建议。

二、“三定三限三结合”政策介绍1. “三定”政策：即确定、公示、监管。

要求政府按照规定的程序，对定向安置房的建设地点、建筑面积、使用权人等进行公示，并加强对项目的监管，确保房屋建设符合相关规定。

2. “三限”政策：即严格管控、限制转让、限制贷款。

要求对定向安置房的购房人员进行资格审核，限制购房人员的转让行为，并对购房人员的贷款行为进行限制，避免房屋被用于炒作。

3. “三结合”政策：即政府主导、企业参与、社会监督。

要求政府加强对定向安置房项目的组织协调、统筹规划，企业参与房屋建设，并引入社会监督，确保项目的公平、公正、公开。

三、定向安置房建设管理的意见1. 完善政策法规针对“三定三限三结合”，应当完善相关的政策法规，明确各方责任，规范定向安置房建设的程序和流程，提高政策的可操作性和执行力。

2. 严格审查购房人员资格对定向安置房的购房人员进行资格审核，确保购房人员符合相关条件，避免非法购房行为。

建立健全购房人员名录，加强信息共享，提高审查的准确性和效率。

3. 强化监管力度加强对定向安置房项目的监管，建立健全项目验收制度，对房屋建设过程进行全程监督，防止出现违规行为。

建立健全相关投诉举报渠道，加大对违规行为的查处力度。

4. 提高社会参与度鼓励社会各界积极参与定向安置房建设，可以引入社会资本参与房屋建设，提高项目的建设效率和质量。

加强社会监督，促进项目的公开透明，确保项目的公平性。

5. 完善配套措施除了房屋建设之外，还应该完善相关的配套措施，例如基础设施建设、教育医疗资源配置等，满足购房人员的生活需求，提高居住品质。

定向安置房项目“三定三限三结合实施方案范文

定向安置房项目“三定三限三结合实施方案范文“三定三限三结合”实施方案目录第一部分项目基本情况一、项目背景及进展情况二、项目位置及规模三、土地利用现状及地上物情况四、项目规划指标说明第二部分定向安置用房方案一、安置对象及范围二、定向安置工作原则——“三定三限三结合”三、定向安置房设计方案四、定向安置房建设内容及建设方案五、定向安置房销售价格第三部分土地一级开发成本测算一、征地方案二、拆迁方案三、市政基础设施实施方案四、土地一级开发成本测算第四部分定向安置用房实施方案一、定向安置用房责任主体及建设主体二、定向安置用房性质三、定向安置房分配及安置方式四、定向安置用房成本及销售价格五、资金平衡方案第五部分定向安置用房组织方案一、组织安排二、项目实施流程三、项目实施的保障措施第一部分项目基本情况一、项目背景及进展情况包括项目建设背景及必要性；该项目目前进展情况；取得的各项政府批文及时间；明确项目的责任主体和建设主体。

二、项目位置及规模项目的区域位置描述及附图、四至范围。

三、土地利用现状及地上物情况包括项目范围内土地利用现状分析：集约土地、国有土地数量和、建设用地（宅基地）分布；农用地（含耕地等）、未利用土地的数量和分布。

项目需具有国土部门出具的符合土地利用总体规划的函。

包括项目范围内地上物现状调查分析：结合现场调查、分别在地形图上进行房屋现状调查统计；并按照住宅、非住宅分类；统计地上重要的公建设施情况。

拆迁人口、户数等数据需由公安部门出具相应的证明文件；被拆迁房屋面积、地上附属物等基础数据需经乡（镇）、村等有关单位核实。

四、项目规划指标说明主要规划指标说明、并附控制性详细规划成果或相当于控规批复的规划部门的意见。

第二部分定向安置用房方案一、安置对象及范围项目范围内需要安置人员数量，如本项目需安置项目范围外人员需单独说明；项目安置标准及安置用房的总量。

安置人员、安置用房数量需建设部门出具审核意见。

二、定向安置工作原则——“三定三限三结合”根据项目实际情况，分别详细阐述三定、三限和三结合的内容。

整理定向安置房项目 “三定三限三结合”实施方案

北京市不动产登记工作规范试行整理表姓名:职业工种:申请级别:受理机构:填报日期:A4打印/ 修订/ 内容可编辑北京市不动产登记工作规范（试行）目录总则 (1)1 一般规定 (1)1.1 依据 11.2 适用范围 11.3 登记机构 11.4 登记原则 11.5 不动产单元 21.6 不动产权籍调查 21.7 不动产登记簿 31.8 不动产权证书和不动产登记证明 31.9 登记的一般程序 41.10 登记申请材料的一般要求 41.11 代理81.12 其他92 申请 (11)2.1 单方申请112.2 共有不动产的申请112.3 一并申请112.4 业主共有的不动产122.5 到场申请123 受理 (12)3.1 查验登记范围123.2 查验申请主体123.3 查验书面申请材料133.4 询问133.5 受理结果134 审核 (14)4.1 适用144.2 书面材料审核144.3 查阅不动产登记簿144.4 查阅登记原始资料144.5 实地查看154.6 调查154.7 公告154.8 审核结果165 登簿 (16)6 核发不动产权证书或者不动产登记证明 (16)7 不动产登记时限 (17)分则 (18)8 集体土地所有权登记 (18)8.1 首次登记188.2 变更登记188.3 转移登记198.4 注销登记209 国有建设用地使用权登记 (21)9.1 首次登记219.2 变更登记229.3 转移登记249.4 注销登记2610 国有建设用地使用权及房屋所有权登记 (26)10.1 首次登记2610.2 变更登记2810.3 转移登记3010.4 注销登记3311 国有农用地使用权登记 (34)11.1 首次登记3411.2 变更登记3511.3 转移登记3611.4 注销登记3612 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记 (37)12.1 首次登记3712.2 变更登记3912.3 转移登记4012.4 注销登记4113 地役权登记 (42)13.1 首次登记4213.2 变更登记4313.3 转移登记4413.4 注销登记4414 抵押权登记 (45)14.1 首次登记4514.2 最高额抵押权确定登记4714.3 变更登记4814.4 转移登记4914.5 注销登记5015 预告登记 (51)15.1 预告登记的设立5115.2 预告登记的变更5215.3 预告登记的转移5315.4 预告登记的注销5316 更正登记 (54)16.1 依申请更正登记5416.2 依职权更正登记5517 异议登记 (55)17.1 异议登记5517.2 注销异议登记5618 查封登记 (56)18.1 查封登记5718.2 注销查封登记5719 换证、补证登记 (58)19.1 换证登记5819.2 补证登记5820 登记资料保护与利用 (59)20.1 登记资料范围5920.2 登记资料管理5920.3 登记资料查询5921 法律责任 (61)21.1 登记人员责任6121.2 当事人责任61附则 (62)附录 (63)1.1 不动产登记申请书 (63)1.2 通知书、告知书 (67)1.2.1 不动产登记受理凭证671.2.2 不动产登记不予受理告知书681.2.3 不动产登记补充材料通知书691.2.4 不动产登记补充材料接收凭证701.2.5 不予登记告知书711.2.6 不动产登记申请材料退回通知书711.2.7 不动产更正登记通知书731.2.8 公告异议申请审查结果告知书741.3 公告文书 (75)1.3.1 不动产首次登记公告751.3.2 不动产更正登记公告761.3.3 不动产权属证书/登记证明作废公告771.3.4 不动产权属证书/登记证明遗失（灭失）声明781.3.5 公告异议申请表791.4 不动产登记资料查询文书 (80)1.4.1 不动产登记资料查询申请书801.4.2 不动产登记资料查询受理凭证801.4.3 不动产登记资料查询不予受理告知书821.4.4 不动产登记资料查询结果证明831.5 不动产实地查看记录表 (84)1.6 接收协助执行法律文书登记表 (84)1.7 授权委托书 (85)1.8 询问记录 (87)1.9 承诺书 (88)1.10 继承（受遗赠）不动产登记具结书 (89)1.11 不动产登记送达回证 (90)总则一般规定依据为规范不动产登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》（简称《条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（简称《实施细则》）及国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》等相关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规范。

三定三限三结合

(一)三定
1.定性:此类定向安置房为普通商品房性质,土地供应采取定向供应原则;
2.定向:专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农(居)民安置使用;
3.定量:严格限定需定向安置的农(居)民的人数、标准和建设规模,即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握.
(二)三限
1.限户型:原则上按照国办发[2006]37号文的有关规定,执行"90/70"的相关标准;
2.限价:此类定向安置房的销售价格可按:一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金(毛地价)+类似经济适用房建议的合理利润率(3%)进行核定.防止畸高畸低,体现既照顾和保护被征地拆迁农(居)民的利益,又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则;
3.限交易:(1)此类安置房不予办理预售许可,严格掌握定向、定量的原则;(2)此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照"两限"普通商品房"退出机制"的有关规定办理.
(三)三结合
1.此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相结合;
2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合;
3.此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合.。

衡水市人民政府关于规范主城区储备土地留地安置的试行意见-衡政〔2014〕50号

衡水市人民政府关于规范主城区储备土地留地安置的试行意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 衡水市人民政府关于规范主城区储备土地留地安置的试行意见桃城区人民政府，工业新区、滨湖新区管委会，市直有关部门：为加快主城区土地收储工作，规范留地安置，根据《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）“在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内实施征地，可结合本地实际采取留地安置方式，但要加强引导和管理”的精神，结合我市实际，制定如下试行意见：一、留地安置，是指依据土地利用总体规划和城市规划，在集体土地征收后为村集体规划预留建设用地，由村集体经济组织或与合作开发企业依法实施联合开发经营，以期通过发展二、三产业为失地农民培植稳定收入来源，妥善安置被征地村民今后的生产生活。

安置留用地比例严格控制在被征地面积的10%。

为便于规划和整体开发，安置留用地面积最少应控制在15亩以上（含15亩）。

二、安置留用地应纳入市、区土地储备。

在我市主城区(包括桃城区、工业新区和滨湖新区)范围内实施征收储备土地时，被征地村集体享有留地安置政策。

安置留用地应安排在城镇建设用地范围内，纳入年度土地利用计划，并由市、区土地储备中心进行转用征收，所有征地费用（包括新增建设用地有偿使用费、征地<拆迁>补偿费以及按照国家规定应当缴纳的税费）除规划公共用地外应由村集体经济组织负责。

三、安置留用地的供应方式为协议出让。

根据《中华人民共和国村民委员会组织法》，经本农村集体经济组织的村民会议讨论决定后，安置留用地可协议出让给本农村集体经济组织，按项目供地。

北京市土地一级开发流程细项说明

在2005年市国土局、市发改委、市规划委、市建委联合下发的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》即540号文件中对“土地储备和一级开发”给出了定义“是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为”；在2007年国土部、财政部、中国人民银行联合下发的《土地储备管理办法》即277号文中对“土地储备”给出了定义，“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为”。

在上述的文件中均没有单独给出“土地一级开发”的定义，我理解是土地储备也好还是一级开发也罢都是政府职能和行为的一种体现，土地储备是政府宏观职能的体现，而一级开发只是土地储备过程中的一个具体环节是一种行为，主要内容是组织征地、拆迁和市政基础设施建设，是生地变为熟地的过程，在这个过程中，可以是土地储备机构为主体实施,可以是授权企业为主体实施,也可以是储备机构为主体委托企业具体实施，但是无论谁为主体实施，完成开发后的土地均须纳入政府土地储备库，由政府组织实现供应。

而政府组织的土地供应方式因土地规划性质的不同，分为招拍挂入市、协议出让和划拨三种方式。

初步接触中心工作后，觉得中心公租房项目多以通过对原工业用地进行调规、收购再以划拨方式办理用地手续，配套商业部分以协议出让方式办理用地手续，相比较为常见的一级开发流程较为简单（在开发阶段征地、住宅拆迁内容较少涉及，验收阶段成本审计为内部审计，主要目的是资金平衡）。

此流程图以普通土地一级开发流程为基础，在此基础上将协议出让、划拨方式取得土地的流程进行描述，并简单编制了“三定三限三结合”定向安置房这一特殊却较为常见的建设和供地流程。

土地一级开发流程主要分为项目确立和前期手续办理阶段，征地、拆迁和市政建设阶段，项目验收阶段三个个阶段。

土地一级开发项目确立和前期手续办理阶段征地、拆迁及市政建设阶段51年。

定向安置房项目“三定三限三结合”实施方案

“定向安置房项目‘三定三限三结合’实施方案”一、三定：定目标、定规模、定标准1.定目标（1）保障居民基本生活需求，确保安置房项目具备完善的配套设施。

（2）提高居住品质，打造宜居、环保、智能的安置社区。

（3）促进城市可持续发展，优化城市空间布局，提升城市形象。

2.定规模根据项目所在地的实际情况，合理确定安置房项目的规模。

既要充分考虑居民的实际需求，又要确保项目规模与城市发展趋势相匹配。

具体措施如下：（1）开展项目前期调研，了解居民需求，确定安置房项目规模。

（2）充分考虑城市发展趋势，确保项目规模与城市空间布局相协调。

3.定标准（1）建筑质量标准：确保安置房项目的建筑质量达到国家标准。

（2）配套设施标准：完善安置房项目的配套设施，满足居民生活需求。

（3）环保标准：注重环保，打造绿色、生态的安置社区。

二、三限：限价格、限面积、限销售对象1.限价格为了保障居民的利益，我们对安置房项目的价格进行限制。

具体措施如下：（1）制定合理的价格政策，确保安置房价格低于市场价。

（2）建立价格监管机制，防止项目开发商恶意抬价。

2.限面积合理控制安置房项目的面积，避免资源浪费。

具体措施如下：（1）根据居民实际需求，确定安置房项目的户型面积。

（2）建立面积监管机制，确保项目面积符合规定。

3.限销售对象明确安置房项目的销售对象，保障符合条件的居民受益。

具体措施如下：（1）制定安置房项目销售政策，限定销售对象。

（2）建立销售监管机制，确保销售过程公平、公正。

三、三结合：结合城市规划、结合居民意愿、结合市场规律1.结合城市规划将安置房项目与城市规划相结合，实现城市可持续发展。

具体措施如下：（1）充分考虑项目所在地的城市规划，确保项目与城市布局相协调。

（2）优化项目设计方案，提升城市形象。

2.结合居民意愿充分考虑居民意愿，提高安置房项目的满意度。

具体措施如下：（1）开展居民意愿调查，了解居民需求。

（2）根据居民意愿，优化项目设计方案。

”三定三限”名词解释

”三定三限”名词解释北京市住建委发布最新公告，市住建委与市国土局拟定文件，解决了“三定三限”定向房的产权登记和上市交易等问题。

明确其性质为定向安置住房，5年内不得上市，上市交易则不需补交土地收益。

另外，规范了“三定三限”安置房销售和登记管理流程。

新文件将于2014年11月1日正式实施，届时建设单位即可根据规定申请办理房屋交易和登记手续，购房家庭也可依法办理和领取房产证。

“三定三限”名词解释1、三定定性：此类定向安置房为普通商品房性质，土地供应采取定向供应原则;定向：专为全市道路、市政等基础设施工程和其他社会公益项目各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农(居)民安置使用;定量：严格限定需定向安置的农(居)民的人数、标准和建设规模，即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握。

2、三限限户型：按规定执行“90/70”(套型建筑面积90平方米以下房型比例不低于70%)的相关标准;限价：此类定向安置房的销售价格可按：一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金(毛地价)+类似经济适用房建议的合理利润率(3%)进行核定;限交易：(1)此类安置房不予办理预售许可，严格掌握定向、定量的原则;(2)此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照“两限”普通商品房“退出机制”的有关规定办理。

全文如下：市住建委、市国土局出台文件规范“三定三限”定向安置房产权和再上市交易管理为进一步加强“三定三限”定向安置房监督管理，保障安置家庭合法权益，针对“三定三限”定向安置房的产权登记和上市交易等问题，我委与市发改委、市规划委、市国土局、市财政局等相关部门进行了认真研究。

经请示市政府批准，我委会同市国土局拟定了相关文件。

文件主要解决了以下问题：一、进一步明确产权和再上市政策。

为更好的保障安置家庭合法权益，针对“三定三限”定向房的产权登记和上市交易等问题，市相关部门进行了反复深入研究，并报请了市政府同意，明确了“三定三限”定向房产权性质为定向安置住房。

土地储备开发项目成本构成明细2017.7

配套及地下出库成本）/地上住宅规模
4500元/m2
备注：1.土地开发费用直接纳入对接一级开发项目。 2.计算前8项时，经营性配套及地下车库成本及收益同时计入。 3.扣除土地出让金及相关税费后折合地上住宅单价超4500元/m2的项目，须提供各科目明细。须同步提供审计单位出具的安置房审计报告。
依据 4.
计费标准
成本审核费用（万元）
总费用
实际发生预计发生
投资
投资
决算成本（已完成竣工决算项目
填写）
1.1 土地出让金
1.1.1 住出让金 1.1.2 配套公建出让金 1.1.3 地下出让金
住宅规模
地上收取出让金的配套公建规模
1.1.3.1 商业车库出让金 1.1.3.2 地下其他出让金
1.2 相关税费
“三定三限三结合”定向安置房成本审核表
规划指标：总用地面积：XX公顷；建设用地面积：XX公顷；总建筑规模：XXm2；地上建筑规模：XXm2；住宅建筑规模：XXm2；经营性配套规模（不含地下商业车库）：XXm2；安置房套数：XX套；地下人防车库：XXm2（XX个）；地下商业车库：XXm2（XX个）
商业出库规模
仓储、文体活动中心等应收取出让金的规
模
1.2.1 契税
土地出让金
1.2.2 印花税
土地出让金
2 综合建安成本
2.1 前期费用
2.2 建安费用
2.3 红线内市政费用
2.4 城市基础设施建设费
3 利润/管理费
1+2
4 审计费
5 财务费用
6 两税两费
7 安置房总成本
1-6项合计
8 减：安置房收入
8.1 其中：住宅
安置住宅规模

北京市土地一级开发流程(含市政工程、土地划拨、协议出让、三定三限)

办理市政工程施工许可证
开工建设至竣工备案，道路等工程依约定移交相关部门形成市政综合方案，成为土地出让合同附件，交由二级竞得人代建
用地预审意见（如涉及地质灾害，需要做地灾评估登记） 15个工作日
环评批复（10万平以上市环保局办理，以下区环保局办理） 30个工作日
建设项目规划条件（20个工作日）
地籍调查（30个工作日，分局地籍科）
协议出让（市国土局利用中心）16个工作日
出让金及契税（东城区地税局）
地价款缴纳证明书
交通影响评价（10万平以下无需办理）
发改委立项核准（15个工作日）
地价评估及开发成本审核（市国土局土地利用中心）
节能登记（规模20万平以上需办理节能专篇）
国有土地使用证（15个工作日，登记中心）
市政府批准协议出让的批准文件
项目以协议出让方式供地（项目用地在一级开发变为净地阶段与招拍挂项目相同）
征地结案区县国土分局， 10工作日若有遗留地上物，由区县政府出具地上物处理意见的函
专家评议
公众参与市政方案咨询交评征求意见建设项目规划条件（土地储备供应）取得规划批准文件、征地批复暂停办理事项委托招标办理拆迁许可证权属审查现场验收（市储备中心项目部）二级竞得人通过招拍挂模式取得国有建设用地使用权
集体研究普测、收集项目基本资料矿产压覆审核（部分区县免做）征地批复（市政府）一级开发主体缴纳防洪费一级开发主体取得征地批复
委托评估公司编制《地价评估报告》全额支付补偿费
地价专家会
局长办公会
报市政府取得市政府地价批复
土地方征得区县政府或上级主管单位关于土地开发的同意

北京律师——拆迁腾退“三定三限房”可以出售给他人吗

北京律师——拆迁腾退“三定三限房”可以出售给他⼈吗原告诉称张某权、李某真向本院提出诉讼请求：1、确认张某权、李某真与王某华、王某群、赵某丽于2010年12⽉10⽇签订的《房屋及宅基地买卖合同》⽆效；2、赵某丽、王某华、王某荣、王某腾赔偿张某权、李某真拆迁安置利益损失1499515.98元。

事实与理由：张某权、李某真经朋友介绍，购买了王某群为户主的宅基地，户内⼈员为本案中的赵某丽、王某华、王某荣、王某腾。

现王某群已去世，但未注销户⼝。

张某权、李某真与王某群、王某华于2010年12⽉10⽇签订《房屋及宅基地买卖合同》，合同约定的转让费为30万元，转让⾯积为长21⽶，宽12.1⽶。

后张某权、李某真搬⼊案涉房屋居住，并加盖⼀排北房五间，⼀排南倒座六间（含门道）。

现案涉房屋遇拆迁，赵某丽、王某华、王某荣、王某腾⼀家作为被拆迁⼈签订拆迁协议并获得拆迁补偿。

张某权、李某真认为，双⽅签订的合同违反法律法规强制性规定，应属⽆效。

赵某丽、王某华、王某荣、王某腾应当退还合同款项并赔偿损失。

现因⽆法和被告就赔偿问题达成⼀致意见，特诉⾄贵院请求依法判决。

被告辩称赵某丽、王某华、王某荣、王某腾辩称：同意确认合同⽆效的诉讼请求，双⽅之间不存在房屋买卖协议，只是存在背户协议，其⽬的是为了拆迁时取得拆迁利益，并⾮真实的房屋买卖关系，案涉房屋由我们承建并实际居住使⽤，⽇常管理也均由我们进⾏，双⽅不存在所谓的买卖合同关系，不适⽤关于农村房屋买卖合同的司法解释。

当时⼀个朋友介绍张某权、李某真与王某群认识的，并不是张某权所述李某真介绍的。

即使背户协议是⽆效的，那么按照背户协议所约定的背户款项退还即可，不存在所谓的赔偿回迁安置房，回迁安置房是针对被拆迁安置对象的在册⼈数进⾏安置的，张某权与李某真并⾮本村村民，且是城镇户⼝，不属于安置的对象。

案涉房屋是我们承建的，并由我们实际居住，所以拆迁利益应由我们取得。

本案不是真实的房屋买卖关系。

所有的协议都是背户协议，并不存在真实的买卖关系。

平谷区夏各庄新城定向安置房西一区监理规划范本

目录一、第一部分工程概况 (3)一、工程环境 (3)二、工程地质条件 (3)三、建筑设计概况 (3)四、结构设计概况 (8)五、电气专业设计概况 (10)六、设备专业设计概况 (14)二、第二部分监理工作 (17)一、监理阶段 (17)二、监理工作的指导思想 (17)三、监理工作的依据 (17)四、监理目标 (17)五、监理工作范围 (18)六、项目监理部组织框图 (19)七、项目监理部人员名单 (19)八、建设各方情况一览表 (20)九、监理工作重点 (20)十、项目监理部资源配置 (26)十一、提高服务质量措施 (27)第三部分施工阶段建设监理作业指导书 (29)一、监理单位与有关各方的关系 (29)二、施工监理的前期准备工作 (30)三、施工准备阶段的监理工作 (33)四、工程进度控制 (37)五、工程质量控制 (51)六、工程造价控制 (71)七、合同管理 (76)八、信息管理 (77)九、资料管理 (77)十、竣工验收工作 (78)十一、协调工作 (78)十二、安全监理方案 (80)十三、施工阶段建设监理程序框图 (89)十四、监理人员岗位责任制 (98)十五、分户验收方案 (104)十六、监理工作制度 (123)第一部分工程概况一、工程环境平谷区夏各庄新城“三定三限三结合”定向安置房项目工程由北京绿都基础设施投资公司代建开发。

该工程拟建厂区位于北京市平谷区夏各庄村西，京平高速夏各庄出口西，为回迁住宅小区，规划分东西两区，此次设计为西区，用地范围南至规划一路，北至东南路，东至纵回路，西区又分为西一区和西二区，本监理标段为西一区，建筑楼层为11-15层。

二、工程地质条件本工程场地主要为桃林、苹果林、山楂林、玉米地等，周边主要为农田、果园、村庄等多为一层民房，地势局部较高，但整体较为平坦。

地面标高为31.00-38.55m。

三、建筑设计概况（一）设计参数及指标建筑结构安全等级为二级，设计使用年限50年，地基基础设计等级为乙级，建筑物设防烈度为8度，结构形式为剪力墙结构，西一区建筑面积约134469.62m2。

三定三限项目安置房项目协议出让供地讲解

1、三定定性：此类定向安置房为普通商品房性质，土地供应采
取定向供应原则；定向：专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农（居）民安置使用；定量：严格限定需定向安置的农（居）民的人数、标准和建设规模，即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握。
二、“三定三限三结合”项目供地办理流程
2、三限
限户型：原则上按照国办发[2006]37号文的有关规定，执行“90/70”的相关标准；限价：此类定向安置房的销售价格可按：一级开发成本 +建安成本+相关税费+出让金（毛地价）+类似经济适用房建议的合理利润率（3%）进行核定。防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁农（居）民的利益，又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则；限交易：（1）此类安置房不予办理预售许可，严格掌握定向、定量的原则；（2）此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照“两限” 普通商品房“退出机制”的有关规定办理。
•经办人草拟合同、盖章、上报
三、提交材料注意事项

1、建筑指标的划分
住宅商业（配套）（菜市场、超市等）综合（开闭站、社区卫生服务站、文体活动站、社区服务中心、社区居民委员会、治安用房、物业管理用房、公厕等）地下车库地下库房设备用房人防
三、提交材料注意事项
二、“三定三限三结合”项目供地办理流程
3、三结合

此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相结合；此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合；此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置