房地产投资分析实施报告案例

房地产投资分析报告

.总论

（一）项目的基本情况

1 项目概况

项目位于市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075 米，东西最长距离

约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%地面条件较为平整。

2 项目的主要技术经济指标1:

3

总投资20000万元（不含带款利息）

其中自有资金：4000万元

高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米

税后利润：4332.87万元

全部投资利率：32.6%:全部有资金部收益率30.6%

总投资利润率：161.7%;自有资金部收益率：128.5%

项目的组织与实施（）

1、项目工程计划说明

项目总工期为年零四个月（2006年1月1 日至2007年5月1日）当完成地

下工程后开展预售工作（2006.5.1 —2007.5.1 ）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。

2 项目实施进度计划见附表

三.项目投资估算与投资筹措计划

（一）开发成本

1. 土地成本

按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍

卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公顷取得，共

4.71公顷，总价合计23

5.5万元。

2 .建筑安装工程费

建安工程费合计

3.前期工程费

4.

附表3

5.

附表4

6. 不可预见的费用

(250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44 )X5%=498.04

7. 开发期间税费(参见附表5)

附表

8. 开发成本

开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

（二）开发费用（参见附表6）

开发费用汇总表

（三）投资成本费用估算汇总（参见附表7）

（四）资金筹措与投入计划及贷款利息

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金；二是银行贷款；三是预售

用于投资的部分。

资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；首期贷款4080万元全部用于第一期

投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20%,由此可以计算出，需要

自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920

万元。

本项目资金筹措及投资计划情况见附表8

2.贷款本金偿还与利息支付

销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。具体还本付息计划见附表9

（一）住宅销售单价的估算

根据成本估算及市场分析的结果，经济适用房高层售价2500元/怦，超高层售

价2750元/血2车位售价初定为5万/个。

（二）销售总收入的估算

根据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表10

附表10 销售总收入估算表

（三）项目利润估算

本项目土地增值税估算情况见附表11。项目可运用资金估算见附表12。项目税后利润的估算见附表13,即税后利润总额为14747万元。

附表11 土地增值税计算表

（一）财务部收益率

由项目的全部投资现金流量表（附表14）和自有资金现金流量表（附表15）,

项目损益表，计算如下（行业基准收益率取10%）

附表14 全部投资财务现金流量

由全部投资财务现金流量表可得到评价指标：

全部资金税后部收益率FIRR=30.6 %

全部资金税后净现值NPV=2429.35 （万元）

静态投资回收期：（3-1 ） +卜46.94|/1915.32=2.0245 2.0245 >4=8.1（月）

动态投资回收期：（3-1 ） +卜46.09|/1812.83=2.025 2.025 用=8.1 （月）

附表15 自有资金现金流量表

财务部收益率：FIRR=128.5 %

净现值：NPV=2654.17

静态投资回收期：（2-1 ） +卜1885.13|/3407.28=1.56 1.56 用=6.2 （月）

动态投资回收期：（2-1 ） +卜1920|/4011.14=1.78 1.78 用=7.12 （月）

附表16

评价指标

1 :全部投资的投资利润率=利润总额/总投资X100% =6466.97/20000=3

2 %

2 :全部投资的利税率=利税总额/总投资X100% = （1555.72+2134.1 ）/20000 XI00 %

=18%

3 :自有资金投资利润率=利润总额/自有资金=6466.97/4000=161.7%

4 :税后利润率=税后利润/自有资金=4332.87/40000=108.3%

（二）项目财务分析汇总

六•不确定性分析

本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现。

（一）盈亏平衡分析

假设本项目总投资不变，而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为54%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售收入率W 70%时，项目风险最低。本项目的盈亏平衡点为54%可见风险度较低。

（二）敏感性分析

影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格。开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。因此，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标（财