某房地产销售手册

万科•蓝山销售手册（第一版）广州市万科房地产有限公司目录第一部分：地理位置第二部分：发展商简介第三部分：周边规划第四部分：周边配套第五部分：小区规划第六部分：工程资料第七部分：物业经管第八部分：板块竞争对手分析第一部分：地理位置的高尚居住片区。

资料提供：李键第二部分：发展商简介万科集团在广州的发展是万科集团珠三角战略布局中的关键核心之一，因此实现健康快速发展是公司近3“定义岭南新生活”的企业宗旨，致力于在广州本土文化和国际化之间寻找契合点，为广州人打造理想的生活家园，引领积极健康的现代岭南生活方式，并以“新锐”、“前卫”的建筑作品，促进广州市的住宅设计及产品质量提升。

万科集团拥有强大的产品研发力量，顶级的战略供应商网络、出众的质量保证体系，所有这些构成万科在广州住宅产品的独特魅力。

广州万科公司并将延续与发扬万科集团的优秀企业价值观与文化，让“健康丰盛人生”理念在工作与生活中获得延展。

伴随着一个新的职业经理团队的逐步壮大，广州万科公司将带给广州房地产市场新的活力。

广州万科大事记☐2002年11月29日，万科成功竞得南海黄岐区泌冲岗地块国有土地使用权。

工程的最终落定，拉开了万科进军广州的序幕。

☐2003年5月王石董事长成功登顶珠峰，5月28-30日广佛深三地媒体赴成都参加欢迎仪式☐2003年 6月，广州万科与合作方就南湖工程土地使用权转让正式签署协议，布下万科正式进入广州的第一枚棋子。

☐2003年8月，万科地产与合作方在黄埔区区政府举行“广州市黄埔区大沙地工程签约仪式”。

☐2003年8月万科四季花城正式开工。

☐2003年10月，以“您好，广州”为主题，以户外广告牌、公关活动、互联网等为传播手段，正式开始万科品牌在广州地区的全面推广。

☐2004年1月8日，深圳万科、广州万科、中山万科、东莞万科四地联动，在广州东方宾馆举行“万科地产华南万客会成立酒会”，华南万客会正式成立并全面启动。

☐2004年3月10日，“万科集团2003年业绩发布暨发展战略说明会（广州专场）”在广州东方宾馆举行。

万科集团董事长王石、总经理郁亮、财务总监王文金以及万科华南区域负责人徐洪舸、广州万科总经理杜晶等万科集团经管层出席推介会。

☐万科于2003年正式启动“磐石行动”提出了未来三至五年万科工程经管的发展策略。

2004年3月24日，万科集团“磐石行动.北京会议”在北京东方君悦酒店召开，广佛媒体共14人参加了是次盛会，并参观了北京万科和天津万科两地工程。

☐2004年4月，广州万科.四季花城通过“地铁二号线纪念堂美丽体验站”、“情景展示美丽体验站”等创新的特色推广方式，集合户外媒体、网络媒体等传播手段，正式亮相广州市场。

☐2004年5月1日万科四季花城体验式开放日。

5月1日-7日该盘现场有多项趣味体育活动、精彩表演和游园活动。

七天到场的客户达2万多人次，现场下了诚意金达8百多位客户。

☐2004年5月29日万科四季花城正式销售。

首次推出498套单位，仅用了两天就售出近八成。

☐2004年8月6日，万科四季花城二期正式对外销售。

☐2004年10月1日，万科在广州的第二个工程——城市花园对外开放。

☐2004年12月4日，城市花园开盘，开售首日，万科城市花园称成交量超过152套，在成交高峰时期，达到每3分钟成交一套的速度。

☐2005年3月7日，通过旗下公司斥资18.57亿元，购入了上海南都置地70%的股权、苏州南都49%的股权、浙江南都房产集团20%的股权。

此次交易涉及金额18亿元，创下了国内房地产并购的最高纪录。

☐2005年3月30日，万科四季花城一期入住。

资料提供：蔡粤映第三部分：周边规划一、政府城市发展规划白云区要打造“生态城区”名片，建设山水城区。

正在实现整个区域的“六通”：通路、通电、通信、通公交、通自来水、通有线电视，这样城乡一体化步伐迈得更快了。

住农村与住老城区没两样，唯一不同的是，这里的空气更新鲜。

（资料来源：白云区政府网站）针对“南湖板块”的发展条件和现状，白云区政府2002年明确提出要将同和及南湖地区发展成为独一无二的“绿色生态社区”。

基于这一发展理念，该地区的土地开发模式将以低密度建设为主，即将以别墅和中高档住宅区为主，将保护自然生态环境作为地区发展的重要目标之一。

其中别墅区、中高档住宅区、高等院校、大型游乐场、体育中心、医疗康复中心等居住生活功能将构成本区域的发展主体。

在白云区政府的新规划中，区域内道路交通的整治改造是“重头戏”：以新广从公路、华南快速路为区域性联系道路；以同和路（旧广从公路）作为地区内南北向主干道；与新广从公路和同和路相接。

本工程为地区服务的国际学校康复疗养中心地区级公共中心二、政府的对所在区域的房地产定位政府“北优”的战略规划，对白云区周边的地产开发作出严格细致的控制，促使白云山周边的楼盘开发向精品化、高品位化发展。

“南湖板块”是目前市属八区中山水兼备的唯一地区，白云区政府和各发展商已一致将“南湖板块”定位为“高尚住宅区”。

经过近10年的发展，“南湖板块”业已成为广州市消费者心目中成熟的中高档居住区域。

区政府正将其发展成为独一无二的“绿色生态社区”，该地区的土地开发模式将以低密度建设为主。

(资料来源：白云区政府网站)资料提供：黄晖第四部分 周边配套一、周边市政道路本工程东临规划为路（未建）二、周边学校无公办中小学。

本工程规划将配套建设小学一所，占地约M 。

105五、交通资料提供：黄晖第五部分：小区规划一、地块分析66370平方M 。

M 。

二、规划简介：三、景观园林设计以及景点介绍成为整个精心打造高档社区的景观。

（可否介绍详细些？层次？园林风格？给客户带来的舒适度？）四、商业设计分析：M，以两层为主，局部三层设计；结合地势逐级上升；设计在住户的回家流线上，形成商业气氛。

商业造型上采用现代西班牙风格，以白色质感涂料为主，局部点缀肯定的颜色和造型。

商业部分沿同和路设计，形成沿市政路商业；商业服务可以对内服务也可以对外服务，在周边地块缺乏成规模的商业设施的背景下，在本地段将成为工程标志性的设施。

（初步的功能规划）商业规划了超市、一般商业、餐饮的功能。

首层商铺4.8M层高，二、三层商铺超市部分4.8M层高，小型商铺3.6M层高，给商家预留隔成二层的空间。

五、住宅产品分析：合情区采用万科专利产品情景洋房的升级，在维持原情景洋房每户均有入户庭院或者露台的特点外，营造邻里守的交流空间在私密性、遮阳、通风等方面作了进一步的改进；户内设计了入口玄关、宽敞的客厅、卫生间干湿区分离、专用洗衣机位等；高层户型把客厅主卧室设计在采光和景观良好的朝南设计，并有一半住宅在客厅与餐厅之间设计有宽敞的侧面空中花园，与客厅、餐厅连成整片的大空间；六、户型设计户型设计原则✧提高产品附加值✧动静区、干湿区分离；✧每个功能区间相对独立；✧横厅、入户玄关、卫生间干湿分区专用洗衣机位等标配设计，提高住户生活的层次；✧交通空间尽量减少；✧保持良好的通风，营造空气的对流；✧功能空间内有足够的操作空间，如厨房的设计须注重交通与使用空间的合理配合。

户型设计特色1、合情区：（以C10为例）✧私家花园分高低两个庭院，空间丰富；私家花园与公共庭院通过院墙和绿化隔离，增加私家花园的私密性；客厅、情景房沿私家花园布置，保证采光良好并增加的入户的生活情趣；设计有面积约50平M以上的、不计入产权登记面积的地下室，增加产品的附加值；且地下室通过下沉式花园自然通风和采光，保证地下室使用的方便。

厅房方正实用；横厅设计，采光通风良好，附带一个后花园。

✧二层户型三房两厅两卫设计，建筑面积约144.1平方；设计有大露台，且综合设计考虑了露台的私密性、遮阳及通风，增加产品的附加值；横厅设计保证良好采光与通风；二层最大的特色是也设计了面积约50平M以上的、不计入产权登记面积的地下室，且地下室设计有采光井保证自然通风、采光。

✧三层户型三房两厅两卫设计，建筑面积约133.1平方；在餐厅外及主卧室外设计有大面积的露台；并有大面积的服务阳台、储藏间；四层、五层为复式；五房三厅三卫、双主卧设计；建筑面积约204平方；四层餐厅、主卧室均有大露台；屋顶大面积的露台设计，客厅两层通高，并设计有天窗，造成良好的光影效果。

2、TownhouseTownhouse 五房两厅三卫，建筑面积约215平方；设计在合情区的中间，周围都有良好的组团景观；有约90平方的不计入产权登记面积的地下室；并且地下室设计有3个采光井，有自然采光和良好的自然通风条件；首层有大面积的入户私家花园、前院；客厅、情景房设计通过花园与外界隔离，并保持方正实用；二层设计有两个大露台，露台上结合遮阳、视线的遮挡、通风等综合设计；主卧室布置在三层，房间方正实用，除了有大面积的露台外，主卧室还有单独的朝南露台；3、叠Town（以B2号楼102单元为例）建筑面积约175平方，五房两厅三卫，上下两层设计；布置在小区的中心地带，南面紧靠绿轴，拥有最好的景观和视野；拥有大面积的花园，前有入户花园，后有后花园，中间有私家庭院；客厅、入户玄关、情景房围绕入户花园布置，增添了入户的情趣；客厅、餐厅、厨房围绕私家庭院布置，采光、通风良好并使私家庭院成为与外界隔离的天地；北面通过后花园与街庭空间隔离，南面通过入户花园玉绿轴公共空间隔离同时又通过自身的花园、体量变化形成街庭空间绿轴空间的一部分；二层设计为卧室区，进入主卧室前通过餐厅上空和庭院上空，形成通过“桥”进入主卧室，增加主人入房的情趣；主卧室带有大面积的朝南露台，正对着绿轴，拥有优越的景观视野；次卧室面对街庭中的情景洋房，面对街庭中放大的庭院视野开阔，并且因三层外挑的阻挡了向上的视线，这样在正常视野范围内面对的都是多层的住宅形象，减轻了面对高层的心理感受；叠Town拥有的大面积的花园、露台；拥有的良好景观和视野；拥有的相对独立的空间，使其生活品质超越了普通Townhouse 的品质，接近了别墅的生活品质；4、高层（以A2号楼规范层03单元为例）三房两厅两卫设计，建筑面积约125平方，南北朝向；一个空中花园、两个阳台设计；本户最大的特色是设计了宽大的空中花园，与客厅、餐厅连成一个大空间，空间显得特别的宽大，给住户的感受是空中花园成为了大厅的一部分；并且空中花园的设计使餐厅和客厅的景观视线良好；主卧室布置在南面，并带一个观景阳台；一个主要次卧室设计在朝南面，拥有朝南良好的采光面和景观视野，可居高临下俯瞰街庭、绿轴、合情区，并能远眺桐林美墅馆和金盘岭山丘景观；5、LoftLoft建筑面积约为80平方；层高5400；每间形成一个单元，设计为大空间，给住户留有灵活调整室内布局的余地；住户可灵活的将大空间改为两层空间，设计上预留了各种管线接口；将厨房、卫生间设计在北侧，保证了自由空间的完整。