(完整版)干预措施对市场投机行为的打击力度不够

第一，干预措施对市场投机行为的打击力度不够。虽然中央政府在2010年颁布的新“国十条”对第二套、第三套房贷加大了限制力度，对北京、上海、杭州等房价上涨过快的地区甚至停发了第三套房贷，在一定程度上打击了部分中小投机者，但对于那些拥有巨额自有资金的投机者而言，信贷门槛对他们已不构成威胁。某些炒房者手中拥有十几套甚至数十套房子用于投机，转手卖出获利，一旦房价回落他们又再次大批买房，抬高房价，然后又一轮投机买进，进一步抬高房价……如此循环，房屋成了富人进行盈利的投机商品，也成了普通社会居民越来越遥不可及的梦。可见，中国房地产市场房价与日俱增的罪魁祸首在于市场投机者。依靠单一的信贷手段的干预力度显然不足，政府需要采取更具有针对性的措施抑制房地产市场的投机行为。第二，第二，价格信息严重不对称，开发商合谋垄断抬高房价。况伟大（2006）、熊方军和马永开（2008）等部分学者指出中国房地产市场竞争并非在同一层次上，整个市场几乎被大的开发商垄断，应适时采取反垄断政策。开发商的巨额利润来源于房屋定价机制的高度不透明以及土地资源的区域性垄断。因此，无论是银行贷款率还是土地出让金的提高都无法抑制开发商的投资热情，因为房地产业投资成本的增加可以轻易地通过开发商的自行垄断定价转嫁到购房者的头上，开发商的利润率不会受到丝毫影响。这也是信贷政策对抑制房价收效甚微的一个深层次原因。

第三，第三，商业银行的逐利本性推动了房价的上涨。在市场经济体制下，中国各家商业银行都需要追求自身收益最大化，房价上涨符合商业银行的逐利欲望。这是因为，一方面商业银行对购房者发放的购房贷款总是建立在购房者包括投机者能如期支付贷款本息的前提之上，一旦房价下跌至舍弃购房首付款所造成的损失小于拥有房产所造成的损失时，理性的购房者尤其是投机者必然选择放弃对房产的所有权，从而形成银行的呆坏账。另一方面，商业银行发放的开发商贷款利润要建立在开发商建房盈利的基础之上，而房价的高涨必然导致开发商贷款需求的增加和银行对开发商贷款利润的上升。从这个层面上讲，商业银行是很乐意贷款给房地产开发商的，毕竟与其他商品市场相比，房地产市场的获利潜能更大。再加上商业银行内部对各市场的贷款没有一个较为明确的比例规定，即使中央银行提高存款准备金率，降低商业银行自有资金的比例，商业银行在利润的驱动下也必然选择减少对其他市场的投资比例，房地产市场的贷款规模并未因中央银行的政策干预而减少。

第四，第四，地方财政对土地出让金的依赖使中央政府的干预行为难以完全到位。土地的有限性及国家垄断性（实际上是地方政府垄断），使地方政府与开发商之间存在了合谋的可能，“寻租行为”难以避免，分税制的不完善也导致地方财政对土地出让金的过度依赖。地方政府因追逐财政收入而抬高土地出让价格，将最终通过开发商转嫁至房价上，也就很难相信既得利益的地方政府在具体执行中央政府调控措施的过程中能够完全到位了。

第五，首先，实施更具有针对性的调控政策，抑制房地产市场的投机气氛。政府可以更灵活地运用税收手段压缩炒房者的盈利空间，如规定任何于购买3年内转售的住房都要缴纳资本利得税，任何房产交易合同和转售合同都要缴纳印花税，买卖房屋获得的盈利，还要交15%的差价盈利税，甚至可以考虑设计累进的差价盈利税制等。也可借鉴德国的经验，规定用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1-1.5%的不动产税，房屋买卖要交3.5%的交易税。通过这些税收措施抑制炒房者的投机欲望。政府也可以通过严格购房条件，增加住房成本来抑制过旺的房屋需求，如延长购买第二套新建住房前、在第一套新建住房中最短居住时长，并以此类推至第二套房、第三套房的居住时长，开征房产税等。

第六，其次，以法律的形式建立房地产市场的信息公开制度。定价机制不透明，开发商垄

断哄抬房价是中国房地产市场房价高企的主要原因之一。政府可考虑以法律的形式强制各家开发商公开住宅销售额、净收益以及相应的成本支出，在一定程度上加强房地产市场的信息对称和自由竞争。政府也可根据各房屋户型净收益制定累进型“房地产企业所得税制”，当各垄断开发商由高价获取的额外高利润不足以弥补因高售价所增加的税负时，自然会降低房价，使房地产价格回落到理性水平。

第七，再次，加强对商业银行贷款资产的监管力度，防范银行信贷对房价的推波助澜。货币当局要加强监督各商业银行严格执行国家颁布的差别化信贷政策，督促商业银行禁止贷款者将消费性贷款用于购买住房，防范商业银行因自身利益与贷款者合谋，将消费贷款变相用于住房按揭贷款。

第八，最后，中央政府应加强对地方政府的监管与制约。“水能载舟亦能覆舟”，只有老百姓生活安康，信服于政府，该政府才能久治长安。各级地方政府决不能因其自身一时的既得利益而损害社会公共福利，凭借手中的权力与开发商合谋抬高地价，影响社会居民的生存质量。根据事权与财权相匹配的原则，中央政府应考虑在现阶段的分税制改革中更多地将财权下放给各级地方政府，从根本上改变地方政府依赖“土地财政”的现状。地方政府也要积极响应中央政府的号召，将稳定房价、提供住房保障的各项措施落实到位，才能维持中国房地产市场的健康运行。

第九，总结：

第十，1、房地产市场失灵的方面并不在于商品房供给需求上，而在于土地使用权出让上、在于住房权利保障上、在于财富分配的公平问题上。

第十一，2、政府干预房地产，不应该是干预商品房的供给需求，更不应该参与到商品房的提供上来，而应通过保障性住房满足弱势群体的住房权；税收形式的公平分配财富，社会保障措施引导住房权实现。

第十二，3、政府应该整体通过税收、利率等政策引导房地产市场正常正确稳态发展，提升房地产市场对宏观经济运行的联动性。

第十三，4、反观我国实际情况，政府对于房地产市场存在渔利行为，政府干预商品房供给、土地出让市场的功能弱化与渔利行为明显、保障性住房政策落实过程中出现问题等。5、该干预，但是干预应该在相应的范围内，有所为有所不为！