市场月报2013年8月汇报版

活动有所回暖，6月钱荒和7月利率市场化的短期冲击已过，8月暂免征收增值税和营业税效果初现。从近期反
映经济增长状况的硬指标来看，经济也呈现企稳迹象。7月工业用电量有所好转，同比增长8.1%；7月份规模以 上工业增加值同比增长9.7%，较6月份加快0.8个百 分点。我们预计8月份我国经济将继续企稳，未来经济回落 可能性较小。 2、进出口增速回升至7.8%，扭转6月负增长态势 7月份，我国进出口总值3541.6亿美元，同比增长7.8%，呈现企稳回升态势。其中，出口1859.9亿美元， 增长5.1%；进口1681.7亿美元，增长10.9%；7月份出口、进口同比增速相比6月份双双由负转正，当月贸易顺 差178.2亿美元，收窄29.6%。这与去年同期基数较低、外围数据好转和促外贸政策出台有关。去年7月，我国 外贸旺季不旺，进出口增速大幅低于市场预期，与欧盟、美国、东盟贸易在7月份均好转，7月末国务院常务会 议及时出台了包括信贷支持、出口退税在内一揽子贸易增长促进政策使得7月份我国进出口增速回升。
经逼至6个月附近，而南京消化周期仅为4个月，未来供求矛盾激烈。一方面库存在快速下降，另一方面供应却没有
相应地跟进，如果这一现状不能得到明显的改善，重点城市未来供求矛盾激烈，房价上涨压力大。。
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楼市
3、北京中高档项目成交占比大幅走高，小户型成交占比集体上扬
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从成交价格结构来看，一线城市中高档项目成交占比仍然处于高位。上海方面，各档次成交占比相对稳定，中 高档成交占比上手势头不减，月内山水四季城、长泰东郊御园等外环大盘，凭借相对良好的配套获得了消费者青睐；
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经济
三季度开局良好经济增速缓中趋稳，政策微调效果初显
1、8月份汇丰中国制造业PMI指数初值为50.1，创下2010年8月以来月度最大升幅
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8月汇丰中国制造业PMI指数初值重返枯荣线上方，为50.1，创4个月以来最高水平，并创2010年8月以来 月度最大升幅。这主要得益于近期微调措施的初始效果以及企业的库存回补活动。PMI初值高于预期表明经济
下近三个季度新低并下触全年经济增长目标。二季度经济放缓的主要原因是外需疲软，贸易竞争
力下滑；其次，中小企业生存状态堪忧以及政府债务问题恶化也是原因之一。但尽管增速回落， 总体上经济运行稳中提质。
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政策
三四线城市政策出现松动，国务院强调推进城市基础建设
8月28日，芜湖住建委官网又发布了一则“促进毕业生创业就业”的意见通知，其中再次推出了针对 本专科生的购房补贴政策，有两种实施标准，而且只针对商品房。这一政策一经发布，便引来众多关注， “救市”之名再度被炒的沸沸扬扬。 此次芜湖再度开启“新政”，与当地市场成交不利及政策环境相对宽松这两方面因素有关。在不与中 央政策主基调相违背的情况下，同时考虑到被叫停的风险，芜湖从上次“新政”基础上寻找突破口。 相较于以往，不再是“保障和改善住房条件”为主旨，而以“促进毕业生创业就业”为目的，购房补 贴的适用人群也仅限于本专科生，小面积也没有额外补助，更贴近人才引进优惠政策，增加被中央默认的 系数。 1、芜湖重启人才购房补贴，未来小城市政策调控面或现松动
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我们通过研究城市房地产市场的两大维度（供求比、存量消化周期）对城市风险进行对比分析，通常我们认为：库
存消化周期方面，在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求；供求比方面，
在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于0.8则为供过于求。 8月份，重点城市供求表现基本平稳，除上海、南京、天津以外，其余城市消化周期基本与去年同期7 持平。从数据来看，天津的消化周期仍接近18个月的，市场风险犹存；北京、南京、广州、深圳和杭州五个城市已
资一刀切的态度转而变为支撑企业融资正常化，从而确保供给能够更加快速地释放。
站在这个基础上我们判断：一方面，随着此前被限价积压项目的逐渐放出，有效供应将在下半 年迎来上涨；另一方面，开发商融资环境的利好也将促使下半年房地产新开工面积在上半年的基础 上进一步增长。 而从房价方面来看，限价取消之后，短期内可能会迎来新一轮的房价上涨，但是从中长期来看 对市场是利好的。如果说去年下半年的一波房价上涨行情是此前积压了近一年的需求集中释放的话， 那么今年上半年以来重点城市出现的一波明显的价格上调，其根本原因就在于：被强硬压制的供应 无法满足日益复苏的需求。随着下半年供应的逐步释放，这一推高房价的因素被扫除，我们预计上 半年重点城市中房价快速上涨的势头有望得到缓解。
比此前，建委限价的口径有所放缓。以天宫院区域为例，近日，保利春天里和明发广场双双拿下
预售证，二者的预售审批价格均过1.7万元/平方米。据了解，早在两个月前，上述两个项目报上的 16500元/平方米，预售证审批价格都被打回。 营销中心认为这种情况的出现最根本在于限价政策所引发的供求失衡。 从供求比来看，7月份十大重点城市的当月供求比(求比供)几乎全部在1以上。从消化周期来 看，重点城市上半年以来的供求失衡直接导致了房价的快速上涨和日光盘的频频出现，据不完全 统计，从七月下旬至今，仅北京地区的日光盘就已经超过了10个。
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近期爆出出台“新政”的城市不只芜湖一个，在此之前，温州也因为松绑限购政策而风声四起，不过， 当我们放大至全国范围，来看待楼市回暖以后，各个城市的政策反应，可以发现一个特点，一线城市始终 严守调控政策不放松，而部分三四线城市却是政策活跃性的代表。今年以来市场成交用“火爆”来形容不 为过，尤其体现在一线城市，成交量逐月走高，刚需、改善及投资类产品纷纷赢得市场。而与一线城市形 成鲜明对比，部分成交平庸的三四线城市，扛起了“政策救市”的大旗。目前来看，已有温州松绑限购政 策，芜湖侧重购房补贴，中央默许适当放松，小城市拥有相对宽松自主调控，从长期来看，随着供过于求，
房地产市场月报 2013年8月
营销中心 2013年8月
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纵深解读
经济：三季度开局良好经济增速缓中趋稳，政策微调效果初显
成交指数
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政策：三四线城市政策出现松动，国务院强调推进城市基础建设
土地：重点城市成交同比量跌价升，一线城市地市持续火爆 市场： 8 月重点城市成交好于预期，中高档项目成交大幅走高 企业：华润超百亿深圳前海抢地，房企中期业绩总体表现良好
地产作为经济发展高度相关的行业，将因此受益。而从行业的中观层面看，尽管此次国务院公布的
城市基建六大重点任务，看似与房地产业并无直接的联系，但实质上会对房地产带来多重利好。 另外我们认为，国家选择这个时机公布六大任务，实际上是为即将到来的新型城镇化建设做铺 垫。一方面，基础设施的完善，将吸引更多的人口向各级城镇集中。在经济发展和人口集聚的双重 推动下，将对城市房地产需求形成强烈的支撑。这有利于延长房地产业的发展周期，减少行业发展 的风险。另一方面，基础设施改善将推升土地和住宅价值，提升整个区域的房地产价值。
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土地
重点城市成交同比量跌价升，一线城市地，全国53个重点城市的土地成交总建筑面积为4472万平方米，同比下降21%，总金 额为1327亿元，同比上涨40%。单独从成交建面来看，18城土地成交建面同比上涨，其中北京，广州， 上海等一线城市同比上涨幅度均在180%以上，一二线城市成交总建筑面积占53个重点城市总建面的 89.5%。成交金额方面，其中19个城市成交金额同比去年均有上涨，南京同比涨幅更是高达19830%， 广州，北京，太原，哈尔滨，兰州的同比涨幅则均高于1500%。涨幅上涨的19个城市中一二线城市占 79%，其中6个一线城市中除重庆外其余城市同比均呈现上涨态势，且上涨幅度显著，一线城市土地市 场持续火爆。
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资等措施全面显效。7月中央项目投资持续回升显示中央政府守住经济增长下限的坚定态度，受此
影响，7月新开工面积延续回升趋势，这也预示着下半年房地产投资依然能够维持稳定。 4、二季度GDP增长7.5%，增速连续两个季度回落 上半年GDP增速7.6%，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%，增速连续第二个季度回落，创
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楼市
8月重点城市成交好于预期，中高档项目成交大幅走高
1、部分城市预售证审批松动促市场供应放量， 8月成交量好于预期
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7月以来，十大重点城市的交易量出现阶段性降温，但进入8月，不管是从同比还是环比数据来看，市场供应放量明显，成交 量有所回升，市场表现好于预期。 从供应量来看，8月10个重点城市明显放量，环比上月全线增长，其中深圳增幅更达到125%；与去年同期相比，绝大多数城 市的供应量均有所增长，北京、深圳、武汉增幅甚至超过100%。究其原因，进入8月以来，北京、广州等地放宽预售证审批，使 得前期积压的新增供应集中释放，中高档项目表现尤其明显，这在客观上促进了8月份的市场成交。虽然8月适逢传统销售淡季， 且多数城市遭遇罕见酷暑，但受供应放量的刺激，8月半数以上城市成交量较7月有所回升，总体好于预期。
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经济
3、累计投资增速20.1%，与上半年持平，终止了连续放缓势头 7月，全国固定资产投资40404亿元，环比降19.4%，同比增长20.2%。从累计数据来看，17月份，全国固定资产投资221722亿元，同比名义增长20.1%，增速与1-6月份持平，止住此前连 续下滑趋势。当前投资依然是稳增长政策的重要抓手，棚户区改造、铁路投资和城市基础设施投
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8月观点
限价松动揭示政策面继续好转，下半年房价或先涨后稳
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各地纷纷从限房价到促供应，政府调控的态度正逐渐发生转变。从限制价格到促进供应，从 京穗两地近期针对限价政策的调整上我们看到了政府调控房地产的思路正在发生积极的变化。这样 的转变从金融机构对房地产开发企业再融资的开闸可得到进一步的印证，政府从过去对地产企业融
消化周期（月） 股市走势 土地市场
重点城市供求基本平稳，半数以上城市供求比在0.8-1.2之间
天津库存消化周期高达18 个月，市场供应高压持续存在 北京、深圳和杭州三地消化周期逼至半年，南京更降至4个月