无产权车位涉及的土地增值税问题

无产权车库（位）涉及土地增值税问题

对于无产权的车库（位）在土地增值税清算时的处理，各地规定不一致，有着显著的地方特色，这里的无产权车库（位）是指无法办理产权证的地下车库（位）。

无产权车库（位）根据用途又分为普通车库（位）、人防车库（位）、机械车库（位）等。

（一）普通车库（位）

1.转让——不计收入，不扣成本

按照以上方法进行土地增值税清算具有代表性的省市如下：《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）文件规定，无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。

2.作为公共配套设施

作为公共配套设施时，处理方法与有产权配套设施的处理方法一致，如《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定，纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施。

3.自用

《<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>》（山东省地方税务局公告2017年第5号）规定，纳税人将公共配套设施等转为自用，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。

《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定，如纳税人开发的配套设施由房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

4.出租

出租又根据出租的期限不同，分为几种情况。

（1）出租期限与商品房同等期限，计收入、扣成本

当出租期限等同于商品房使用期限时，税务机关在土地增值税清算时，视同销售处理。

例如，湖北省地方税务局发布《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发[2008]207号）第十七条第四款规定：“对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用”。

（2）出租，不计收入、不扣成本

①例如山西省规定出租一定期限（一般不超过20年）时，根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（山西省地方税务局公告2014年第3号）规定，无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。

②更有甚者，不论期限，只要出租，均不计收入、不扣成本。例如，《西安市地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（西地税发[2010]235号）对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除