土地(市场法、假设开发法)估价过程
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用
土地估价是对土地价值进行评估的过程。
它是指根据一定的程序和方法，对土地进行科学分析，确定其价值的过程。
土地估价程序和估价方法是进行土地估价的基本框架和工具，它们对于准确评估土地价值至关重要。
土地估价程序可以分为以下几个步骤：首先是搜集土地估价所需的相关信息，包括土地位置、土地规划用途、土地面积、土地产权等。
其次是对土地进行分析，根据土地的地理位置、交通条件、周边环境等因素进行评估。
然后是确定土地估价的目标值，确定土地的市场价值、租金收益等指标。
最后是进行估价报告的编制，将土地估价的过程、结果及其理由等详细记录下来。
土地估价方法是进行土地估价的具体工具和技术手段。
常见的土地估价方法包括比较法、收益法和成本法。
比较法是通过对比与要估价土地相近地块的销售价格来确定估价土地的市场价值。
收益法是根据土地的租金收益和未来增值空间来确定估价土地的价值。
成本法是通过估算出土地重建所需的成本来确定估价土地的价值。
这些方法各有特点，可以根据具体情况选择合适的方法进行土地估价。
土地估价的应用非常广泛。
土地估价可以为土地的买卖交易提供参考价值，帮助买卖双方进行合理定价。
土地估价可以为土地开发提供决策支持，帮助开发商确定土地开发的可行性和盈利空间。
土地估价可以为土地征收提供依据，帮助政府对土地征收进行合理定价。
土地估价还可以为土地税费的计算提供数据基础，为研究土地市场提供参考数据。
土地价值评估方法与案例实操
土地价值评估方法与案例实操土地价值评估是通过对土地所具备的各项因素进行综合分析和评估，确定土地的市场价值。
土地价值评估是房地产交易、投融资和土地征收等活动的基础，对于各方面的利益均有重要影响。
本文将介绍土地价值评估的方法，并通过一个案例进行实操分析。
一、土地价值评估的方法1.市场法：市场法是基于市场需求和交易状况来评估土地价值的方法。
该方法需要考虑土地所在区域的发展环境、规划用途、规模、地段、位置、基础设施等因素，通过对比类似土地的交易价格和市场需求情况，推测土地的价值。
2.收益法：收益法是根据土地的产权利用价值和未来预期收益来评估土地价值的方法。
通过分析土地用途、建筑规模、租金收入、成本支出等因素，综合计算土地未来收益，并折现至现值，得出土地的价值。
3.成本法：成本法是根据土地的开发建设成本来评估土地价值的方法。
该方法主要考虑土地开发的各项成本，包括土地获取成本、建设成本、规划设计成本等，通过综合计算得出土地的价值。
二、实操案例分析1.市场法评估：2.收益法评估：预计该商业用地所建商业建筑每年租金收入为500万元，成本支出为200万元。
假设预计未来30年的租金增长率为5%。
根据收益法，可以计算出未来30年的现金流，并进行折现至现值。
最后得出该土地的预期收益为：500万元×(1-1.05^30)/(1-1.05)=7262万元，再减去成本支出200万元，得出土地的价值为：7062万元。
3.成本法评估：通过以上三种方法的评估，我们得出的土地价值分别为1亿元、7062万元和6000万元。
综合考虑市场法、收益法和成本法的评估结果，可以看出土地的市场价值较高，而收益法和成本法的评估结果相对较低。
因此，综合考虑各种因素后，最终确定该土地的价值为1亿元。
通过这个实操案例，我们可以看到不同的评估方法得出的结果可能存在差异，因此在实际应用中，需要根据具体情况综合考虑各种因素，并结合市场状况和实际需求来进行土地价值评估，以确保评估结果的准确性和科学性。
土地与房地产评估第五章假设开发法
三 、假设开发法各项费用的计算
3、开发成本与管理费用 p 计算的方法与成本法中的相同，不同的是需要预测。
4、销售税费 p 销售费用。包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、
奖金及销售提成等。 p 销售税金及附加等。包括营业税、城市维护建设税、教育
费附加； p 通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来计算。
三 、假设开发法各项费用的计算
5、投资利息 p 应计息项目：需要求取的待开发房地产的价值+投资者购买
待开发房地产应负担的税费+开发成本+专业费用。
p 销售费用和销售税费不计息。 p 计息期：起点是费用发生的时间点，终点是开发期结束的时
间点，不考虑预售和延迟销售。 p 需要求取的待开发房地产的价值的计息起点是估价时点。 p 所有投资均视年内均匀发生。
－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买 待开发房地产应负担的税费 （终值原理）
2．折现方法（现金流量法） p 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成
本－管理费用－销售税费－投资者购买待开发房地产应负 担的税费（现值原理） p 折现率（资本化率）包含利息率和利润率两部分
二、假设开发法的计算公式
第三节 假设开发法各项费用的计算
三 、假设开发法各项费用的计算
1、开发经营期 p 起点为估价时点（假设） p 确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根
据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的 正常开发经营期来估计。 p 一般较为准确 2．开发完成后的房地产价值 p 开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。 p 对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地 产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结 合来推测。
第六章 假设开发法
的有关房地产开发和交易的税费清单。
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第六章 假设开发法
第二节 计算公式
一、基本公式
1、 适用于预期售价的公式：
P＝A－B－C
P－购置开发场地的价格 A－开发完成后不动产价值
B－后续必要支出
C－合理利润
后续必要支出＝待开发房地产取得税费＋后续建设成本
• 城镇土地估价规程： • 在测算完成开发后的不
动产正常交易价格的基 础上，扣除预计的正常 开发成本及有关专业费 用、利息、利润和税费 等，以价格余额来估算 待估宗地价格的方法。
动态法
静态法
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第六章 假设开发法
一、假设开发法的概念
• 待开发房地产 proposed development；development： roperty：具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开 发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途 的旧房等。
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第六章 假设开发法
四、适用范围
另外可用于： • 1、测算待开发房地产的最高价格。 • 2、测算房地产开发项目的预期利润。 • 3、测算房地产开发中可能的最高费用。
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第六章 假设开发法
五、适用条件
• 结果的可靠性关键取决于2个预测： • 1、正确判断最佳开发利用方式 • 2、正确预测开发后的不动产价值。 • 预测条件： • 1、统一、严谨及健全的房地产法规。 • 2、明朗、稳定及长远的房地产政策，包括长远、公开的
第六章 假设开发法
第六章 假设开发法
• 第一节 基本原理 • 第二节 计算公式 • 第三节 估价步骤 • 第四节 应用举例
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第六章 假设开发法
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用土地估价是指对土地价值进行评估的过程，它在房地产交易、土地出让、土地征收等领域都有着重要的作用。
土地估价程序及估价方法的正确应用，对于保障土地持有者的权益、促进土地市场健康发展至关重要。
在此，我们将对土地估价程序及估价方法进行深入探讨和分析。
我们来看看土地估价的程序。
土地估价的程序主要包括以下几个步骤：现场勘查、资料收集、数据分析、评估模型建立、估价结果确认、估价报告编制等。
在现场勘查阶段，评估师需要对土地的地理位置、土地形状、土地使用情况、周边环境等进行实地考察，以全面了解土地的情况。
在资料收集阶段，评估师需要搜集与土地有关的各种资料，包括土地证书、地政管理部门资料、地籍档案、土地交易价格等，以便进行数据分析和建立评估模型。
数据分析阶段是土地估价的核心，评估师需要通过对土地市场情况、土地特征、土地用途等因素的分析，确定适合的估价模型。
在估价结果确认阶段，评估师需要对估价结果进行检查确认，确保评估结果的准确性。
评估师需要将估价结果整理成估价报告，呈报给委托人或相关部门。
我们来了解一下土地估价的方法。
土地估价的方法主要包括市场比较法、收益法、成本法等。
市场比较法是通过比较近期已成交土地和待估价土地的价格，来确定待估价土地的市场价值。
这种方法适用范围广，计算简便，是目前土地估价中应用最广泛的方法之一。
收益法是根据土地的潜在收益来确定土地的价值，包括土地的开发潜力、土地的租金收益等。
这种方法适用于商业用地、工业用地等具有明确收益的土地。
成本法是根据土地的开发成本来确定土地的价值，包括土地的基础设施建设成本、土地的改良成本等。
这种方法适用于农用地、林地等没有明确收益的土地。
我们来谈一谈土地估价程序及估价方法的理解和应用。
评估师需要根据土地的不同特点和用途，选择合适的估价方法，进行合理的估价。
评估师需要在进行土地估价时，秉持公平、客观、准确的原则，不受其他因素的影响，保证估价结果的真实性和可靠性。
土地评估市场法计算公式
土地评估市场法计算公式土地评估市场法是一种常用的评估土地价值的方法，它基于市场上类似土地的交易价格来估算待评估土地的价值。
其计算公式通常涉及对多个可比实例的分析和调整。
市场法的基本计算公式可以表示为：待评估土地价值 = 可比实例土地成交价格 ×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数咱先来说说这个“交易情况修正系数”。
这就好比你去菜市场买菜，同样的一把青菜，在不同的摊位，价格可能会有点不一样。
有的摊主可能因为着急收摊，价格就便宜点；有的摊主可能位置好，人气旺，价格就稍微高点。
这个修正系数就是要把这些不正常的交易情况给调整到正常的水平。
比如说，有一块可比土地，它的成交价格是 100 万元，但那是因为买家和卖家是亲戚关系，给了个友情价。
经过分析，正常情况下这块地应该值 120 万元，那这个交易情况修正系数就是 1.2 。
再说说“交易日期修正系数”。
土地市场可不是一成不变的，价格会随着时间波动。
就像房价，几年前和现在的价格能一样吗？所以，如果可比实例的交易时间和评估时间隔得比较久，就得根据市场的变化来调整价格。
假设两年前有一块类似的土地成交价格是 80 万元，而这两年土地价格平均每年上涨 10% ，那现在这块地的价值就应该是 80×（1 + 10%）×（1 + 10%） = 96.8 万元，这个修正系数就是 96.8÷80 = 1.21 。
“区域因素修正系数”呢，就像是不同小区的房子，虽然房子本身差不多，但因为小区的位置、周边配套设施不一样，价格也会有差别。
一块土地在市中心，交通便利、配套齐全，价格肯定比在偏远郊区的要高。
比如说，待评估土地在市中心，周边有学校、医院、商场，而可比实例在郊区，周边啥都没有。
经过评估，市中心的土地价值比郊区的要高 30% ，那这个区域因素修正系数就是 1.3 。
最后是“个别因素修正系数”。
第六章 假设开发法
一、假设开发法最基本的公式
待开发房地产价值 =开发完成后的房地产价值－开发成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 －投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想 得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合 理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已 经投入的费用，则它已包含在待开发房地产的价值内，不 应作为扣除项。
终点状况为：熟 地、房地
房地产价值=终点状况房地产价值－现状到终点状况的必要支出与平均利润 1.估价对象为生地，将生地开发成熟地
2.估价对象为毛地，将毛地开发成熟地 3.估价对象为生地，在生地上进行房屋建设
4.估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设
5.估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设 6.估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋 7.估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房
使用方式而可以具体化，可以具体化为销售期(针对销售
这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。
销售（含预售）情况下
第六章 假设开发法
主要内容
1、假设开发法概述 2、假设开发法的评估步骤 3、现金流量折现法和传统方法
4、假设开发法应用举例
第一节
假设开发法概述
1、假设开发法的概念 假设开发法又称剩余法，是指在估算开发完成后不 动产正常交易价格的基础上扣除未来不动产正常开发 成本（如土地开发费、建筑物的建造费）、利息、利
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
（一）适用于开发完成后出售的公式
V Vp C
式中
V
Vp
C
——待开发房地产的价值；
——用市场法或长期趋势法测 算的开发完成后的房地产价值；
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
关于假设开发法的土地增值税
土地增值税的评估思路探讨土地增值税是一直是一个计算不清的问题，越是大的房地产开发企业，越弄不清应该交多少税。
这里有政策的问题，也有合理避税的技术问题。
如果土地的历史成本不确定，加上土地的交易价格受到房价和成本的影响，甚至受到了相关房地产评估值的影响，土地增值税一直就是一个算不清的数。
但对于评估师来讲，这个问题还不能回避，于是就出现这样那样的观点。
简单说来，对土地增值税有两种处理方式：一种不计算，只披露。
这种方法适用于非上市企业的股权转让等项目，评估师算不明白，而且很多情况下企业自己也弄不清楚，所以干脆不算，让当事方自己估计去吧。
当然这种做法有些不负责任，但在特定情况下，这种不负责任的做法也许是最负责任的做法。
另一种方法就是按一定的方式来估算。
当然因为土地增值税的相关法规本身就设有多种选择，那么，评估值就要根据评估对象的实际情况来选择一种计算方式，这也是考验评估师水平的一个方面。
这种选择是要建立在充分了解评估对象的历史状况和当事各方交易情况的基础上，这样的计算方式有时就是在为当事各方进行一种汲税行为的比较和策划，这也是最难的一步，也是价值含量最高的一步。
在计算方式定下来后，找一个助理计算一下参数也就差不多了。
接下来我要说的是对于土地增值税是否纳入评估范围的判断思路，我想最重要的一条判断标准是土地增值税的纳税主体是否与评估结论有直接的关系。
土地增值税与所得税相似，其纳税主体均为产权所有者，其价值与产权所有者的历史取得成本有直接关系。
也就是说，对于同一评估对象，如果产权主体的历史取得成本不同，那么在发生产权变动时，土地增值税和所得税的纳税主体所应支付的税金就会不同。
因此，只有当评估的经济行为和评估目的所决定的评估结论的价值内涵与纳税主体直接相关时，才应该考虑土地增值税和所得税对评估结论的影响。
我们具体到用假设开发法评估土地这个问题上。
如果该宗土地做为单独的评估对象，即是单项的土地评估时。
我们是不是要考虑土地增值税，如何考虑土地增值税？土地单项评估只有两种假设前提，一种是委估宗地继续由原产权人持有，另一种是委估宗地要出售。
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用土地估价是指通过一定的程序和方法对土地进行估算其价值的过程。
对于土地估价，不同的人可能会有不同的理解和应用，下面我就个人对土地估价程序及估价方法的理解和应用进行浅谈。
土地估价程序主要包括收集资料、数据处理、估价模型建立、估价结果分析和报告编制等步骤。
在收集资料阶段，需要搜集有关土地性质、土地位置、土地规划、土地市场情况等方面的资料，包括土地相关文件、调查问卷、市场调研数据等。
数据处理是对收集到的数据进行筛选、整理、统计和验证，以确保数据的准确性和可靠性。
估价模型建立是根据收集到的数据和相关理论建立土地估价模型，通过模型来计算土地的价值。
估价结果分析是对估价结果进行综合分析和评估，包括对影响土地价值的各种因素进行分析，以便给出合理的估价结论。
根据分析结果编制估价报告，将估价结果准确、明确地表达出来。
土地估价方法主要有市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是一种通过对估价对象与类似土地的成交价进行比较来确定土地价值的方法。
在应用市场比较法时，需要选取与估价对象性质、位置、用途相符的同类土地进行对比，并对其价格进行调整，考虑到两者之间的差异，如地理位置、规划用途、土地开发程度等。
收益法是一种通过估算土地产生的收益对土地进行估价的方法。
在应用收益法时，需要确定土地的潜在收益能力和现值，考虑到土地用途、开发潜力、市场需求等因素。
成本法是一种通过估算土地开发的成本进行估价的方法。
在应用成本法时，需要估算土地的开发成本，包括土地取得成本、规划建设成本、基础设施建设成本等。
在实际应用中，土地估价可以广泛应用于不同领域和场景。
在房地产开发中，土地估价是确定土地购置价格和评估土地开发潜力的重要依据。
在土地征收中，土地估价是确定补偿标准和保障农民权益的基础。
在土地转让和交易中，土地估价是确保买卖双方利益均衡和交易公平的基础。
在土地规划和土地管理中，土地估价是科学合理利用土地资源、推动城市可持续发展的重要手段。
假设开发法的折现法用于土地使用权估价的分析
假设开发法的折现法用于土地使用权估价的分析作者：孙金花张陈燕来源：《中国市场》2014年第12期[摘要]假设开发法作为一种土地使用权科学而实用的估价方法，多用于房地产商在投资某个项目前，估算土地的价值。
折现法通过估算出房地产开发后的价值，扣除建筑费用、销售费用、应缴纳税费等，推出土地使用权的价值。
本文通过实际成交的地块的各项费用的分析，推出土地使用权价值。
[关键词]土地使用权估价；假设开发法；折现法[中图分类号]F832[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）12-0107-02假设开发法（hypothetical development method）是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法在操作过程中既应用了市场法，又应用了成本法，比如在预测待估房地产预期开发后的价值时要用到市场法，在估算开发费用时要用到成本法。
假设开发法的核心在于假设，其相关的数据都是通过预测得到的，需要对开发完成后的房地产未来实现的销售价格、开发经营期、建设成本、销售费用等进行科学合理的预测。
在实践中，开发商准备投资某个项目之前，必须首先估算出土地的价值。
房地产公司常常采用市场比较法来预测房价，即通过对周边类似的房地产成交价格进行修正后来预估房地产的价值，再估算出建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等。
房价扣除开发成本之后就剩下地价和利润两部分，如果地价高了，利润就降低了，如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想而增加楼层、改变建筑物用途，使这个项目有利可图。
房地产商要想在竞争中取胜，必须仔细研究该地块的地理位置，面积周围环境，容积率等。
然后再根据这些条件，分析该土地的开发方向，在此基础上明确待开发土地的价格。
假设开发法评估土地使用权价值基本公式为：待开发房地产价值=待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费以南京最近成交G75地块为例，计算土地使用权的价值的步骤如下：1调查评估对象的基本情况G75地块为建邺区兴隆大街北侧、南河西侧A2地块，东至规划道路，南至兴隆大街，西至规划道路，北至规划道路。
土地使用权用权评估的方法
有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地为甲,有 关对比资料如下表所示;
宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价指数
A
2000.10 0
1.1 0
0
108
甲 780 1999.2 +1%
1.2 -2%
0
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
(1)使用年限法 (2)打分法
结构部分的评 分修正系数
设备部分修 正系数
成新率= G S B 结构部分 合计得分
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场 勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分 别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
20000元,修缮费为建筑物现时价格的2%,保险费用 为3600元, 6)根据成本逼近法计算出的土地单价为3900元/M2 根据资料,用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.2920.10.29Thursday, October 29, 2020
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用土地估价是对土地进行估值的过程，其目的是确定土地的价值，以便在土地转让、租赁、抵押等交易中确定价格，并为土地税收、土地征收、土地分配等提供依据。
土地估价程序是指进行土地估价工作时需要实施的一系列步骤，而土地估价方法则是指在土地估价中采用的具体方法。
土地估价程序主要包括以下几个步骤：1. 收集土地基础资料。
在进行土地估价前，必须先收集土地的基础数据，例如土地位置、面积、用途、土地权属、周围环境、政策法规等信息，为后续土地估价提供必要的数据基础。
2. 确定土地估价目的。
土地估价可能有不同的目的，例如进行土地拍卖、土地征收、土地纳税等，因此在进行土地估价前必须明确估价的目的，以便采用合适的估价方法。
3. 选择土地估价方法。
估价方法包括市场比较法、收益法、成本法、折现现值法等，每种方法都有其优缺点，在选择时需综合考虑土地性质、估价目的、市场状况等因素。
4. 对比分析数据。
根据所选的土地估价方法，将收集的数据进行分类、汇总、对比和分析，以便确定土地的价值时能够权衡各种因素，并准确反映土地的价值。
5. 确定土地价值。
根据收集的数据和分析结果，进行合理的计算，确定土地的估价结果。
6. 评价土地估价结果。
对于计算出的估价结果，进行客观评价，比较估价结果与实际市场价格的差异，评估估价的可靠性，排除数据误差或估价方法不当产生的不确定性。
土地估价方法是指在土地估价中采用的具体方法。
以下是常用的几种估价方法：1. 市场比较法。
根据已知相似或同类地块的市场交易价格，推算出待估价土地的市场价值，是土地估价中最为常用的方法。
2. 收益法。
根据土地所产生的现金流和投资回收率，计算土地的现值和未来价值。
3. 成本法。
根据土地开发的成本，计算土地价值。
应用土地估价程序及估价方法时，需要特别注意以下几个方面：1. 强调数据可靠性。
土地估价的结果直接关系到土地的价值和使用价值，因此要重视数据的真实性和可靠性。
建筑物评 评估案例-土地评估
XX大厦土地使用权评估一、评估对象概况评估对象位于X X市X X区XX路X号，市商务中心用地内。
该地块南邻X X路，西邻步行街、北邻规划路，东邻XX街，规划用地11600平方米。
规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的大厦。
评估对象所处地区，是xx市涉外建筑最为集中的地方。
其周边已开发建设成为xx市主要的涉外商贸活动中心。
该地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路，距火车站7.5公里，距机场20公里。
该地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的上下水、热水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备其具体规划设计条件见下表用地规划表二、评估目的测算待开发土地资产的实际价值，为进行招商引资提供客观的地价依据。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月20日四、评估采用的基本方法和步骤评估对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际地价评估惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。
考虑到我国的国清，结合该宗地的实际情况，评估对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅较为合理。
具体测算步骤如下：1．根据委托方提供的的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发的功能分布。
2．运用专家调查法确定评估对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。
4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正评估对象的宗地地价，进而求取评估对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
7．选取与评估对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场法求取楼面生地价。
8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
五、评估估算过程（一）运用假设开发法测算评估对象地价1．确定地块整体开发的功能分布。
假设开发法在工业土地评估中的应用探讨
假设开发法在工业土地评估中的应用探讨近年来随着城镇化建设的不断深入，原来城市周边的工业区逐渐淡化了其主要的生产、加工职能，逐渐向办公、研发等新型职能转变，功能的转变带动了土地二级市场交易的活跃，在土地交易过程中，原有的工业土地评估方法，如成本逼近法、市场法、基准地价法等，不能完全的反映新功能下土地的价值。
而假设开发法假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，可以充分体现工业土地预期的未来收益及开发成本对价值的影响。
假设开发法求地价基本公式为：地价=开发完成后的房地价值-建造房屋的开发成本-专业费-不可预见费-管理费-投资利息-开发利润1、开发完成后的房地价值对开发完成后的房地价值，由于土地的功能定义为办公、研发等，故可采用收益法进行计算。
2、需扣除的开发成本(1) 建安成本具体参考如下：(2) 专业费：按相关规定，取⑴的5%(3) 管理费：按相关规定，取[⑴+⑵]的3%(4) 利息：投资利息率按中国人民银行公布的一年期贷款年利率6%取值。
设建设期为1年，均匀投入。
计算公式：利息=[⑴+⑵+⑶]⨯[（1+6%）1/2-1](5) 利润：目前一般房地产行业的投资利润率为10%-30%，结合估价对象现状用途为工业（实际用途为码头堆场），开发建设周期为1年，评估人员结合本项目特点和自身经验，项目利润率取10%，计算公式：利润＝[⑴+⑵]⨯10%(6) 销售税费：销售税金为5.65%，销售税费=[⑴～⑸之和]×5.65%/（1-5.65%）(7) 建筑物成本单价：将⑴～⑹相加。
(8) 配套费：城市基础设施配套费（市政大配套）取400元/m2(9) 建筑物总价：将[7+8]⨯建筑面积。
3、地价地价=开发完成后的房地价值—需扣除的开发成本。
课件 假设开发法、基准地价修正法、在建工程评估
主要内容第一节房地产评估概述第二节市场法在房地产评估中的应用第三节收益法在房地产评估中的应用第四节成本法在房地产评估中的应用第五节假设开发法在房地产评估中的应用第六节基准地价修正法在房地产评估中的应用第七节在建工程评估第五节假设开发法在房地产评估中的应用一、基本思路二、适用范围三、计算公式（重点）四、操作步骤（难点）五、应用举例土地价值？待开发土地开发费用税金利润房产售价一、基本思路二、适用范围已建成房地产中的房屋或土地熟地待拆迁再开发建筑费要含“拆迁费”二、适用范围（一）待开发土地的评估。
（二）对已建成房地产中的房屋或土地的评估。
（三）将生地开发成熟地土地评估。
（四）待拆迁改造的再开发地产的评估。
三、计算公式P=A-(B+C+D+E)式中：P——待估对象价值A——开发完成后的房地产价值B——后续开发的开发成本C——后续开发的投资利息D——后续开发的开发商合理利润E——后续开发的正常税费目前，现实评估中假设开发法的一个较具体的计算公式为：利润税费利息费用销售费用专业建筑费楼价预期地价------第五节假设开发法在房地产评估中的应用四、操作步骤（一）调查房地产的基本情况1.调查土地的限制条件。
2.调查土地位置。
3.调查土地面积大小、土地形状、地质状况等。
4.调查房地产利用要求。
5.调查此地块的权利状况。
（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式在选择最佳的开发利用方式时，最重要的是选择最佳的土地用途。
（三）预测房地产价值楼价房地产价值出售出租市场法收益法未来全部租金在楼建完时的价值（三）预测房地产价值1.对于出售的房地产可采用市场法确定开发完成后的房地产总价。
2.对于出租的房地产，其开发完成后房地产总价的确定，首先确定所开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。
（四）估算各项成本费用1.估算开发建筑成本。
2.估算专业费用。
3.估算开发完成后的房地产销售费用。
一般按照房地产总价的一定比例计算（四）估算各项成本费用4.确定开发建设工期，估算预付资本利息。
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估价过程
A、市场比较法
1、基本原理
市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。
其基本公式：
V=VB XA XBXD X正
式中：V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／L匕较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／L匕较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／L匕较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／L匕较实例宗地个别因素条件指数
具体测算思路是：
1)选取比较实例；
2)选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；
3)在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；
4)根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。
5)采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。
6)对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。
2、估价过程
(1)比较实例的选择
估价对象设定用途为城镇住宅用地，受托方估价人员通过对估价对象所在区域内市场交易资料的收集并分析，选取了与待估宗地处于同一供需圈内的多个相同用途交易案例。
经过筛选比较分析，最终选择了近期发生交易的与估价对象条件类似的3个比较实例，各比较案例具体条件描述如下：
实例A：潍坊东兴建设发展有限公司用地
该实例是潍坊东兴建设发展有限公司所使用的位于高新区永春路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南的土地，用途为住用地，用地面积10930平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．5。
宗地距区域商服中心5400米，距最近的公交车站300米，距长途汽车站5200米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。
宗地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。
成交时间2012年6月26日，交易正常，
基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1725．5元／平方米，折算为楼面地价为690．2元／平方米。
实例B：潍坊企辉置业有限公司用地
该实例是潍坊企辉置业有限公司所使用的位于高新区樱前街以南、潍安路以西的土地，用途为住宅用地，用地面积13765平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．7。
宗地距区域商服中心4500米，距最近的公交车站100米，距长途汽车站4000米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。
宗地临主干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。
成交时间2011年11月23日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1800元／平方米，折算为楼面地价为666．7元／平方米。
实例C：山东艾尼维尔置业有限公司用地
该实例是山东艾尼维尔置业有限公司所使用的位于高新区宝通街以南、永春路以东、东西向规划支路以北的土地，用途为住宅用地，用地面积17837平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．5。
宗地距区域商服中心5000米，距最近的公交车站300米，距长途汽车站5000米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。
宗地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，
自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。
成交时间2012年6月26日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1800．3元／平方米，折算为楼面地价为720．0元／平方米。
各比较案例具体情况如下表3-1—1：
表3-1—1 比较案例基本情况表
注：“七通一平”为宗地红线外“七通”(即通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”
(2)比较因素选择
根据估价对象与比较案例的具体情况，结合市场调查情况及评估人员经验，参照《城镇土地估价规程》(GB／T18508-2001)，我们选择影响估价对象地价的主要因素有：
①用途修正：根据调查不同用途的收益情况，进行对比确定用途修正系数。
②交易期日：根据地价指数，确定交易期日修正系数。
③交易情况：考虑交易行为中的一些特殊因素所造成的比较案例地价偏差，将其成交地价修正为正常市场地价。
④交易方式：考虑交易行为中交易方式的不同，而将交易方式修正为同一交易方式的正常市场地价。
⑤土地使用年期：指估价对象和比较案例的土地使用年期。
⑥区域因素：主要有距区域商服中心距离、道路通达度、距公交车站距离、距长途汽车站距离、基础设施状况、区域公用设施状况和环境优劣度等。
⑦个别因素：主要有自然灾害危害程度、地质状况、宗地形状、地形、临街条件、规划限制等。
与估价对象各因素及其条件说明见表3-1-2 比较因素条件说明表。