某中心地块市场分析与项目定位报告
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报告思路
1、目标梳理 2、市场背景 3、项目分析 4、客户分析 5、产品研究 6、产品价值提升 7、典型案例 8、对本案的启发
1
战略目标 我们的一切研究都以现实条件为基础，以共同的目标为导向。
1
项目销售目标
1、快速：明年下半年面市，开盘热销，
快速回笼资金。
2、高价：跻身区域同类项目价格第一 阵营，实现项目价值最大化。
0 2002
3154 2003
3923 2004
4538 2005
4818 2006
4926 2007
25000
20000
15000 10000
9454
5000
0 2001
城镇居民人均可支配收入（单位：元）
9988
11647
13588
16005
18189
20898
2002
2003
2004
2005
2006
2
企业品牌目标
1、打造无锡房地产市场的精品，提升企业
品牌价值；
2、立足深圳，剑指无锡，初步实现公司的 长三角战略，实现可持续性发展。
2
项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素
❖ 所在区域市场供给 量巨大
❖ 地块由两块梯形土 地构成
❖ 高品质商住楼盘开 发方向
❖ 把握开发周期与开 发节奏，避免淡市 推盘
尤其是中心区、南长区,随着时间的流逝,土地将会更加稀缺,这种价值首先 反应在土地方面,06和07年崇安区高于起拍价成交的土地单位高出均价达67万元 /亩。
07年无锡各行政区域土地成交统计列表
08年土地供应计划列表
9
200
无锡楼市07全年成交可谓量价双高,年度成交量再创历史新高,较06年
7楼
增加121.69万平米,增幅达25%。 成交价格较06年增长8%左右。住宅成交价格涨幅较大。年末比年初
无锡市“十一五”规划
富民和谐 四大名城 五大中心
➢ 实现突破人均GDP10000美元的关口目标（按常住人口测算）， 较“十五”翻番
➢ 着力产业结构、建设布局、人居环境的优化 ➢ 打造最适宜投资创业的工商名城、最适宜居住度假的山水名城、
最适宜创新创造的设计名城、最具人文特质的文化名城 ➢ 加快国际先进制造技术中心和区域性商贸物流中心、创意设计
中心、旅游度假中心、职业教育培训中心的建设
“山水名城”特色强化，城市化进程加快，人均财富迅7 速增长
市场 背景
➢ 2004年到2006年无锡房地产市场供需比呈现缓和趋势，但2007年市场趋热， 导致供应量又急剧加大。
➢ 连年施工面积大幅增加，供应放量；销售面积增长较为平稳，05、06年的宏 观调控对消费需求影响不大；成交价格持续走高。
❖ 苏锡常都市圈的区域 发展目标是，在以上 海为中心的沪宁杭城 市群中，率先实现现 代化，积极融入国际 经济贸易体系和世界 城市体系，实现苏锡 常三市共同发展。
徐州都市圈wk.baidu.com
南京都市圈
苏锡常都市圈
5
资料来源：无锡国土规划局
城市 规划
无锡目前城市建设的重点在于太湖广场CBD板块，而未来城 市发展的主方向则是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城
避开预计的2008年下半年与2009年上半年的淡市环境，把握好 项目开发节奏，争取2009年下半年能寻找到市场良好契机，从 而启动销售
3
区位 环境
项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地
理位置和市场环境十分优越
❖ 无锡，处于苏锡常经 济圈核心部位，距离 上海及南京都市圈均 在2小时车程范围内。
➢ 全市总人口平稳增长，2007年城镇居民人均可支配收入跨越3000美元大关。
3000 2500 2000 1500
4.5
4.21
2706.44
4
3.78
3.61 2312.6
3.68 3.5
3.18
3.24
1853.09
3
2.58
1548.23
2.5
1282.46 2
1000
748.15
713.63 735.04 1.5
太湖广场CBD板块
❖ 蠡湖新城是近年来首先 重点建设的区域，基础 设施和配套齐全。
6
资料来源：无锡国土规划局
城市 走向
城市地位升级加快，功能更加完善，对周边 地区的吸聚与辐射作用加强
2007年长三角16市比较：
➢人均可支配收入方面， 无锡以20898元位列第七， 同比增长14.9%，列长三 角地区第七位
2007
465 460 455 450 445 440 435.9 435 430 425 420
2001
全市总人口（单位：万人）
438.58
442.54
447.19
452.84
2002
2003
2004
2005
457.8 2006
461.74
2007
8
土地 供应
2004-2007年锡城土地成交价格不断攀升,07年土地成交均价是04年的2.6倍, 说明2007年投资商对无锡房地产市场的预期是乐观的,这种乐观的判断基于无锡 楼市成交量价持续攀升的利好消息。
❖ 苏锡常都市圈位于长 江三角洲北翼，是上 海大都市圈的有机组 成部分。
❖ 发达的高速公路及轨 道交通网络，使得无 锡与长三角其他城市 圈紧密相连。
南京都市圈
苏锡常都市圈 上海核心区
杭州都市区 宁波都市区
资料来源：无锡国土规划局 4
区位 环境
苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在
未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性
520.98
500 201.82
235.35
304.56
410.06
513.57
1 0.5
0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
0 2007
销售面积万平方米
施工面积万平方米
施工面积/销售面积
无锡近年商品房成交价格走势（单元：元/平方米）
6000
5000
4000
3000
2600
2000
1000
项目相邻楼盘现阶段就有阳光城市花园、朗诗未来之家、世贸 国际公寓、润华国际大厦、常发清扬御庭等品牌楼盘，其中阳 光城市花园已经售罄，朗诗社区二期与其他楼盘都在售
项目总占地面积:43492.4万平米（约65亩）
规划容积率：A地块<4.0，公寓式酒店用地 C地块<2.6，高档居住小区用地
区域楼盘都属于无锡CBD区域的中高端楼盘，项目开发方向为 高品质商住楼盘，以目前成熟的区域市场为基础，实现价值最 大化
❖ 太湖广场板块区域布局 了高端的城市综合体商 业项目,是政府倾力打造 的城市高端服务业产业 群，将建成融行政中心、 商务中心、金融中心、 经济中心四位为一体的 无锡新城市ＣＢＤ
❖ 滨湖新城：未来城市副 中心。以教育、科研、 体育、旅游服务等公共 服务设施和高品质住区、 高新技术产业园为主的 综合区
1、目标梳理 2、市场背景 3、项目分析 4、客户分析 5、产品研究 6、产品价值提升 7、典型案例 8、对本案的启发
1
战略目标 我们的一切研究都以现实条件为基础，以共同的目标为导向。
1
项目销售目标
1、快速：明年下半年面市，开盘热销，
快速回笼资金。
2、高价：跻身区域同类项目价格第一 阵营，实现项目价值最大化。
0 2002
3154 2003
3923 2004
4538 2005
4818 2006
4926 2007
25000
20000
15000 10000
9454
5000
0 2001
城镇居民人均可支配收入（单位：元）
9988
11647
13588
16005
18189
20898
2002
2003
2004
2005
2006
2
企业品牌目标
1、打造无锡房地产市场的精品，提升企业
品牌价值；
2、立足深圳，剑指无锡，初步实现公司的 长三角战略，实现可持续性发展。
2
项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素
❖ 所在区域市场供给 量巨大
❖ 地块由两块梯形土 地构成
❖ 高品质商住楼盘开 发方向
❖ 把握开发周期与开 发节奏，避免淡市 推盘
尤其是中心区、南长区,随着时间的流逝,土地将会更加稀缺,这种价值首先 反应在土地方面,06和07年崇安区高于起拍价成交的土地单位高出均价达67万元 /亩。
07年无锡各行政区域土地成交统计列表
08年土地供应计划列表
9
200
无锡楼市07全年成交可谓量价双高,年度成交量再创历史新高,较06年
7楼
增加121.69万平米,增幅达25%。 成交价格较06年增长8%左右。住宅成交价格涨幅较大。年末比年初
无锡市“十一五”规划
富民和谐 四大名城 五大中心
➢ 实现突破人均GDP10000美元的关口目标（按常住人口测算）， 较“十五”翻番
➢ 着力产业结构、建设布局、人居环境的优化 ➢ 打造最适宜投资创业的工商名城、最适宜居住度假的山水名城、
最适宜创新创造的设计名城、最具人文特质的文化名城 ➢ 加快国际先进制造技术中心和区域性商贸物流中心、创意设计
中心、旅游度假中心、职业教育培训中心的建设
“山水名城”特色强化，城市化进程加快，人均财富迅7 速增长
市场 背景
➢ 2004年到2006年无锡房地产市场供需比呈现缓和趋势，但2007年市场趋热， 导致供应量又急剧加大。
➢ 连年施工面积大幅增加，供应放量；销售面积增长较为平稳，05、06年的宏 观调控对消费需求影响不大；成交价格持续走高。
❖ 苏锡常都市圈的区域 发展目标是，在以上 海为中心的沪宁杭城 市群中，率先实现现 代化，积极融入国际 经济贸易体系和世界 城市体系，实现苏锡 常三市共同发展。
徐州都市圈wk.baidu.com
南京都市圈
苏锡常都市圈
5
资料来源：无锡国土规划局
城市 规划
无锡目前城市建设的重点在于太湖广场CBD板块，而未来城 市发展的主方向则是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城
避开预计的2008年下半年与2009年上半年的淡市环境，把握好 项目开发节奏，争取2009年下半年能寻找到市场良好契机，从 而启动销售
3
区位 环境
项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地
理位置和市场环境十分优越
❖ 无锡，处于苏锡常经 济圈核心部位，距离 上海及南京都市圈均 在2小时车程范围内。
➢ 全市总人口平稳增长，2007年城镇居民人均可支配收入跨越3000美元大关。
3000 2500 2000 1500
4.5
4.21
2706.44
4
3.78
3.61 2312.6
3.68 3.5
3.18
3.24
1853.09
3
2.58
1548.23
2.5
1282.46 2
1000
748.15
713.63 735.04 1.5
太湖广场CBD板块
❖ 蠡湖新城是近年来首先 重点建设的区域，基础 设施和配套齐全。
6
资料来源：无锡国土规划局
城市 走向
城市地位升级加快，功能更加完善，对周边 地区的吸聚与辐射作用加强
2007年长三角16市比较：
➢人均可支配收入方面， 无锡以20898元位列第七， 同比增长14.9%，列长三 角地区第七位
2007
465 460 455 450 445 440 435.9 435 430 425 420
2001
全市总人口（单位：万人）
438.58
442.54
447.19
452.84
2002
2003
2004
2005
457.8 2006
461.74
2007
8
土地 供应
2004-2007年锡城土地成交价格不断攀升,07年土地成交均价是04年的2.6倍, 说明2007年投资商对无锡房地产市场的预期是乐观的,这种乐观的判断基于无锡 楼市成交量价持续攀升的利好消息。
❖ 苏锡常都市圈位于长 江三角洲北翼，是上 海大都市圈的有机组 成部分。
❖ 发达的高速公路及轨 道交通网络，使得无 锡与长三角其他城市 圈紧密相连。
南京都市圈
苏锡常都市圈 上海核心区
杭州都市区 宁波都市区
资料来源：无锡国土规划局 4
区位 环境
苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在
未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性
520.98
500 201.82
235.35
304.56
410.06
513.57
1 0.5
0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
0 2007
销售面积万平方米
施工面积万平方米
施工面积/销售面积
无锡近年商品房成交价格走势（单元：元/平方米）
6000
5000
4000
3000
2600
2000
1000
项目相邻楼盘现阶段就有阳光城市花园、朗诗未来之家、世贸 国际公寓、润华国际大厦、常发清扬御庭等品牌楼盘，其中阳 光城市花园已经售罄，朗诗社区二期与其他楼盘都在售
项目总占地面积:43492.4万平米（约65亩）
规划容积率：A地块<4.0，公寓式酒店用地 C地块<2.6，高档居住小区用地
区域楼盘都属于无锡CBD区域的中高端楼盘，项目开发方向为 高品质商住楼盘，以目前成熟的区域市场为基础，实现价值最 大化
❖ 太湖广场板块区域布局 了高端的城市综合体商 业项目,是政府倾力打造 的城市高端服务业产业 群，将建成融行政中心、 商务中心、金融中心、 经济中心四位为一体的 无锡新城市ＣＢＤ
❖ 滨湖新城：未来城市副 中心。以教育、科研、 体育、旅游服务等公共 服务设施和高品质住区、 高新技术产业园为主的 综合区