第六章市场比较法课堂练习
市场法习题附答案
《房地产评估》市场比较法练习题一、单项选择题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。
A、24B、23.42C、23.43D、22.862、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A．估价时点 B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映3、比准价格是一种( )。
A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格4．比较法的理论依据是( )。
A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。
A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～107．对交易实例进行区域因素修正是因为( )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。
A．高 B．低 C．相等 D．不可比10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。
A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。
若求其中位数，则为( )元/m2。
A．230 B．242.5 C．235 D．24012．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。
市场比较法应用练习题
市场比较法应用练习题一、选择题1、市场法的理论依据是( B )A、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则D、均衡原理2、比准价格是一种（ A ）A、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.A、交易实例B、可比实例C、估价对象D、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。
A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。
A、0.060B、0.940C、1.060D、1.0646、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。
A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.667、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( D )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ）A、高B、低C、相等D、无法确定10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ）A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件好D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
房地产估价第六章市场法习题参考答案
房地产估价第六章市场法习题参考答案第六章市场法练习题一、单项选择题1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A）。
Ａ、类似房地产的交易Ｂ、相同房地产的交易Ｃ、相关房地产的交易Ｄ、房地产的市场交易２、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。
Ａ、相关性和规范化Ｂ、统一性和相关性Ｃ、统一性和规范化Ｄ、统一性和准确性３、由于房地产的价值量大，成交价格往往采用（B）的方式支付。
Ａ、支付定金Ｂ、分期付款Ｃ、一次付清Ｄ、预付房款４、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。
Ａ、招标、拍卖Ｂ、合同定价Ｃ、通过市场交易成交Ｄ、买卖双方经过充分讨价还价的协议５、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。
Ａ、往往偏高Ｂ、往往偏低Ｃ、往往高于或低于市场价Ｄ、也基本与市场价吻合６、正常成交，是指在（D）应缴纳的交易税费下的价格。
Ａ、买卖双方缴纳Ｂ、买方缴纳Ｃ、卖方缴纳Ｄ、买卖双方各自缴纳自己７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（C）。
Ａ、应与该宗土地的面积相等Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积Ｃ、应与该宗土地的面积近似Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距８、可比实例的交易类型应与（A）吻合Ａ、估价目的Ｂ、估价时点Ｃ、估价对象Ｄ、估价方法９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（C）的交易实例为可比实例。
Ａ、抵押、抵债Ｂ、类似Ｃ、一般买卖Ｄ、市场交际成交10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（B ）以上的一般不宜采用。
A、半年B、1年C、2年D、3年11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。
A、5个以上B、10个以下C、5~10个D、3~10个12、估价中为便于比较，价格以（C ）为基准。
A、房地产总价B、房地产单价C、一次付清D、分期付款13、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均支付。
假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。
比较法及其运用习题PPT课件
2020/1/13
8
8、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 ％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交 易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/㎡，买卖中涉及的税 费均由卖方负担。则这宗房地产的实际价格是（ ）元/㎡。
A、2020.80 B、2380.95 C、2336.45 D、2447.37
2020/1/13
4
4、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对 象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的 （ ）范围之内。
A、0.5～1.5 B、1.5～2.0 C、0.5～2.0 D、1.0～1.5
【正确答案】C 【答案解析】可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一 般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。参见教材P182。 【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
2020/1/13
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3、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是 （ ）。
A、同处于一个领域 B、同处在同一供求范围内的类似地区 C、同处于一个相对稳定的环境 D、同处于公平竞争的地区
【正确答案】B 【答案解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作 为可比实例。参见教材P181。 【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
2020/1/13
6
6、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳 台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积 95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2， 成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。 以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（ ）万元。 【2011年真题】
第六章 市场比较法
市场比较法
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法原理 在求取一宗待估房地产价格时， 在求取一宗待估房地产价格时，依据替 代原理， 代原理，将待估房地产与类似房地产的近 期交易价格进行对照比较， 期交易价格进行对照比较，通过对交易情 况、交易日期、区域因素及个别因素等进 交易日期、 行修正， 行修正，得出待估房地产在评估期日的价 格。 二、理论依据 替代原理
四、市场比较法的限制条件 时间性 可替代性 非单一性 正常性 可修正性 合法性
第二节 市场比较法评估的程序
一、交易实例搜集 1、交易实例应搜集的内容 成交价格 成交日期 付款方式 交易实例在交易时的状态 交易双方的情况及交易目的
2、交易实例搜集的途径 、 查阅政府有关部门关于房地产交易的资料； 政府有关部门关于房地产交易的资料 查阅政府有关部门关于房地产交易的资料； 查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告； 报刊上有关房地产出售 查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告； 顾客身份与出售 与出售、 以顾客身份与出售、出租房地产的经办人员洽 谈； 参加房地产交易会 了解各类信息、行情； 房地产交易会， 参加房地产交易会，了解各类信息、行情； 同行之间相互提供 相互提供； 同行之间相互提供； 其他途径。 其他途径。
正常情况指数 交易情况修正后的正常价格＝可比实例价格 × 可比实例情况指数
100 P = P '× 100 ± x1
2、交易日期修正 、
评估基准日可比实例价格＝可比实例价格 × 评估基准日房地产价格指数 可比实例交易日期房地产价格指数
P = P'×
100 ± x2 100
现选取一可比实例，成交价6000 6000元 例1 现选取一可比实例，成交价6000元/m2， 成交日期2006 2006年 2006年 月至2007 2007年 成交日期2006年7月，若2006年7月至2007年7 该类房地产价格平均每月上涨1% 2007年 1%， 月，该类房地产价格平均每月上涨1%，2007年7 月至2008 2008年 月至2008年1月，该类房地产价格平均每月下降 0.2%， 2008年 月的该可比实例的价格应为： 0.2%，则2008年1月的该可比实例的价格应为：
第六章市场比较法课堂练习
一，选择题1.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元／m2。
A．3868.92 B．4000.00 C．4072.54 D．4286.892.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500万元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）万元/m2。
A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.373.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。
则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元／m2。
A．2938 B．2982 C．3329 D．33794.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。
若改为直接比较判定，将出现（）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.9335.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。
不动产估价市场比较法课堂练习
彭昱 二○一○年九月
1.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。 A．同处于一个领域 B．同处在同一供求范围内的类似地区 C．同处于一个相对稳定的环境 D．同处于公平竞争的地区 2.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的不动产价格和对仓储或者工 业用地不动产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。 A．居民区的不动产增值，工业用地不动产贬值 B．居民区的不动产增值，工业用地不动产增值 C．居民区的不动产贬值，工业用地不动产增值 D．居民区的不动产贬值，工业用地不动产贬值 3.不动产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是不动产的市场供给曲线 与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。 A．不动产的供给价格 C．不动产的市场价格 B．不动产的需求价格 D．不动产的均衡价格 4商业用地不动产位置的优劣主要取决于( )。 A．周围环境状况安宁程度 B．位置有利于原料和产品的运输 C．交通是否便捷及离市中心的远近 D．繁华程度临街状况 5用市场法对不动产进行估价时，需要进行( )修正。 A．交易过程 C．交易日期 B．交易情况 D．交易价格
项目 用途 成交日期 成交价格
待估地 住宅 2004.10
案例A 住宅 2003.10 1200
案例B 住宅 2003.12 1300
案例C 住宅 2004.8 1400
案例D 住宅 2003.4 1000
容积率
区域状 位置 况 基础 交通
2
0 0 0
3
-2% -1% -2%
3
-3% -2% 0%
习题:
一、某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件， 选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的交易情况与 待估地一致，其他条件如表1，对区域因素和个别因素对地 价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表1所 列，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块。又知该 城市地价指数在2003年1月为100点，以后每月上涨一个百 分点，容积率修正系数如表2，请按以上条件，估算该住宅 用地在2004年10月的单位地价。
市场比较法习题课
2001.4.1
2001.2.1
2001.5.1
其中交易情况的分析判断是以正常价格为 基准，正值表示可比实例的成交价格高于 其正常价格的幅度，负值表示低于其正常 价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上 涨1.2％，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8％。 （4）房地产状况的比较判断结果如下表
3、为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期如下表 （2）交易情况的分析判断结果如下表
可比实例A 成交价格 （元/m2） 成交日期 6000 可比实例B 5800 可比实例C 6120 交易情况 可比实例A ＋3％ 可比实例B －1 ％ 可比实例C ＋2 ％
房地产状况 因素1 因素2 因素3 可比实例A ＋2％ －3％ ＋6％ 可比实例B ＋4 ％ －1 ％ ＋2 ％ 可比实例C 0 ＋5％ －3％
房地产状况中的三个因素对价格影响的重 要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是 因素3的1.67倍。房地产状况个因素的正值 表示可比实例的状况优于估价对象状况的 幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
建筑面积 成交价格 成交日期 交易情况 状况因素
3
1、某房地产估价所，拟采用市场法评估某宗房地产，从众多交易中选取了甲、 乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：
可比实例甲
1000 m2 240万人民币 2001年11月初 －5％ 0％
可比实例乙
1200 m2 300美元/m2 2002年8月初 0％ ＋2 ％
管理经济学：第六章、市场结构和企业行为练习题(附答案)(17页)
管理经济学：第六章、市场结构和企业行为练习题（附答案）（17页）第六章、市场结构和企业行为练习题一、单项选择题1.在完全竞争市场里,产品的价格____( C )B.由企业和市场共同决定A.由企业自主决定C.完全由市场决定D.由政府决定2.以下关于完全竞争市场结构的说法,错误的是____( D )A.它是一种纯理论的模式B.现实生活中不存在这种市场结构C.关于它的理论是分析和研究其他市场结构机制的基础D.由于竞争激烈,企业出入市场的障碍大3.在完全竞争条件下,企业的产量____( D )A.越多越好B.不会引起生产成本的迅速提高C.总利润随产量增多而增多D.产量增加会引起生产成本提高,减少利润、甚至引起亏本4.从短期看,完全竞争条件下企业的最优产量的条件是____( C )A P= MRB. P= ARC. P= MCD. MR= AR价格、成本5.图6-1中的D点是完全竞争条件下某企业生产某产品的平均成本曲线最低点。
它对应的产量为Q,则____( B )价格、成本DD产量OQ产量OQ图6-1A.企业按产量Q生产可以获得最大利润B.产量为Q时,企业生产效率最高C.产量为Q时,企业生产效率最高,获得利润最大D.无法确定6.在完全垄断条件下,行业的需求曲线____( A )A.就是企业的需求曲线B.和企业需求曲线有区别又有联系C.是一条水平线D.以上说法均不正确7.完全垄断的市场____( C )A.在现实生活中大量存在B.关于它的理论同样是分析和研究其他市场结构机制的基础C.新企业进入该市场有很大障碍D.以上说法均不正确8.现实生活中大量存在的市场结构是____( D )A.完全竞争和完全垄断B.完全竞争和垄断性竞争C.寡头垄断和完全垄断D.寡头垄断和垄断性竞争成本 9.在完全竞争条件下,企业的MC、AC、AVC曲线如图6-2所示,则企业的短期供给曲线是____( D )成本ACMCACMCAVCAVCFEFE产量O产量O图6-2A.MC曲线在F点以上的部分B.AC曲线在F点以上的部分C.AVC曲线在E点以上的部分D.MC曲线在E点以上的部分10.在完全竞争条件下,行业的短期供给曲线等于____( A )A.行业内各企业短期供给曲线横向相加B.行业内各企业短期供给曲线纵向相加C.行业内最强大的企业的短期供给曲线D.以上说法均不正确11.在完全竞争条件下,企业惟一的也是最佳的竞争策略是____( C )A.价格竞争策略B.产品差异化策略C.低成本竞争策略D.促销策略12.在完全垄断条件下,垄断企业____( A )A.对价格有完全的控制能力B.对价格有部分控制能力C.定的价格高,获得的利润也一定高D.其需求曲线近似为一根竖直直线13.在完全垄断条件下,下列说法错误的是____( D )A.最优价格的确定必然在需求曲线的弹性需求阶段B.垄断企业没有自己的供给曲线C.为了谋求最大利润,必须满足的条件是MR=MCD.至断企业的边际成本曲线能反映其产品价格与产量之间的关系14.政府对自然垄断企业的管制____( A )A.主要是价格管制B.主要是采用市场手段C.主要是为了增加社会福利D.主要是为了削弱垄断企业的竞争力15.在实践中,较多的是允许企业按平均成本来定价,此时____( B )A.从社会资源的合理配置看,产量达到了最优B.从社会资源的合理配置看,产量没有达到最优C.社会福利受到削减D.以上均不正确16.下列不属于垄断性竞争市场结构的主要特征的是____( D )A.在行业中企业数量很多B.企业进出这个行业是自由的C.各企业生产的同种产品是有着差别的D.企业可以完全控制自己产品的价格17.产品差别越大,则____( A )A.产品之间的替代性就越小,产品的需求价格弹性也越小B.产品之间的替代性就越大,产品的需求价格弹性也越大C.产品之间的替代性就越大,产品的需求价格弹性也越小D.产品之间的替代性就越小,产品的需求价格弹性则越大18.垄断性竞争与完全竞争之间主要区别点在于____( B )A.前者是属于垄断性的,后者是属于竞争性的B.前者企业可以在一定程度上控制产品价格,后者企业对价格无能为力C.前者企业数量少,后者企业数量多D.前者企业进出行业受阻碍大,后者则相反19.下列关于垄断性竞争条件下价格竞争的说法错误的是____( D )A.通常有两种定价策略,即低价策略和高价策略B.低价策略适用于产品价格弹性较大的情况C.高价策略适用于产品价格弹性较小的情况D.行业内企业数目少,则产品价格弹性大,反之,则小20.促销策略能使____( A )A.企业产品的需求曲线外移,并使弹性趋小B.企业产品的需求曲线内移,并使弹性趋小C.企业产品的需求曲线外移,并使弹性趋大D.企业产品的需求曲线内移,并使弹性趋大21.在现代社会里,最主要的一种市场模式是____( C )A.价格领导模式B.卡特尔模式C.寡头垄断D.垄断性竞争22.彩成寡头垄断市场结构的主要原因是____( A )A.企业的规模经济性B.市场竞争C.政府干预D.消费者的偏好23.与其他市场结构相比,寡头垄断市场结构的一个显著特点是____( C )A.在行业中企业数目很少B.企业进出这个行业受到很大的阻碍C.企业之间的行为互相依存,互相影响D.企业对其生产的产品价格有完全的控制能力24.某种企业行为的模式建立在这样的假设基础上：一家企业如果提价,其他企业一般不会跟着提价；一家企业如果降价,其他企业一般会跟着降价。
市场比较法习题
1、为评估某住宅的价格，估价人员在住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日，该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可以比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价〔如需计算平均值，请采用简单算术平均〕。
2、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（）元/平方米。
A、2000；B、1900；C、2100；D、1905。
3、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%；D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%。
4、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。
A、1.05；B、0.95；C、0.98；D、1.03。
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060 D、1.064一、单项选择题（共15小题，每小题1分。
每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1 、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。
房地产估价第六章 市场比较法
可比实例的成交价1格00
第六章 市场比较法
房地产估价
举例
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。
正常价 50 格 01000 52元 6/平 3 方米 95
C1000100875元 00 /平方米 144
第六章 市场比较法
房地产估价
§6-3 各项修正计算
一、交易情况修正
（一）修正目的 将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格
第六章 市场比较法
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
1、有利害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易
第六章 市场比较法
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
6、交易税费非正常负担的交易 7、相邻房地产的合并交易
例：Leabharlann A B 30万元 30万元
C 90万元
合理价格：45万元 成交区间：30~60万元
8、受债权债务关系影响的交易
第六章 市场比较法
房地产估价
（三）交易情况修正的基本公式
正常价格 =可比实例价格×交易情况修正系数
第六章 市场比较法
房地产估价
举例
B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币
付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款
B2 98.2 71.0 767 48元 2/平 3 方米 3300
第六章 市场比较法
第六章市场比较法
把握估价对象所在地的正常的房地产市场 价格行情，保障评估出的估价对象价值不 会超出合理的范围；
选择出符合一定数量和质量要求的可比实 例，保障根据这些可比实例评估出的估价 对象价值更加精准而不会出现较大误差。
二、搜集交易实例的途径
搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有: (1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。 (2)向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例的必要性
从交易实例中选取符合一定条件的交易实例 作为参照比较的交易实例。
——将这些符合一定条件、可以作为参照比 较的交易实例称为可比实例。
二、选取可比实例的要求
(一)选取可比实例的数量要求
从理论上讲，选取的可比实例越多越好。 从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不
·············
成交日期
续表
权益因素 交易情况说明
名称 坐落 卖方 买方 成交价格 付款方式
土地性质、使用期限 房产产权情况
货币种类
坐落位置图
资料来源
调查日期
成交日期 建筑平面图 调查人员
三、搜集交易实例的要求
搜集内容完整、真实的交易实例,一般包括： ①交易实例房地产的基本状况，例如
名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、 土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、 周围环境景观等；
①实际交易情况与正常交易情况不同；
②成交日期与估价时点不同(本质上是这两个时
间上的房地产市场状况不同)；
③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况
不同。
第六章 不动产估价方法之市场比较法
44
2、不动产状况调整的思路和方法
不动产状况调整总的思路是：如果可比实例不动产状况好 于估价对象不动产状况，则应对可比实例价格做减价调整；反 之，则应做增价调整。具体思路是： (1)确定影响因素。
(2)判定区域因素状况。
(3)逐项比较因素确定差异程度。
(4)进行价格修正。
45
不动产状况调整的方法主要有百分率法采用百分率法 进行不动产状况调整的一般公式为：
47
具体进行不动产状况调整的方法，有直接比较法和间接比 较调整两种； ⑴直接比较调整法 ①确定若干个对不动产价格有影响的不动产状况方面的因素；
②根据每个因素对不动产价格的影响 程度确定权重；
③以估价对象的不动产状况为基准，将可比实例的不动产状况 与估价对象的不动产状况逐个因素进行比较、评分；
④将累计所得的分数转化为调整价格的比率；
近期；类似不动产(是指在所处地区、用途、建筑结构等方面、与估价对象相似 的不动产)；成交价格；修正；估价时点；客观合理
3
二、市场比较法的理论基础
市场比较法以替代原理为主要依据，可以表示如 下图:
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比较项目修正中各项目修正系数等于估价对象各项 目的条件与比较案例房地产相应项目条件比，定量化后 的条件称为条件指数。这里的条件指数是一个无量纲的 数值，是相对于某种标准情况下的相对值。为方便，不 妨设估价对象或比较案例房地产中某项条件为准，条件 指数为1或100％，然后分析判断比较案例对象该项目的 条件指数。 值得注意的是交易日期调整中易以比较案例为基准
第六章市场法及其运用
第 四 节 建 立 比 较 基 准
三、统一价格单位 (一)统一价格表示单位 一 统一价格表示单位 估价中的价格通常为单位面积上的价格。 估价中的价格通常为单位面积上的价格。也可以根据估 价对象的具体情况采用其他的比较单位。 价对象的具体情况采用其他的比较单位。 (二)统一币种和货币单位 二 统一币种和货币单位 不同币种的价格之间的换算， 不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日 期时的市场汇率。 期时的市场汇率。 (三)统一面积内涵 三 统一面积内涵 房地产总价格=建筑面积下的价格× 房地产总价格 建筑面积下的价格×建筑面积 建筑面积下的价格
二 节 搜 集 交 易 实 例 第
三、搜集交易实例的要求 交易实例房地产状况 成交日期 成交价格 交易双方基本情况 付款方式 交易情况
四、建立交易实例库
可比实例与估价对象类似 成交日期与估价时点接近
交易实例
交易类型与估价目的吻合 是正常价格或可修正为正常价格
可比实例
二 节 搜 集 交 易 实 例
第
选取可比实例的数量要求 选取可比实例的质量要求
3～10个 ～ 个
可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产； 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产； 可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 两者所处地区相同或处于同一供求范围内的类似地区； 两者所处地区相同或处于同一供求范围内的类似地区； 可比实例的成交日期应尽量接近估价时点； 可比实例的成交日期应尽量接近估价时点； 两者用途相同； 两者用途相同； 可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。 可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。 两者规模相当； 两者规模相当； 选取可比实例应注意的其他问题 两者建筑结构相同； 两者建筑结构相同； 在选取可比实例时，估价对象为房地的， 在选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房 两者档次相当； 两者档次相当； 地的交易实例；估价对象为土地的， 地的交易实例；估价对象为土地的，应选取类似土地的交 两者的权利性质相同。 两者的权利性质相同。 易实例；估价对象为建筑物的， 易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易 实例。 实例。
市场比较法作业
现拟采用比较法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺成交价格240万元人民币300美元／m2243万元人民币成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5％0％0％状况因素0％+2％+5％又知，可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1％；第二年末72万，月利率1．05％。
2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2003年8月初的市场汇价为1:8.3。
该类房地产人民币价格2001年逐月下降0．8％，2002年逐月上涨1．0％，2003年逐月上涨1．2％。
又知1m2=10．764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
2．为评估某房地产价格，选取A 、B 、C 三宗可比实例，有关资料见下表：表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。
2002年6月1日至2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%。
试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日正常价格。
可比实例A 可比实例月可比实例C 成交价格(元／m 2) 3800 4100 3950 成交日期 2002年 10月1日 2003年 5月1日 2003年 6月1日 交易情况 -2％ +1．5％0 房地产状况区位状况 +3％ 0 -1％ 权益状况 0 +2％ -1％ 实物状况-1％+2％。
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一，选择题
1.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元／m2。
A．3868.92 B．4000.00 C．4072.54 D．4286.89
2.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500万元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）万元/m2。
A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37
3.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。
则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元／m2。
A．2938 B．2982 C．3329 D．3379
4.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。
若改为直接比较判定，将出现（）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％
B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
5.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。
A．3790元／m2 B．4238元／m2
C．4658元／m2 D．4663元／m2
6.下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）A．建筑规模B．朝向C．楼层D．繁华程度
7.甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。
A．0～50 B．50～75 C．50～100 D．100～150
8.某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，不应包括的内容有()。
A.后退道路红线距离
B.土地使用期限
C.出租情况
D.容积率
9、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。
A．区位因素B．社会因素C．实物因素D．权益因素
10、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。
假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（）元人民币/㎡。
（1平方英尺=0.0929 ㎡）
A．17484
B．19020
C．19754
D．20539
11、关于市场法的说法，错误的是（）。
A.测算结果容易被人们理解、认可、接受
B.测算结果有时并不一定是合理、真实的
C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握
D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化
12.某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。
A.上升
B.下降
C.不变
D.法确定
13、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，错误的是（）。
A．理论上适用的估价方法，都必须选用
B．仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法
C．理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用
D．必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法
14.某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。
当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，9月30日为
6.46∶1。
下列关于该房地产价格的说法，正确的的是（）。
A.该房地产的名义交易价格为人民币6404元/m2
B.该房地产的实际交易价格为人民币6590元/m2
C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2
D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%
二，判断题
1、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。
（）
2、在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。
（√）
3、在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。
受到这
些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。
（）
4．遵循谨慎原则，在运用市场比较法时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
5．市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。
（）
6．在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。
（）
7、选取土地使用权出让实例作为可比实例时，一般不宜选用协议方式的出让实例。
（）
8、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
（）
9、比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。
（）
10、对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价。
（）
单选题
1、A
2、B
3、A
4、C
5、D
6、A
7、B
8、A
9、C 10、B 11、
D 12、A 13、D 14、B
判断题
√ 2、√3、×4、√5、×6、×7、√8、×9、×10、√。