广告位租金怎样征收增值税

（3）简易征收的规定：简易计税方法的应纳税额， 是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不 得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率
简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人
采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公
式计算销售额：
销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
纳税人提供的适用简易计税方法计税的应税服务
物业管理、不动产经营租赁 有关税收政策讲解
*本讲解主要依据《财税（2016）36号》和有关政策口径归集 整理
主讲人：吴纯庆
一.简要回顾营改增的经历和主要内容。
2012年1月，上海率先进行交通运输业和部分现 代服务业的营改增试点，并逐步推广，于2013年8 月起在全国推广。部分现代服务业，是指围绕制造 业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识 性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技 术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产 租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务。
，因服务中止或者折让而退还给接受方的销售额，
应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有
余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣
减。
任何企业按规定已选择简易计税方法的特定应税
行为，36个月之内不能变更为一般计税方法。
出租不动产，可根据在不同权属证明下的不动产分 别选择，一经选择简易计税的项目，36个月内不得变 更，同一权属证明下的不动产只能适用一种计税方法 。 建筑业可根据不同的建筑工程项目分别选择，一经 选择简易计税的项目，36个月内不得变更，一个建筑 项目只能适用一种计税方法。
二.理清几个概念： （1）兼营（混业经营）、混合销售概念 兼营（混业经营）：是同时有两项或多项销售 行为。试点纳税人兼有不同税率或者征收率的销 售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的
，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额
，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率
或征收率：
1．兼有不同税率的销售货物、提供加工修理 修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。 2．兼有不同征收率的销售货物、提供加工修 理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。 3．兼有不同税率和征收率的销售货物、提供 加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率
征收增值税？怎样开具发票？
1. 物业企业按实际用量结算的水电费属于转售应税 货物。 其中增值税一般纳税人物业企业收取的电费按17% 计算缴纳增值税，相应取得的电费进项税额可以抵扣 ；增值税小规模纳税人物业企业收取的电费按3%计算 缴纳增值税，相应取得的电费进项税额不得抵扣。
物业企业收取的自来水费统一按3%征收率，扣 除其相应对外支付的自来水水费后计算缴纳增值税 ，并且可以全额开具增值税专用发票。具体计算公 式如下：
企业管理服务，是指提 供总部管理、投资与资 产管理、市场管理、物 业管理、日常综合管理 等服务的业务活动。 不动产经营租赁，是 指在约定时间内将不动 产转让他人使用且租赁 物所有权不变更的业务 活动。
7050
租赁业
7654
不动产经营租 赁（2）
0.110000
0.050000
（1）物业公司代收代付水、电、燃(煤) 气费怎样
。
混合销售：是一项销售行为涉及不同增值税项目。
（2）增值税一般纳税人资格登记有关概念
时间：连续不超过12个月（为一年）
销售额指标：连续12个月累计应税销售额超过
500万元的纳税人，应从次月起向主管国税机关 办理增值税一般纳税人资格登记手续。
纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应
税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额
2016年5月1日，在全国范围内全面推开了营改 增扩围的试点，主要文件：《财税（2016）36号 》。本次营改增试点基本内容是实现“双扩”：1. 范围全覆盖，这次将建筑业、房地产业、金融业、 生活服务业等全部纳入试点范围，实现增值税对货 物和服务的全覆盖； 2.不动产纳入抵扣范围，全面 实现向消费型增值税的转型。
项税额应于发生扣除的当月作进项税额转出处理
。
物业企业按规定计费标准和实际用量代收的污水处 理费，属于转收代付行为，暂不缴纳增值税。物业企 业应使用“未发生销售行为的不征税项目”编码开具 增值税普通发票，在开票系统未调整前，暂按0税率
项目开票。
物业企业未按规定计费标准收取的污水处理费，视
同转售自来水收入。
2. 物业企业不按实际用量结算水电费（含污水处理
费）的，应按提供应税服务计算缴纳增值税。
简单归纳：如果是增值税一般纳税人 电：进项17%，税率17% 燃(煤)气：进项13%，税率13%
（从2017.7.1起13%税率取消，改为11%）
自来水有二种方法，可二选一：
方法1：进项3%抵扣，应于发生扣除的当月作进
三. 营改增中物业管理、不动产经营租赁行业问题解 答 税目注释、税率、征收率。 营改增征收品目对照表--物业管理、不动产经营租赁
原营业税 品目代码 原营业税 品目名称 新增营改 增品目代 码 新增营改增 品目名称 税率 征收率 注释
7310
企业管理服务
7681
企业管理服务
0.060000
0.030000
分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准
。就是说纳税人某个税目达到500万元才应该认定一
般纳税人，（此“达到500万元”的概念不是几个税
目销售额的累计）但是，一旦认定了一般纳税人，该 单位所涉及的所有税目均应该按一般纳税人进行征收 和管理。 增值税小规模纳税人偶然发生的转Fra Baidu bibliotek不动产的销售 额，不计入应税行为年应税销售额。
应纳税额=（自来水收费含税单价×自来水实际
用量－自来水付费含税单价×自来水实际用量）÷（
1＋3%）×3%
在增值税申报系统未调整前，相应自来水水费 收入暂按“应税服务”项目申报。 增值税一般纳税人物业企业提供物业服务时，
所相应取得的自来水进项税额可以抵扣，但是对
于按上述方法计算扣除的自来水水费中所含的进
项税额转出处理。因为污水处理费暂不缴纳增值税
，0税率。
方法2：进项3%不抵扣，申报时以扣除其对 外支付的自来水水费后的余额为销售额，按简易 计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（国
家税务总局公告 2016年第54号）