房地产开发企业开发成本核算科目明细表
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等
C、弱电系统费：（ 1） C、室外燃气系统费：
居家防盗系统费
主要包括管道系统、
用：包括阳台及室
调压站。
内红外探测防盗、 门磁、紧急按钮等 （ 2）对讲系统费
用：包括可视及非 可视对讲系统费
用。（ 3）有线电视 费用：包括有线电
视、卫生电视主体 内外布线及终端插 座费用。（ 4）三表
远传系统费用，包 括水、电、气远程
的设计、 建造管线铺 设、改造、迁移等费
用（ 4）场地平整： 基础开挖前的场地 平整，场地清运，旧
房拆除等费用。
D 、拆迁补偿费：有 D、临时设施费：（ 1） D、公共部位精装修：
装费（ 3）发电机及 安装费：包括发电 机供货、安装、机 房降噪费（ 4）消防 系统费：包括水消 防、电消防、气体 灭火、防排烟工程 费（ 5）人防设备及 安装费：包括密闭 门、气体过滤装置
算。
规定应由开发商承担的， 由物 业管理公司代管的物业管理 基金我、 公建维修基金或其他 专项基金， 以及小区入住前投
入的物业管理
（一）、开发间接费用的组成和核算
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，
（ 2）室内采暖系统 费（ 3）室内燃气系
拔地钉桩验线费、 复 线费、定线费、施工
统费（ 4）室内电气 工程费：包括楼栋
放线费、 建筑面积丈 量费等（ 2）规划设 计费，规划费：方案
及单元配电箱、电 表箱、户配电箱、 管线敷设、灯具、
招标费、 规划设计模 型制作费、 方案评审
开关插座、含弱电 工程管、盒预埋。
用。
B 、室外采暖系统费： 主要包括管道系统、 热交换站、锅炉房费
用。
园林环境工 程费
A 、绿化建设 费：包括公共 绿化、组团宅 间绿化、一楼 私家花园、小 区周边绿化支
出。
配套设施费
A 、在开发小区 内发生的不会 产生经营收入 的配套设施支
出
B 、建筑小品： 雕塑、水景、 环廊、假山等
B、在开发小区 内发生的根据 法规或经营惯 例经营收入归 于经营者或业 委会的可经营
费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8.周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9．利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息
收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
D 、对于产权、
费、临时销售通道的设计、 工 程、装饰等费用（ 3）售楼处 装修、装饰费：设计、工程、 装饰等（ 4）样板间：包括样 板间设计、装修、家俱、饰品 以及保洁、保安、维修费。主 体外搭设的样板间还包括建 造费用， 主体内样板间销售后 回收的设计、 装修、 家俱等费 用，在主营业务收入中单独核
5．办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6．水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7．劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置
开发间接费
A 、工程管理费： （ 1）支付给 聘请的项目或工程监理单位 的费用（ 2）预结算编审费： 支付给造价咨询公司的预结 算编制、审核费用。 （ 3）行政 管理费： 直接从事项目开发部 门的人员工资、 奖金、 补贴等 人工费以及直接从事开发部 门的行政费（ 4）施工合同外 奖金：赶工奖、进度奖（ 5） 工程质量监督费： 建设主管部 门的质监费 （ 6）安全监督费： 建设主管部门的安监费（ 7）
精装修费用。
压设备费；（ 1）高低 压配电设备及安装： 包括红线到配电房的 高压线、高压柜、变 压器、低压柜及管线 变压设备费用 （2）室 外强电及电缆敷设： 室外强电主干线路部 分费用。（ 3）室外弱 电管道埋设：包括用 于电视、电话、宽带 网、智能化布线的管 道预埋、检查井等费
用
E、室外智能化系统费 用：（ 1）停车管理系 统费用：包括露天停 车场管理系统、地下 室或架空层停车场管 理系统费用 （ 2）小区 闭路监控系统费用： 包括摄像头、显示屏 及电气系统安装等费 用（ 3）周界红外线防 越系统费用：红外对 扫等 （4）小区门禁系 统费用 （ 5）电子巡更 系统费用 （ 6）电子公
房地产开发企业开发成本核算科目明细表
土地获得价款
开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费
A 、政府地价及市政 配套费： 支付的土地 出让金、土地开发 费、向政府交纳的大 市政配套费、 交纳的 契税、土地使用费、 耕地占用税、 土地变 更用途和超面积补
交的地价
B 、合作款项：补偿 合作方的地价、 合作 项目建房转入分配 合作方的房屋成本
工程保险费
B 、营销设施建造费： （ 1）广 告设施及发布费：车站广告、 路牌广告（ 2）销售环境改造 费：会所、推出销售楼盘（含 示范单位） 周围等销售区域销 售期间的现场设计、 工程装饰
施费、 散装水泥集资 高补贴、散水、沉降
费、白蚁防治费、墙 改基金、 建筑面积丈
量费、路口开设费 等、规划管理费、新 材料基金、 拆迁管理
但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入
“开发间接费用 ”贴户，然后按照适当
分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
及相应的税金
A 、勘察设计费：（ 1） A 、基础造价： 包括土 A 、室内水电管线设
勘测丈量费： 包括初 石方、桩基、护璧（坡） 备费：（ 1）室内给
勘、详勘等。主要有 工程费、 基础处理费、 排水系统费（自来
水文、地质、文物和 桩基咨询及检测费。
水 /排水 /直饮水。
地基勘察费、 沉降观 测费、日照测试费、
告屏费用
费：包括永久 性围墙、转栏
及大门
E、室外背景 音乐
F、室外零星设 施费：儿童游 乐设施、各种 指示牌、示意 图、垃圾桶、 座椅、阳伞等 G、室外照明： 室外照明电气 工程如路灯、
草坪灯
收入归属情况 较为复杂的地 下室、车位等设 施应根据当地 政府的法规、开 发商的销售承 诺等具体情况 确定是否摊入 成本项目，如开 发商通过补交 地价或人防工 程费等措施得 到政府部门的 认可取得该配 套设施的产权 则应作为经营 性项目独立核
抄表系统费用。 （ 5） 电话系统费用：包 括主体内、外布线
及终端插座费用。 （ 6）宽带网：包括
主体内外布线及终 端插座费用。
D、室外电、 气及高低
C 、道路、广 场建造费：道 路广场铺设、 开设路口工程
及补偿费等
D 、围墙建造
性公共配套设 施的支出
C、开发小区内 城市规划中规 定的大配套设 施项目不能有 偿转让和取得 经营收益权时， 发生的没有投 资来源的费用
10．其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着
开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发
电、气通讯等建造
通红线外施工用临
C、门窗工程： 主要包 括单元门、入户门、 户内门、外墙城墙门
费、管线铺设费、 接 口补偿费等
时道路的设计、 建造 费用。（ 2）临时用电：
接通红线外施工用
窗、防火门等费用。
临时用电规划设计 费、临时管线铺设、
改造、迁移、临时变 压器安装及拆除费
用。（ 3）临时用水： 接通红线外施工用 临时用给排水设施
算（ 5）其他
C 、资本化借款费用：包括直 接用于项目开发所借入的资 金的利息支出， 折价或溢价摊 销和辅助费用， 以及因外币借 款而发生的汇总差额， 因借款 而发生的辅助费用包括手续
费等
D 、物业管理完美费：包括按
关地上、 地下建筑物 或附着物的拆迁补 偿净支出， 安置及动 迁支出、 农作物补偿
费、效果图设计费、 总体规划设计费。 设
计费：施工图设计
费、修改设计费、环 境景观设计费等。 其
他：可行性研究费、 制图、晒图、赶图费， 样品制作费等（ 3）
建筑研究用房费： 包 括材料及施工费
B 、报批报建增容费； （ 1）报批报建费： 包括安检费、质检 费、标底编制费、交 易中心手续费、 人防 报建费、 消防配套设
B 、结构及粗装修造 价：主要包括砼框架 （含独立桩基和条基 等减基础）、砌体、 找 平及抹灰、防水、垂 直运输、脚手架、超
B 、室内设备及安装 费：（ 1）通风空调 系统：包括空调设 备及安装费用、空 调管道、通风系统 费用。（ 2）电梯安
A 、室外给排水系统 费：（ 1）室外给排水 系统费：主要包括小 区内给水管道、检查 井、水泵房设备及外 接的消火栓等费用。 （ 2）雨污水系统费
及危房补偿费等
临时围墙：包括围
主要包括大堂、电梯
墙、围栏设计、 建造、 厅、楼梯间、屋面、
装饰费用。（ 2）临时 外立面及雨蓬的精装
办公：租金我、建造
修费用。
及装饰费用。（ 3）临
时场地占用费， 临时
借用空地租赁费。
（ 4）临时围板：包
括设计建造、 装饰费
用
E、户内精装修； 主要 包括厨房、卫生间、 厅房、阳台、露台的
缝、伸缩缝、底层花 园砌体（高层建筑的 裙楼有架空层）原则 上架空层结构列入裙 楼，有转换层结构的
费、招投标管理费。 项目整体性报批报
并入塔楼。
建费： 项目报建时按 规定向政府有关部
门交纳的报批费 （ 2）
增容费： 包括水、 电、 气增容费
C、红线外市政设施 C、“三通一平”费：
费：红线外道路、 水、 （ 1）临时道路：接
l．工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
Βιβλιοθήκη Baidu
2.福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为 14％）提取的职工福利费。
3．折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4．修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接
费。
C、弱电系统费：（ 1） C、室外燃气系统费：
居家防盗系统费
主要包括管道系统、
用：包括阳台及室
调压站。
内红外探测防盗、 门磁、紧急按钮等 （ 2）对讲系统费
用：包括可视及非 可视对讲系统费
用。（ 3）有线电视 费用：包括有线电
视、卫生电视主体 内外布线及终端插 座费用。（ 4）三表
远传系统费用，包 括水、电、气远程
的设计、 建造管线铺 设、改造、迁移等费
用（ 4）场地平整： 基础开挖前的场地 平整，场地清运，旧
房拆除等费用。
D 、拆迁补偿费：有 D、临时设施费：（ 1） D、公共部位精装修：
装费（ 3）发电机及 安装费：包括发电 机供货、安装、机 房降噪费（ 4）消防 系统费：包括水消 防、电消防、气体 灭火、防排烟工程 费（ 5）人防设备及 安装费：包括密闭 门、气体过滤装置
算。
规定应由开发商承担的， 由物 业管理公司代管的物业管理 基金我、 公建维修基金或其他 专项基金， 以及小区入住前投
入的物业管理
（一）、开发间接费用的组成和核算
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，
（ 2）室内采暖系统 费（ 3）室内燃气系
拔地钉桩验线费、 复 线费、定线费、施工
统费（ 4）室内电气 工程费：包括楼栋
放线费、 建筑面积丈 量费等（ 2）规划设 计费，规划费：方案
及单元配电箱、电 表箱、户配电箱、 管线敷设、灯具、
招标费、 规划设计模 型制作费、 方案评审
开关插座、含弱电 工程管、盒预埋。
用。
B 、室外采暖系统费： 主要包括管道系统、 热交换站、锅炉房费
用。
园林环境工 程费
A 、绿化建设 费：包括公共 绿化、组团宅 间绿化、一楼 私家花园、小 区周边绿化支
出。
配套设施费
A 、在开发小区 内发生的不会 产生经营收入 的配套设施支
出
B 、建筑小品： 雕塑、水景、 环廊、假山等
B、在开发小区 内发生的根据 法规或经营惯 例经营收入归 于经营者或业 委会的可经营
费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8.周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9．利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息
收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
D 、对于产权、
费、临时销售通道的设计、 工 程、装饰等费用（ 3）售楼处 装修、装饰费：设计、工程、 装饰等（ 4）样板间：包括样 板间设计、装修、家俱、饰品 以及保洁、保安、维修费。主 体外搭设的样板间还包括建 造费用， 主体内样板间销售后 回收的设计、 装修、 家俱等费 用，在主营业务收入中单独核
5．办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6．水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7．劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置
开发间接费
A 、工程管理费： （ 1）支付给 聘请的项目或工程监理单位 的费用（ 2）预结算编审费： 支付给造价咨询公司的预结 算编制、审核费用。 （ 3）行政 管理费： 直接从事项目开发部 门的人员工资、 奖金、 补贴等 人工费以及直接从事开发部 门的行政费（ 4）施工合同外 奖金：赶工奖、进度奖（ 5） 工程质量监督费： 建设主管部 门的质监费 （ 6）安全监督费： 建设主管部门的安监费（ 7）
精装修费用。
压设备费；（ 1）高低 压配电设备及安装： 包括红线到配电房的 高压线、高压柜、变 压器、低压柜及管线 变压设备费用 （2）室 外强电及电缆敷设： 室外强电主干线路部 分费用。（ 3）室外弱 电管道埋设：包括用 于电视、电话、宽带 网、智能化布线的管 道预埋、检查井等费
用
E、室外智能化系统费 用：（ 1）停车管理系 统费用：包括露天停 车场管理系统、地下 室或架空层停车场管 理系统费用 （ 2）小区 闭路监控系统费用： 包括摄像头、显示屏 及电气系统安装等费 用（ 3）周界红外线防 越系统费用：红外对 扫等 （4）小区门禁系 统费用 （ 5）电子巡更 系统费用 （ 6）电子公
房地产开发企业开发成本核算科目明细表
土地获得价款
开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费
A 、政府地价及市政 配套费： 支付的土地 出让金、土地开发 费、向政府交纳的大 市政配套费、 交纳的 契税、土地使用费、 耕地占用税、 土地变 更用途和超面积补
交的地价
B 、合作款项：补偿 合作方的地价、 合作 项目建房转入分配 合作方的房屋成本
工程保险费
B 、营销设施建造费： （ 1）广 告设施及发布费：车站广告、 路牌广告（ 2）销售环境改造 费：会所、推出销售楼盘（含 示范单位） 周围等销售区域销 售期间的现场设计、 工程装饰
施费、 散装水泥集资 高补贴、散水、沉降
费、白蚁防治费、墙 改基金、 建筑面积丈
量费、路口开设费 等、规划管理费、新 材料基金、 拆迁管理
但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入
“开发间接费用 ”贴户，然后按照适当
分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
及相应的税金
A 、勘察设计费：（ 1） A 、基础造价： 包括土 A 、室内水电管线设
勘测丈量费： 包括初 石方、桩基、护璧（坡） 备费：（ 1）室内给
勘、详勘等。主要有 工程费、 基础处理费、 排水系统费（自来
水文、地质、文物和 桩基咨询及检测费。
水 /排水 /直饮水。
地基勘察费、 沉降观 测费、日照测试费、
告屏费用
费：包括永久 性围墙、转栏
及大门
E、室外背景 音乐
F、室外零星设 施费：儿童游 乐设施、各种 指示牌、示意 图、垃圾桶、 座椅、阳伞等 G、室外照明： 室外照明电气 工程如路灯、
草坪灯
收入归属情况 较为复杂的地 下室、车位等设 施应根据当地 政府的法规、开 发商的销售承 诺等具体情况 确定是否摊入 成本项目，如开 发商通过补交 地价或人防工 程费等措施得 到政府部门的 认可取得该配 套设施的产权 则应作为经营 性项目独立核
抄表系统费用。 （ 5） 电话系统费用：包 括主体内、外布线
及终端插座费用。 （ 6）宽带网：包括
主体内外布线及终 端插座费用。
D、室外电、 气及高低
C 、道路、广 场建造费：道 路广场铺设、 开设路口工程
及补偿费等
D 、围墙建造
性公共配套设 施的支出
C、开发小区内 城市规划中规 定的大配套设 施项目不能有 偿转让和取得 经营收益权时， 发生的没有投 资来源的费用
10．其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着
开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发
电、气通讯等建造
通红线外施工用临
C、门窗工程： 主要包 括单元门、入户门、 户内门、外墙城墙门
费、管线铺设费、 接 口补偿费等
时道路的设计、 建造 费用。（ 2）临时用电：
接通红线外施工用
窗、防火门等费用。
临时用电规划设计 费、临时管线铺设、
改造、迁移、临时变 压器安装及拆除费
用。（ 3）临时用水： 接通红线外施工用 临时用给排水设施
算（ 5）其他
C 、资本化借款费用：包括直 接用于项目开发所借入的资 金的利息支出， 折价或溢价摊 销和辅助费用， 以及因外币借 款而发生的汇总差额， 因借款 而发生的辅助费用包括手续
费等
D 、物业管理完美费：包括按
关地上、 地下建筑物 或附着物的拆迁补 偿净支出， 安置及动 迁支出、 农作物补偿
费、效果图设计费、 总体规划设计费。 设
计费：施工图设计
费、修改设计费、环 境景观设计费等。 其
他：可行性研究费、 制图、晒图、赶图费， 样品制作费等（ 3）
建筑研究用房费： 包 括材料及施工费
B 、报批报建增容费； （ 1）报批报建费： 包括安检费、质检 费、标底编制费、交 易中心手续费、 人防 报建费、 消防配套设
B 、结构及粗装修造 价：主要包括砼框架 （含独立桩基和条基 等减基础）、砌体、 找 平及抹灰、防水、垂 直运输、脚手架、超
B 、室内设备及安装 费：（ 1）通风空调 系统：包括空调设 备及安装费用、空 调管道、通风系统 费用。（ 2）电梯安
A 、室外给排水系统 费：（ 1）室外给排水 系统费：主要包括小 区内给水管道、检查 井、水泵房设备及外 接的消火栓等费用。 （ 2）雨污水系统费
及危房补偿费等
临时围墙：包括围
主要包括大堂、电梯
墙、围栏设计、 建造、 厅、楼梯间、屋面、
装饰费用。（ 2）临时 外立面及雨蓬的精装
办公：租金我、建造
修费用。
及装饰费用。（ 3）临
时场地占用费， 临时
借用空地租赁费。
（ 4）临时围板：包
括设计建造、 装饰费
用
E、户内精装修； 主要 包括厨房、卫生间、 厅房、阳台、露台的
缝、伸缩缝、底层花 园砌体（高层建筑的 裙楼有架空层）原则 上架空层结构列入裙 楼，有转换层结构的
费、招投标管理费。 项目整体性报批报
并入塔楼。
建费： 项目报建时按 规定向政府有关部
门交纳的报批费 （ 2）
增容费： 包括水、 电、 气增容费
C、红线外市政设施 C、“三通一平”费：
费：红线外道路、 水、 （ 1）临时道路：接
l．工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
Βιβλιοθήκη Baidu
2.福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为 14％）提取的职工福利费。
3．折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4．修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接
费。