房地产企业会计核算处理例解
投资性房地产的账务处理(2)
第二节投资性房地产的确认与计量二、投资性房地产的账务处理【例6-3】（房、地自用时分开核算，出租时转入投资性房地产）2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×18年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×18年12月5日，两栋厂房同时完工。
该块土地使用权的成本为9 000 000元，至2×18年12月5日，土地使用权已经摊销165 000元。
两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，为简化处理，假定两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。
假设甲公司采用成本模式（★★）进行后续计量。
由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房中，其中的一栋用于出租，因此应当将土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产，9 000 000×1/2=4 500 000（元）。
【答案】甲公司的账务处理如下：借：固定资产——厂房12 000 000投资性房地产——厂房12 000 000贷：在建工程——厂房24 000 000借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000累计摊销 82 500（165 000÷2）贷：无形资产——土地使用权 4 500 000（9 000 000÷2）投资性房地产累计摊销82 500（165 000÷2）【例6-4】2×18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房租赁合同即将到期。
该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。
为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。
2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，2×18年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。
房企如何结转收入和成本全解，建议收藏！
房企如何结转收⼊和成本全解，建议收藏！房企成本结转，真的很有讲究近⽇，⼀例涉及房地产企业的税企争议案件引起了笔者的关注——针对计税成本的税前扣除⾦额及计算⽅法，税企双⽅都有⾃认为正确的政策依据。
那么，究竟应以哪项政策为准？起因：未合规结转收⼊和成本某市税务局税务⼈员在对甲置业有限公司（以下简称甲公司）进⾏涉税检查时发现，该公司开发的A⼩区商品房已于2016年10⽉交房，但在当年度的企业所得税汇算清缴中，甲公司却没有按规定结转销售收⼊和计税成本。
税务⼈员经取证、计算后，确认甲公司2016年度少缴企业所得税税款900多万元，并作出了追补税款、加收滞纳⾦、并处罚款的处理处罚意见。
甲公司承认了未按规定结转收⼊和成本的违法事实，但对计税成本的税前扣除⾦额及计算⽅法如何确认，提出了不同意见。
分歧：适⽤哪项政策意见不同这笔计税成本，究竟应该如何确认？双⽅产⽣争议的主要原因，是对适⽤的税收政策不能达成统⼀。
甲公司认为，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若⼲税务处理问题的公告》（国家税务总局2012年公告第15号，以下简称15号公告）第六条规定，对企业发现以前年度实际发⽣的、按照税收规定应在企业所得税税前扣除⽽未扣除或者少扣除的⽀出，企业作出专项申报及说明后，准予追补到该项⽬发⽣年度计算扣除，但追补年限不得超过5年。
据此，甲公司所开发的商品房均已实际交付，建造房屋所发⽣的建筑安装⽀出也已实际发⽣，部分发票虽然取得时间在2017年5⽉31⽇以后，但已经取得了发票，因此，所有建筑安装⽀出都应允许作为2016年的计税成本，在2016年度企业所得税税前扣除。
据此，甲公司需补缴的企业所得税税款应为100多万元。
税务机关则认为，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号⽂件）第三⼗四条和第三⼗五条的规定，企业在结算计税成本时，其实际发⽣的⽀出应当取得但未取得合法凭据的，不得计⼊计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计⼊计税成本。
房地产公司会计科目和主要账务处理
房地产公司会计科目和主要账务处理房地产业的主要会计科目包括资产类和负债类。
其中，资产类包括应收票据、银行承兑汇票、应收账款、应收租赁账款、应收其他账款、预付账款、预付工程款、预付备料款、预付购货款、开发产品、发出商品、库存物资、专用材料、专用设备、工器具、投资性房地产和投资性房地产累计折旧（摊销）。
负债类包括应付账款、应付购货款、应付工程款、应付其他账款、预收账款、预收购房定金、预售收入、应交税费、应交营业税、应交城市维护建设税、应交教育费附加、应交防洪保安费、应交房产税、应交土地使用税、应交个人防洪保安费、应交个人所得税、应交土地增值税和应交所得税。
房地产业的主要账务处理包括资产类和负债类。
资产类的主要账务处理包括应收票据、银行承兑汇票和预付账款等。
例如，应收票据核算因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票。
负债类的主要账务处理包括应付账款和预收账款等。
例如，预收账款核算预售收入（购房人）。
需要注意的是，房地产业的会计科目名称序号和编号都非常重要，需要严格按照规定进行核算和处理。
同时，每一个会计科目都需要进行明细核算，以确保账务处理的准确性和可靠性。
应收票据备查簿是一种记录汇票详细信息的工具，应该逐笔登记汇票的种类、号数、出票日、票面金额、交易合同号、付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额等资料。
汇票背书转让、贴现或到期结清票款后，应在备查簿中注销相关信息。
1122 应收账款科目主要用于核算因转让、销售和结转开发产品、提供出租房屋等经营活动应收取的款项。
会计分录包括按应收金额和确认的营业收入进行借方科目的发生应收账款，以及同上的贷方科目。
预付账款科目用于核算按合同规定预付给承包单位的工程和备料款项，或预付给供应单位的购货款项。
会计分录包括预付工程款和预付备料款的借方科目，以及应付账款和预付购货款的贷方科目。
预付账款的核算应按照债权人或供应单位进行明细核算，同时应记录相应的开发成本和库存物资或设备等信息。
房地产企业资料会计实务(pdf 195页)
第一部分 房地产开发生产流程
(4)项目设计是房地产开发的第四步，也是Biblioteka 系到项目是否符合市场需要 的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大 的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设 计3个具体步骤。
方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建 筑结构、环境关系等方面的设计要求。
第一部分 房地产开发生产流程
(6)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及 拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的 资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地 产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商 需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措 的资金数量，再通过各种融资方案的选择，确定合理的融 资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本 上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业 活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大 幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热 的房地产投资起到了一定抑制作用。
第一部分 房地产开发生产流程
(3)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目 开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开 发正式启动的第一步。我国原来规定可以有划拨 和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多；冲 击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种 情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通 过出让获得。但在实际上，从原土地使用者(即原 来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是 主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使 用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取 《房地产开发项目手册》。
房地产企业预提成本的会计处理
房地产企业预提成本的会计处理根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号）第九条的规定，开发产品完工前后，企业所得税的计税处理是不一样的。
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
对于开发产品的实际毛利率高于国税发［2009］31号文件规定的未完工开发产品的预计计税毛利率，企业开发产品完工后结算计税成本，必然需要在年度纳税申报中，将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额调整增加应纳税所得额，且在当年产生较大税负的企业所得税，这是企业不情愿的，但是国税发［2009］31号文件明确规定了开发产品的完工标准，即开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函［2009］342号）也作出解释规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
开发产品开始投入使用，是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
实践中，未备案竣工验收合格的开发产品虽不能办理初始产权证明，但交付业主使用的情况普遍存在，遵循时点孰先原则，以国税发［2009］31号文件、国税函［2009］342号文件均认定开发产品开始投入使用时即视为已经完工。
开发产品完工与否是决定计税成本核算的前提。
实务中，开发产品完工后，工程结算成本仍然无法最终确定的情况比较常见，国税发［2009］31号文件第三十二条充分考虑了这一因素，给予房地产开发企业核算计税成本一大利好，即允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本。
房地产开发企业增值税会计核算方法【会计实务文库首发】
2017-2018年度会计实操优秀获奖文档首发！
房地产开发企业增值税会计核算方法【2017-2018最新会计实务】【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。
根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。
房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。
根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。
因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。
该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。
2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元。
【会计实操经验】会计科目应用案例解析
【会计实操经验】会计科目应用案例解析导读:深入了解业务性质,准确判断使用科目案例1某制造企业开发公租房业务,在核算公租房业务支出时,该企业会计对公租房的支出从”开发成本”列支.解析:开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用.注意案列已经明确了企业性质是制造业,从行业划分的范畴来看,不属于房地产企业,因此不能使用开发成本核算.那么制造业企业的公租房业务支出从那列支呢?笔者认为应该通过”在建工程”归集公租房的支出,待工程完工后转入”固定资产”或”投资性房地产”科目.案例2某企业在核算购入工程材料时,会计通过”原材料”确认计量购入的工程材料.解析:此材料非彼材料.”原材料”科目核算企业库存的各种材料,包括原料及主要材料、辅助材料、外购半成品、修理用备件、包装材料、燃料等的计划成本和实际成本.在资产负债表中列示为流动资产.那么购入工程用材料,通过什么会计科目核算呢?答案是明确的,应该使用”工程物资”会计科目,”工程物资”是指用于固定资产建造的建筑材料(如钢材、水泥、玻璃等),企业(民用航空运输)的高价周转件(例如飞机的引擎)等.在资产负债表中列示为非流动资产.案例3某制造企业在核算购入导热油时,会计通过”原材料”确认,在导热油领用时,会计一次性计入”制造费用”科目.解析:导热油,是GB/T 4016-1983《石油产品名词术语》中”热载体油”的曾用名,英文名称为Heat transfer oil,用于间接传递热量的一类热稳定性较好的专用油品.导热油在企业应用中较为广泛,并且是循环使用,使用年限较长.因此导热油这种油品不同于企业生产的一般材料,因此在核算时应该区分对待.导热油一般是一次注入,循环使用,那么在领用时通过一次性计入”制造费用”不够恰当,一次性计入成本费用,受益期是当期;然而导热油的使用年限较长,受益期则较长.笔者认为,如果导热油系在设备开始使用时一次性加入,后续整个使用寿命内不再更换的,可计入固定资产—机器设备的原值中,如果在设备的整个使用寿命中需多次更换的,可以确认为一项单独的固定资产(实务中也可接受计入长期待摊费用的处理),在两次更换的间隔期内计提折旧或摊销.本案例如有雷同,请勿对号入座.会计是一门很实用的学科，从古至今经历漫长时间的发展，从原来单一的以记账和核账为主要工作，发展到现在衍生出来包括预测、决策、管理等功能。
房地产开发企业甲供材
房地产开发企业“甲供材”的账务和税务处理技巧及例解（作者：北京福泰税务师事务所执行主任，税收学博士肖太寿咨询电话：）一、房地产开发企业“甲供材”的概念所谓“甲供材料”建筑工程，是指由基本建设单位提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。
因此，房地产开发企业“甲供材”建筑工程，是指由房地产开发企业（以下称甲方）提供原材料，施工单位（以下称乙方）仅提供建筑劳务的工程。
“甲供材”产生的原因是甲方从材料质量和成本效益角度出发，防止建筑乙方在材料上做文章，担心不能确保建筑材料质量，影响住房和自身的声誉。
一般材料占商品房建造成本的30％～40％。
对于甲供材的税务处理，在税法上是比较明确的。
但对甲供材如何进行会计处理，一直没有非常明确的规定，这就带来了开发票的问题，以及随之而来的税收问题。
二、“甲供材”的相关税收政策规定甲供材征税主要是如何征收营业税的问题。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第七条规定，“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
税法之所以这样规定，主要是防止纳税人将“包工包料”的建筑工程，改为以基本甲方的名义购买原材料，从而逃避营业税收。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）没有明确规定装饰工程中甲供材要不要不并入营业额征收营业税。
而根据2006年8月17日《财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》财税[2006]114号文的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额”。
投资性房地产的转换和处置会计处理案例分析
【 计处 理 】 会
借 ： 定资 产—— 办 公 楼 （ 价 ） ８ ０ ０ ０ 固 原 ０ ０ ００ 投 资 性 房 地 产 减 值 准 备
投 资 性 房 地 产 累 计 折 旧
自 用 房 地 产 、 作 为 存 货 的 房 地 产 和 投 资 性 房 地 产 做 了 严 格 的 区 分 。 据 其 指 南 ， 业 采 用 成 本 法 核 算 投 资 性 根 企
式 计 量 的投 资 性 房 地 产 时 ， 用 账 面 价 值 对 转 的 方 式 ， 采 即 “固 定 资 产 — — 原 价 ” “ 形 资 产 ” 应 “投 资 性 房 或 无 对 地 产 — — 原 价 ”， 累 计 折 １ ” “累 计 摊 销 ” 应 “ 资 “ 日 或 对 投
投 资 性 房 地 产 的转 换 和 处 置 Ｉ 理 案 例 分 析 Ｚ 处
河 南 工程 学 院会 计 学 系 李 延 权
【 摘 要 】 资 性 房 地 产 作 为 企 业 一 项 较 新 的 核 算 内 容 ，区 别 于 固 定 资 产 和 无 形 资 产 ， 成 本 和 公 允 价 投 有
式 ， 常 情 况 下 应 该 采 用 成 本 模 式 计 量 ， 有 在 满 足 特 通 只 定 条 件 的情 况 下 才 可 以采 用 公 允 价 值 计 量 模 式 ，但 是
不 得 同 时 采 ， Ｅ Ｎ两 种 模 式 ， 只 能 采 ， Ｅ Ｈ一 种 模 式 对 所 有 的 投 资性 房 地 产 进 行 后 续 计 量 。 同 时 ， 成 本 模 式 下 、 对 公
允 价 值 变 得 损 益 ”． 入 当 期 收 益 。 转
一
【 例 】 江 房 地 产 股 份 有 限 公 司 有 一 栋 厂 房 一 直 案 长 用 于 出 租 ， Ｏｌ 年 ３ 月 ２ 日 ， 长 江 房 地 产 股 份 有 限 公 ２ ０
房地产企业建设会计分录
房地产企业建设会计分录房地产企业是指以从事土地开发、建筑施工、房地产经纪、物业管理等为主要业务的企业。
建设是房地产企业的核心业务，这其中包括购买土地、规划设计、施工建设、装修、销售等多个环节。
在建设过程中，会涉及到大量的资金流动，需要进行准确的会计记录和核算。
下面我将以某房地产企业建设项目为例，对其进行会计分录的详细分析。
1. 购地阶段在房地产企业的建设项目中，首先需要购买土地作为建设用地。
假设该企业购买一块土地，支付了1000万元，按照会计准则，应当做如下会计分录：借：土地（固定资产） 1000万元贷：银行存款（流动资产） 1000万元2. 规划设计阶段规划设计是房地产项目的第二个环节，企业需要支付规划设计费用。
假设规划设计费用为200万元，按照会计准则，会计分录如下：借：规划设计费用（研发费用） 200万元贷：银行存款（流动资产） 200万元3. 施工建设阶段施工建设是房地产项目的关键环节，企业需要支付施工费用、材料费用等。
假设本项目总施工费用为3000万元，按照会计准则，会计分录如下：借：施工在建工程（固定资产） 3000万元贷：应付账款（流动负债） 3000万元4. 装修阶段装修是房地产项目的最后一个环节，在企业进行装修的过程中，会花费一定的费用。
假设装修费用为500万元，按照会计准则，会计分录如下：借：装修费用（研发费用） 500万元贷：银行存款（流动资产） 500万元5. 销售阶段房地产企业在建设完成后，需要将房屋销售，获取销售收入。
假设本项目销售收入为6000万元，按照会计准则，会计分录如下：借：银行存款（流动资产） 6000万元贷：销售收入（营业收入） 6000万元通过以上五个阶段的会计分录，可以清晰地看到房地产企业建设项目的财务状况，包括投资、收入等方面。
在实际操作中，有些环节可能还会涉及税费、利息等成本支出，需要根据具体情况进行会计核算。
同时，企业需要注意会计分录的准确性和及时性，确保财务数据的真实性和可靠性。
房地产开发企业成本核算
房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。
这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。
提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。
如何进行成本核算显得尤为重要。
一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三部分：1.土地、土建及设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.3.管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》例解
延所得税负债 ８ ５ ０ 元 （ ５ ０ ０ ｘ ３ ： ２０ ０ ２ ００ ０ ３ ％） 借： 所得税费用 ３０ ０ ０ ３ ００
公允价值计量模式下的会计与税 法差异
新会 计 准 则 税 法 同 时 满 足 条 件 时 可 以 采 用公 实 际 发 生 的 成 本 计 量 ， 按 除 非 符合 规 定 ，不得 调 整
表１
项 目
２ｘ 年 １ ０５ ２月 ３ １日， 写字楼的账面价值 为 １００ ０ ， 该 ０ ０ ００元 而
计 税基 础为 ７０００ （０００— ００００ ２ ）根据 《 ５００ 元 ８０００ １０００＋０ ， 企业 会
计 则第 １ 号——所得税》（ 惟 ８ 以下简称新所得税准则 ）的规定， 两者之 间的差额 ２０００ ５００ 元属于应纳税时间性差异 ， 当确认递 应
２ ｘ 年 １月 １日， 固定资产转入投资性房地产核算 ： ０５ 将
贷： 固定资产 资本公积——其他资本公积
１０ ００ ００ ００ １０ ００ ００ ０
借： 投资性房地 产——成本 累计折旧 公允价值变动损益 贷： 固定资产
房地产开发企业成本核算及会计处理
房地产开发企业成本核算及会计处理房地产开发企业的建账:房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权，房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业。
它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费、前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费、道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。
为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”等总账和明细账。
房地产开发企业自行开发房地产的会计处理:房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。
企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品－－-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。
出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品－－-出租产品”科目。
企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。
期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
新收入准则对房地产企业会计核算的影响及对策-基于碧桂园的案例分析
题目：新收入准则对房地产企业会计核算的影响及对策—基于碧桂园的案例分析目录一、引言 (2)二、新旧收入准则的特点....................................... 错误!未定义书签。
三、对房地产企业会计核算的影响 (7)四、碧桂园案例分析 (9)（一）“碧桂园”控股有限公司简介 (9)（二）新收入准则对碧桂园企业的影响 (10)（三）碧桂园实施新收入准则的存在问题分析 (12)（四）结论 (13)五、新收入准则下房地产企业的应对建议 (14)六、结束语 (16)新收入准则对房地产企业会计核算的影响及对策——基于碧桂园的案例分析一、引言伴随新会计准则开始进入实践阶段，让会计核算工作产生了一定程度的改变。
本文将新老收入准则各自对房地产财务会计造成的影响及问题展开研究和探讨，并针对不足之处给予相应的改善对策。
随着我国国民经济的不断发展，房地产逐渐成为我国的重要支柱产业。
人们对房地产的关注度持续攀升，房地产企业的发展前景一片大好。
如今，我国的相关法律法规逐渐走向完善，对房地产市场的监控力度也在不断增强，这对房地产企业提出了全新的要求。
房地产企业的繁荣离不开我国经济的不断发展，其中会计核算工作对房地产企业具有重要的影响意义。
很大程度上关系到企业的生死存亡，如果在会计核算工作上出现一丝纰漏，很容易造成企业巨大的经济危机。
因此，不论是人为还是技术上，会计核算工作都对企业的经济利益有直接的影响作用。
在2006年，依旧使用的是由20世纪80年代所制定的国际收入准则。
当时我国的收入准则与国际收入准则相一致，其内容的原则性比较强。
随着全球经济的不断发展与人类社会的进步，当时的收入准则已经跟不上时代的步伐。
在2002年6月份，国际会计准则理事会同美国财务会计准则委员会联合起来，对收入准则的相关内容进行重新修订。
新收入准则将“企业履行了合同义务（客户得到商品控制权）”定为新的收入确认标准，并把建造合同与现行收入两个准则合为一体，以统一的收入确认模型进行与客户合同产生的收入进行规范。
房地产开发企业甲供材的账务和税务处理技巧及例解
房地产开发企业“甲供材”的账务和税务处理技巧及例解一、房地产开发企业“甲供材”的概念所谓“甲供材料”建筑工程，是指由基本建设单位提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。
因此，房地产开发企业“甲供材”建筑工程，是指由房地产开发企业（以下称甲方）提供原材料，施工单位（以下称乙方）仅提供建筑劳务的工程。
“甲供材”产生的原因是甲方从材料质量和成本效益角度出发，防止建筑乙方在材料上做文章，担心不能确保建筑材料质量，影响住房和自身的声誉。
一般材料占商品房建造成本的30％～40％。
对于甲供材的税务处理，在税法上是比较明确的。
但对甲供材如何进行会计处理，一直没有非常明确的规定，这就带来了开发票的问题，以及随之而来的税收问题。
二、“甲供材”的相关税收政策规定甲供材征税主要是如何征收营业税的问题。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第七条规定，“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
税法之所以这样规定，主要是防止纳税人将“包工包料”的建筑工程，改为以基本甲方的名义购买原材料，从而逃避营业税收。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）没有明确规定装饰工程中甲供材要不要不并入营业额征收营业税。
而根据2019年8月17日《财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》财税[2019]114号文的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额”。
房地产开发企业会计核算与税务处理的分析
房地产开发企业会计核算与税务处理的分析摘要：随着社会经济快速发展，房地产开发企业已成为国民经济的重要支柱产业，它奠定了在我国整体市场经济中的核心位置。
但是近年来外界市场大环境的变化，为确保房地产开发企业能够保持良好的发展势头，决定了房地产市场持续调整重要性。
考虑扩大房地产开发企业经济效益的目标下，必须做好会计核算与税务处理的分析工作。
关键词：房地产开发企业；会计核算；税务处理引言：房地产是一个特殊的行业，房地产具有高风险、高投入、高收益、长周期等特点。
会计核算和税务处理有其特殊性；核算时涉及多个税种，如：营业税、增值税、土地增值税、企业所得税、土地使用税等，他们特殊性所导致的一些问题是我们应该注意的。
1.房地产开发企业的会计核算目的在我国房地产企业长期发展中，会计核算作为不可缺少的部分，做好会计核算工作，不仅能使企业保持稳定发展态势，而且一定程度上能够扩大企业经济效益，甚至还决定了企业投资决策以及资源配置的合理性。
可从以下几方面重点分析核算工作：第一，通过测算精确算出项目在各开发阶段的资金缺口，能更精准地做好融资准备；第二，综合核算企业项目开发成本，对其能够创造的经济效益值进行研判；第三，管控经营过程的收支情况，优化房地产企业内部管理，实现企业健康发展；第四，将重心放在商品房销售、及时回笼资金上，减少呆账等问题的出现；第五，按照国家对税收政策方面的调整，合理的分配企业利润。
房地产开发的不同阶段，会计核算的侧重点不同。
2.我国房地产开发企业会计核算存在的问题2.1运行中风险管控问题通过实际调查发现，在有些房地产开发企业的现有的一些管理体系等，一直沿用的还是之前的方法与模式，不管是现实操作还是实施等各个环节，存在一些不可忽视的问题。
最为关键的是，房地产开发企业也未能全面贯彻并落实各种风险防控机制，这是造成会计核算问题的根本原因。
2.2资金的筹措和流转问题通常情况下，房地产企业初期经营中需要的大量资金，除股东投入以外，更多的是通过金融机构或者是民间融资等，不管何种资金筹措模式，筹到资金需要较长的时间。
房地产开发六大环节的涉税难题处理和经典案例
一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解目录一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解二、房地产拆迁安置环节中的3个涉税难题处理及例解三、房地产融资环节中的9个涉税难题处理及例解四、房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解五、房地产销售环节中的6个涉税难题处理例解六、房地产项目清算和注销环节中的18个涉税难题处理及例解一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解（一）房地产企业取得政府土地返还款的6种形式及其税务处理1.政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房：由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。
案例分析1某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
请分析这3000万元的税务处理。
1.营业税的处理鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
（1）返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（1）营业税的处理（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”在本案例中，如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
（2）返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。
会计准则房地产核算及举例
会计准则房地产核算及举例房地产这一行啊，说实话，真的是既让人兴奋又让人头大。
你看看，拿下一个项目，可能几个月甚至几年后才能见到结果，可一旦算账，账面上那数字可得让你眼睛瞪得溜圆。
现在，不少朋友都对房地产的会计核算这块比较感兴趣，尤其是在最新的会计准则下，这可真是一片新天地，变化大到你都得留神了。
今天咱们就来聊聊，房地产核算到底是怎么回事，顺便用几个例子给大家普及普及。
你得知道，房地产企业的会计核算和咱普通的小企业不太一样。
它涉及到的资产、成本、利润的计算都得按照专门的规则来，不是随便拿一个账簿乱算的。
就比如说，房地产项目一开始的那块地，买下来不止要考虑钱，还要考虑这块地的开发、建设、销售等等过程中的各种费用。
这些费用可是得在财务上严格按照会计准则来分门别类处理的。
你别以为这只是简单的算账，其实每一笔钱都得有账有据，哪怕是一颗螺丝钉的采购，都是要算到成本里的。
你看看，拿个常见的例子来讲吧。
假设某个房地产公司买下了一块地，准备建个小区。
这块地的购买费用得入账，比如说土地使用权的费用，这一笔直接就要算在“存货”账户里。
当然了，不是光有这块地就能开始动工，还得有规划设计费、勘测费、土建费这些。
每一笔花销，都是为了未来能卖出去的房子铺路。
哎，这些钱不算钱，反倒是开销都得精打细算。
要是说到“开发成本”，那可就更复杂了。
房地产公司在建设过程中，所有的开销，比如工人工资、建筑材料、施工设备折旧等等，都得按照最新的会计准则算进去。
这些花销不能随便算成费用，一定要分清楚它们是属于“存货”还是“成本”，这可得看公司拿地的方式和目的了。
简单点说，如果这个房产是用来长期持有出租的，可能就算作投资性房地产，要是准备卖掉，那就得算到存货里面，等着“出售”这一步。
你别看房地产公司项目多，可一旦你弄不清楚这些，会计处理可就变得一团乱麻，赔了也许自己还不知不觉。
最直接的影响，就是你在做销售时，怎么计提销售收入、成本，账上怎么看都得讲究清楚。
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房地产企业会计核算处理例解Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】房地产企业会计核算处理例解一、房地产公司设立：参与投资组建公司的股东名称并非真实的，而是为了核算方便临时编写的。
北京综合投资公司、北京化工集团总公司、北京东城新兴投资总公司、吴文嘉于2007年1月10日共同发起设立新兴房地产开发公司有限公司，公司符合一资质等级，报经北京市建委核定，取得《暂定资质证书》。
新兴房地产开发公司注册资本8000万元。
北京综合投资公司公司出资3200万元，占新兴公司40%股权；北京化工集团总公司公司出资2000万元，占新兴25%股权；北京东城新兴投资总公司公司出资1600万元，占新兴20%股权；吴文嘉公司出资1200万元，占新兴公司15%股权。
北京综合投资公司公司投入现金2115万元，非货币出资评估价：土地使用权2500平方米，1000万元，使用年限50年；奥迪轿车85万元，尚可使用年限7年；北京化工集团总公司公司投入现金1000万元，非货币出资评估价：三地宾馆30%股权，作价1000万元，三地宾馆2006年净资产3500万元；北京东城新兴投资总公司公司投入现金1500万元，非货币出资评估价：北京东城新兴投资总公司公司持有甲公司在活跃市场上有报价三年期企业债券100万元，债券面值万元，票面利率6%(每年利息万元)到期一次还本付息（利息归新兴房地产开发公司），债券到期日2007年6月30日；吴文嘉公司投入现金1000万元，非货币出资评估价：丰田轿车80万元，尚可使用6年；宝马轿车100万元，尚可使用8年；捷达轿车两辆12万元，均尚可使用5年；HP电脑5台1万元，，联想电脑5台1万元，电脑尚可使用2年；HP激光打印机万元，爱普森针式打印机万元，打印机尚可使用3年；工程复印机万元，尚可使用3年；金杯面包车1辆2万元，尚可使用3年。
1月10日公司设立时会计处理：借：银行存款—工商银行无形资产—土地使用权固定资产 2850000长期股权投资—三地宾馆（成本）损益调整 500000可供出售金融资产—甲公司（成本） 1125000可供出售金融资产—甲公司（应计利息） 168800贷：实收资本—北京综合投资公司公司北京化工集团总公司公司北京东城新兴投资总公司公司吴文嘉资本公积—资本溢价 500000投资收益 293800公司办公用房尚未建成时暂时租用办公用房。
1月15日租赁办公用房（我选择在预付账款科目核算，也可以在管理费—开办费核算，房租一次支付半年，按月摊销，新企业会计准则取消待摊费用会计科目，发生时可在预付账款核算，会计报表在预付账款项目列报，每月摊销9000元）：借：预付账款—房屋设备租赁—金桥写字楼 54000贷：银行存款—工商银行 540001月16日×3%）借：无形资产—土地使用权 300000贷：银行存款—工商银行 300000注：契税、耕地占用税属于财产税，计入财产成本。
1月19日支付办公楼规划设计费（房地产开发企业自建办公楼，属于企业固定资产建造，应在在建工程科目核算。
也可以在开发成本核算，建成后转入固定资产，但开发成本属于成本类账户，产品是为了销售，企业购建固定资产应在在建工程科目核算，比较符合会计原理）借：在建工程—待摊支出 10000贷：银行存款—工商银行 100001月22日委托银河证券申购新股、购买国债（闲置资金在未取得开发项目前，进行临时理财，提高资金效率）借：其他货币资金—存出投资款—银河证券贷：银行存款—工商银行1月23日申购光明医药股票50000股，每股15元，另支付手续费2250元借：交易性金融资产—股票投资—成本 750000投资收益 2250贷：其他货币资金—存出投资款—银河证券 7522501月25日预付办公楼设计费借：预付账款—勘察设计—北京建筑研究院 10000贷：银行存款—工商银行 100001月26日二级市场购买五年期国债,国债2月1日起计息，年利率%，每年支付利息（年利息1275000元），另支付手续费 22000借：可供出售金融资产—债券—成本可供出售金融资产—债券—利息调整 22000贷：其他货币资金—存出投资款—银河证券1月31日摊销房租借：管理费用—公司经费—办公费—房租 9000贷：预付账款—房屋设备租赁—金桥写字楼 90001月31日股票市场价格26元/股借：交易性金融资产—股票投资—公允价值 550000贷：公允价值变动损益—交易性金融资产 5500001月31日结转本年利润（以后省略不再结转）借：公允价值变动损益—交易性金融资产 550000贷：管理费用—公司经费—办公费—房租 9000投资收益 291550本年利润 2494502月2日股票市价32元/股借：交易性金融资产—股票投资—公允价值 300000贷：公允价值变动损益—交易性金融资产 3000002月2日所购股票32元/股卖出借：其他货币资金—存出投资款—银河证券 1595400公允价值变动损益—交易性金融资产 850000贷：交易性金融资产—股票投资—成本 750000交易性金融资产—股票投资—公允价值 850000投资收益 8454002月2日支付办公楼设计费，办公楼建筑面积4500㎡(4500×=15120)，其他设计费包含庭院市政设施等附属工程12000元，共计27120。
办公楼设计概算9240750元。
借：在建工程—待摊支出 27120贷：预付账款—勘察设计—北京建筑研究院 10000银行存款—工商银行 171202月5日潮湖宾馆2006年盈利280万元（投资收益=280万元×30%）借：长期股权投资—股权投资权益法—损益调整 840000贷：投资收益 8400002月5日参与土地拍卖，支付土地拍卖押金4000000借：其他应收款—北京市土地交易中心 4000000贷：银行存款—工商银行 40000002月6日支付办公楼招标文件编制费（编制工程标底按建设工程总造价的千分之一至千分之三收费。
）借：在建工程—待摊支出 10000贷：银行存款—工商银行 100002月8日交纳办公楼基础设施配套费（4500㎡×200元/㎡）借：在建工程—待摊支出 900000贷：银行存款—工商银行 9000002月9日支付质监费21812元（房屋建筑、设备安装等工程为建安工作量的千分之二点五）借：在建工程—待摊支出21812贷：银行存款—工商银行 218122月9日支付招标管理费（招标单位以中标价的万分之五交纳管理费）元借：在建工程—待摊支出贷：银行存款—工商银行2月12日与宏大监理公司签订办公楼监理合同，支付监理费124875元（8325000×%）借：在建工程—待摊支出 124875贷：银行存款—工商银行 1248752月14日潮湖宾馆宣告分派现金股利（224万元）借：应收利息 672000贷：长期股权投资—股权投资权益法—损益调整 6720002月19日收到潮湖宾馆现金股利借：银行存款—工商银行 672000贷：应收利息 6720002月19日龙泉建筑施工有限公司在办公楼工程投标中中标，中标价8325000元（1850元/㎡），按中标价签订总承包合同，龙泉建筑施工有限公司提交了预付款保函、动员预付款支付申请，经预算合同部审核签字，财务部复核同意按合同价的10%支付工程预付款832500元。
预付款在累计完成工程量30%时开始抵扣。
预付款申请表参考格式：预付款支付申请表承包单位：合同号：监理单位：编号：由承包人呈报三份，审定核准后，总监办、高级驻地办各留一份，退承包人一份。
借：预付账款—工程款 832500贷：银行存款—工商银行 8325002月28日摊销金桥写字楼租金借：管理费用—公司经费—办公费—房租 9000贷：预付账款—房屋设备租赁—金桥写字楼90003月1日从北京综合投资公司、北京化工集团总公司、北京东城新兴投资总公司分别借款8000万元、6000万元、5000万元年利率8%，期限半年，到期后连本带息一次偿还。
借: 银行存款—工商银行贷：其他应付款—北京综合投资公司北京化工集团总公司东城新兴投资总公司3月1日借：其他货币资金—存出投资款—银河证券贷：可供出售金融资产—债券—成本可供出售金融资产—债券—利息调整 22000投资收益 622503月2日其他货币资金转入银行存款借：银行存款—工商银行贷：其他货币资金—存出投资款—银河证券3月9日计算实际利率R：3800000×(1+R)-1＋3800000×(1+R)-2+3800000××工商银行借款计算表借款期：2年金额：10000万元年利率：% 实际利率：% 半年支付利息借: 银行存款—工商银行长期借款—工商银行—利息调整 1500000贷：长期借款—工商银行—本金3月15日××5‰2007年7月15日前支付其余出让金。
借：开发成本—土地开发成本—自用土地开发成本—土地征用及拆迁补偿费管理费用—印花税 273374贷：应付账款—北京市土地资源局银行存款—工商银行3月16日收回土地拍卖押金4000000借：银行存款—工商银行 4000000贷：其他应收款—北京市土地交易中心 40000003月20日与勘察设计院签订太平庄路项目勘察设计合同，合同金额321616元合同签订时支付设计费30%，元，取得勘查设计报告时支付元借：预付账款—勘察设计院贷：银行存款—工商银行3月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报，经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支付1332000元工程款。
工程价款结算账单参考格式：工程价款结算账单建设单位名称：年月日单位：元承包单位：签章监理：签章合同预算部：签章财务部：签章：说明：（1）本账单一式5份，由承包单位在月终和竣工结算工程价款时填列，经监理、建设单位签字确认。
（2）第三栏“应收工程款”应根据已完工程月报数填列。
（3）第三栏“应收工程款”应根据已完工程月报数填列。
借：在建工程—建筑工程 1332000贷：应付账款—龙泉建筑公司 13320004月5日支付龙泉建筑公司工程款借：应付账款—龙泉建筑公司 1332000贷：银行存款—工商银行 13320004月5日与建筑设计院签订太平庄路项目建筑设计合同，合同金额3850140元，合同签订时支付设计费50%，1925070元，取得设计图纸时支付另50%。
设计费构成：1、商务写字楼2056332元，2、住宅1758400元，3、门卫用房1800元，4、社区商业用房6400元，5、天然气加压站12000元，6、配电室1200元，7、小区供暖交换站4000元，8、居委会用房18608元，9、其他辅助用房2200元借：预付账款—建筑设计院 1925070贷：银行存款—工商银行 19250704月9日委托市政设计院对太平庄路项目小区内上水、下水、热力、煤气、雨水、道路、电力、绿化、围墙等市政设施进行设计，合同签订时暂按115000元的预付30%设计费，取得图纸时按设计概算的2%支付设计费。