怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
剩余法及其用于出让地块估价的计算
算 式
;
,
(7 )
决定估价额
:
。
在 计算时通常 采 用最 原始的公
:
出
。
即
地价 ~
.
楼价 一 建筑费 一 专 业 费 用 一 利 息 一 税
( 1 )
预 计 商 业 楼 出 售 当 时 的 平均 售 价 为 每 平 方 米 洲
i 兰 令 ù ! 一 工 三 . M 1 l H 令 . 今 + l i
、 , 。
、 + 一 ō ù l e w + * 一 三 1 -= 一 w ù e l + 工 三 一 J w r 1 s e w l + 今 。 令 + 全 全 生 洲
首先 只要 我 们假 设 这个
,
然 后 代入公式中进行 同 类 项合并
(2 )
, 、 、 、 、 ,
最 后便
,
可求 出地 价 公 式 两 边 无论是 地 价 楼价 还 是建 筑 费 专业费 用 利 息 税 费 利 润 实 际 发 生 的 时 期 并
:
标 和 协议三种
无 论 哪 一 种 出 让方式
,
,
对 于 这 类 待建
政 府均需 要对 它 进行估价
;
以 确定 出让底价
。
该块土地 最 佳的 开发 利用 方式如下 用 途为商 业 居住 混合 建筑容 积 率 建筑总面积
7
; ;
或做 到 心 中有数
,
而 有 意 购 买 者也 需 要 对 它 进行 估 这类
不相 同 精 确的地价评 估 通 常需 考虑 到 货 币的时间价 值 因 素 将 发 生 在各个 不 同 时期 的 费 用与 收 入 统 一 化
房地产估价第四章剩余估价法
税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。
营业税：销售收入的5%。 城市维护建设税：营业税的7%，5%。 教育费附加：营业税的2%。
土地价第格二= 期节房销地售剩产收预余入—法房除的地土产基地开价本发格建公以设外式成的本和—适税金用—范正围常利润
第四章 剩余估价法
本章主要内容
1 剩余法的基本原理 2 剩余法的基本公式和适用范围 3 剩余法的应用
土地影响因素第一最高节最剩佳使余用法原 的基本原理
土地用途
则，合法原则
预计建成后 开发建设成本
房地产的价格
利润
投标金额
将估价对象房地产预期开发后的预 期销售收入，扣除预期的正常投入费 用、正常税金和正常利润后，将此余 额作为估价房地产价格的一种估价方 法。此价格称为剩余价格或倒算价格。
➢ 价格构成理论
一般商品的价格构成形式
房地产商品的价格构成形式
W=k+m
W ：商品的价格 k ：商品的成本价格 m：利润
共性 特性
W=k+m
W ：房地产商品的销售价格 k ：房地产开发建设成本+税金 m：正常利润
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
➢ 价格构成理论 房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
➢ 地租理论
是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者 支付的经济代价。
地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被 土地所有者占有的部分。
土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过 平均利润以上的那部分剩余价值。
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
在建工程抵押评估的相关问题
在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。
在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。
在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。
在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建造的最终形态，其形态和价值还将不断变化。
二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。
但法律规定，在建工程可以抵押。
1997 年5 月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第 3 条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”2000 年12 月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47 条提出，依法获准正在建造中的建造物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。
2022 年10 月1 日《物权法》实施，该法第180 条明确规定，正在建造的建造物可以抵押。
2022 年4 月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168 号令) 第59 条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。
在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。
一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部份，不含以后新增部份；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部份。
目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。
本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部份的价值，基本上不考虑尚未建造部份可能具有的价值；2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才干抵押。
未建部份尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；3、已建部份在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；4、《物权法》第187 条是将“建造物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建造物抵押相同，设立的是普通抵押权；5、2022 年7 月1 日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168 号)》将在建工程的抵押归为“普通抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。
在建工程评估方法
如果只完成很少的部分，一般按完成程度所花费的成本评估，具体情况简要说明如下：
在建工程评估的主要方法
(一)形象进度法
1.思路选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
2.计算公式：在建工程价值= 建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×( 1 —折扣率) (5-32) 其中在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估
工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+ 实际完成安装工程量)/总工程量× 100%
(二)成本法
1.思路按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必
要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。
2.公式：在建工程价值=土地取得费用+ 专业费用+ 建造建筑物费用+ 正常利税
(三)假设开发法
1.思路与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就
有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是地价。
2.公式：在建工程价值=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)
在建工程评估方法的选择
1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程—————可采用
工程形象进度法进行评估;
2.对于实际完成工作量较少的在建工程—————采用成本法或假设开发法进行评估;
3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停
建的————要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法土地估价是确定土地价值的过程，而土地估价方法则是用于评估土地价值的工具。
剩余法是土地估价中常用的方法之一，它基于土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
本文将详细介绍剩余法的原理、计算方法及其应用。
一、剩余法的原理剩余法是土地估价中的一种统计方法，主要适用于产权土地的评估。
该方法基于土地因地理位置、用途和开发潜力等而带来的经济回报来进行估价。
具体而言，剩余法的原理是通过减去土地所需的生产成本和其他权益的价值，来计算土地的剩余价值。
剩余价值即土地最终的经济价值，可以作为土地估价的依据。
二、剩余法的计算方法剩余法的计算方法较为复杂，需要考虑多个因素。
下面以一个简化的示例来说明剩余法的计算过程。
1.确定土地的净收益：首先需要确定土地的潜在净收益，即土地按目前用途产生的净收益。
可以通过分析历史数据、市场需求和竞争情况等因素来估算土地的净收益。
2.确定土地的折现率：土地的折现率可以视为对未来净收益的贴现，它会受到市场利率、投资风险和地区发展规划等因素的影响。
一般情况下，折现率较高时，土地的剩余价值较低，反之亦然。
3.计算土地的剩余价值：剩余价值的计算公式为：剩余价值=土地的净收益/土地的折现率。
通过将土地的净收益除以折现率，可以确定土地的剩余价值。
三、剩余法的应用剩余法主要用于决策评估和经济分析中，可以帮助评估土地的投资潜力、开发效益和市场价值。
以下是剩余法的一些具体应用：1.土地开发评估：剩余法可用于评估土地的开发潜力和经济效益。
通过计算土地的剩余价值，可以判断土地是否适合进行开发，并为开发商提供参考。
2.土地买卖交易：剩余法可用于确定土地交易的价格。
买卖双方可以通过计算土地的剩余价值来决定购买或出售土地的价格。
3.土地使用变更决策：剩余法可用于评估土地的最佳用途和使用变更的效益。
通过计算不同用途下土地的剩余价值，可以确定土地的最佳利用方式。
总结：剩余法是土地估价中常用的方法之一，它根据土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
剩余法(计算方法)
剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
计算公式如下：地价＝不动产总价－建筑物开发成本－购地税费－投资利息－投资利润－销售税费1、不动产总价经调查不动产均价为****元/建筑平方米。
待估宗地上总建筑面积为0平方米，则不动产总价为：0×1000/10000＝0.0万元2、建筑物开发成本（1）建筑安装费依据武汉市现行建筑工程概（预算）标准，同时参照武汉市统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，确定建筑安装费单价为****元/平方米，则项目建筑安装费为：0×0/10000＝0.0万元住宅房屋建筑安装费用标准见下表：单位：（元/平方米）（2）小区配套设施建设费用小区配套设施建设费用包括小区公共配套设施建设费及基础设施建设费。
根据小区建筑规模的大小，公共配套服务水平的高低等因素，确定小区配套设施建设费用为0.0。
配套设施（或公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所幼儿园、公共厕所、停车场等。
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。
（3）前期工程费A、勘测规划设计费：估算单价为***元/建筑平方米10～15元/平方米，为：0×0/10000＝0.0万元B、城市基础设施配套费：依据鄂价房服（2002）178号文件，“中心主城区范围内按80元/建筑平方米；周边城区范围内按40元/建筑平方米”计，为：80×0/10000＝0.0万元C、防空地下室异地建设费依据鄂财综发（1997）610号、鄂价费字（1996）304号、武改（1999）125号文件，十层以上，基础埋置深度三米以上，按首层面积1200元/建筑平方米，7000平方米以上，按总建筑面积2％，7000平方米以下，按18元/平方米收取18×0/10000＝0.0万元D、公共消防设施配套费依据鄂政发（1995）170号、鄂价费字（1998）220号，收费为3元/建筑平方米，为：0×0＝0.0万元E、墙体材料专项费用依据鄂价房地字（1998）218号，按8元/建筑平方米计（郊区、县按建筑6元/建筑平方米），为：8×0＝0.0万元F、白蚁防治费依据武政[1997]20号，按0.96元/建筑平方米，为：1.2×1000＝0.0万元G、商矼交易费依据鄂价房地产字（2002）49号，按建安费的0.9‰计，为：0.9‰×0.0＝0.0000万元H、散装水泥专项基金依据财综字（2002）23号，按1.5元/建筑平方米，为：1.5×1000＝0.0万元I、生活垃圾处理费依据鄂价费（1992）232号，鄂价房地字[2000]132号，按18元/建筑平方米（含清运费6元/建筑平方米，处理费12元/建筑平方米），为：18×0＝0.0万元J、工程质量监督费依据鄂价费字[2001]329号，按建安费的0.14%计（1.4-2.1‰），为：0.0×0.14％＝0.0万元K、交易服务费依据鄂价房地产字（2002）47号，按建安费的0.8‰，为：0.0×0.8‰＝0.0万元L、建筑合同鉴证费依据鄂价房地产字（2002）47号，按建安费的0.007%（最高收费标准为2100元）计，为：0.0×0.007％＝0.0万元M．工程定额测定费根据《国家计委、财政部关于第一批降低22项收费标准的通知》以及《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知》鄂价房服[2002]47号武汉市将工程定额编制管理费和劳动定额测定费统一作工程定额测定费收取，为0．5‰－2．1‰。
怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
用剩余法评估在建工程抵押价格根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
一、资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。
也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。
另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工许可证》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。
如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
二、土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。
若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。
这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
三、剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。
其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
计算公式为：V＝A－(B＋C＋D＋E＋F)V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格)；B——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费)；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：1．调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
在建工程价值的评估方法
在建工程价值的评估方法
在建工程价值的评估方法主要有以下几种：
1. 成本法：该方法是通过估算在建工程重置成本并考虑各种贬值因素，来确定在建工程价值的方法。
具体而言，需要先估算出在建工程的重置成本，然后根据已完成工作量占预计总工作量的比例来计算在建工程的评估价值。
2. 假设开发法：该方法是根据在建工程完工后的预期价值，减去除在建工程继续开发所需成本及合理利润后，计算在建工程的价值。
假设开发法中，未来房地产的售价一般通过市场比较法或收益法来预估。
3. 形象进度法：选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
该方法的关键在于确定在建工程的形象进度，以及选取合适的可比销售资料。
请注意，以上三种方法的使用需根据具体项目情况来选择。
在进行评估时，需综合考虑在建工程的实际情况、市场环境、风险因素等。
如需获取更准确的信息，建议咨询专业评估人员。
在建工程房地产抵押价格评估
在建工程房地产抵押价格评估在建工程房地产即建筑工程尚未完工，或虽已完工但尚未竣工交付使用的建设项目。
在建工程房地产抵押价格评估就是对在建工程抵押价值进行分析、估算和判定，其目的就是将在建工程权益价格客观、合理地反映出来。
在建工程房地产在抵押评估中具有自身权益复杂，法律性、专业技术性强等特点。
笔者试结合过去两年关于在建工程评估的实务操作经验，参照《房地产抵押估价指导意见》，对在建工程房地产抵押价格评估进行分析阐述。
一、在建工程房地产抵押价格评估适用对象的确定通常意义上，在建工程包括两种进度形态：一种是房屋建筑正在施工或虽停工但尚未完工的工程形态 (含停缓建工程，“烂尾楼”亦包括在内)；另一种就是已完工，但尚未竣工交付使用的建设项目。
针对这两种情况，依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”的规定，可以看出，在建工程房地产抵押贷款的目的是为了保证工程继续建设而向金融机构筹集尚未完工的工程后期建设资金。
显然在上述两种进度形态的在建工程中，前者完全符合在建工程抵押评估的要求，而后者能否也适用在建工程房地产抵押评估呢?笔者认为这是值得商榷的地方。
如果单从《办法》字面上理解，后者显然已不能满足在建工程抵押评估的法律要求，不能以在建工程抵押为目的进行评估。
作为专业房地产评估人员，应建议金融机构待抵押人完成竣工验收，办理产权证后再进行房地产抵押评估为宜。
但笔者通过评估实践同时了解到，造成后者上述情况的原因是由于施工方带资施工，在完工后建设方不能支付或者不能完全支付施工方所垫付的工程款，从而不能取得“工程款支付凭证”，达不到竣工交付使用的条件。
类似这样的情况，能否以在建工程进行抵押评估，达到融资目的，筹集建设资金呢?笔者认为答案是肯定的。
5.6房地产估价的剩余法
第二篇资产评估实务第五章房地产评估第六节房地产估价的剩余法1基本思路与计算公式剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。
思路：剩余法是评估待开发房地产，用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值。
待开发房地产的价值＝开发完成后房地产的价值－开发成本－资金成本－开发商合理利润－正常税费地价＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润专业费指测量、设计等专业技术费用销售费用指销售人员的工资、办公费、设备使用费、差旅费、推销费等。
利息：包括自有资金和借贷资金的利息2适用范围及注意事项2.1适用范围1）待开发土地的估价。
2）将生地开发成熟地的土地估价。
3)待拆迁改造的再开发地产的估价。
2.2注意：1)选择最佳开发形式（在政府规定的用途、容积率、覆盖率、层高的要求下）。
2)正确判断预期售价3)将各期发生的费用转换为评估基准日3操作步骤（略）4应用举例有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/ 平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6% ，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。
1）确定评估方法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：地价= 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润2）计算楼价楼价=2000×2.5×9000=45000000(元)3）计算建筑费和专业费建筑费=3000×2000×2.5=15000000(元)专业费=建筑费×10%=15000000×10%=15000004）计算销售费用和税费销售费用=45000000×2.5%=1125000(元)销售税费=45000000×6.5%=2925000(元)5）计算利润利润=（地价+建筑物+专业费）×10%=（地价+16500000）×10%6）计算利息利息=地价×[（1+6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1—1] =0.1236 ×地价+9900007）求取地价地价=45000000—16500000—1125000—2925000—0.1×地价—1650000—0.1236×地价－990000地价=21810000/1.2236=17824452(元)8）评估结果单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米）楼面地价=8912÷2.5=3565（元/平方米）公式：用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用专业费＝建筑费×i i为一定百分比专业费指测量、设计等专业技术费用。
建筑标的剩余价值计算公式
建筑标的剩余价值计算公式建筑标的剩余价值计算公式在建筑行业，为了评估建筑标的的剩余价值，常常使用一些计算公式和方法。
下面是一些常用的计算公式及解释说明：1. 标准成本法标准成本法是一种常用的评估建筑标的剩余价值的方法，也是最简单的方法之一。
该方法根据建筑标的的原始成本以及折旧率来计算剩余价值。
公式：剩余价值 = 原始成本 -（年限× 年折旧额）例子：某个建筑标的的原始成本为100万，预计使用寿命为20年，每年折旧额为5万。
那么根据标准成本法计算剩余价值为：100 -（20 × 5）= 0万。
2. 收益法收益法是一种综合考量建筑标的产生的收益来计算剩余价值的方法。
该方法通常用于商业地产的评估，考虑到租金收入等收益因素。
公式：剩余价值 = 收益 / 取值率例子：某商业地产的年租金收入为30万，取值率为10倍。
那么根据收益法计算剩余价值为：30 / 10 = 3万。
3. 贴现法贴现法是一种将未来的现金流折现至当前价值来评估建筑标的剩余价值的方法。
该方法考虑到时间价值的因素，较为精确。
公式：剩余价值 = 现金流 /（1 + 折现率）^ 年限例子：某个建筑标的有望在未来5年内带来的现金流如下：第1年为5万，第2年为6万，第3年为7万，第4年为8万，第5年为9万。
折现率为10%。
根据贴现法计算剩余价值为：（5 /（1 + ）^ 1）+（6 /（1 + ）^ 2）+（7 /（1 + ）^ 3）+（8 /（1 + ）^ 4）+（9 /（1 + ）^ 5）= 万。
4. 投资回收期法投资回收期法是一种考虑到建筑标的投资回收时间来评估其剩余价值的方法。
该方法常用于投资地产项目的评估。
公式：剩余价值 = 投资回收期× 每年净收入例子：某个投资地产项目的投资回收期为10年，每年净收入为5万。
那么根据投资回收期法计算剩余价值为：10 × 5 = 50万。
5. 市场比较法市场比较法是一种通过与类似建筑标的的市场交易价格进行比较，来评估建筑标的剩余价值的方法。
剩余法及其应用
二、剩余法的理论依据
剩余法是一种科学实用的估价方法，其 基本理论依据与收益法相同，是预期原 理。剩余法估价的基本思路，用下列模 拟一个典型投资者思想活动的例子，可 以较好地反映出来。 假如我是一个房地产开发商，同时有 一块可供开发建设的土地，我将愿意以 多高的价格来购买它?
剩余法在形式上是评估新开发完成的房地 产价格的成本法的倒算法。两者的主要区 别是：成本法中的土地价格为已知，需要 求取的是开发完成后的房地产价格；剩法 中开发完成后的房地产价格已事先通过预 测得到，需要求取的是土地价格。 剩余法更深的理论依据，类似于地租原 理只不过地租是每年的租金剩余，剩余法 通常测算的是一次性的价格剩余。
六、剩余法的基本公式
(一) 剩余法最基本的公式 剩余法最基本的公式为： 待开发房地产的价值＝开发完成后的房 地产价值--开发成本--管理费用--投资利息-销售费用--销售税费--开发利润--投资者购 买待开发房地产应负担的税费
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开 发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方 式。待开发房地产在投资开发前的状况，即估价 对象状况，有土地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工 程和旧房等；在投资开发后的状况，有熟地和房屋(包含 土地)等。综合起来可归纳为下列几种情况：①估价对象 为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地， 将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行 房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤ 估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设；⑥估价对象为 在建工程，将在建工程续建成房屋；⑥估价对象为旧房， 将旧房装修改造成新房。 投资开发后的房地产经营方式，有出售(包括预售、建 成后出售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出 租)和营业(如商店、旅馆、餐馆、游乐场)等。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
就是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用与与建筑物建造、买卖有关费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租就是每年的租金剩余,剩余法就是一次性的价格剩余,但计算原理就是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后,再进行资本还原,求得房地价格。
除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项目评价与投资决策,具体可应用于三个方面:(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2) 确定具体开发项目的预期利润(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式: V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式:土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定:正确确定土地最佳利用方式,正确确定开发完成后的不动产售价,正确确定土地开发费用与正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设与限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围A、待开发土地的估价B、待拆迁改造的再开发房地产的估价C、仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D、现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1) 查清待估宗地的基本情况;(2) 确定土地的最佳开发利用方式;(3) 估计开发完成后的不动产总价;(4) 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用与开发商应得利润等;(5) 测算土地价格。
剩余法估价规则
附件一：剩余法估价规则一、为简化工作程序，提高办事效率，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），结合我市实际情况，现就经营性用地增容地价制定剩余法估价规则。
二、基本原则剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算土地价格的方法。
三、计算公式V＝A－B－C式中：V——待估土地价格A——开发完成后的房地产总价值B——整个开发项目的开发成本C——开发商合理利润四、房地产总价值（一）房地产分类：按用途分，从交易登记中心登记的该项目房屋售价取平均值，房屋用途分为：别墅、住宅、商业、办公。
（二）房地产总价值的确定1、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件能明确具体增容面积到具体一幢建筑物的，直接按该具体建筑物1 / 5该用途的平均价格确认。
2、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件仍无法明确具体增容面积的位置，按该项目该用途的平均价格确认。
3、原合同有明确约定各种用途建筑面积，增容后明确具体用途的，按具体用途的平均价格确定。
4、原合同未明确约定各种用途建筑面积，增容后增容面积按该项目主要用途确认，增容面积具体到幢的，用途按该幢的主要用途确认。
五、整个开发项目的开发成本整个开发项目的开发成本＝建筑成本＋管理费＋利息＋销售税费＋土地契税（一）建筑成本＝建安造价＋不可预见费＋专业费1、不可预见费＝建安造价×4％2、专业费＝管理费×3％建安造价与建筑成本对应表（二）建筑层数确定1、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件能明3 / 5确具体增容面积到具体一幢建筑物的，直接按该具体建筑物层数直接确认。
2、除别墅外，有地下室的项目，建筑层数按地上建筑层数加地下室层数计算。
3、顶层存在跃层的项目，按顶层跃层后的楼层计算建筑层数。
4、无法明确增容的具体位置的，按以下情形确认：（1）宗地内同一裙楼的联体建筑，按平均层数确认建筑层数。
剩余法评估土地价格的实际应用及示例
剩余法评估土地价格的实际应用及示例一、引言土地作为一种有限资源，在城市化进程中扮演着重要角色。
评估土地价格是土地管理和开辟的基础，而剩余法是一种常用的土地价格评估方法。
本文将详细介绍剩余法评估土地价格的实际应用，并提供一些示例来说明其具体操作过程。
二、剩余法评估土地价格的基本原理剩余法是一种基于土地利用价值的评估方法，它通过计算土地的净收益来确定其价格。
其基本原理可以概括为以下几点：1. 土地利用价值：土地的利用价值是指在特定用途下，土地所能产生的经济效益。
不同用途下的土地利用价值存在差异。
2. 收益剩余：收益剩余是指土地的净收益，即扣除土地开辟和管理成本后所剩余的收益。
3. 土地价格确定：根据土地的收益剩余来确定土地价格，即土地价格等于土地的收益剩余。
三、剩余法评估土地价格的实际应用剩余法评估土地价格已经在实际应用中得到广泛采用，下面将从不同角度介绍其具体应用。
1. 城市土地评估在城市土地评估中，剩余法可以用于确定不同用途下的土地价格。
例如，对于商业用地，可以通过计算商业项目的净收益来确定土地价格。
同样地，对于住宅用地和工业用地，也可以采用类似的方法进行评估。
2. 土地开辟项目评估在土地开辟项目评估中，剩余法可以用于确定土地开辟项目的可行性。
通过计算项目的净收益，可以评估项目的经济效益，并进一步确定土地的开辟潜力和价格。
3. 土地交易和租赁剩余法在土地交易和租赁中也有广泛应用。
买卖双方可以通过计算土地的收益剩余来确定合理的交易价格。
同样地，租赁方也可以通过计算土地的净收益来确定租金水平。
四、剩余法评估土地价格的示例下面将通过两个示例来具体说明剩余法评估土地价格的操作过程。
1. 商业用地评估示例假设某城市一块土地被规划为商业用地，面积为10000平方米。
根据市场调研，商业项目的年净收益为100万元，土地开辟和管理成本为30万元。
根据剩余法，可以计算出该商业用地的价格如下：收益剩余 = 年净收益 - 土地开辟和管理成本= 100万元 - 30万元= 70万元因此，该商业用地的价格为70万元。
土地估价之剩余法
四、剩余法的计算公式（续）
2、适用于预期租金的公式 P＝Pc—(B十C) Pc＝a/r
式中：P——购买开发场地的价格； Pc——开发项目预期建成后的资本化价格； a——开发项目建成后每年的平均纯收益(平均纯租金)； r——资本化率，即预期的投资收益率； B——开发项目预期的开发费用； C——开发商的合理利润。
•适用于将生地开发成熟地的公式 生地价格＝开发完成后的熟地价格—由生地开发成熟地的开 发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买 方购买生地应负担的税费
四、剩余法的计算公式（续）
2、求毛地价格的公式 • 适用于在毛地上建成房屋的公式 毛地价格＝开发完成后的房地产价格—由毛地建成房屋的开
发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方 购买毛地应负担的税费
四、剩余法的计算公式（续）
2、我国台湾的剩余法计算公式 V=P—C—O—R
式中：V ——最适的土地价格； P——销售总价； C——营建成本； O——其他成本(代销、管理费用等)； R——合理利润。
3
2012-3-12
四、剩余法的计算公式（续）
3、日本的剩余法计算公式：实为原价法的倒算法。
式中：X——开发前素地的价格； A——开发土地的销售价格； f ——有效宅地化率(有效宅地化率＝开发后宅地面积／开发区土地总
假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向 求取估价对象的价格 。
二、剩余法的理论依据
假设某开发商面对某块可供开发利用的地块，那么他愿意 出多少钱来购买这块土地呢?很明显，他购买这一地块并不是 供自己使用，而是通过开发后出售为其赚取利润。他很清楚希 望得到这一地块的人不止他一个，他们也都有同样的动机，面 对竞争，他期望从这地块开发 中得到的利润不低于别人希望 得到的平均利润，否则他宁愿 把这笔资金投到其他方面。也 就是说，该开发商希望能从这 一土地开发中获取社会上房地 产开发的一般利润即可。
抵押价值评估在房地产在建项目中的技术方法
抵押价值评估在房地产在建项目中的技术方法【摘要】针对房地产在建项目抵押价值评估与普通房地产评估的不同，从在建项目的评估对象，现场勘查和评估方法几个方面进行探讨，可供参考。
【关键词】在建项目；抵押价值；风险评估房地产在建项目抵押是公司筹集资金的一种关键方式，然而，在确定在建项目价值时，金融机构对评估机构有很大的依赖性。
实际上，在评估在建项目过程中，专业评估机构的评估对象是还没有竣工验收的工程，故而其风险与不确定比已成形的房地产要高，因此在评估时要严守谨慎性的评估原则。
一、评估对象在建项目抵押涉及两个方面的内容：一个是在建项目，一个是抵押价值。
强调工程的组成，并说明工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得挪做它用，对已完工竣工验收或者已经完工但尚未验收的工程则不属于在建项目抵押范畴。
在建项目抵押价值评估的对象可以归结为正在建设尚未完工的工程包括新建、扩建、改建、迁建工程。
二、现场查勘在建项目的现场勘查是在建项目评估的必经之路，它具有极高的不确定性。
因此在全面汇总收集评估资料的过程中，既要收集一般的资料，又要重点关注在建项目的工程款支付、施工进度、赔偿与违约等。
在建项目牵扯到了不同种类型、不同种状态的房地产，故而需我们具体问题具体分析。
1.施工进度这是确定贷款额度的主要参考指标，主要核查施工的进度是否与施工计划相一致，是否存在赔偿和违约的风险。
在实务中，经常发生实际施工进度与施工计划不相一致的情况，提前或者延误又涉及到是否能够调整，提前的又可能涉及到工程质量是否符合要求，延误的又可能涉及到赔偿金，应该准确界定施工状况，必要时可以请施工人员协助确定。
对于停工较长时间的在建项目，这时可能不仅涉及到工程款的支付，还可能涉及违约金和赔偿金甚至是工程纠纷的问题，通常情况是以各方达成的有关协议为依据，根据协议确定处理方式和赔偿金额并从在建项目的评估价值中予以扣除。
2.施工质量。
在建项目施工质量是重点核查的内容之一，涉及到抵押权实现时房地产的变现能力，应该查看原始的施工记录如材料进场检验及试验报告检验批、分项工程检验报告和分部工程检验报告。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
资产评估︱怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
资料搜集
以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。
也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。
另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。
如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。
若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。
这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
剩余法的使用
剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。
其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
计算公式为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）
V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：
调查在建工程的基本情况
掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
确定开发完成后的不动产总价根据所开发不动产的类型，开发完成后的不动产总价（总开发价值）可通过以下两个途径确定：对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时的市场交易价格，采用市场比较法确定；对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，可根据当时的租金水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。
估算续建成本
后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，一般采用比较法来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。
估算专业费用
专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。
对于在建工程来说，专业费用可能已在前期工程中投入。
估算不可预见费
剩余法中为保证估价结果的准确性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2％-5％。
确定后续开发建设周期，估算预付资本利息
后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。
利息即后期开发全部预付资本的融资成本。
估算税金
税金主要指工程建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应根据当前的政府税收政策估算，一般以不动产总价的一定比例计算。
估算开发完成后的不动产租售费用
租售费用主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等，一般以不动产总价或租金的一定比例计算。
估算开发商的合理利润该利润是指后期投入应计的开发商利润。
北京房管局在其《出让地价评估技术标准》中规定，开发商的利润应按投资年期不同，采用不同的投资回报率计算，其中投资期1年的回报率为20％，投资期2年的回报率为30％，投资期3年的回报率为40％。
根据公式计算在建工程的价值
由于需要对并不存在的后期工程进行计算，评估中要进行假设，假设条件越多，评估报告的可信度及实用性就越低，所以剩余法对即将完工的工程比较适用。
需要说明的是，设备房是不能单独设定抵押权的，因为其价值已分摊到各个使用层中去了，在计算各使用层后期工程费用时应包括应摊设备层后期工程费。