上海新天地旧城改造
最新上海新天地旧城改造
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太平桥总体规划
新天地是太平桥改造规划的一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿元，动迁 费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个，原居住 人口7万人
• 开发目的：以上海近代建筑的 标志——石库门建筑旧区为基 础，改变石库门原有的居住功 能，创新地赋予其商业经营功 能，把这片反映了上海历史和 文化的老房子改造成集国际水 平的餐饮、购物、演艺等功能 的时尚、休闲文化娱乐中心。
• 项目取名：“新天地”源于“ 一大”的灵感，“一”“大” 合起来是个“天”字，与天对 应的是“地”。
外观修复
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内部改造
外 表 特 色 的 保 留
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规过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关 注：
C翠湖天地，高级 住宅小区，总建面 68万
上海新天地案例和旧城改造
促进社会公平
旧城改造有助于实现城市资源的公平分配，减少贫富差距。
提升城市形象
新天地作为上海市的标志性区域，展现了上海市的城市形象和品 质。
环境效益
01
02
03
保护历史建筑
在改造过程中，新天地保 留了大量历史建筑，传承 了城市的历史和文化。
提升绿化环境
改造目标
01
02
03
04
提升城市形象
通过改造，提升上海新天地的 整体形象，使其成为城市的地
标和名片。
保护历史建筑
在改造过程中，注重保护历史 建筑和传统风貌，保留其独特
的文化价值。
促进经济发展
通过改造，吸引更多人流和投 资，促进新天地地区的经济发
展。
提高居民生活品质
改善居民的生活环境，提供更 好的公共设施和服务，提高居
上海新天地案例和旧城改造
目录
• 上海新天地概述 • 上海新天地改造过程 • 上海新天地改造效果 • 上海新天地改造经验 • 上海新天地未来展望
01
上海新天地概述
地理位置
01
新天地位于上海市中心，紧邻南 京路步行街，交通便利，是上海 市的繁华地带之一。
02
周边有地铁、公交等多种交通方 式，方便游客和市民前往。
公众参与
01
公众意见征集
新天地积极征集公众意见，了解 市民需求和期望，为改造工作提 供参考。
公众监督
02
03
社区共建
新天地接受公众监督，及时回应 市民关切和诉求，确保改造工作 的公开透明。
新天地注重与社区居民的互动合 作，共同参与社区建设和活动， 增强社区凝聚力。
上海太平桥旧城改造之上海新天地购物中心案例研究
上海太平桥旧城改造之上海新天地开发商瑞安集团位于上海市卢湾区太平桥地上海太平桥旧城改造项目位置区，毗邻繁华的淮海中路和黄陂南路的地铁站，处于“市中心的中心”。
完成时间2012总建筑面积1,175,000 平方米商业面积179,000 平方米住宅面积511,000 平方米办公面积391,000 平方米/79,000服务公寓/ 酒店/学校79,000 平方米会所15,000 平方米太平桥地区重建项目座落于上海市中心卢湾区，毗邻繁华的淮海中路商业区、黄陂南路地铁站以及上海市的东西、南北主干高架的交汇点.此城市核心发展项目包括办公楼、住宅、商业、零售、娱乐及文化项目，设计融合老上海的建筑和韵味以及现代化的设施，建立一个综合小区，主要包括上海新天地、企业天地及翠湖天地.上海太平桥旧城改造之上海新天地上海太平桥旧城改造项目由19个地块、五大功能组成：住宅⏹上海新天地⏹企业天地⏹翠湖天地学校绿化商业⏹零售与剧院区域⏹时尚天地办公30000平方米上海新天地上海新天地————一个具有上海历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中心总占地面积30,000平方米总楼面面积57,000平方米竣工日期2001年6月改造时间约3年开发商瑞安房地产有限公司设计顾问Benjamin Wood (Wood & Zapata Inc.) 2003年，新天地北里荣获了国际房地产界大奖——由Urban Land Institute（ULI）项目荣誉颁发的Award for Excellence大奖，成为首度获此国际殊荣的中国内地项目。
◆项目简介：上海新天地是国际知名的旧城改造项目，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮零售娱乐文化及服务式公寓等设施露提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。
旧城改造与保护案例-上海新天地
作为上海的文化地标，上海新天地吸引了大量国内外游客前来参观 和旅游，进一步推广了上海的文化。
文化创意产业
上海新天地吸引了众多文化创意产业入驻，如设计工作室、艺术画 廊、书店等，为文化传承提供了新的载体。
社区参与与可持续发展
1 2
居民参与改造
在旧城改造过程中，上海新天地积极听取和采纳 居民的意见和建议，让居民参与到改造过程中来。
历史背景
上海新天地的前身是上海的石库 门建筑群，是上海传统的居住区
之一。
20世纪50年代以后，由于城市 的发展和人口的增长，这一地区 逐渐变得破旧不堪，亟待改造。
20世纪90年代末，上海市政府 决定将这一地区改造为集商业、 文化、娱乐、休闲于一体的城市
综合体。
改造前的状况
上海新天地所在的太平桥地区 在改造前存在着建筑陈旧、设 施落后、环境脏乱差等问题。
旧城改造与保护案例-上海 新天地
目 录
• 上海新天地简介 • 改造过程 • 改造效果 • 保护与可持续发展 • 经验教训与展望
01
上海新天地简介
地理位置
上海新天地位于上海市中心，紧邻黄浦江，具体位置在黄浦区南部太平桥地区。 具体坐标为东经121°26′30″，北纬31°14′40″。
占地面积约为3万平方米。
03
改造效果
经济效益
促进区域经济发展
上海新天地通过改造，吸引了大 量游客和投资者，带动了周边商 业和房地产的发展，成为上海的 经济增长点之一。
提升土地价值
通过对旧城区的改造，提高了土 地的利用价值和开发潜力，吸引 了更多资本的进入，进一步提升 了区域经济活力。
社会效益
改善居民生活环境
通过旧城改造，改善了居民的居住条 件和生活环境，提高了城市品质和生 活质量。
商业街区城市更新优秀案例
商业街区城市更新的优秀案例可以是多种多样的，以下是其中的一个具体案例：地点：上海市黄浦区新天地区域更新前状况：新天地地区在二十世纪九十年代还是一片未被开发的工业区，建筑老旧，环境脏乱，周围的居民区都已经十分繁华，但是新天地却没有突出特色。
更新目标：这次更新的目标是要把这个工业区打造成一个融合时尚、文化和历史的城市中心。
因此，此次更新的主要目标是修复建筑外观，增加商业设施，改善交通和公共设施等。
更新方式：通过公开征集和公开征集方案结合的方式，对原有的老旧建筑进行改造，同时引入了大量的艺术家和设计师，将原本的工业区打造成了一个充满艺术气息和时尚感的新天地。
此外，还引入了大量的商业设施，如购物中心、餐厅、酒吧等，吸引了大量的消费者。
更新效果：经过这次更新，新天地成为了上海的一个新的城市中心，吸引了大量的游客和消费者。
同时，也带动了周边地区的经济发展，增加了就业机会。
在改造过程中，也保护了很多历史建筑和文化遗址，为后人留下了一份宝贵的文化遗产。
这个案例的成功之处在于以下几点：1. 目标明确：新天地的更新目标就是要打造一个融合时尚、文化和历史的城市中心，因此在改造过程中始终围绕着这个目标进行。
2. 更新方式创新：通过引入艺术家和设计师，将原本的工业区打造成了一个充满艺术气息和时尚感的新天地，这种创新的方式为其他城市更新提供了新的思路。
3. 商业设施丰富：新天地引入了大量的商业设施，如购物中心、餐厅、酒吧等，吸引了大量的消费者，为周边地区的经济发展做出了贡献。
4. 保护文化遗产：在改造过程中，新天地保护了很多历史建筑和文化遗址，为后人留下了一份宝贵的文化遗产。
然而，这个案例也存在一些问题。
比如在改造过程中，新天地的交通问题一直是一个难题，尤其是在节假日和周末的时候，交通拥堵问题尤为严重。
此外，新天地的租金较高，对于一些小型商家来说可能存在一定的经营压力。
总的来说，这个案例是一个非常成功的商业街区城市更新案例。
【案例分析】上海新天地——旧城改造实例
【案例分析】上海新天地——旧城改造实例上海新天地是整个太平桥地区改造项目的一部分，太平桥地区毗邻历史上的上海老城区，近代直至解放后都曾是人口密集的石库门聚居区。
然而伴随着近十年大规模建设浪潮的到来，该区域陈旧的基础设施和物质环境已无法与上海市中心商业区发展的要求相适应，系统性旧城改造的时机已经成熟太平桥地区（左边蓝色部分为新天地，上为北里，下为南里）地理区位：上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的就是里弄住宅。
如图所示，新天地的核心空间是一条南北向长条形广场，被正中东西向的兴业路分为南里与北里两个部分。
在兴业路上，还有上海最重要的革命历史文物保护单位之一的中国共产党第一次代表大会会址。
北里由多幢石库门老建筑组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家来自各国的高级消费场所及餐厅，充分展现新天地的国际元素。
南里则在拆除部分旧建筑的基础上新建了一栋总建筑面积为67888的购物娱乐休闲中心收头，进驻了各有特色的商户。
除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人喜欢光顾的时装专门店，时尚饰品店，美食广场，电影院及上海最具规模的一站式健身中心。
整个新天地区域的核心即是串联南北地块的步行广场，通过这个条形空间，原有狭窄私密的传统里弄空间被部分地敞开，形成了区域的公共活动中心，公共性较强的零售商业和饭店沿此布置，在步行广场的周边则保留了旧的城市肌理，包括狭小的宅间路和过街楼等元素，在此布置了一些较内向的活动如酒吧和高级餐厅等。
整个保护改造与开发是一个挑战，以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有十五个纵横交错的里弄，密布着约3万㎡的危房旧屋。
其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。
它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才能进出。
因此在规划上首先要读懂它们之间的关系，要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间；在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的，具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。
上海新天地案例和旧城改造
上海新天地案例和旧城改造上海新天地的建设始于1998年，当时的上海正举办亚洲经济危机前的宏大城市改造。
新天地位于永嘉路和太仓路交汇处，占地面积约为37,000平方米。
项目一期的开发规划包括商业办公、酒店、文化娱乐等多个功能，旨在打造一个集高端消费、旅游观光、文化交流于一体的高端商业区。
新天地的建设与旧城改造密切相关。
旧城改造是指在城市更新过程中，保留和改造原有城市中心或重要地区的历史、文化建筑和文化遗产，以实现城市的可持续发展。
上海作为一个发展迅速的大都市，也面临着旧城改造的挑战。
而新天地作为一个成功的旧城改造项目，具有以下几个值得借鉴的特点。
首先，新天地在设计上既保留了原有历史建筑风貌，又在现代化的背景下进行了改造和创新。
项目一期中的新式建筑与历史建筑相得益彰，形成了一种有机的整合。
这种保留与创新的设计理念，不仅使新天地具有历史价值和文化底蕴，也让其在商业竞争中保持了活力和吸引力。
其次，新天地的开发也注重了公共空间的规划和利用。
广场、花坛、游乐设施等公共设施配套相对完善，为市民提供了一个休闲娱乐的场所。
这些公共空间的规划不仅为商业设施提供了人流量支持，也赋予了新天地更多的社交和文化交流功能。
再次，新天地的建设也考虑了可持续发展的原则。
项目一期中的建筑物大部分采用了绿色建筑设计和建造，减少了资源的消耗和对环境的影响。
同时，在商业设施中也融入了许多文化元素，倡导文化消费和绿色消费。
这种可持续发展的理念不仅符合城市发展的需要，也使新天地成为一个社会责任的典范。
最后，新天地的建设还注重了与周边区域的协调发展。
新天地所在的太仓路是上海的传统商业区，也是上海文化的发源地之一、新天地的建设不仅提升了周边区域的整体形象，也与周边的商业、文化和旅游资源形成了良好的互动效应，带动了该区域的发展和提升。
综上所述，上海新天地是一处旧城改造的成功案例，其成功得益于保留历史风貌和创新设计的结合、公共空间的规划和利用、可持续发展的原则以及与周边区域的协调发展。
历史地段建筑环境的再生与创新_记上海太平桥地区新天地广场旧城改建项目
历史地段建筑环境的再生与创新——记上海太平桥地区新天地广场旧城改建项目乔晓红 〔提要〕本文以新天地广场为例,论述了上海中心地段旧城改建的设计思路与概念,说明如何在不破坏现有环境的基础上进行设计与创新,介绍整个项目的构筑过程。
作者认为,设计整体上是概念正确运用、技术完美配合和细节深入推敲的三位一体的过程,尊重人的行为环境是整个设计的主题。
关键词:改建 保护 设计 环境 行为 新天地广场建于上海市卢湾区“一大”会址所在的109号街坊及其相邻的112号街坊。
该地块隶属于旧上海的太平桥地区。
其建筑建造于20世纪10、20年代,当时为法租界,整体属于旧式上海里弄建筑。
由于中共“一大”会址是国家重点保护单位,会址周围环境一直严格控制,依旧保持着50年代原貌。
根据政府批文要求,该地块开发必须严格遵循保护“一大”会址的原有风貌及空间格局,周围建筑改建和整修必须在尊重历史建筑文脉的基础上进行。
同时要求,通过开发要能够达到改善本地区环境、完善本地区配套设施,体现对传统历史地段实行积极保护。
109和112街坊的修建性详规由SOM公司完成。
第二阶段的设计及实施方案由N ikken Sekkei International L td.(Singa po re)与W ood&Za pata Inc.(U SA)联合承担。
其中,W oo d& Zapata Inc.(U SA)主要是提出设计概念及整体规划思路,由N ikken Sekkei 完成方案的发展及深化过程。
整个项目历经两年多,目前仍在进行中,其中109街坊一期工程已进入尾声。
设计思路及概念上海里弄建筑起源于鸦片战争后的19世纪中叶。
随着租界的兴起及大量外来人口的涌入,商业性的地产开发蓬勃发展。
从19世纪下半叶到20世纪中叶,在旧上海,城市化历程中,里弄建筑最初是木结构简易独立住宅,逐步演变为砖木形式带有巷弄的独立式联排住宅。
联排式布局满足了城市用地紧张、人口密集的情况。
上海新天地城市更新案例分析(旧改)
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
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新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
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上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
从上海新天地谈旧城更新
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨ Ｉ ＴＥＣ ＴＵＲＥ
Ｖｏ ． ６ Ｎｏ． １３ ３
Ｊｎ ２ １ ａ． ００
・２ ・ ７
文 章 编 号 ：０９６ ２ ｆ０ ０ ０ —０ ７０ １０ —８ ５ ２ １ ）３０ ２ ．２
２微 灵 集 团的“ 新天地” 目将传统建筑 的形式与新 的城市功 能相结合 ， 以此 带 动 整 个 太 平 桥 地 区 的 改 造 ； ） 观 设 计 策 略 上 ， 活 运 用 项 了拼贴设计 的手 法 ， 使得传统形式 与现 代功能相得益彰。 带 动 了整 个 太 平 桥 地 区 的 改 造 。 而 近 十 年 来 这 一 地 区 的 开 发 也 在 “ 天地” 新 的推 动 下 ， 得 了 预 期 中 的 成 功 。 取
（ ｂｎＣ ｔｌ ｔ的概 念在美 国城 市与 社会学 者韦 恩 ・ 图的 ｙ 奥 改造前是 以旧式石库 门里弄为 主的集合住宅 区。２ 纪 ９ ０世 ０年代 媒” Ｕｒａ ａａ ｓ） 中期 ， 中国香港瑞安集 团（ ｈ ｉ ａｄ 取得 了卢湾 区太 平桥地段 《 国都市建筑—— 城市设计触媒》 Ｓ ｕｏ Ｌ ｎ ） ｎ 美 一书 中被加 以定 义和分析 ， 而 的开发权 ， 并把打造集餐饮 、 购物 、 娱乐等功能 于一 身的 国际化休 与此相关 的城市实践也正 在世界各地的城市不断展开 。 闲、 文化 、 娱乐 中心——“ 新天地 ” 作为 了整个 旧城更新 的第一步 。 具体来讲 ， 城市 中的触媒 策略过程 ， 以在区域中引入新元素（ 即 型化 ， 更整体和 紧凑 ， 这种“ 西班牙式” 小别墅 在当时开 始流行 （ 如 格” 的大前提 ， 虽然这些建筑风格彼此 略有不 同 ， 但仍 然表现 出共 图 ２ 图 ３所示） ， 。由于使用 了新材料——普通砖 ， 墙体变得更 薄 ， 通 的 特 点 ， ：西 班 牙 式 住 宅 ” 即 “ 的魅 力 在 于 它 外 形 的纯 净 简 洁 ， 对 平面更 自由 、 更开放 ， 不再像 西 班牙本 土住宅 一样 保 留内部庭 院 结构 的直 白表达 ， 对具 有 强烈 对 比特 点 的色 彩 、 肌理 、 材料 的使 （ ａｉ ， ｐ ｔ ）而在外立面上更多地使用 外廊这一 要素 。此 时的西班 牙 用 ， ｏ 以及对开敞场地 的 良好适 应性 。西班牙 式住宅 的发展伴 随着 式住宅受到当时流行 的“ 折衷主义” 的影响 ， 并开 始综 合吸收 其他 北美地 区对西班牙式的改 良过程 ， 这一过程 或多或少带 有重新诠
旧城改造-上海新天地 -1
改造后建筑
上海新天地广场规划理念
• 上海新天地广场 分为北里和南里。北里以 餐饮娱乐为主，充满了怀旧气息。南里购 物休闲场所较多。北里是展示石库门建筑 文化的展示馆。它以上世纪二十年代的石 库门住房为主。
石库门建筑
上海新天地广场建筑
酒吧
改造前为高密度旧宅区
改造前规划图
改造后
改造规划总平面图
超五星级酒店 商业办公娱乐综合区
太 平 桥 地 区 功 能 组 合
商业
绿化及舞台设 施
绿化休闲区
办公
高档居பைடு நூலகம்区
高档住宅
国际学校
改造中旧居
由于改造后建筑需要兼顾演出和餐饮功能，内部需要宽敞与能承受大荷 载的空间和供舞台演出用的机电设施。因而建筑除了外墙之外，里面的 基础、上下水道到屋顶全部需要重新建造。外墙有些部分则进行修补与 加固。
旧城改造--上海新天地
简单介绍
• • • • • • • • 物 业 类 型：商业(只租不售) 占 地 面 积：30000 平方米 建 筑 面 积：60000 平方米 容 积 率：1.8 建 造 成 本：20000 元/ 平方米 拆迁安置成本：6.7 亿元 项目总投 资：14 亿元 工 程 进 程：1999 年动工，2001 年底完成 – 改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市 新地标。
旧城改造案例分析
则开发一些高档次的居住物业，以其 独特的文化氛围带动文化地产开发
01 旧城改造案例分析
杭州清河坊片区——旧城改造案例2
【请河坊街旧城改造方式】
通过“适当保护、改善和整治知名建筑、大量按原风格重建的方式”， 还原古街区原貌
保护 保持原样。对风貌典型、质量较好的传统民居采取保护 的方式，按照不改变原状的原则，可进行修缮或对个别
构件加以更换，并可适当调整建筑内部功能。
06年10月 -09年底
鼓楼 路
拆迁改造量 总投资
2.6万平方米 1.5亿
1.8万平方米 1.6亿
4.3万平方米 5亿
定位
仿古特色旅游商贸街区 餐饮一条街
时尚购物步行街 民俗风情一条街
【功能分区规划】：特色商贸、餐饮、民俗风情区 【项目开发策略】：选取中间保存最为完好的河坊街作为一期工程，定位为商贸旅游区，与西湖风景区和吴山风景区 联动，用特色商业吸引游客，迅速积累人气； 二期启动高银街打造成为餐饮一条街，与特色旅游商贸形成功能互补，既吸引了游客，又使得一大批本地的消费者前 往就餐； 三期与中山路整体改造工程同期进行，定位为时尚购物步行街，形成时尚与古老相融合的特色商贸旅游区。
01 旧城改造案例分析
上海新天地——旧城改造案例1
上海新天地改造前后对比，改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心，成为城市新地标 旧里
新里
【旧居改造前后对比】 主要保留了建筑外墙，重 建建筑内部 将居住功能改为商业用途
改造前总平面图
改造后总平面图
【核心区改造前后总平面图对比】 改造前为高密度旧宅区（ 改造期1996-2000年 ） 改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市新地标，吸
筑，应予以拆除。
重建
上海新天地旧城改造的成功案例
上海新天地——旧城改造的成功案例上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。
项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。
新天地分为南里和北里两个部分。
北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。
在南里和北里的分水岭- 兴业路- 是中共「一大」会址的所在地。
南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。
石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。
然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。
为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。
现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。
墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。
“上海新天地“模式解码解码一、引领潮流的寂寞高手作为众人皆醉中的独醒者，高手永远是寂寞的。
然而，“高处不胜寒”造成了高（1）“疯狂”的开发理念1996 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52 公顷的旧城，要请了新天地的东家瑞安集团参与重建意见。
瑞安的一套整体规划方案得到认同，从此扛下了城市建设这一重担。
1997 年末，瑞安在规划地块开发程序时，一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法，毅然决定先做新天地广场商业项目。
从上海新天地谈旧城更新
文章编号:100926825(2010)0320027202从上海新天地谈旧城更新收稿日期:2009209215作者简介:盛 晔(19812),男,同济大学建筑系硕士研究生,上海 200433盛 晔摘 要:以上海“新天地”改造工程为研究背景,阐述了旧城更新中触媒策略给予的启示,指出“新天地”通过合理运用拼贴的设计方法,在灵活的改造模式中转换了旧区历史价值,从而带动城市的多样化发展。
关键词:旧城更新,触媒策略,拼贴中图分类号:TU984.114文献标识码:A 经济的持续发展,旧城建设的饱和以及推倒重建对历史文化的破坏引致的种种非议,旧城更新成为后工业时代大中型城市亟待解决的难题。
以1995年后的上海为例,浦东新区的快速建设,一度令更新举步维艰的浦西旧城难以望其项背。
而浦西旧城的每次“大动作”又以大量历史街区的消失殆尽为代价。
其中,瑞安集团的“新天地”项目将传统建筑的形式与新的城市功能相结合,带动了整个太平桥地区的改造。
而近十年来这一地区的开发也在“新天地”的推动下,取得了预期中的成功。
1 “新天地”的案例上海“新天地”改造工程位于卢湾区太平桥地段,占地4hm 2。
改造前是以旧式石库门里弄为主的集合住宅区。
20世纪90年代中期,中国香港瑞安集团(Shuion Land )取得了卢湾区太平桥地段的开发权,并把打造集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心———“新天地”作为了整个旧城更新的第一步。
更新设计聘请了美国设计师本杰明・伍德,他曾负责波士顿昆西广场的更新设计,具有丰富的建筑遗产开发利用经验。
回顾“新天地”及其后续开发,在“圈地—开发—租售”的基本土地经营模式之外,有两点是值得注意的:1)宏观开发模式上,将“新天地”作为旧城开发的“触媒”,并以此带动整个太平桥地区的改造;2)微观设计策略上,灵活运用了拼贴设计的手法,使得传统形式与现代功能相得益彰。
2 “实用主义下的理想城市”,触媒策略的启示如何在当今以一切实用为主导的现代城市中发展城市理想,在旧城更新中延续城市特色而不是被千篇一律所取代。
上海新天地-旧城规划改造
2013-9-14
谢谢欣赏
2013-9-14
太平桥改造项目
• 新天地是太平桥改造规划的一部分。
• 太平桥项目总占地：52公顷 • 总建筑面积：116.3万平方米 • 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) • • • 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿元，动 迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个，原居 住人口7万人
改造后建筑
外部修复：由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建 筑已变得破旧不堪。为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆按照 当年的图则进行修建。现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋 顶晒台等都和当时一样。 • 内部改造： 为了配合外表「整旧如旧」、内部「翻新创新」的特色建筑，设计及工 程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄 堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有 中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。
建筑的保护与改造——
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶， 于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”后又讹作“石库门”。
• 早期的石库门产生于19世纪70年代初，源于江南民居的住宅 形式。 • 在20世纪10年代以后，老式石库门逐渐被新式石库门取代。 • 20世纪20年代盛行，占据了当时民居的75%以上，至今中心城 区还有近40％的城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。 • 到了30年代中期，随着新式里弄和花园里弄的兴起，石库门 就风光不再了。 • 然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情 况下，改造前的石库门外部表面及内部建筑已变得破旧不堪， 不仅对人民的生命财产构成威胁，也破坏了城市的肌理、面 貌。改造迫在眉睫„„
上海新天地广场——旧城改造的一种模式
心区其周围已建了许多二、三十层或三、 四十层的高楼紧贴厂场的如马当路以西 的地块也已拆迁完毕，将来无疑也会是高 楼。再说．在一个现代的城市中．对历史风 貌的记忆不可能是无止境的，它必定会有 一个与现实相遇的地方。因而这些高约 ２０ｍ的现代风格的商业与捏乐性建筑将会 是广场内部的旧式里弄风貌与广场对面的 现代高楼的一个过渡。
新天地广场在建筑的改造与修整方面 曾颦历了很大的困难。本来要在石库门房 子中塞进现代的休闲生活内容就够困难 了何况这些房子大多为危房，没有卫生 设备、上下水道陈旧不足、基础与地板均 已腐烂，只要稍微一动便有散架的可能。 结果做了很多试验．付出了昂贵的代价才 得以完成。特别是象Ａｒｋ和Ｌａ Ｍａｉｓｏｎ那些 兼有演出的餐厅内部需要宽敞与能承受 大荷载的空间和供演出用的机电设施。因 而建筑除了外墙之外．里面的基础、上下 水道到屋顶全部是重新建造的。而且外墙 有些已经酥松，只好对之进行修补与加固， 并注射了一种进１：３的防湿药水。事实上几
往广场南里看去，南端几幢又高（约 ２０ｍ）又大、白色的纯现代风格的商业与 娱乐性建筑确实有点使人吃惊，于是心中 不免嘀咕着这样做是否好、是否明智的问 题。直到有一天我缓缓地走在马当路上时 突然想起林奇关于城市意象转换（Ｓｈｉｆｔｉｎｇ ｉｍａｇｅ）的论述。林奇说，城市意象会因观 察者的视角、视野与时间上的不同而转换， 并举例说．高速干道对驾驶员来说是一条 “通道，但对旁边的行人来说是一片不可 逾越的“边缘’：好的城市形式应考虑到对 意象转换的设计。于是我想现在南里的 那几幢现代建筑从广场内部看可能有些不 协调．但如把视野扩大到从城市马路上看 就会不同了，目前新天地广场因地处市中
Ｍａｉｓｏｎ（法国乐美颂歌舞餐厅）下面原敦和 里的一连９个朝东的石库门，最具吸引力 也最能勾起人们的怀旧情绪。须知，石库 门房子中东西向是很少的．现在能把它们 保留下来作为南北卞弄的重要题材．可见 设计人种调研中的细心与设计的匠心。但 新天地广场毕竞是一个现代生活的休闲场 所．因此原来石库门的黑漆木门在这里被 换成玻璃门扇。从门外可以看见里面的现 代化陈设和活动情景。此外．由于主弄是 从原来的房屋”掏空”出来的．它不象石库 门弄堂那么笔直．而是有宽有狭，正好为 露天餐座或茶座提供了好地方。在主弄的 中段．即ＡＲＫ（日本亚科音乐餐厅）的前面． 通道被拓宽成为 个小厂场（另一个结 点），正好集中了好几个餐厅、专卖店、艺 术展廊如琉璃工场、逸飞之家等等的出八。 原来里弄排屋之间的小巷全部被保留下来 了，成为南北主弄的支弄．．主弄地面铺砌 的主要是花岗石，而支弄地面则全部铺以
上海新天地案例和旧城改造
南里
人工湖
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新天地北里—石库门建筑为主
新天地北里，面积不到两 公顷，原先由纵横交错的 15个里弄，密布着3万平 方米的旧房屋，其中最早 的建于1911年，最迟的建 于1933年。
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新天地南里—现代建筑为主
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石库门建筑元素
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➢D企业天地甲级写字 楼区，总建面50万，兴 建办公楼、酒店、商场 等
➢E瑞安集团总部大楼， 区域的标志性建筑
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新天地改造历程
➢太平桥改造秩序
商圈 地铁口
商圈 地铁口
2001年进度 新天地北里（商业）
绿地、人工湖
商圈 地铁口
2002年进度 新天地南里（商业、公寓）
2003年进度 住宅、写字楼一期
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技术角度 （微观层面）
市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面）
➢容积率 ➢建筑 ➢承载力 ➢水电 ➢配套 ➢交通 ➢外观 ➢负面影响（消防、治安） ➢资源占用等
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技术角度 （微观层面）
市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面）
➢拆赔代价（经济测算） ➢房地产市场发展 ➢开发顺序及难易 ➢资金问题 ➢开发商意愿 ➢利益平衡等 ➢政策－规划奖励、改造政策、规划审批
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对未来的预见是改造规划“定位”的基础
城市现所处阶段
对未来发展指标判 定
国内外相同阶段的 城市指标
通过对比国内外城市相 同阶段各项指标
对城市未来发展预见
改造对城市未来发展影 响预见
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上海新天地广场定位
• 根据项目本身的特点，香港瑞安集团把项目定位为一个具上海 历史文化风貌的都市旅游景点，以上海近代建筑的标志——石 库门的建筑旧区为基础，改造成集国际水平的餐饮、购物、酒 店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
开发理念
• 存表去里： 对保留建筑进行必
要的维护、修缮，保留建筑外 观和外部环境，对内部进行全 面更新，以适应新的使用功能
建筑质量
• 从保护历史建筑的角度、 城市发展的角度以及建筑 功能的角度作多方面考虑 ，建筑设计师最后决定在 整体规划上保留北部地块 大部分石库门建筑，穿插 部分现代建筑：南部地块 则以反映时代特征的新建 筑为主，配合少量石库门 建筑，一条步行街串起南 、北两个地块。
改造历程
商圈 地铁口
2001年进度 新天地北里（商业） 绿地、人工湖
市中最有活力的人群。
统一的开发
统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政府商
议， 要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴建高楼，
多赢的局面
创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投资效益； 政府因为解决了里弄窳陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因城市开 发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益； 社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益。
新里
l核心区改造前后总平面图对比 – 改造期1996-2000年 – 改造前为高密度旧宅区 – 改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市 新地标，吸引大量游客。 改造后建筑
新天地项目指标
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占地面积：约3万平方米 建筑面积：5.56万平方米 建筑覆盖率：56% 开发商：香港瑞安集团 规划顾问：本杰明•伍德（Wood 建筑顾问：新加坡日建设计事务 日均客流量：约2万人次，周末节
• 石库门建筑是在上海开埠后大 量建造的，1900年后法租界扩 展到太平桥地区，这里就大量 建造了石库门里弄。
• 到20世纪的二三十年代这里发 展成为了设施齐全的商住区。
• 到30年代后太平桥开始衰败， 新天地石库门里弄就成为了破 旧、拥挤、恶劣居住区。
改造前的现状
• 到90年代，太平桥地区除了极 少数新式里弄和新工房外，绝 大部分是旧式里弄，建筑陈旧 ，建筑配套不足，市政设施和 绿化缺乏，属于上海旧区改造 范围。
改造前
上海的石库门里弄在许多年轻人的 思想上依旧是破旧、拥挤、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ劣居 住条件的集中表现。
改造的背景
• 随着上海经济的大发 展，位于上海中心区 的新天地成为了上海 旧区改造的重点改造 区域，20世纪末，瑞 安集团提出了改造太 平桥的新规划，新天 地在这次改造中迎来 了新的转机。
太平桥总体规划
新天地是太平桥改造规划的一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿元，动迁 费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个，原居住 人口7万人
西湖新天地
宁波新天地
仲量联行亚洲区董事陈立民表示：‚复制 ‘新天地’模式有困难，即便新天地的‘缔 造者’瑞安与罗康瑞也并未成功。瑞安目前 将‘新天地’模式推广到了很多城市，如杭 州、宁波、重庆等都有，但也并未取得像上 海一样的成功。‛
上海老头不能克隆
在上海看到的最有意思的事是：经常有一些上 岁数的上海老头坐在路边吃冰激凌。上海人对此并 不奇怪：‚还吃奶油蛋糕呢，怎么了？‛。上海确 实是一个非常‚海派‛的城市，这跟它的历史有关 ，在‚西化‛年头比较长之后，从小‚经常吃冰激 凌之类‛的小孩变成了老头，老头当街吃冰激凌也 便成了很自然的事情。 上海新天地的原版只能在上海，别的城市的‚新 天地‛只能借鉴，不能照搬，一定要根据当地的消 费水平和地域文化来进行理性规划。
上海新天地 旧城改造分析
目录
上海新天地改造前现状分析 上海新天地简介及改造策略
规划成果
总结及评价
一、新天地改造前现状分析
区位分析
上海新天地位于市中心卢湾 区淮海中路东段，高架桥交 汇点，原法租界1914年第三 次扩建的旧式里弄住宅。北 至太仓路；西至马当路；南 至自忠路；东至黄陂南路
新天地的历史发展
手法的创新
瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部
的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅 表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。
优越的区位
不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城
步行系统图
• 新天地在设计之初就考虑到了 广场和开放空间的设计，绿色 的区域就是新的设计理念中的 开放空间，多样的商业空间沿 着开放空间布置，可以吸引大 量的消费对象和休闲人群，步 行的主轴也是玉开放空间相融 合的，蓝色的箭头代表着上海 石库门建筑中非常有特色的巷 道，尺度宜人，这里静寂和开 放空间的喧闹形成了鲜明的对 比，可以更深层次的领略上海 石库门建筑的深刻内涵。
房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元；
新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000元/ 平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平 方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其上涨 幅度仍超过4倍。
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盈利模式
商业先期提升区域价值
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上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对罗康瑞而言，改造石库门只不过
由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升：
是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。
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地价提升：从1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。
and Zapata Inc.）
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所、上海同济大学建筑设计研究院
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假日达到3万人次
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零售：餐饮：休闲娱乐=38％：42％：20 ％ 北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平。
餐饮 22家，其中11家为欧美风 味 35－40％ 零售/服务 24家，主要为工艺品、饰 品、家居用品 35－40％ 艺术休闲娱乐 12家，主要为酒吧、艺术 工作室、迪士高等 20－25％
太平桥旧城改造
E瑞安集团总部大楼， A太平桥人工湖绿 地，占地4.4万，水 面面积1.2万，已成 为市中心景观 D企业天地，甲级写 字楼区，总建面50 万 区域的标志性建筑
B新天地，占地3万， 建面6万，分南、北 里 C翠湖天地，高级 住宅小区，总建面 68万
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二、上海新天地简介及改造策略
项目概述
改造后
整体效果
三、规划成果
上海新天地改造前后对比，改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心，成为城
市新地标。
改造前总平面图 旧里 改造后总平面图 l旧居改造前后对比 – 主要保留了建筑外墙，重建建筑内部 – 将居住功能改为商业用途
改造中旧居
由于改造后建筑需要兼顾演出和 餐饮功能，内部需要宽敞与能承 受大荷载的空间和供舞台演出用 的机电设施。因而建筑除了外墙 之外，里面的基础、上下水道到 屋顶全部需要重新建造。外墙有 些部分则进行修补与加固。
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复制能否成功？
‚上海新天地‛ 的复制 作为一个理想的既保留城市人文气质又宣扬物质文 明的案例，‚新天地‛已经成为一种时尚的符号象征。 成功的案例总是容易被后来者模仿。在全中国，‚新天 地‛正在不断被其它城市的推崇者放大，不少城市的地 产项目正在力图拷贝新天地的模式，在自己的城市引入 全新的商业地产概念和树立坐标性景观。
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• 整旧如旧 翻新创新：以保留
外观修复 内部改造
房子原貌为原则，但内部则进 行了翻天覆地的改造，现在的 新天地石库门弄堂，外表依旧 是昔日的青砖步行道、清水砖 墙和乌漆大门等历史建筑，但 内里则设有中央空调、自动电 梯、宽带互联网，把它改造成 全新概念的经营消费场所。
外 表 特 色 的 保 留
规划特色
一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求 目的最大化的过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关 注： 1、可利用和挖掘的现有基础。 2、小环境的建设目标与大环境基础的契合。 3、善用外界因素，追求与自身目的的良性互动。 4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界的 即时沟通。
功能分区
• 图中大红色区域是商业文化 区，这块区域主要是沿街的 商业和商业娱乐步行街。里 面主要是西餐店或者酒吧， 上海人的夜生活比较丰富， 还有不少外国友人来这里聚 餐休闲，为这里的生活融入 了西式元素，橙色的区域是 整个新天地的展示盒办公区 域，这里担任着对整个片区 的宣传和管理职能，绿色区 域是历史悠久的古建筑。
上海新天地是太平桥地区重 建计划的第一期发展项目，是一 个具上海历史文化风貌的娱乐购 物热点。 • 该项目占地三万平方米，建 筑面积约六万平方米，以中西合 璧、新旧结合的海派文化为基调， 将上海特有的传统石库门旧里弄 与充满现代感的新建筑群融为一 体，创建既具传统风貌，又具现 代化功能设施的聚会场所，提供 餐饮、零售、娱乐、文化及服务 式公寓等设施，露天茶座及酒吧、 广场表演和步行街等特色，令项 目倍添新意。