产业地产商业模式要点PPT课件
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商业地产运作模式课件PPT课件( 51页)
蓝海商业运营特点 商业运营基础流程 商业后期运营管理
蓝海商业地产
商业运营特
蓝海运营商业
打造中国本土化最具竞 商业地产咨询管
蓝 海 是一家集数十位顶尖地产操盘高手的专业全程策划、营销、管理服务机构
公司秉承 “诚信、规范、合作、共赢 ” 的合作理念，凭借自身积累的深厚地产营 准确把握市场脉搏，以房地产市场发展战略、区域性地产布局以及目标客户的需求特 对项目为企业提供深层次的专业顾问、营销服务以及后期项目运营保障体系，帮助企 楼盘正确的、科学的、实效的发展战略和方向。
“更准、更快、最大化的实现房地产经济效益，保障合作方资金的快速回 海地产一直所承诺的。我们将通过以下渠道实现：
时时密切关注项目招商、销售状况。
蓝海将根据项目和市场的走向提前启动“危机处理系统”，结合项目进行对应的调 防护。
主要体现在：招商炒市策略、选商育商策略、项目入市策略、推出房源策略、价格 项目开盘策略、适时营销策划活动的跟进等。
“蓝海”代表：理性、智慧、深远、博大；寓意着充满激情、不畏挑战、勇于创新 越。我们将顺应中国房地产财富增长的趋势，通过蓝海人不懈的努力，为追求成长和 户提供：
—— 更专业的 更优秀的 房地产综合
蓝海运营商业
选择蓝海的理由 1
专业团队组合进行链条性工作，最大化降低开发、招商、销售风
“蓝海”将针对所承接的不同项目有机进行专业团队的筹建和组合，根据项
蓝海的5大招
以外促内，以内带外，内外结合的原则。
Guidin
即通过本地以外的目标行业产地及商贸流通地的招商开始，扩大项目在目标地域的宣
树立并提升项目知名度和影响力，形成全省及区域招商之势，进而促进异地客户的招商；
本地现有客户对项目的认同和入驻来吸引和扩大外地有入驻本项目意愿的客商。在首批有
蓝海商业地产
商业运营特
蓝海运营商业
打造中国本土化最具竞 商业地产咨询管
蓝 海 是一家集数十位顶尖地产操盘高手的专业全程策划、营销、管理服务机构
公司秉承 “诚信、规范、合作、共赢 ” 的合作理念，凭借自身积累的深厚地产营 准确把握市场脉搏，以房地产市场发展战略、区域性地产布局以及目标客户的需求特 对项目为企业提供深层次的专业顾问、营销服务以及后期项目运营保障体系，帮助企 楼盘正确的、科学的、实效的发展战略和方向。
“更准、更快、最大化的实现房地产经济效益，保障合作方资金的快速回 海地产一直所承诺的。我们将通过以下渠道实现：
时时密切关注项目招商、销售状况。
蓝海将根据项目和市场的走向提前启动“危机处理系统”，结合项目进行对应的调 防护。
主要体现在：招商炒市策略、选商育商策略、项目入市策略、推出房源策略、价格 项目开盘策略、适时营销策划活动的跟进等。
“蓝海”代表：理性、智慧、深远、博大；寓意着充满激情、不畏挑战、勇于创新 越。我们将顺应中国房地产财富增长的趋势，通过蓝海人不懈的努力，为追求成长和 户提供：
—— 更专业的 更优秀的 房地产综合
蓝海运营商业
选择蓝海的理由 1
专业团队组合进行链条性工作，最大化降低开发、招商、销售风
“蓝海”将针对所承接的不同项目有机进行专业团队的筹建和组合，根据项
蓝海的5大招
以外促内，以内带外，内外结合的原则。
Guidin
即通过本地以外的目标行业产地及商贸流通地的招商开始，扩大项目在目标地域的宣
树立并提升项目知名度和影响力，形成全省及区域招商之势，进而促进异地客户的招商；
本地现有客户对项目的认同和入驻来吸引和扩大外地有入驻本项目意愿的客商。在首批有
《万科商业模式》课件
3
全产业链布局
万科逐步实现了从房地产开发到商业、文旅、酒店全产业链的布局。
基于人口流动的商业策略
1 城市化发展
万科抓住中国快速城市化 的机遇，布局了众多商业 项目。
2 人口流动
随着人口流动的增加，万 科的商业地产受到了持续 的需求。
3 精准定位
万科通过大数据分析和市 场调研，精确把握不同目 标消费群体的需求。
万科通过全产业链布局， 打造了一个完整的商业生 态圈。
2 创新思维
万科致力于引进和培养具 有开拓精神和创新思维的 人才。
3 多元化业务
万科的商业模式涵盖了商 业地产、购物中心、酒店 等多个领域。
从开发房地产到拓展商业
1
房地产开发
万科起初专注于住宅房地产的开发和销售。
2
商业地产转型
随着市场需求变化，万科开始拓展商业地产领域。
《万科商业模式》PPT课 件
随着经济发展，万科不仅是一家房地产公司，还是一个拥有创新商业模式的 生态圈，下面我们将详细介绍万科商业模式的核心要素。
万科公司简介
开创地产行业
万科成立于1984年，是中国 第一家股票上市的房地产公 司。
全国领先
万科经过多年发展，成为中 国最大的房地产开发商之一。
城市商业中心
万科打造了许多城市商业中心， 集购物、娱乐、办公于一体。
写字楼
万科的商业地产项目中拥有高品 质的写字楼，满足了各类企业的 需求。
商场
万科的商业模式中包含了多个购 物中心，为消费者提供便利的购 物体验。
万科商业模式中的购物中心
品牌聚集
万科购物中心引进了众多国内 外知名品牌，满足不同消费者 的需求。
万科不断扩大业务范围，涵 盖商业地产、文旅、酒店等 领域。
商业地产模式与案例剖析大纲PPT课件
9
9
目录
一、商业地产行业解析
1.1 商业地产产品特点 1.2 商业地产项目成功标准 1.3 商业地产行业属性 1.4 商业地产市场发展规律 1.5 商业地产竞争格局
二、行业典型企业模式
10
1.2 商业地产项目成功标准
项目管理三约束
11
11
目录
一、商业地产行业解析
1.1 商业地产产品特点 1.2 商业地产项目成功标准 1.3 商业地产行业属性 1.4 商业地产市场发展规律 1.5 商业地产竞争格局
写字楼
1.1 商业地产产品特点
行业当前商业地产产品类型
酒店
5
5
1.1 商业地产产品特点
行业当前商业地产产品类型
区域综合开发
6
6
1.1 商业地产产品特点
城市综合体特征：四大特征
城市性：具备功能、符合规定、形成地标 多功能：功能复杂、辐射广泛 高统筹：操作过程、整合要素 高价值：投资成本、资产价值、社会效益
二、行业典型企业模式
27
1.4 商业地产市场发展规律
行业生命周期理论
销 售 额
引入期
成长期
成熟期
衰退期
生命周期
编译自：产品生命周期理论（Product life-cycle） 1966，雷蒙德·弗农（Raymond Vernon）
28
28
1.4 商业地产市场发展规律
问题
中国商业地产市场当前处于哪个阶段？ 当前企业的竞争战略？ 未来将如何演变？ 最终走到什么位置？
金融属性：商业地产通常投资实现方式
卖方公司
20
20
1.3 商业地产行业属性
金融属性：商业地产通常投资实现方式
9
目录
一、商业地产行业解析
1.1 商业地产产品特点 1.2 商业地产项目成功标准 1.3 商业地产行业属性 1.4 商业地产市场发展规律 1.5 商业地产竞争格局
二、行业典型企业模式
10
1.2 商业地产项目成功标准
项目管理三约束
11
11
目录
一、商业地产行业解析
1.1 商业地产产品特点 1.2 商业地产项目成功标准 1.3 商业地产行业属性 1.4 商业地产市场发展规律 1.5 商业地产竞争格局
写字楼
1.1 商业地产产品特点
行业当前商业地产产品类型
酒店
5
5
1.1 商业地产产品特点
行业当前商业地产产品类型
区域综合开发
6
6
1.1 商业地产产品特点
城市综合体特征：四大特征
城市性：具备功能、符合规定、形成地标 多功能：功能复杂、辐射广泛 高统筹：操作过程、整合要素 高价值：投资成本、资产价值、社会效益
二、行业典型企业模式
27
1.4 商业地产市场发展规律
行业生命周期理论
销 售 额
引入期
成长期
成熟期
衰退期
生命周期
编译自：产品生命周期理论（Product life-cycle） 1966，雷蒙德·弗农（Raymond Vernon）
28
28
1.4 商业地产市场发展规律
问题
中国商业地产市场当前处于哪个阶段？ 当前企业的竞争战略？ 未来将如何演变？ 最终走到什么位置？
金融属性：商业地产通常投资实现方式
卖方公司
20
20
1.3 商业地产行业属性
金融属性：商业地产通常投资实现方式
商业地产知识培训课件(ppt 46页)
运营 优势
在药都内的大型会展中心的建设，保证在项目投入运营之后 持续的医药类产品展会，经常性的持续吸引来自国内外的药 商来此参展洽谈，为在此长期经营的商家提供了稳定的客源， 此外这种展会也是对药都品牌的非常有效的推广。
成功案例分析
上谷商业街
项目基本情况
项目坐落位置区域：地处天塔道以南
开发商：天津融创集团融创置地有限公司
3、 商家定位 以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮（400—600平米）及KTV 娱乐为主导，并包含特色购物及必要的社区服务设施，如便利店、 美容美发、干洗、私人诊所、旗舰网吧等多种业态组合。 其中餐饮业力争做到品类丰富、风格多样；其他业态控制在该行业中 的高档商家。
销售策略 以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。
2F 12500——13000
3F 8500——9000
SOHO： 4F——6F 6500——7000
项目定位
1、 该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项 目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方 （全兼容、多功能）。
2、 集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领 先性的高端项目。
商业地产项目是只租不售、或只销售 部分的面积，靠企业长期持有
大多数购买者购买商业地产类产品是 作为一种稳定型、投资回报率较高的
一种投资工具，买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的 物业管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖 出去，而且还要将后期的经营、推广
作为第一等大事来对待
商业地产的内容 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
资本运营
产业地产商业模式要点
品牌、文化和产业实力等的嫁接；2） 自然资源、工业旅游资源等的嫁接；3 ）其他资源嫁接。共同提升“城区” 价值
土地出让：取决于1）资金压力； 2）引进重点产业之需；3）大规模 地产开发能力；4）开发周期等因素
盈利点
配套开发：住宅、商业等配套开发， 回现快，开发难度较小
工业地产开发：取决于1）工业地 产开发能力；2）工业地产开发目标 等因素
➢盈利要求 ➢抗风险能力及风险意愿 ➢……
二级开发设施：工业地产开发
开发模式探讨 阶段发展策略探讨
增值措施
•专业工业地产开发 •主体企业引导开发 •综合开发
•前期基础设施完善？ •中期配套完善 •后期采取增值措施，并消除可能的挤出效应
•设施增值、主题增值、配套服务增值、活动策划增值？ 植入中航特色与文化，打造诸如主题公园、工业旅游、 航空会展类的增值设施？
产业新城以产业园起步，最终演变为功能复合的产业新城
房
地 产
大量土地供应开发，
房地产业进入快速发
展阶段
生活商业设施建设与 地产业建设相呼应， 进一步变得完善
具备一定生活服务商业 公建配套
为数不多的企业入 园 工业区起步期
大量企业入驻
带来大量产业人口
引致园区的置业需 求
工业区+居住区 快速发展期
完善的生活商业等配套设施 土地供应量日渐有限
主要是当地居民、部分产业工 产 到品 半力 数较 左大 右提 、升 出现上海为驻代，表产的品长多三元角化， 端客化户、科技化
人、城市基被本动配外套溢+住人宅口
的资产客户,其商余业产中业心客+住户复宅合化
商比务重办进公一+步住加宅
大
【规划设计】
某地产的商业模式概论PPT(共 43张)
恒大地产的商业模式
目录
CONTENTS
一、恒大地产发展简介 二、恒大经营模式简介 三、恒大暴力营销模式 四、恒大的多元化布局
恒大地产发展简介
恒大地产发展简介
恒大地产集团有限公司，简称 州，是集民生住宅、文化旅游、快 产业为一体的企业集团。总资产超 2013年销售额1004亿;2014年前七 119亿。福布斯中文网公布的2015 中，恒大地产排名第500。
看好高增值土地
恒大大部分项目规模在50—200万 平方米之间，此类项目最适宜规模发 、滚动开发。
恒大项目一般都坐落于城市升值潜 力大、住房需求上升的优质区域。
84%的项目为城市市区项目，环境 优美、规划配套及城市交通发达、升 值潜力较大。
看好具备
恒大是中国 业之一。目 近1亿平方
恒大在全 国62个城市 线城市战略 便已全面进 大规模进入
这是一种 料采购模式， 力。而恒大正 管理的能力效执行
——中央集权， 强调“恒大式”的高执行力
“甚至到每一个广告都要由他（许家印）亲自过目。”——恒大内部人士
2010年4月17日“新国十条”出台18天后，当恒大总部宣称全国价格调整时，不管在售项
是几百个，都能凭借标准化的执行方案在极短的时间内达到高度统一。
恒大地产发展简介
自2009年上市至2015年，恒大 合约销售额从303亿增至2013.4 37.1%；核心业务利润从2.9亿增 增长率83.3%；净利润从11.2亿 合增长率57.9%，现金余额从14 年均复合增长率50%。
恒大房地产主业快速发展，其中 为362亿，同比增17.2%；净利润 13.9%；核心业务利润172亿，同
2014年12月8日，恒大集团在 品上市发布会。继8月初成立恒大 畜牧三个业务公司之后，恒大集团 恒大集团宣布，2015年4月16日8时 盘住宅全面实施无理由退房。恒大 品，理应获得"包退"承诺。
目录
CONTENTS
一、恒大地产发展简介 二、恒大经营模式简介 三、恒大暴力营销模式 四、恒大的多元化布局
恒大地产发展简介
恒大地产发展简介
恒大地产集团有限公司，简称 州，是集民生住宅、文化旅游、快 产业为一体的企业集团。总资产超 2013年销售额1004亿;2014年前七 119亿。福布斯中文网公布的2015 中，恒大地产排名第500。
看好高增值土地
恒大大部分项目规模在50—200万 平方米之间，此类项目最适宜规模发 、滚动开发。
恒大项目一般都坐落于城市升值潜 力大、住房需求上升的优质区域。
84%的项目为城市市区项目，环境 优美、规划配套及城市交通发达、升 值潜力较大。
看好具备
恒大是中国 业之一。目 近1亿平方
恒大在全 国62个城市 线城市战略 便已全面进 大规模进入
这是一种 料采购模式， 力。而恒大正 管理的能力效执行
——中央集权， 强调“恒大式”的高执行力
“甚至到每一个广告都要由他（许家印）亲自过目。”——恒大内部人士
2010年4月17日“新国十条”出台18天后，当恒大总部宣称全国价格调整时，不管在售项
是几百个，都能凭借标准化的执行方案在极短的时间内达到高度统一。
恒大地产发展简介
自2009年上市至2015年，恒大 合约销售额从303亿增至2013.4 37.1%；核心业务利润从2.9亿增 增长率83.3%；净利润从11.2亿 合增长率57.9%，现金余额从14 年均复合增长率50%。
恒大房地产主业快速发展，其中 为362亿，同比增17.2%；净利润 13.9%；核心业务利润172亿，同
2014年12月8日，恒大集团在 品上市发布会。继8月初成立恒大 畜牧三个业务公司之后，恒大集团 恒大集团宣布，2015年4月16日8时 盘住宅全面实施无理由退房。恒大 品，理应获得"包退"承诺。
产业地产商业模式要点PPT课件
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14
此外我们还须关注盈利点设计：最终目标之一是要实现盈利， 盈利点设计是项目成功的保障
产业利税：取决于本项目政企合作利益 分配关系，恐难以作为核心盈利点
资源嫁接，提升价值：1）中航航空品 牌、文化和产业实力等的嫁接；2）自然 资源、工业旅游资源等的嫁接；3）其他 资源嫁接。共同提升“城区”价值
配套开发：住宅、商业等配套开发，回 现快，开发难度较小
产业特色 产业驱动
产业园 配套驱动
产业城、生态公园…
旅游驱动、教育驱动、 复合驱动…
案例：东莞松山湖科技产业园 • 前期——高科技产业园 • 发展期——生态新城 • 目前——科技园+高端房地产板块
XX项目需要怎样的定位？以及怎样 的驱动力？
.
8
案例：苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表
配套 产业 地产 人口
招商
– 依托园区周边原有产业基础，通过打造优质园 区环境吸引企业入驻
.
4
产业地产商业模式及其要点
• 产业地产商业模式： 通过统筹组织区域内 的经济活动（产业、 地产）和生活方式， 达到对土地更高利用 效率的目的，并使相 关利益者都从中获益； 这个组织的过程和方 式等各种因素的总和 就是商业模式。
借鉴先进产业园商业模式，结合世联经验，产业地产 商业模式要点主要包括：
•经营策略：绕着“产业微笑曲 线”构建价值链一体化平台， 通过二、三产业的匹配和互动 形成业态聚合、功能聚合和资 源聚合，从而迸发出规模和集 聚效应，提升产业和区域价值
选址
– 依托城市原有产业基础，多建设在原有产业园 区附近，充分利用产业集聚带来的各种优势
产品
– 多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化 厂房定制以及各种生产、商务配套设施
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6.风险控制 市场风险 协议风险 政策风险
5.开发进程把控 开发次序 关键节点
1.开发主体 主导方 利益相关方及其影响
产业地产商
2.主题设计 战略定位 产业定位
业模式要点
4.一二级联动 一二级开发参与程度 参与方式 参与时机
3.规划设计 用地配比 功能分区 产业招商
.
5
【主题设计】不同的主题设计其实质对区域价值的提升有不同 价值溢价，同时其中的核心项目设置也有显著差异
项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广 场等。区域：城市配套延伸区
项目特点：普通住宅商住楼，住宅档次不 高，商住楼提供底端配套
项目：东方春晓、湖滨公寓、天 翔花园等，区域：围绕金鸡湖发 展
项目特点：产品以低密和湖景公 寓为主，产品力较大提升
项目：星湖国际、半岛华 庭等，区域：金鸡湖延伸 发展
项目特点：随着知名开发 商的进驻，产品多元化， 复合化
பைடு நூலகம்
主题设计原则： 导向性强 紧扣发展趋势 突出自身特色 资源有效嫁接
航空产业园主题设计探讨： 民用航空产业园 航空产业新城 航空产业研发社区 航空旅游小镇 其他主题…
突出民用航空 产业带动的“新城”，具有城市意向 社区意向，突出航空产业的研发功能 利用航空及其他资源，强调旅游意向 利用何种资源，发展成为何种园区？
引发产业地产开发各 环节投资者兴趣
产业地产 开发
投资者 收益
新产业更合理的布局和 产业集群效应
产业高 效发展
居民将愿意为土地和房产的溢价买单
.
3
案例：北京联东集团——欲打造成为中国产业地产的领头羊
•主营业务：产业地产的开发、 运营，是中国产业地产专业运 营商
•开发形式：集生产制造、研发 办公、综合服务为一体的城市 产业综合体
快速发展期
.
完善的生活商业等配套设施 土地供应量日渐有限
集工业、地产、商业等业 态为一体的综合功能的新 城区
成熟期
产业新城发展 7
而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展 驱动力也不尽相同；对较大的园区来说，可能需要复合驱动力
强化产业特色
产业和配套发 展成熟并升级
植入其他资源
产业概念
•经营策略：绕着“产业微笑曲 线”构建价值链一体化平台， 通过二、三产业的匹配和互动 形成业态聚合、功能聚合和资 源聚合，从而迸发出规模和集 聚效应，提升产业和区域价值
选址
– 依托城市原有产业基础，多建设在原有产业园 区附近，充分利用产业集聚带来的各种优势
产品
– 多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化 厂房定制以及各种生产、商务配套设施
项目：国际社区、尚 玲珑、朗诗国际等， 区域：沿cbd向东发展
项目特点：高端化、 科技化
产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居 产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上
民、部分产业工人、城市被动外溢人口
海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户
长三角的资产客户 比重进一步加大
基本配套+住宅
.
6
产业新城发展规律
产业新城以产业园起步，最终演变为功能复合的产业新城
房地 产
大量土地供应开发，房地 产业进入快速发展阶段
生活商业设施建设与地产 业建设相呼应，进一步变 得完善
具备一定生活服务商业 公建配套
为数不多的企业入园 工业区
起步期
大量企业入驻 带来大量产业人口 引致园区的置业需求 工业区+居住区
产业地产商业模式要点
.
1
产业地产是工业地产发展的高级形式，是一种区域开发模式
传统的工业地产开发模式的问题
投资大 回报周期长 操作难度大 典型的项目开发模式，难以形成综
合开发效益
产业地产为工业地产发展的趋势
产业地产是一种将产业运营和地产开发相 结合的区域开发模式 从单一的工业地产项目开发向区域开发 转型的开发模式 从传统产业园向产业新城转型的模式 本质是对土地资源的利用方式，区域内 土地资源因区域性开发导致的超额升值
产业特色 产业驱动
产业园 配套驱动
产业城、生态公园…
旅游驱动、教育驱动、 复合驱动…
案例：东莞松山湖科技产业园 • 前期——高科技产业园 • 发展期——生态新城 • 目前——科技园+高端房地产板块
XX项目需要怎样的定位？以及怎样 的驱动力？
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8
案例：苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表
配套 产业 地产 人口
Cbd商业办公功能 的完善，李公堤 商 业街，圆通时代广 场、东方之门的修 建等
自98年到01年为苏州园区的基础奠定期， 成立领导机构，成立开发公司，招商的准 备以及制定园区的规章制度和管理办法
金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区 的产业体系已经基本成形
园区二次创业：即加 快建设四个示范区的 转型发展，实现优二 进三；工作重点：制 造业升级、科技跨越、 服务业倍增、生态优 化
招商
– 依托园区周边原有产业基础，通过打造优质园 区环境吸引企业入驻
.
4
产业地产商业模式及其要点
• 产业地产商业模式： 通过统筹组织区域内 的经济活动（产业、 地产）和生活方式， 达到对土地更高利用 效率的目的，并使相 关利益者都从中获益； 这个组织的过程和方 式等各种因素的总和 就是商业模式。
借鉴先进产业园商业模式，结合世联经验，产业地产 商业模式要点主要包括：
商业中心+住宅
商务办公+住宅
.
9
【规划设计】
1
经营性用地与产业用地用地的配 比关系
航空产业园区的最优的规划布 局有哪些经验可以借鉴
越来越多的开发商投身产业地产项目：联东U谷、裕廊集团、 南京新城…
.
2
产业地产的组织与实现形式
产业地产一般开发流程
征地拆迁 安置
土地一级开 土地出让或
发
二级开发
产业集群招商、 区域运营 地产营销
产业地产实现形式
产业集聚
地产开发
人口集聚
区域发展
商务发展
产业地产实现逻辑
更具吸引力的发 展组织方式
良好的投资预 期
97
98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年
年
借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大 厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都 大厦邻里中心建成
《苏州总体规划2004-2020》提出市域cbd在园区的概念。 截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成 集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。 欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、 联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现