沿街商铺营销方案ppt
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店面销售技巧ppt课件
营业员的角色认知
服务大使
着装问
公关人员
社会活动家
认识顾客
顾客：不是我们业务的局外人，他是我们业务的一部分；
顾客：是我们商店最重要的人物—无论他是以个人、书信或电话 的方式接触我们；
顾客：不需要依赖我们，而是我们需要依赖的对象；
顾客：不是冰冷的数据，他是一个有血有肉，有感情和情绪的人， 就如你和我一样；
品，作为付出的金钱回报
顾客服务的基本原则
对顾客一视同仁 以顾客要求为出发点 以诚待客 要深切体会和认识到员工的服务就 是代表公司的整体形象
优质服务十则
• 及时与顾客打招呼 • 给予你的全部精神 • 把握首三十秒 • 保持自然，避免机械化 • 保持活力 • 为顾客着想 • 利用你的常识与直觉 • 做出改变，方便顾客 • 把握最后十秒 • 持之以恒
商品展示是营业员将商品的全貌、 性能和特点用灵活的方法展现出来， 以便顾客对商品进行鉴别、挑选， 并引起顾客的购买兴趣的一种销售 技巧。
（一）商品展示的基本要求
1、注意观察，主动展示：
注意顾客的一举一动，从顾客的举动中发现 机遇； 2、积极配合，鼓励参与
要快速有效的让顾客生产兴趣到购买的最好 方法就是演示给顾客看，让顾客也参与进来； 3、熟悉商品，掌握展示技巧
第一印象：微笑、倾听 尊重顾客：认真对待每位顾客，适
时的赞美 了解商品特性：熟知商品知识，使
自己像专家
接触方法：
1、提问接近法：以简单的提问方式打开话题，迅速 抓住顾客的视线和兴趣。如：您好，请问有什么可以帮 您得吗？或者请问你想要什么功能的手机？
2、介绍接近法：当看到顾客对某件商品有兴趣时， 营业员上前直接介绍产品，利用产品新颖独特的特点吸 引顾客。如：这款手机个性时尚，功能全面，非常适合 你们年轻人。
服务大使
着装问
公关人员
社会活动家
认识顾客
顾客：不是我们业务的局外人，他是我们业务的一部分；
顾客：是我们商店最重要的人物—无论他是以个人、书信或电话 的方式接触我们；
顾客：不需要依赖我们，而是我们需要依赖的对象；
顾客：不是冰冷的数据，他是一个有血有肉，有感情和情绪的人， 就如你和我一样；
品，作为付出的金钱回报
顾客服务的基本原则
对顾客一视同仁 以顾客要求为出发点 以诚待客 要深切体会和认识到员工的服务就 是代表公司的整体形象
优质服务十则
• 及时与顾客打招呼 • 给予你的全部精神 • 把握首三十秒 • 保持自然，避免机械化 • 保持活力 • 为顾客着想 • 利用你的常识与直觉 • 做出改变，方便顾客 • 把握最后十秒 • 持之以恒
商品展示是营业员将商品的全貌、 性能和特点用灵活的方法展现出来， 以便顾客对商品进行鉴别、挑选， 并引起顾客的购买兴趣的一种销售 技巧。
（一）商品展示的基本要求
1、注意观察，主动展示：
注意顾客的一举一动，从顾客的举动中发现 机遇； 2、积极配合，鼓励参与
要快速有效的让顾客生产兴趣到购买的最好 方法就是演示给顾客看，让顾客也参与进来； 3、熟悉商品，掌握展示技巧
第一印象：微笑、倾听 尊重顾客：认真对待每位顾客，适
时的赞美 了解商品特性：熟知商品知识，使
自己像专家
接触方法：
1、提问接近法：以简单的提问方式打开话题，迅速 抓住顾客的视线和兴趣。如：您好，请问有什么可以帮 您得吗？或者请问你想要什么功能的手机？
2、介绍接近法：当看到顾客对某件商品有兴趣时， 营业员上前直接介绍产品，利用产品新颖独特的特点吸 引顾客。如：这款手机个性时尚，功能全面，非常适合 你们年轻人。
商业街项目营销策划方案PPT课件
物业持有或整售 租户自主经营管理 1、百元商品街业主自行经营、 统一物业管理； 2、电玩、风味小吃城等物业 持有或整售，自主经营、统
一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作
为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
第23页/共86页
五、招商及运营
第2页/共86页
武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。
第3页/共86页
第27页/共86页
七、项目商铺定位
产品定位
西区商铺
二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。
东区的临街店铺和西区步行街
在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。
第28页/共86页
七、项目商铺定位
产品设计
东区商铺
“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。
经营
区域面
经营品类
备注
精品馆
生活 超市 时尚流行 馆
品牌店
餐饮、 娱乐、
5100
金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰
16400 8800 5000
生活日常用品、小百货等
饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等
名品专业店、中西快餐等
2700
餐饮、茶艺、KTV、院线等
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一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作
为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
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五、招商及运营
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武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。
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七、项目商铺定位
产品定位
西区商铺
二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。
东区的临街店铺和西区步行街
在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。
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七、项目商铺定位
产品设计
东区商铺
“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。
经营
区域面
经营品类
备注
精品馆
生活 超市 时尚流行 馆
品牌店
餐饮、 娱乐、
5100
金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰
16400 8800 5000
生活日常用品、小百货等
饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等
名品专业店、中西快餐等
2700
餐饮、茶艺、KTV、院线等
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沿街商铺营销方案
沿街商铺营销方案一、市场分析我们要明确商铺所处的市场环境。
观察周边的商铺，了解它们的经营状况、目标客户、竞争优势等。
同时，分析消费者的需求和消费习惯，找出商铺的优势和劣势。
二、目标客户明确目标客户是商铺成功的关键。
根据商铺的经营范围和产品特点，确定目标客户的年龄、性别、职业、消费水平等。
例如，如果是餐饮店，目标客户可能是上班族、学生、家庭主妇等。
三、营销策略1.产品策略（1）优化产品结构，确保产品质量。
在保证产品基本功能的基础上，添加一些创新元素，提高产品竞争力。
（2）定期推出新品，满足消费者好奇心。
新品可以是口味、包装、活动等方面的创新。
2.价格策略（1）合理制定价格，保证利润空间。
价格要考虑成本、市场接受度等因素。
（2）开展促销活动，吸引消费者。
如满减、买一赠一等。
3.促销策略（1）线上推广：利用公众号、抖音等平台，发布商铺动态、优惠信息等，吸引粉丝关注。
（2）线下推广：举办各类活动，如节日庆典、主题派对等，提高商铺知名度。
（3）合作推广：与其他商铺或机构合作，共同举办活动，扩大影响力。
4.渠道策略（1）实体店销售：优化店铺环境，提高服务质量，提升消费者购物体验。
（2）线上销售：搭建电商平台，开展线上业务，拓宽销售渠道。
四、营销活动1.开业活动：举办开业庆典，邀请周边居民、商家参加，发放优惠券、小礼品等。
2.节假日活动：在重要节假日，如春节、国庆节等，推出主题促销活动，吸引消费者。
3.周年庆活动：在商铺成立周年之际，举办庆祝活动，回顾发展历程，展示企业实力。
4.会员活动：设立会员制度，为会员提供专属优惠、礼品等，增强客户粘性。
五、营销预算根据商铺的实际情况，合理分配营销预算。
预算包括：活动费用、广告费用、礼品费用等。
在保证效果的前提下，尽量降低成本。
六、营销效果评估1.销售数据：通过对比销售数据，分析营销活动的效果。
2.客户反馈：收集消费者对营销活动的反馈，了解他们的需求和满意度。
3.品牌知名度：评估营销活动对品牌知名度的提升作用。
商铺推售报告0727PPT课件
开发商自持3万方商业，目前引进大润发惠发超市、中影影城，街商对 外销售，基本销售完毕。
商业体量很小，总共才4千方30个铺，面积区间30-150㎡。已全部售完
45-320㎡临街地铁铺持续销售中，500㎡以上项目自持，以招商为主， 目前平安银行分支已入驻。
销售价格 1F4万/㎡ 1F3-4万/㎡ 1F2-4万/㎡ 1F2.8万/㎡ -1F-1F4-6万/㎡
面市
价值属性 赋予项目商铺更多
，给消费者更多想象，不仅仅只是社区铺这么简单
价值载体 而随着项目商业整体形象的树立，项目综合楼的推售便有了成熟的
由此循序渐进，形成商业推售思路。 便是我们对此次商铺推售的一个目标认识！
2020/3/22
21
Chapter 2
形象定位
2020/3/22
22
先看外部形象。无论是讲住宅还是讲商业，都离不开顶层战略。而长沙临空经济示范区获批，代表着
商业体量 1.1万方 3.5万方 5万方 0.4万方
2万
商业业态 街商
酒店公寓、商业广场、底商 商业广场、办公公寓、街商
底商 街商
销售动态
一期底商已运营多年，三期底商因销售问题停售，二期VPARK商业街建 设中。
一栋住宅底商、一栋集中商业和综合楼，底商2016年开盘，基本已销售 完毕。集中商业和综合楼自持！
区域发展迎来与顶层战略结合的契机，区域发展潜力巨大。
按照“西展东拓，南北控制”的空间发展策略，沿着空铁联动发展轴，围绕空港与高铁枢纽两个核心，划分三个产业发展组团 和服务片区，整体形成“一轴两核三组团”的总体空间布局结构。
本案
一 轴：空铁联动发展轴
两 核：空港服务核心 高铁服务核心
三组团：空港枢纽组团 临铁新城组团 星马创新组团（本案所在区域）
商业体量很小，总共才4千方30个铺，面积区间30-150㎡。已全部售完
45-320㎡临街地铁铺持续销售中，500㎡以上项目自持，以招商为主， 目前平安银行分支已入驻。
销售价格 1F4万/㎡ 1F3-4万/㎡ 1F2-4万/㎡ 1F2.8万/㎡ -1F-1F4-6万/㎡
面市
价值属性 赋予项目商铺更多
，给消费者更多想象，不仅仅只是社区铺这么简单
价值载体 而随着项目商业整体形象的树立，项目综合楼的推售便有了成熟的
由此循序渐进，形成商业推售思路。 便是我们对此次商铺推售的一个目标认识！
2020/3/22
21
Chapter 2
形象定位
2020/3/22
22
先看外部形象。无论是讲住宅还是讲商业，都离不开顶层战略。而长沙临空经济示范区获批，代表着
商业体量 1.1万方 3.5万方 5万方 0.4万方
2万
商业业态 街商
酒店公寓、商业广场、底商 商业广场、办公公寓、街商
底商 街商
销售动态
一期底商已运营多年，三期底商因销售问题停售，二期VPARK商业街建 设中。
一栋住宅底商、一栋集中商业和综合楼，底商2016年开盘，基本已销售 完毕。集中商业和综合楼自持！
区域发展迎来与顶层战略结合的契机，区域发展潜力巨大。
按照“西展东拓，南北控制”的空间发展策略，沿着空铁联动发展轴，围绕空港与高铁枢纽两个核心，划分三个产业发展组团 和服务片区，整体形成“一轴两核三组团”的总体空间布局结构。
本案
一 轴：空铁联动发展轴
两 核：空港服务核心 高铁服务核心
三组团：空港枢纽组团 临铁新城组团 星马创新组团（本案所在区域）
某广场商业街招商执行推广方案(PPT 56页)
规模优势 项目总占地85438平方米，商业面积达17000平方米，商住一体新城综合体。
区位优势 紧邻104国道、高速出入口、动车站，位于桐南新城核心位置。
配套优势 行政服务中心、国土资源局、检察院、法院、海事局、桐城幼儿园、慈济小 学、民族中学、写字楼及高档住宅等配套。
项目简介
招商机会点
一、 政府支持新城区将改造升级，这些是加速福鼎市场将要拆迁的导向，有利于 主力店及外来大品牌招商，从而推动项目整体招商进度。
理由（5）高优惠低门槛的招商政策手段对福鼎老城区的商业市场冲击很大， 把大中小商家、大小品牌店都吸引到我们项目还可把老城区的人流吸引到项目 消费，促进了项目的繁华经营从而使招商速度加快招商的成功率更高。
招商政策
招商优惠政策小结
我们本着对开发商对项目负责任的态度，采取高优惠低门槛的招 商优惠政策，大大提升了招商的成功率，使更多的商家想入驻本项 目的欲望，从而使我们有更多的机会选择商家，选择品牌店的机会 提高本项目的知名度，带动项目整体的人流量把老城区周边区域的 人流引入到项目中消费，使红鼎广场商业街更加的繁华经营，主要 目的就是带动商铺的销售量，使投资者对我们项目的投资更加的有 信心、有欲望、有需求点购铺投资。
沿街-260
19万（60㎡）
沿街-130
12万（75㎡）
沿街-85
4.5万（40㎡）
沿街-50
2.7万（40㎡）
福鼎市场区域
古城南路-大街
边贸批发市场
太姥大道
海口路
五里牌
招商政策
业态规划 招商策略 市场调查
招商政策
招商执行 招商管理
招商政策
商户优惠政策建议如下：
免租期18/月商户（本地商户经营面积150 ㎡以下） 第一年6月、第二年8月、第三年8月、第四年10月、第五年10月
区位优势 紧邻104国道、高速出入口、动车站，位于桐南新城核心位置。
配套优势 行政服务中心、国土资源局、检察院、法院、海事局、桐城幼儿园、慈济小 学、民族中学、写字楼及高档住宅等配套。
项目简介
招商机会点
一、 政府支持新城区将改造升级，这些是加速福鼎市场将要拆迁的导向，有利于 主力店及外来大品牌招商，从而推动项目整体招商进度。
理由（5）高优惠低门槛的招商政策手段对福鼎老城区的商业市场冲击很大， 把大中小商家、大小品牌店都吸引到我们项目还可把老城区的人流吸引到项目 消费，促进了项目的繁华经营从而使招商速度加快招商的成功率更高。
招商政策
招商优惠政策小结
我们本着对开发商对项目负责任的态度，采取高优惠低门槛的招 商优惠政策，大大提升了招商的成功率，使更多的商家想入驻本项 目的欲望，从而使我们有更多的机会选择商家，选择品牌店的机会 提高本项目的知名度，带动项目整体的人流量把老城区周边区域的 人流引入到项目中消费，使红鼎广场商业街更加的繁华经营，主要 目的就是带动商铺的销售量，使投资者对我们项目的投资更加的有 信心、有欲望、有需求点购铺投资。
沿街-260
19万（60㎡）
沿街-130
12万（75㎡）
沿街-85
4.5万（40㎡）
沿街-50
2.7万（40㎡）
福鼎市场区域
古城南路-大街
边贸批发市场
太姥大道
海口路
五里牌
招商政策
业态规划 招商策略 市场调查
招商政策
招商执行 招商管理
招商政策
商户优惠政策建议如下：
免租期18/月商户（本地商户经营面积150 ㎡以下） 第一年6月、第二年8月、第三年8月、第四年10月、第五年10月
商铺推介PPT
南临环城路，北接武陵路，独据城市新干道红星路。四通八达的交通，汇聚八方 人流，带来强劲的消费需求
【成熟商圈】扼守中心，不可撼动
吉首核心商业腹地，周边红旗门大市场、步步高、和盛堂以及商业城早已形成成 熟商业经济带，盈利速度快，回本时间更短
【临街旺铺】财富金矿，发现之旅
采用全临街设计，独立门 面，大开间，铺铺临街。 1楼、2楼自由搭配，45350㎡多样面积可供选择， 满足各类经营需求
鸿锦·财满街
采用全临街设计，独立门
面，大开间，铺铺就临街。是值得投资的熟铺
1楼、2楼自由搭配，45350㎡多样面积可供选择， 满足各类经营需求
临街熟铺 带租约销售
财满街现已有50余家商家进驻，生意火爆，商业氛围已成熟。带租约 熟铺，上一秒买铺，下一秒收租，投资不用等
坐等
房东 开业现铺 带租约销售 坐等房东
尤其是 熟 铺
地段优势
商圈活力
回报率高
成熟配套
辐射能力
我们
鸿锦·财满街
是不是值得投资的熟铺
【品牌企业】大企开发 实力钜献
【城央地段】逐鹿商场，必争之地
财满街位于吉首市核心商圈内。周边居民小区众多，紧邻红旗门，距步步高、大 湘西商贸城仅2分钟路程，出门就是市中心，“钱”景无忧
【交通便利】财富涌动，风向之标
鸿锦·财满街 财富之源的发现之旅
POWERPOINT
关于投资 总是有些一言难尽
投资
黄金
回购难，易损耗，安全性低
股票
风险大，波动大，无确定期限国债收益低，期限长，不灵活
买房
门槛高，短期收益小，政策影响大
如果 上述渠道 都不足以安心
我们又该如何选择
买铺 才是当下资产增值保值
【成熟商圈】扼守中心，不可撼动
吉首核心商业腹地，周边红旗门大市场、步步高、和盛堂以及商业城早已形成成 熟商业经济带，盈利速度快，回本时间更短
【临街旺铺】财富金矿，发现之旅
采用全临街设计，独立门 面，大开间，铺铺临街。 1楼、2楼自由搭配，45350㎡多样面积可供选择， 满足各类经营需求
鸿锦·财满街
采用全临街设计，独立门
面，大开间，铺铺就临街。是值得投资的熟铺
1楼、2楼自由搭配，45350㎡多样面积可供选择， 满足各类经营需求
临街熟铺 带租约销售
财满街现已有50余家商家进驻，生意火爆，商业氛围已成熟。带租约 熟铺，上一秒买铺，下一秒收租，投资不用等
坐等
房东 开业现铺 带租约销售 坐等房东
尤其是 熟 铺
地段优势
商圈活力
回报率高
成熟配套
辐射能力
我们
鸿锦·财满街
是不是值得投资的熟铺
【品牌企业】大企开发 实力钜献
【城央地段】逐鹿商场，必争之地
财满街位于吉首市核心商圈内。周边居民小区众多，紧邻红旗门，距步步高、大 湘西商贸城仅2分钟路程，出门就是市中心，“钱”景无忧
【交通便利】财富涌动，风向之标
鸿锦·财满街 财富之源的发现之旅
POWERPOINT
关于投资 总是有些一言难尽
投资
黄金
回购难，易损耗，安全性低
股票
风险大，波动大，无确定期限国债收益低，期限长，不灵活
买房
门槛高，短期收益小，政策影响大
如果 上述渠道 都不足以安心
我们又该如何选择
买铺 才是当下资产增值保值
商业街招商营销方案PPT课件
业振城商业街营销策略报告
目录
市场调研 物业定位 招商实施 价格策略 营销推广
市 场 调 研
业振城商业街营销策略报告
区域分析 市场分析
横岗概况
横岗位于深圳东部、龙岗区的中部，东邻盐田港，南紧接深圳经济特区,西北毗邻东莞， 北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里.横岗2004年生产总值62.38 亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，其中支柱产业眼镜产量占据世 界的50%，欧洲市场的70%；汽车玻璃产量全国排名第三。
业振城商业街营销策略报告
横岗商业概况
社区配套商业迅速崛起
随着横岗房地产市场的快速发展，横岗商业出现了另一种主要表现形式，以单个或多个住 宅项目底商、裙楼商业构成的社区商业快速发展态式，这种商业主要功能为住宅社区提供生活 配套、综合服务等，具有代表性的有锦冠华庭、卓越中心花园社区商业。以便利店、中介服务、 餐饮、休闲等业态为主，围绕住宅社区消费者进行经营，消费辐射能力不强，具有统一的规划， 形象较好。
楼盘名称
锦冠华城
发展商
深圳市双义发实 业股份有限公司
占地面积（㎡）
46,888
横岗商业文化中心
深圳市卓越地产开发 有限公司
——
建筑面积（㎡）
104,450
12,000
商业面积（㎡）
一层商铺约4,900
约12,000
售价（元/㎡）
一楼一期销售均价 9,000
均价8,500
租金（元/㎡）
70—110
60—90
业振城商业街营销策略报告
横岗商业新动向
片区项目分布
中海怡美山庄 中海大山地
128
改
造
目录
市场调研 物业定位 招商实施 价格策略 营销推广
市 场 调 研
业振城商业街营销策略报告
区域分析 市场分析
横岗概况
横岗位于深圳东部、龙岗区的中部，东邻盐田港，南紧接深圳经济特区,西北毗邻东莞， 北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里.横岗2004年生产总值62.38 亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，其中支柱产业眼镜产量占据世 界的50%，欧洲市场的70%；汽车玻璃产量全国排名第三。
业振城商业街营销策略报告
横岗商业概况
社区配套商业迅速崛起
随着横岗房地产市场的快速发展，横岗商业出现了另一种主要表现形式，以单个或多个住 宅项目底商、裙楼商业构成的社区商业快速发展态式，这种商业主要功能为住宅社区提供生活 配套、综合服务等，具有代表性的有锦冠华庭、卓越中心花园社区商业。以便利店、中介服务、 餐饮、休闲等业态为主，围绕住宅社区消费者进行经营，消费辐射能力不强，具有统一的规划， 形象较好。
楼盘名称
锦冠华城
发展商
深圳市双义发实 业股份有限公司
占地面积（㎡）
46,888
横岗商业文化中心
深圳市卓越地产开发 有限公司
——
建筑面积（㎡）
104,450
12,000
商业面积（㎡）
一层商铺约4,900
约12,000
售价（元/㎡）
一楼一期销售均价 9,000
均价8,500
租金（元/㎡）
70—110
60—90
业振城商业街营销策略报告
横岗商业新动向
片区项目分布
中海怡美山庄 中海大山地
128
改
造
商业街广告推广方案45页PPT
商业街广告推广方案
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
25、学习是劳动，是充于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
25、学习是劳动，是充于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
某商业街运营实施方案PPT(共 68张)
14
产品线介绍
--55＃栋2层平面图
15
产品线介绍
--55＃栋3层平面图
16
产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
17
产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
18
产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
19
产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
20
产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
3
附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
能持续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能快速 积累；
2、商铺购买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理不 善也是商业街升值的障碍。
34
我们选取何种经营方式?
原
则
1 、一种不给公司长期背负后期经营、管理压 力的---三年期代租销售模式;
2 、一种能给整个项目带来快速回现、可短时 间去化商铺的---直销模式。
1、主力店成功入驻，销售大部分 完成，超市、2-3层独立大铺未 销售的情形下,公司可以成立一 个投资经营部,主管租赁兼招商 对接事宜；
2、物业可委托给专业公司，负责 维护、保安、保洁等事务；
3、在销售不是很好的情形下，则 采取委托专业招商公司招商招 租,或1-2年期限,或短期阶段性服 务。
需要提前准备的工作---
产品线介绍
--55＃栋2层平面图
15
产品线介绍
--55＃栋3层平面图
16
产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
17
产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
18
产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
19
产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
20
产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
3
附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
能持续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能快速 积累；
2、商铺购买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理不 善也是商业街升值的障碍。
34
我们选取何种经营方式?
原
则
1 、一种不给公司长期背负后期经营、管理压 力的---三年期代租销售模式;
2 、一种能给整个项目带来快速回现、可短时 间去化商铺的---直销模式。
1、主力店成功入驻，销售大部分 完成，超市、2-3层独立大铺未 销售的情形下,公司可以成立一 个投资经营部,主管租赁兼招商 对接事宜；
2、物业可委托给专业公司，负责 维护、保安、保洁等事务；
3、在销售不是很好的情形下，则 采取委托专业招商公司招商招 租,或1-2年期限,或短期阶段性服 务。
需要提前准备的工作---
商业街营销策划课件
没有 36%
不确定 51%
分析：从本项调查结果显示，周边经营者对周围商业状况的认同情 况一般，能给项目提供一定的市场运作空间。
三、商业问卷调查分析
5、在对本项目的选择意愿假设中
根据租金 决定 52%
有 15%
不愿意 33%
分析：从经营者对项目是否选择和认可的情况来看，主要因素在于 租金决定，对项目的位置没有明显的抗性。
图片
图片
定位诠释：
时尚：体现商业经营的方向以青春时尚的、引领潮流的产品 为主的特点。
休闲、娱乐：在项目附近没有大型的休闲娱乐场所，可填补 市场空白，适应年轻消费群体的需求。
美食：美食能起到聚集人气的作用，尤其对年轻人具有很强 的吸引力，而项目周边没有大型美食街，因此美食因素的加 入能帮助项目很好的营造商业氛围。
调查时间：2005年12月5星期一 调查对象：周围商业经营者 调查情况：发放问卷115份，收回104份 ， 其中3份无效，有效问卷101份。
三、商业问卷调查分析
（1）调查结果统计与分析 1、在选择经营方向方面
其他 34%
餐饮 10%
品牌经营 12%
装饰建材 17%
中低档服 装 27%
分析：从经营方向的认可程度来看，经营中低档服装经营和其 他经营的占据了主要部分，因此项目目前的地位出现了一定的 偏差，需要对项目重新进行经营定位。
定价原则
二、建议租金价格范围 30－50元/平方米/月
二、业态分类及招商对象
一层：
服装箱包小商品类：小精品店、服饰店、童装店、女装店、皮包店、女 性内衣店、花店、鞋帽店等；
美食街：风味小吃、熟食店、快餐店、桂林米粉店、西饼屋、甜品屋等；
生活配套类：华润超市、糖烟酒批发店、干洗店、书店、柯达冲印、百 果店、小超市、文具店、电器维修店、药店、诊所、窗帘、布艺等；
门店营销活动方案PPT图文课件
完善控制活动
A、完善部门内部流程制度。（巡店流程、商品管理流程） B、建立有效的激励机制，实行绩效考核制度。
实现内控现代化
实现内部控制现代化，使信息沟通畅通。（ERP管理系统应用）
店长基础管理课程
一年二次，对店长的管理能力、销售 能力进行基础性培训
店铺陈列师
一年一次，三天课程，针对店铺陈列 等方面进行培训
A品牌
中国名牌，主打生态特色，产 品多元化，多年耕耘，知名度 较高。市占率不足3%。
C品牌
因为消费市场开阔，做品牌经营道路，走名牌 市场化的大米发展道路。“XXX”要走的就是分清 区域形成链条，以点成线，以线成面，以面成 体，以体成链。
湖北名牌，主打电商市场，近 两年成长迅速，拥有多个生态 产业基地。线下布局不多，产 品较有特色。
原则：只在市区人流量大的干道，于启动期、强销期投放；
D、促销小姐及常规促销活动：47%
原则；在较大潜力的商超投放，加强促销小姐的管理与培 训，实现效益最大化；
E、终端促销宣传品、礼品：9%
原则：促使消费冲动转变为购买行为。精心制作，充分利 用，实现效益最大化；
F、其它手段：4.5%
4
营销费用和预算
场地使用费10万、办公日常开支及住宿用餐15万、汽车费用10万 差旅交通费以及出差补助
推广费用请在这里输入段落文本内容 请来自这里输入段落文本内容55%
17%
办公费用
请在这里输入段落文本内容请 在这里输入段落文本内容
人力成本
请在这里输入段落文本内容 请在这里输入段落文本内容
18%
20%
其他费用
请在这里输入段落文本内容请 在这里输入段落文本内容
形象
设计可爱的产品标志。同步推 出，并且将其印制在包装上， 可爱的形象让消费者留下美好 而清晰的印象。
A、完善部门内部流程制度。（巡店流程、商品管理流程） B、建立有效的激励机制，实行绩效考核制度。
实现内控现代化
实现内部控制现代化，使信息沟通畅通。（ERP管理系统应用）
店长基础管理课程
一年二次，对店长的管理能力、销售 能力进行基础性培训
店铺陈列师
一年一次，三天课程，针对店铺陈列 等方面进行培训
A品牌
中国名牌，主打生态特色，产 品多元化，多年耕耘，知名度 较高。市占率不足3%。
C品牌
因为消费市场开阔，做品牌经营道路，走名牌 市场化的大米发展道路。“XXX”要走的就是分清 区域形成链条，以点成线，以线成面，以面成 体，以体成链。
湖北名牌，主打电商市场，近 两年成长迅速，拥有多个生态 产业基地。线下布局不多，产 品较有特色。
原则：只在市区人流量大的干道，于启动期、强销期投放；
D、促销小姐及常规促销活动：47%
原则；在较大潜力的商超投放，加强促销小姐的管理与培 训，实现效益最大化；
E、终端促销宣传品、礼品：9%
原则：促使消费冲动转变为购买行为。精心制作，充分利 用，实现效益最大化；
F、其它手段：4.5%
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营销费用和预算
场地使用费10万、办公日常开支及住宿用餐15万、汽车费用10万 差旅交通费以及出差补助
推广费用请在这里输入段落文本内容 请来自这里输入段落文本内容55%
17%
办公费用
请在这里输入段落文本内容请 在这里输入段落文本内容
人力成本
请在这里输入段落文本内容 请在这里输入段落文本内容
18%
20%
其他费用
请在这里输入段落文本内容请 在这里输入段落文本内容
形象
设计可爱的产品标志。同步推 出，并且将其印制在包装上， 可爱的形象让消费者留下美好 而清晰的印象。
商铺销售操作要点PPT课件
商业点评：广场内自持商铺因为由开发商自
己定位招商运营，经营良好。金街全部销售完 后由业主自行出租，造成业态混乱，低端，商 铺换手率很高，目前租金与当时售价完全不匹 配。
商业街（步行街）
楚河汉街（2011年）
商业类型 商业权属
步行街（28万方，1.5
公里长）
自持加销售
项目定位 开盘价格 商铺层高
中国第一国际水岸步行街
二、商铺的利用率：如消防管道，公摊等指标，很多街 铺的公摊都达到40%以上，但是社区商铺的公摊跟住宅 略大，比较占优势。
谢谢
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43
2、对投资信息非常敏感，会主动寻找 投资机会；
3、投资区域广泛，与工作、生活地有 关联的区域、城市均可投资；
4、习惯于投资最优位置、高单价的产 品和单价较低、面积较大的产品。买 最好的和最便宜的。
5、成交周期较长，一旦决定，迅速出 手。
6、对回报率要求相对理性，回收期在 15年之内皆可以接受。
二、初次购买客户
商业销售要点解析
大公馆：李军
一、商业类型及特点 二、商铺的销售方式 三、商铺的基本定价方式 四、商业销售要点 五、商铺的客户群体分析
一、商业类型及特点
商业类型（按开发形式划分）
商
社
商
B
业
区
业
L
街
商
广
O
商
业
场
C
铺
K
街
区
商业广场（shopping mall）
菱角湖万达（2010年）
商业类型 商业权属
城市综合体（SOHO，写
字楼，住宅，商铺）
休闲商业步行街整体营销推广方案(ppt90张)
二、几种商铺销售形式分析
1、卖规划、卖前景。 这类项目多处于政府大的规划前提 下，靠政府拉动而成型，大多数投资置业 者也比较认可。销售商多是在未来规划和 前景上对置业者进行渲染。价格的体现一 般会表现出中又偏高的特点，例如：烟台 莱山区迎春大街、黄县西二环路、烟台上 夼西路等。
2、不看前景，卖回报。 这类项目大多地处不伦不类的地段， 很难形成的商业氛围。又无政府规划，故 此将项目销售给一些只图眼前利益而乏深 谋远虑的客户。几年之前这类项目颇多。 主要体现在：于开发商承诺的多年限的高 额回报，但最终多以数之不清的法律诉讼 告终。从另一方面讲，这种方式也能解决 一个项目销售问题。现如今，这种销售模 式已被房地产业内人士定为房地产界最大 的黑洞和陷阱，百姓也略为知晓。
2、超低的租金
现阶段我们的商业店铺及周围的店铺 ，别说收租金，就算免租大多数人都持怀 疑态度，何况这种情况下的租金在销售时 根本形成不了任何说服力。
2、无人愿意先吃“螃蟹”
大家担心的是先进，到底是能吃“螃 蟹”，还是要“倒大霉”。因此大多数人 都持观望态度，说词上基本一致：“等某 某进了我再进”。
2、买房贵，回报低。 我们所说“贵”，在市场调查报告中体 现的也是相对的。比如说在黄县位置不好、 气氛差的商铺价格只在3500元左右，这样的 销售价格从商业市场整体环境看是较低的。 但最高房价能突破10000元与地级市商铺平均 价格相比也不相上下。事实上我们所说的“ 贵”，应该指龙口投资置业者购房总投入与 租金回报相比十分不相应。（加例子、数据 ）。
二、 松岚商业步行街招商面临的严峻形势及 具体问题 1、市场上形成已久的、根深蒂固的片面理论 调查当中不管是商家还是普通消费者在 让其展望松岚商业步行街前景时大多持反对 意见，认为这里不可能形成有规模的商业氛 围，即使形成了那也是几年以后的事情。大 家公认的商业繁华区就只可能是在老城区， 新城区要想形成也欠很长时间，我们在招商 过程中要攻克这种主流意识难度极大。
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进阶目标 完成350万 销售任务
协议大 客户
对公司的开发的协议大客户 （中石化、国家电网、工商 银行等），计划销售80元
网络 电商
在天猫和京东开辟官方旗舰店，计 划销售120万。
推广目标
品牌影响力
通过系统性的品牌推广和终 端促销工作，使品牌在行业
A
内具有相当的影响力
市场占有率
C 市场占有率跻身某某行业内 前30名。
1、产地特别，生态种值、绿色
健康是最大的特色。 2、产品对中老年有保健作用。
S
3、外观通透、油质丰富，口感
极佳。
机遇(Opportunities)
O
1、在中高端产品有较大的机会。
2、公司经营模式比较独特，可
以获得国家政策支持。
W
劣势(Weaknesses)
1、产品生产、加工的费用比较 高，导致价格相对较高。 2、产品相对高端，消费者认识过 程会比较长。
团购客户
占总计划的8.8%
自营形象店
占总计划的16.8%
任务分解
终端渠道
终端渠道计划完成总任务的45%
230万 30万
45万
86万
120万
协议大客户
占总计划的6%
网络旗舰店
占总计划的23.4%
营销执行策略
消费者分析 价格策略
市场定位 渠道策略
产品策略 促销策略
消费者行为分析
目标消费者的年龄与阶层
4
在包装内放入小贴士，使消费者 购买产品的同时，不用繁杂的菜 谱就可方便快捷的作出美味佳肴。
价格策略
公司在发展初期，财务风险主 要体现为资金短缺风险。
前期投入主要来自场地租金、 装修费用、设施和设备购买的 费用以及宣传费用等。
风险
财务风险 及对策
据调查消费者以25-50岁的家庭主妇为主。具有一定的品 牌忠诚度，看重口感和价格。高品质产品主要以知识分子 家庭、政府机关工作人员家庭以及商务人士家庭消费为主。
目标消费者对包装的认同
调查中发现女性购买者更愿意购买小包装，一是提起来方 便，二是小包装便于储存，保持新鲜。。
目标消费者对功效的需求
相对于普通大米来说，我们的产品含有大量的蛋白质、脂 肪、维生素、矿物质、B族维生素，尤其适宜体虚之人、 高热之人、久病不愈、妇女产后、老年人、婴幼儿等消化 力较弱者。有利于健康和美容，也易于人体消化和吸收。
产品策略
打造有机、绿色无公害品牌形 象，积极推广优质、有机产品。 满足消费者绿色健康的消费需 求。
1
以绿色为主，注明绿色无公害， 并标明质检部门认证。包装上也 要 体 现 精 致 、 珍 贵 ， 采 用 1kg 、 3kg小袋包装和个性木桶式包装， 小桶还可重复利用。
2
3
设计可爱的产品标志。同步推出， 并且将其印制在包装上，可爱的 形象让消费者留下美好而清晰的 印象。
市场定位
根据目前我国某某市场的分析及企业的发展使命，可以对本品牌进行准确的营销战略定位。
产品定位
走高中低三端路线，树立起品 位、营养、健康、专业的品牌 形象.。
广告语
生态有机大米，就是“某某 米。。
组合定位
新鲜、有机、绿色、健康和高 品质大米，同时提供高的附加 价值。。
品牌延伸
以营养大米为龙头，进行农业产业 化深加工发展（如农场、休闲食品 等）。
04 技术趋势
技术的发展使得本品 普及进一步加速
01 宏观经济
宏观经济持续平稳， 基本面较好。
02 行业整合
在上游行业整合重组 的大趋势下，对本品 需求扩大。
03 消费理念
消费理念日益提升， 对高品质产品需求日 趋旺盛
处于行业发展期，前景看 好，后期增长空间大
朝阳行业
1
市场状况
据某某协会统计，该行业市 场规模每年以30%速度递增
4
3
■外观有卖点
油质丰富，晶莹剔透，芳香可口，风味
极佳，是关注健康，爱护环境的现代人
2
士至佳食品。
1
■营销待提升
在产品营销手段上比较传统，经过一段
时间的运营效果并不明显，需要重新制
度营销策略。
竞争者状况
A 成立领导小组
C 强化考核
E 反馈修正
B 巡回培训
D 日常登记
SWOT分析
优势(Strengths)
需求预测 竞争者状况
市场现状 SWOT分析
行业前景分析
201X年第X季度某某行业产量分析
6
5
4
3
2
1
0 类别 1
类别 2
类别 3
类别 4
这是一个图表范例，可以将阶段性的数据做成类似的图表，配色可以参考以上的，既美观， 又方便直接在EXCEL里编辑数据。
需求预测
在四个方面因素的支撑下， 某某行业的需求持续攀升， 在未来十年将是某某行业的 黄金时期。
第三期：连锁经营
从2019年起实施扩张政策，在全省各地 开设分店，力争使公司成为安徽地区休闲 娱乐综合性场所的主要市场领导者。
2011
2012
2013
2014
第二期：强化品牌
形成公司的文化广泛传播，发展 入门级客户，培养忠实消费者。
第四期：发展产业链
当连锁店达到一定量时，可以适时发展 产业链企业，如原材料加工企业。
销售量增长
产品销售量增长率达到
E
30%，较去年同期增长
15%。
知名度
B 在推广的区域内具有较高 的品牌知名度和美誉度。
渠道通畅
D 分销渠道通畅，终端铺货率达到A类 终端80%、B类终端90%以上。
执行时间表
第一期：标准化运作
2017年—2019年，把服务和流程作 为核心竞争力进行打造，形成特有的 企业文化和管理模式。
市场规模逐年增长
2
3
4
政策不完善
处于发展阶段，政策法规、行业 标准还有待完善
盈利模式多样
行业里盈利模式相对较多，经营 方式灵活多变
我们产品现状
■产品有特色
生产基地全部位于无工业污染地区，施 用有机肥，生物技术治理病虫害，保障 了食材的原料绿色、无公害。
■品牌不响亮
初入市场，渠道拓展、广告投放等处于 起步阶段，市场知名度很低。
T
风险(Threats)
1、产量如果达不到一个量，盈利
会成为问题。
2、如何与A品牌做出差异化，从
高端市场打开缺口需要较长时间。
营销目标和任务分解
销售目标 执行时间表
区域拓展目标 任务分解
推广目标
初级目标 完成300万 销售任务
销售目标
现有 渠道
对现有的173家存量客户进行全面 梳理，计划销售150万。
营销策划方案
Marketing Plan
适用于市场、销售、业务部门的工作计划营销计划方案等用途
汇报人：774688 时间：2018年XX月
目录
content
市场现状及 营销目标和 SWOT分析 任务分解
营销执 行策略
营销费用 和预算
管理提升的 若干措施
市场现状及SWOT分析
行业前景分析 我们产品状况