钟秀勇 司法考试 民法 真题解析班 第九节

（2013/四/四）案情：大学生李某要去A市某会计师事务所实习。此前，李某通过某租房网站租房，明确租房位置和有淋浴热水器两个条件。张某承租了王某一套二居室，租赁合同中有允许张某转租的条款。张某与李某联系，说明该房屋的位置及房屋里配有高端热水器。李某同意承租张某的房屋，并通过网上银行预付了租金。

李某入住后发现，房屋的位置不错，卫生间也较大，但热水器老旧不堪，不能正常使用，屋内也没有空调。另外，李某了解到张某已拖欠王某1个月的租金，王某已表示，依租赁合同的约定要解除与张某的租赁合同。

李某要求张某修理热水器，修了几次都无法使用。再找张某，张某避而不见。李某只能用冷水洗澡并因此感冒，花了一笔医疗费。无奈之下，李某去B公司购买了全新电热水器，B公司派其员工郝某去安装。在安装过程中，找不到登高用的梯子，李某将张某存放在储藏室的一只木箱搬进卫生间，供郝某安装时使用。安装后郝某因有急事未按要求试用便离开，走前向李某保证该热水器可以正常使用。李某仅将该木箱挪至墙边而未搬出卫生间。李某电话告知张某，热水器已买来装好，张某未置可否。

另外，因暑热难当，李某经张某同意，买了一部空调安装在卧室。

当晚，同学黄某来A市探访李某。黄某去卫生间洗澡，按新装的热水器上的提示刚打开热水器，该热水器的接口处迸裂，热水喷溅不止，黄某受到惊吓，摔倒在地受伤，经鉴定为一级伤残。另外，木箱内装的贵重衣物，也被热水器喷出的水流浸泡毁损。

问题：

1.由于张某拖欠租金，王某要解除与张某的租赁合同，李某想继续租用该房屋，可以采取什么措施以抗辩王某的合同解除权？

【答案】李某（次承租人）可以请求代张某（承租人）支付其欠付王某（出租人）的租金和违约金，以抗辩王某的合同解除权。

【考点】合法转租、次承租人的代为清偿请求权

【解析】①《城镇房屋租赁合同解释》第17条第一款规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”②须注意：李某替张某支付欠付租金的行为，不仅仅是替张某代为履行合同义务，同时也是李某的权利。其权利属性体现在：李某替张某履行支付欠付租金义务时，债务人李某不得提出异议，债权人王某不得拒绝（王某拒绝的，李某有权提存）。这种制度被称为“有法律上利害关系第三人的代为清偿请求权”③这一制度仅适用于合法转租，不适用于非法转租。④关于此知识点的详细解释，请参见2013版《三校名师讲义·民法》第224-225 页和第462页。

2.李某的医疗费应当由谁承担？为什么？

【答案】由张某（出租人）承担。因为张某（出租人）有提供热水（热水器）的义务，张某违反该义务，致李某损失，应由张某承担赔偿责任。

【考点】违约损害赔偿、不作为侵权、混合过错

【解析】①《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此，张某违反明示的合同义务（房屋里配有高端热水器），给李某造成人身损害，该损害未超过李某订立合同时的预见范围，李某有权就此损失请求张某承担违约损害赔偿责任。

②《侵权责任法》第6条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权

责任。”据此，张某实施了不作为的加害行为（不按照约定提供配置热水器的合同义务），给李某造成了人身伤害，二者之间具有因果关系，张某对此损害具有过失。张某的不作为也构成了侵权，李某也有权请求张某承担侵权损害赔偿责任。

③本题官方给出的答案略有瑕疵，没有考虑到受害人李某的过错。本问中，受害人李某对于损害（感冒并支出医疗费）的发生也有过错，应适用过错相抵，相应减轻张某的赔偿责任。理由在于：《侵权责任法》第26条规定：“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”《买卖合同解释》第30条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错的，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”《合同法》第174条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”综上，刘某对自己遭受的损害也有过错，张某可以主张减轻自己的违约责任或者侵权责任。

3.李某是否可以更换热水器？李某更换热水器的费用应当由谁承担？为什么？

【答案】可以（是）。张某承担。因为张某（出租人）作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人、应当履行租赁物的维修义务；张某有保持租赁物符合约定用途的义务。

【考点】租赁物的维修义务、无因管理

【解析】①《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”这是关于出租人适租义务的规定。《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”这是关于租赁物维修义务承担的固定。据此，因出租人张某不履行租赁物的维修义务，承租人李某自行维修后，有权请求张某承担维修费用。

②此外，李某的行为还构成正当的无因管理，李某也有权基于无因管理请求张某承担因此支出的必要费用。

4.李某购买空调的费用应当由谁承担？为什么？

【答案】由李某承担。因为李某（承租人）经张某（出租人）同意装饰装修，但未就费用负担作特别约定，故承租人不得请求出租人补偿费用。

【考点】房屋租赁合同装饰装修费物的处理

【解析】①《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

②《城镇房屋租赁合同解释》第10条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”《城镇房屋租赁合同解释》第12条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”

③李某经过张某的同意购买并安装空调，属于对房屋的装修范畴。安装的空调不会发生附合问题。对于购买并安装空调的费用承担，双方有约定的按照约定，没有约定的，应由承租人李某承担。

5.对于黄某的损失，李某、张某是否应当承担赔偿责任？为什么？

【答案】否（李某或张某均不应当承担赔偿责任）。因为李某与黄某之间并无合同，李某不