房屋买卖的各种费用

买房的税费

我们在买房时经常会碰到或遇到这样的事，选中了房与开发商签了协议，可在签订合同的时候，却发现本来签订只需花费30万的房子，结果又多出来几千元甚至上万元的钱来，这笔钱对于工薪阶层来讲，也是一笔不小的数目。

所以，为了帮助您在购房时能够做好充分的预算，我们特将除交付房屋成交价外的关于房屋买卖时需要缴纳的税费做了总结，以帮助您提前做好支出预算……

根据目前国家政策法律规定，城市个人房产交易（买卖、赠与、继承、调换、更名等）需要征收以下多项或全部税费：住房交易手续费、非住房转让手续费、产权登记费、印花税、契税、营业税、个人所得税、公证费、鉴证费、房产测绘费、房屋安全鉴定费、房地产评估费、白蚁防治费、房产物业维修基金等……对于未满两年的商品房出售，2005年5月11日国务院办公厅转发的建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》也做了明确说明。“2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。另自2006年8月1日起，二手房转让征收20%个税，应纳税按收入1%－3%核定。

个人房屋交易税费明细表

二手房交易税费明细表

房地产交易中需交纳哪些税费

→房地产契税>> 更多房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

→营业税>> 更多营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

→房产税>> 更多房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

→营业税附加>> 更多营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。

→印花税>> 更多印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

→个人所得税>> 更多个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

→纳税保证金>> 更多纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

→房地产交易手续费>> 更多房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

→房屋权属登记费>> 更多即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘

（或勘丈）费用。

其它相关税费

→土地收益金(土地增值费)>> 更多土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

→土地出让金>> 更多各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

→土地增值税>> 更多土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

→土地使用税>> 更多土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

→耕地占用税>> 更多必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。

→土地开发费>> 更多每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。

→住宅单方综合造价>> 更多每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。

房屋交易的案例与陷阱

→虚报房产总价

案例：胡先生打算将手中一套总价40万的房源出售，为了避开营业税，他与买房人约定在买卖合同上将房价标为20万元。在房管部门缴税时，他认为只需要按照评估价格缴纳契税，而营业税则可以省下一大笔钱了。

点评：去年新政刚实施时确实有不少卖房人这样操作过，由于在缴纳契税时房管部门对特别低的房产总价会重新核定，并按照核定后的价格征收契税，不过营业税并没有采取这种方式，使得一些卖房人蒙混过关。而今年在征收营业税时必须提供契税的完税发票，这也就意味着房产总价一览无遗，因此想通过虚报房价来规避营业税的卖房人无法“得逞” 。

→假赠于真买卖

案例：有人欲买石女士手中一套60万元的房产，可是3.3万元的营业税让石女士觉得有点亏。于是她打算以赠与的方式卖房，由于没有发生交易行为，因此营业税可以避开不交，买方只需缴纳4%的契税。

点评：这种方式在去年新政出台时也有不少买卖双方效仿，不过实际操作成功的并不多。香港中原地产分析师王巍巍表示，赠与卖房存在相当大的法律风险，出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。这是由于我国《合同法》中规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险，而且如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，补缴税款与罚款，这对双方来说都得不偿失。

买的不急卖的急。为了打破胶着的状态，近日，新盘频频使出“特价房”的杀手锏，以吸引更多的购房者下订或看房。而“割肉售”、“跳楼价”也不时出现在二手房的销售广告上。

一手房：新盘齐推“特价房”

在新政的影响下，尽管成交价格尚无明显变化，但新盘成交量却趋于低迷。网上数据显示，5月31日签约数达到1541套的最高点。从6月1日开始逐日下降，6月4日降到最低点477套。之后尽管有小幅回升，但一直没有恢复到较高水平。