某某房地产项目营销推广策划方案

所以，就出场时机而言，其他项目已经为我们做了 足够的铺垫，且区域内竞争并不明显，就全市范围竞
争而言，我们需要说的就是：
避轻就重 放大差异
根据角色的自身条件和其所受的约束，
我们将要说的总结为：
两个信息点
（信息点快速传达，不必阐述）
1、第六大道Ⅱ·*** 2、复式小户型酒店公寓
六个产品差异点
（差异点重复放大，需详细分说） 1、区域总房款最低，实际单价也最低 2、买一层送一层，超高性价比 3、享有社区大配套 4、全阳户型大开间特点 5、享有专属公园 6、投资前景
酒店公寓突出项目宜居、宜商的特性，购入及 使用成本与住宅相同，形成低成本商务办公， 一方面提高项目的品质，另一方面也扩大了项 目的消费群体。
随着区域城市化进程的加快，区域价值的快速 提升使得产品拥有较大投资价值。产品面对的 购买群体增加.
这样，我们是谁就已经很清晰了，我们是：
地处中环 4.8米层高（买一层得两层） 小户型酒店公寓 低经济总价 专属公园 享有第六大道成熟大盘社区配套 全阳户型特点 投资前景看好
区域内居住型客户的信息接受习惯
户外 信息覆盖范围 ★ ★ ★ ★ ★ 信息传递速度 ★ ★ ★ ★ ★ 信息打击力度 ★ ★ ★ ★ ★ 信息承载程度 ★ ★ ★ ★ ★ 信息持续力度 ★ ★ ★ ★ ★ 媒体综合效力 ★ ★ ★ ★ ★ 综合性价比 ★ ★ ★ ★ ★
因此，我们将第一语言针对目标客 户锁定在全市范围居住使用性客户， 将第二语言针对目标客户锁定投资 型客户作为我们的补充备用型客户。
俊东大厦项目表达的方式：
一个角色的表达方式,是受其倾诉对象的信息 接受习惯决定的. 就区域内居住型客户来说,地产项目信息的接 受主要来源是路牌、路名牌与候车亭、报纸、 DM、围挡、项目指示系统与宣传资料。
项目的角色任务
项目的体量较小，推广资金量有限，这就决定我 们说的声音不大；另外，项目的销售周期较短， 这就决定我们说的话不能太多。 所以，就角色任务而言，我们需要说的：
重点突出 言简意赅
项目的语言环境
目前市场的推广声音嘈杂. 2007年全市小户型新上市项目不多，但已上
市项目较多，选择余地较大,市场竞争激烈. 所以，就语言环境而言，我们需要说的：
区域内已上市小户型竞争项目分析：
前提：区域内竞争项目分别为非常公馆、钱塘精英汇、都市亮点— —QQ堂、世纪泰达等
都市亮点—QQ堂 津塘路大直沽，挑高小户型，4.55米层高 总结：项目周边生活配套齐全，但其周边的噪音干扰较 大，而且其层高不足、无煤气、高贷款额度等因素制 约，对项目的威胁较小。 钱塘精英汇 八层带电梯，精装小户型，单价低，周边交通便利，距 天津机场、空港物流区、东站等都在10分钟车程以内， 现房即可入住。 结论：价格低，现房可直接入住，但周边配套欠齐全， 且余房不多，对项目的威胁较小。
一个补充备用点
（项目清盘时的备用利益点） 1、低成本的商务办公，高租金收益
我们跟谁说？
就角色而言，跟谁说不仅决定了我们说的 对象和范围,还影响着我们的表达方式.
项目说的对象和范围
由于项目购房门槛的减低，选择客户的余地变宽， 就说的范围，不再以复杂的年龄，职业为判定依据， 而是以满足需求与承受能力的客户基数为标准，由 往常的主动寻找客户，到被客户寻找。
本区域属传统的城市核心区域，也是城市化进程 快速推进、地段价值快速提升区域；而且项目本 身体量较小，总款又低，将极大满足区域周边甚 至全市范围的客户需求。
就客户性质而言Fra Baidu bibliotek不外乎被动需求型客户（受总 房款所限够不上普通住宅）和投资型客户，但就 最终使用者而言，两种客户都将以被动需求型使 用客户为终极客户，即“自住优，则投资优”新 购买理念 。
区域内已上市小户型竞争项目分析： 世纪泰达 建筑形式独特，按四星标准进行装修、管理、运营，各 项设施配备齐全。同时冠以知名开发商名称，是项目知 名度认可度极升 结论：其为纯投资住房，其客户投资意识超前、资金实 力雄厚，不考虑自住因素。项目价格较高，但投资前景 较好，会与项目的纯投资型客户方面形成竞争， 另：非常公馆基本趋于售罄，对项目无威胁。
同时我们可以看到按照实售面积由于单 价较高，项目的短期投资价值不明确； 但按照复式结构的实用面积计算单价， 其价格将低于区域二手房单价，其投资 价值凸现，并且就区域城市化价值的迅 速窜升和交通枢纽地位优势使项目的长 期租金收益明确。
我们要说什么？
就说什么而言，不止受到角色自身 的影响，还受到其角色任务、语言 环境和出场时机的约束。
我们是谁？
刻画一个角色，需要了解他的 家庭出身、性格特点以及他的 行为特征。
项目的家庭背景：
出身显赫
Ⅰ 坐拥成熟大盘：俊东大厦项目隶属中环70 万平米成熟大盘第六大道的典藏产品，享 有大盘成熟商业配套，生活极为便利。
Ⅱ
路网发达，潜力巨大：项目紧邻津滨快速， 直达滨海新区，随着地铁4号线、津滨轻轨铁 路、京津城际快速列车的建成，将极大地加 速和提升区域城市化发展的进程。
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项目的出场时机：
全市已上市小户型竞争项目分析： 时代奥城：酒店式公寓项目，推广在完善的物业管理及 巨大的投资潜力上做文章，如推出全部精装修、知名物 管公司及星级服务等卖点； 诚基中心：复式结构酒店式公寓项目，推广城市中心小 豪宅形象，主推豪华大堂、业主会所、空中花园及繁华 市中心地段等卖点。 梅江湾：居住环境好，交通便利，生活配套丰富，近期 推出精装小户型的居住舒适度高，吸引大量自住客户。 但项目单价高，总款高，升值空间不大。
项目的性格特点：
独一无二 弥足珍贵
本项目属于大社区里的小户型产品； 本项目紧邻大社区的成熟商业街和主景观 拥有市场少有的全阳4.8米挑高户型特点； 该区域内唯一的买一层送一层的酒店公寓
产品。
项目的行为特征：
举止平和
77.5%50万以下的产品使项目具备区域内少有 的低总款、低首付优势，总款和产品的价值价 格比优越。总款面对的购买群体增加.
俊东大厦小户型项目 营销推广策划方案
整个地产营销的过程,其实就好像 是一幕戏剧一样.产品、价格、分 销和传播分别承担着不同的责任与 角色.要演好一个角色,必须清晰的 知道：
我们是谁？ 我们要说什么？
我们跟谁说？ 我们怎么说？
从这四个角度出发，下面请了解一下我们 准备如何刻画俊东大厦这个角色。