论不动产物权登记制度

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略论不动产物权登记制度

略论不动产物权登记制度
登记的有关事宜。
和丧 失,无不实行 公示制度 。世界各国均 以登记作为不动产 公示方
法 , 过 赋 予 登 记 一 定 的法 律 效 力 , 会 公 众 可 以 通过 登记 知 道 不 动 通 社
第二, 建立实质审查制度 。 为此法律需要赋予登记机关一定的调 查职权。 我们认为, 登记机关应 当被赋 予下列权 限: 一是询问 申请人;
移转、 消灭等变动事项应 当登记 , 是物权 公示原则的要求。物权 的 这 公示 及 公 信 原 则是 物 权 法 的 基 本原 则 之 一 , 谓 公 示 原则 是 指 当 物权 所 发生变动时 , 必须通过某种程序和方法使公众得 以知悉, 只有这样, 才 能发生一定的法律效力 。 我们 都知道 , 物权作为绝对权, 对世权 , 义务 人是权利人之外 的一切社会公众 。 综观世界各 国的不动产登记制度, 关于不动产物权 的取得、 变更
适用 的 自然是统一的不动产登记制度。但具体 由哪一个机关来行使 这 一 职 责 , 国 《 权 法 》 没 有 规 定 。 就 容 易 造 成 现 实 中 管 理 混 乱 我 物 并 这 的问题 。因此 , 我认为登记事务仍然应当由行政机关来承担。问题的 关键在于 , 负责登记的行政机关必须统一且必须专门化。 我认为应当 在政府机构 内部设立专门的登记机构 , 如不动产 登记 局, 统管不动产
略论不 动产物权登记制皮
周 颐
摘 要 《 物权 法》 出 台, 定 了以登 记要件 主 义 为确认登 记在 不动 产物 权 变动 中的效 力 , 的 规 并辅之 以预告 登记 , 正登 记 , 更
异议登 记 等新 制度 , 这对 完善 我 国不动 产物权 登 记制度 有 重大 的意 义。但 这一 制度在 理 论和 实践 中仍存 在 诸 多 问题 , 快 尽 制 定 配套 的法律 制度 来 完善 不动产 物权 登记 制度显 得极 为迫切 。 关键 词 不动 产物权 登 记 中图 分类 号: 9 3 D 2. 2 责任 制度

浅谈不动产物权登记制度

浅谈不动产物权登记制度

2010年第5期(总第80期)黑龙江省政法管理干部学院学报Journal of Heil ongjiang Adm inistrative Cadre I nstitute of PoliticsA nd LawNo .5 2010(Sum No .80)浅谈不动产物权登记制度戴国勇(佳木斯大学人文学院,黑龙江佳木斯154007) 摘要:不动产登记制度是物权法的重要内容。

此次物权法确立了登记要件主义原则为不动产物权设立、变更、转让和消灭的效力,并且为了有效地完善不动产物权制度,相应的规定和创设了一些新的配套登记制度,这在一定程度上完善了我国不动产物权登记制度,但在理论和现实中仍有一些不足之处尚需完善。

关键词:不动产;不动产登记;不动产登记机关 中图分类号:DF5 文献标志码:A 文章编号:1008-7966(2010)05-0101-03 收稿日期:2010-02-11 基金项目佳木斯大学人文社科项目(W —) 作者简介戴国勇(5),男,黑龙江佳木斯人,讲师。

一、不动产登记制度的内涵及功能不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依照法定的程序进行登记。

从登记的内容上看,主要包括物权的取得和物权的变更两部分。

(一)物权设立的公示功能除了极少数法定物权以外,物权的产生都以公示为条件,公示方法一旦不存在,则物权制度也不存在,即使当事人之间存在协议,该协议也只能在当事人之间生效,不能对抗第三人。

物权的产生与设立的公示是不可分离的,设立公示是物权产生的重要条件,只有建立完备的公示制度,才能使当事人明确哪一些物权已经设立。

如果当事人通过合同约定设立某种物权,但尚未进行登记,也没有完成公示的要求,人们便可以相信此种物权并没有产生。

设立的登记不仅可以彰示物权的产生,而且有助于解决物权的冲突,这就是说在同一物之上存在两个以上的物权时,应当以登记的时间的先后来确定应当确认和保护哪一项物权。

物权法中不动产登记制度之评析

物权法中不动产登记制度之评析
第二 , 抗主义 原则 。在物权 法 出台之前 , 对 理论 和实 务多视 登记为 不 动 产转 让 合 同 的生 效要 件 , 不 适 当地扩大 了登记 的效 力范 围 , 解 了登 记 的 制度 误 属性 , 混淆 了物权 变动 和 债权 变 动 在法 律 根 据方 面 的区别 , 背 了物权 变 动 区分原 则 的基本 法 理 和基 违 本要 求 , 而导致 买受人 的利 益得不到 完善 的保护 , 从
需要 创设 了一 些适应社 会 需求 的制度 , 呈现 出一 定 的创 新 性 。 由 于不 动 产登 记 牵涉到 我 国现 有 登 记 管 理体制 的 改革 , 因此 , 如何 使 物权 法 关于不 动产登 记 的规 定发 生 实际 的规制 作 用 成 了当前亟 待 解 决的 问题 , 定不动 产登记 法是 解 决这 一 问题 的 正确 选择 。 制

交 易制度 , 障我 国不 动产 交易 市场 安全 、 保 有序 的发 展, 物权 法对 于登 记 效 力 主要 从 两 个 方 面作 出 了 明
确 的规定 。
第一 , 效要 件原 则 。物权 法第 9条 明确规 定 , 生 在法 律没 有 另外规 定 的情形 下 , 动 产物权 的设 立 、 不 变更 、 让 和 消 灭 , 依 法 登 记 , 生 效 力 ; 经 登 转 经 发 未
策 的依 据 。作为 物权 法 的核 心制 度 , 不动 产 登 记 制 度 是 为满足 社会经 济 发 展 需要 而 产 生 的 , 的 天 然 它 使 命 就是充 当不 动产 物 权 公示 的手 段 , 过 公 示 将 通
不 动产 物权 的设立 、 移转 和 变 更 的情 况 向公 众 予 以
等 重要 问题 , 确立 了我 国不动 产登记 的基 本制 度 , 标 志 着我 国统一 的不 动产登 记制 度正式 确立 。在 体 系

不动产的四种登记制度与动产交付方式

不动产的四种登记制度与动产交付方式

不动产的四种登记制度与动产交付方式一、不动产的四种登记制度1.初始登记:又称首次登记,是指在不动产物权第一次产生时进行的登记。

主要包括:不动产的建造、购买、受赠等情形。

此时,权利人在法律上取得了该不动产的所有权,有权对该不动产进行处分。

2.转移登记:又称过户登记,是指在不动产物权发生转移时进行的登记。

主要包括:买卖、赠与、继承等情形。

此时,原权利人的所有权消灭,新权利人取得该不动产的所有权。

3.变更登记:是指在不动产物权的内容发生变化时进行的登记。

主要包括:权利人姓名或名称的变化、地址的变化、面积的变化等。

此时,权利人的所有权并没有发生变化,只是权利的内容发生了变化。

4.注销登记:是指在不动产物权消灭时进行的登记。

主要包括:不动产的拆除、毁损、灭失等情形。

此时,权利人在法律上失去了该不动产的所有权,该不动产成为无主财产。

以上四种登记制度涵盖了不动产物权的产生、转移、变更和消灭的全过程,是保障不动产物权的重要手段。

二、动产交付方式1.直接交付:又称现实交付,是指将动产的占有直接移转给受让人,使受让人取得对动产的直接占有。

这是最常见的交付方式,适用于一般的动产买卖。

2.指示交付:又称返还请求权让与,是指动产由第三人占有时,出让人将其对第三人的返还请求权让与受让人,以代现实交付。

这种交付方式适用于动产出卖人将标的物交付给承运人以运交给买受人、出租人将租赁物交付给承租人使用等情形。

3.简易交付:又称无形交付,是指受让人已经占有动产,如受让人已经通过寄托、租赁等方式实际占有了动产,则出让人无须再进行现实交付,只需要与受让人达成让与合意即可。

这种交付方式适用于动产的租赁、借用等情形。

4.占有改定:又称间接占有,是指出让人和受让人通过约定,使受让人取得对动产的间接占有,以代现实交付。

这种交付方式适用于动产的保管、仓储等情形。

以上四种交付方式都是动产物权转移的重要手段,根据不同情况选择合适的交付方式可以保障动产物权的顺利转移。

论我国不动产登记制度

论我国不动产登记制度

论我国不动产登记制度我国不动产登记制度是一项十分重要的制度,它对于保障国家的土地和不动产的权属权利、完善市场经济体系、加强社会管理等方面都起到了至关重要的作用。

本文将从定义、意义、现状、案例分别进行探讨。

一、不动产登记的定义及意义不动产登记是指国家在特定机构对不动产进行记录注册,记载其权益状况、使用状况、限制状况、状况变动等情况的程序。

它在土地及其使用、房地产、财产保护、司法审判、金融信贷等方面都具有重要的作用。

首先,不动产登记可以保障国家的土地和不动产的权属权利。

只有进行了登记,才能确立权属关系和界定边界,从而维护了不动产所有权的合法性和权属归属的明确性。

此外,不动产登记还可以有效地防止土地纠纷、房屋买卖纠纷等问题的发生,具有重大的法律意义。

其次,不动产登记可以完善市场经济体系。

当前,我国的经济已进入快速发展时期,不动产登记制度的建设显得更加重要。

通过制度化的国家机构,规范土地、房产等不动产交易的流程,使不动产通产流通更加自由、保值增值更加稳定,从而促进了市场经济稳定崛起及健康和持续发展。

再者,不动产登记可以加强社会管理。

在大规模的城市化过程中,不动产作为市民的生命财产安全和生活资本,为政府尤其重要。

利用不动产登记制度可以有效的规范社会资源配置,保障公共安全以及民生福利等方面的需求。

同时,也有利于社会信用体系建设。

让不动产相关企业和个人都遵守规则创造良好的商业环境,有助于社会管理体系的建设。

二、我国不动产登记制度的现状我国现行的不动产登记制度是由土地登记机构负责实施的。

最新的《物权法》已于2007年后开始实施,授权了土地登记机构全面开展不动产登记和备案工作。

但是其仍有一些问题,例如登记的基础还不够扎实,所涉及的登记资料不够全面。

此外,不动产登记在批准的速度和业务量上也存在问题。

最近,为了加快进程,国务院印发了《加快推进不动产登记全覆盖工作实施方案》。

方案提出,到2020年,将全面实现不动产登记全覆盖,推进不动产登记基本设施、信息系统建设与升级。

民法典的不动产登记机构和不动产统一登记有哪些规定

民法典的不动产登记机构和不动产统一登记有哪些规定

民法典的不动产登记机构和不动产统⼀登记有哪些规定不动产物权的设⽴是以登记为准的,⽽不动产物权的登记有不动产登记机关完成。

不动产登记机关设⽴不动产登记簿,记录不动产相关信息,那么民法典的不动产登记机构和不动产统⼀登记有什么规定?店铺⼩编整理相关知识,希望对⼤家有帮助。

⼀、民法典的不动产登记机构和不动产统⼀登记有哪些规定不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。

⽽国家对不动产实⾏统⼀登记制度。

《中华⼈民共和国民法典》第⼆百⼀⼗条【不动产登记机构和不动产统⼀登记】不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实⾏统⼀登记制度。

统⼀登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、⾏政法规规定。

⼆、不动产登记证办理需要什么材料1、登记申请书,原件;2、申请⼈(代理⼈)⾝份证明,原件和复印件;3、国有⼟地使⽤证,原件和复印件;4、建设⼯程符合规划的证明,原件或经确认的复印件;5、房屋已竣⼯的证明,原件或经确认的复印件(质检合格证或竣⼯验收备案表或质监部门出具的房屋已竣⼯的证明,个⼈⾃建房屋需提交建设单位出具的房屋竣⼯证明);6、房屋测绘报告,原件或经确认的复印件(属于建筑物区分所有权的,还需提交房屋⾯积界定报告);7、房屋地址证明,原件或经确认的复印件(民政部门出具的房屋地址证明);8、经适房、单位集资房、廉租房、公租房等房屋还需提交发改委或军区的⽴项计划和省或市或军区房改办的批⽂,原件或经确认的复印件;9、属合作修建(联建)建筑⼯程的,还需提交合作(联建)协议和产权分割清单,原件;10、建设单位申请业主共有的房屋所有权初始登记还需提交规划部门确认业主公有房的证明或建筑物区分所有权⼈的书⾯约定,规划部门确认业主共有房屋的证明为原件或经确认的复印件,建筑物区分所有权⼈的书⾯约定为原件;11、住宅专项维修资⾦建账证明,原件。

依据《民法典》的规定,不动产登记⼯作,由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实⾏统⼀登记制度。

物权法解释:不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定

物权法解释:不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定

物权法解释:第九条【不动产物权登记⽣效以及所有权可不登记的规定】 第九条 不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭,经依法登记,发⽣效⼒;未经登记,不发⽣效⼒,但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的⾃然资源,所有权可以不登记。

【解释】本条是关于不动产物权登记⽣效以及依法属于国家所有的⾃然资源,所有权可以不登记的规定。

本法第⼀章规定了物权公⽰的基本原则,不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。

本条的规定,是对不动产公⽰原则的具体体现。

不动产,即⼟地以及房屋、林⽊等⼟地附着物,对整个社会都具有重⼤的政治意义、经济意义。

不动产的物权,在各国都是物权法最重要的内容。

不动产物权的重要意义和作⽤,⼜与不动产登记制度有着紧密的联系。

本条规定,除法律另有规定外,不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭,经依法登记,发⽣效⼒;未经登记,不发⽣效⼒。

这表明,原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公⽰⼿段,是不动产物权设⽴、变更、转让和消灭的⽣效要件,也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。

关于不动产物权登记对不动产物权变动的效⼒,国外基本有两种⽴法体例:⼀种是登记⽣效主义;另⼀种是登记对抗主义。

所谓登记⽣效主义,即登记决定不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭是否⽣效,亦即不动产物权的各项变动都必须登记,不登记者不⽣效。

这种体例为德国、我国台湾地区等所采纳,如德国民法典规定,为转让⼀项⼟地的所有权,为在⼟地上设⽴⼀项物权以及转让该项物权或者在该物权上设⽴其他权利,如法律没有另⾏规定时,必须有权利⼈和因该权利变更⽽涉及的其他⼈的合意,以及权利变更在不动产登记簿上的登记。

我国台湾地区“民法”规定,不动产物权,依法律⾏为⽽取得、设定、丧失即变更者,⾮经登记,不⽣效⼒。

瑞⼠民法典规定,取得⼟地所有权,须在不动产登记簿登记。

我国⼟地管理法、担保法等法律以及⼈民法院的司法解释也是采⽤这种体例。

按照这种体例,不动产物权的各种变动不仅需要当事⼈的法律⾏为,也需要登记,法律⾏为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效⼒。

不动产登记条例全文

不动产登记条例全文

不动产登记条例全文不动产登记条例全文第一条为了规范不动产登记行为,保护不动产权益,维护社会经济秩序,根据《中华人民共和国物权法》和其他相关法律法规,制定本条例。

第二条不动产登记分为建设用地使用权登记、宅基地使用权登记、房屋所有权登记、林地使用权登记、草原使用权登记等。

第三条不动产登记应当符合法律、行政法规和工作程序的要求,保证登记结果的真实、准确、完整。

第四条不动产登记实行统一的登记制度,分级管理,上下联动。

第五条不动产登记由国土资源主管部门负责全国性的统一管理,省级、地级、县级自然资源主管部门负责本辖区范围内的登记管理。

第六条不动产登记应当以不动产登记机构为依托,实现公开、透明、高效和便民的服务。

第七条不动产登记应当保护不动产权益,注重平衡公共利益和私人权益。

第八条不动产登记工作应当加强信息化建设,健全不动产登记信息库,提供便捷的查询和服务。

第九条不动产登记应当注重法律制度的完善和培训体系的建设,提高登记人员的业务素质和技术能力。

第十条不动产登记应当建立健全监督和惩处机制,严厉打击不动产登记中的违法行为。

第十一条广大公民、法人和其他组织有权依法申请办理不动产登记,享受不动产登记服务。

第十二条不动产登记机构应当接受不动产权利人和其他利害关系人的监督,及时处理申请和提供相关信息。

第十三条不动产登记机构应当按照法律、行政法规和工作程序的要求,审核申请材料,确保登记实体的合法性和真实性。

第十四条不动产登记机构应当制定不动产登记操作规程,明确工作责任和流程,确保登记结果的准确性和及时性。

第十五条不动产登记机构应当加强与其他相关部门的信息互通共享,提高登记的效率和质量。

第十六条不动产登记机构应当依法公开不动产登记信息,接受社会监督。

第十七条申请不动产登记的,应当支付相应的费用,不得违规收取费用。

第十八条不动产登记涉及公共利益的,应当依法履行公告、征收等程序。

第十九条不动产登记涉及知识产权的,应当符合知识产权法律法规的规定。

《行政机关不动产登记制度若干立法问题研究》范文

《行政机关不动产登记制度若干立法问题研究》范文

《行政机关不动产登记制度若干立法问题研究》篇一一、引言在现今社会,不动产登记制度是保障公民财产权益、维护市场秩序的重要法律手段。

而行政机关作为不动产登记的主管部门,其登记制度的立法问题研究显得尤为重要。

本文旨在深入探讨行政机关不动产登记制度的若干立法问题,以期为相关立法工作提供参考。

二、不动产登记制度的重要性不动产登记制度对于保障不动产物权的安全、公正、透明具有不可替代的作用。

首先,登记制度为不动产物权的产生、变更和消灭提供了法定依据;其次,通过登记,公众可以查询并确认不动产的权属情况,为交易提供有力保障;最后,登记制度有利于维护国家对不动产市场的监管,促进市场秩序的稳定发展。

三、行政机关不动产登记制度的立法问题1. 登记内容与标准问题目前,我国不动产登记内容尚未形成统一的标准,各地执行的标准和内容不尽相同。

这给公众带来了诸多不便,也不利于市场的规范化发展。

因此,有必要制定全国统一的登记内容和标准,明确各类不动产物权的登记要件和程序。

2. 登记程序的公正性与透明度问题行政机关在执行不动产登记过程中,应遵循公正、透明、高效的原则。

然而,目前部分地区的登记程序存在不透明、不公正的现象,导致公众对登记制度的信任度降低。

因此,应加强登记程序的监督和审查,确保登记的公正性和透明度。

3. 登记信息的共享与保护问题随着信息化的发展,不动产登记信息共享已成为必然趋势。

然而,在信息共享的同时,如何保护个人隐私和信息安全成为亟待解决的问题。

行政机关应建立完善的信息保护机制,确保登记信息的安全性和保密性。

四、完善行政机关不动产登记制度的建议1. 制定全国统一的登记内容和标准应制定全国统一的登记内容和标准,明确各类不动产物权的登记要件和程序。

同时,各地应根据实际情况制定具体的实施细则,确保登记制度的顺利实施。

2. 优化登记程序,提高公正性和透明度行政机关应优化登记程序,简化手续,提高办事效率。

同时,加强登记程序的监督和审查,确保登记的公正性和透明度。

论我国不动产物权登记制度的完善

论我国不动产物权登记制度的完善

2006年第3期(总第54期)黑龙江省政法管理干部学院学报Journal of Heil ongjiang Adm inistrative Cadre I nstitute of PoliticsA nd LawNo .3 2006(Sum No .54)论我国不动产物权登记制度的完善李秀海(黑龙江司法警官职业学院,黑龙江哈尔滨150060) [摘 要]不动产物权登记制度是物权法体系中最重要的一项制度,在我国社会主义市场经济发展过程中具有不可替代的重要作用。

不动产物权登记的理论基础,即其自身的私法性质;不动产登记的效力,探讨了登记对物权实体权利的种种作用;通过对不动产物权登记制度的不同立法体例进行比较,结合其在中国的现状和存在的问题,提出了完善我国不动产物权登记制度的相关对策。

[关键词]物权法;不动产;登记制度 [中图分类号]D923.2 [文献标识码]A [文章编号]1008-7966(2006)03-0082-03 [收稿日期]68 [作者简介]李秀海(8),男,黑龙江哈尔滨人,黑龙江司法警官职业学院教师。

由于任何当事人设立、移转物权,都会涉及第三人的利益,因此,物权的设立、移转必须公开、透明,以利于保护第三人的利益,维护交易的安全和秩序。

为达成这一目的,现代民法建立了公示制度,将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况。

在公示方法中,最重要的是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度不仅是财产交易有序化的条件,而且也是物权制度赖以生存的基础。

一、登记的性质对登记的性质大体有三种学说:1.公法上行为说。

该说认为:“从登记行为看,房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。

”2.证明行为说。

该说避免公、私法性质上的判断,认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准”。

不动产登记制度(完整版)

不动产登记制度(完整版)

不动产登记制度不动产登记制度细则不动产登记为物权法中的重要制度,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

作为物权公示手段,不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长,我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处,结合中国的现实国情,构建有中国特色的不动产物权登记制度。

不动产登记制度的意义不动产登记,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

例如,某甲通过合法建筑建造住宅一处,经甲向房产管理部门申请,由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿,该项记载就是不动产登记,又称不动产物权登记。

不动产登记具有如下含义。

1.登记是依当事人申请的行为。

2.登记是国家专职部门的活动。

3.登记内容为不动产物权及其变动事项。

不动产登记的对象包括以下权利:(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。

4.登记事项须记载于不动产登记簿。

不动产登记制度的性质不动产登记的性质,是指不动产登记行为的法律属性。

关于不动产登记的性质,大致有三种学说:(1)公法行为说。

(2)证明行为说。

(3)私法行为说。

我们认为,不动产登记并非登记机关的行政管理行为,其本质应为产生私法效果的事实行为。

不动产登记制度细则内容一、不动产登记制度的相关理论不动产登记为物权法中的重要制度,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。

①作为物权公示手段,不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

登记的首要意义在于物权变动的公示与公信,其所产生的是私法上的效果。

不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。

浅析《物权法》不动产登记制度

浅析《物权法》不动产登记制度
律 承 认 与 保 护 的基 本 依 据 。

明其提供 的证 明是真 实的,物权 法》 《 尚未明确。德国的做法为 : 只要
利 害关 系人 主张 就 可 以 查询 而 不 需要 证 明 。 此 种 做 法 我 国 可 以根 据 实 际情 况 加 以借 鉴 。 三 、 记 类 型 的完 善 登
机关该如何查 明。 二是权利人 、 害关系人认 为登记 事项错 误而 申请 利 登记的 , 其提供的证据是否真实 , 登记机关如何证 明。在 《 物权 法》 中 没有找到答案, 但现实操作中一定会遇到这样 的问题 , 以有待进一 所
步 明 确 。2 l 、 临时登 记 有 异 议 登 记 (物 权 法 》 9条 第 2款 ) 预 告 登 记 《 l 和 (物权法》 2 《 第 O条 第 1款 ) 种 。 议 登 记 , 保 全 物 权 的 临 时 登 记 , 两 异 是
登记机关赔偿责任的归责原则是无过错责任 (物权法》 2 条) 《 第 l , 即只要因登记错误给他人造成损害, 权利人就可直接向登记机关主张
责任 , 记机 关 不 能 以 自己没 有过 错 而 免 责 。 立 法 规 定 充 分 彰 显 了 登 此 对 权 利 人 的 保 护理 念 。 权 利 人 提供 可 向登 记 机 关 要 求 赔偿 或 向提 供 为
它使第三人 能通过查询得 出权利是有争议的结论 , 从而间接保护了利 害关系人的权利, 也维护了第三人的交易安全 。预 告登记 , 是保全债
权 的 临 时 登 记 , 告 登 记 后 , 经 预 告 登 记 的 权 利 人 同 意处 分 该 不 动 预 未 产 的 , 发 生 物 权 效 力 , 规 定 在 解 决“ 不 此 一房 二 卖” 问题 中 有 现 实 意 义 , 它 赋 予 了 第 一 买 房 人 明 确 的 可 对 抗 第 三 人 的 效 力 。充 分 保 护 了第 一

试论我国不动产物权登记制度的立法完善

试论我国不动产物权登记制度的立法完善

( ) 三 不动 产登 记 制度对 于 不动产 交 易相 关业 务的 生效时设立 ,未经登记不得对抗 善意第三人。 主 要影响
1 .不动产登记制度实施后 ,权利人 ,利害关系人在办理 信息 ,如果因为登记 内容错误导致权利人 ,利害关系人遭受 损失 的,权利人 ,利 害关系人可以向登记机构进行索赔。 2 .异议登记程序对商业银行办理不动产抵押提 出了更高 的要求 。 首先 ,商业银行必须对抵押物 的权属进行深 入和全面的 调查 ,确保抵押人对抵押物享有所有权 。
更正。
国家对不动 产实行统一 登记制度 。统 一登记 的范围 、登 意更正或者 有证据证 明登 记确有错误 的 ,登记机构 应当予 以
不 动产 登记簿记 载的权利人不 同意更正 的,利害关 系人
记簿 是物权归属 和内容 的根据 ,不动产登 记簿 由登 记机构管 可以 申请异议 登记 ,登记 机构予 以异议 登记 的,申请人 应该 在异议登记 之 日起十五 日内提起诉讼 ,申请人在异议 登记之
生效力 ;未经登记 ,不发生效力 ,但法律另有规定 的除外 。 具体来说 ,首 先 ,不动产 物权的设立 、变更 、转让 和消 灭 ,依 照法律规定 应当登记 的 ,自记载 于不 动产登记簿 时发
生效力 。 其 次 ,当事人 之间订立有关 设立 、变更 、转让 和消 灭不
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职业教育
3 .异 议 登 记
( ) 动产 登记 制度 的主 要 内容 一 不
1 .不动产登记制度 记机构 和登记 办法 ,由法律 、行政 法规 规定。 不动产登记 由不动产所 在地的登 记机构办理 ,不动产登
理。பைடு நூலகம்
权利人 、利害关 系人认为不 动产 登记簿记载 的事项错误

试论我国不动产登记制度的完善

试论我国不动产登记制度的完善

试论我国不动产登记制度的完善摘要:在早期,我国就颁布出台了《物权法》,明确指出在设立和变更不动产物权时都需要登记在册,确保其具备一定的法律效力,在此基础上指明的不动产物权公示方式也可以称之为不动产登记制度。

且在《物权法》中明确指出物权实施的是公示公信原则,对于公示方式为交付制,随着该法律的出台、实施,可以有效保障个人的财产权,但是因为不动产登记制度的不完善导致当前不动产在登记过程中因为各方面原因还存在较大的问题,对个人的利益产生了一定的侵害,对此需要不断完善和优化我国不动产登记制度。

对此本文主要浅谈我国不动产登记制度的完善,旨在为保障我国不动产登记工作的顺利进行。

关键词:我国;不动产;登记制度;完善引言:随着不动产登记制度的实施和推广,有效预防了一房多卖、多转现象的发生,切实保护了权利人的权益,确保房屋交易的安全和有序。

从法律层面来看,权利人进行不动产登记可以减少债权人自身因素导致物权丧失的问题,可以保护债权人的权,并赋予债权人更多的权益。

在当前的房地产商品交易过程中,常常会出现一方违反合同规定的行为,而不动产权制度的出现可以约束和干预这种行为,保护另一方的权益。

但是因为我国不动产登记制度的不完善,在不动产登记过程中还存在登记适用范围狭窄、法律制度混乱、申请条件不足、法律效力模糊的问题,对此需要借鉴先进经验,不断优化和改进,根据我国具体情况科学补充和完善。

1 不动产登记概述和性质1.1 不动产登记概述不动产登记又称为不动产物权登记,是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。

不动产登记证书,既记载房屋的产权信息,也包括土地的使用权信息。

1.2 不动产登记性质不动产登记性质具体包括以下几个方面:第一,不动产登记是一种被规范和约束的独立权,其是由德国学者提出的;第二,从非实体权看,不动产登记只能根据固有的程序进行;第三,不动产登记是当事人对物权的一种期望;第四,从申请物权维护制度来看,不动产登记本身就具备物权和债权的双重特点;第五,不动产登记的性质是物权和债权,因此在债权登记后可以赋予物权一定的法律效力,确保债权顺利实现,本文主要以第五种观点为主[1] 。

最新解读《不动产物权登记制度》

最新解读《不动产物权登记制度》

不动产登记,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

[①]它是不动产物权变动的法定公示方法,也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。

王利明老师从不动产登记制度的历史沿革、登记制度的功能、登记的公信力、登记的效力和登记的请求权等方面全面论述了中国不动产登记制度及其完善, 认为公示制度是中国物权法中的重要制度, 而不动产登记制度是其中最重要的制度[②]。

因此,不动产登记制度的完善对维护安全有序、公平高效的不动产交易具有举足轻重的意义。

长期以来,我国将不动产登记视为行政管理手段,有关不动产登记的法律制度不但散乱而且多有矛盾,不仅不能满足不动产进入市场交易的需要,而且也不能满足物权公示原则和物权交易公正原则对物权交易保护的需要。

近年来, 随着我国物权立法进程的加快, 制定一部“统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权属证书”的不动产登记法已提上了立法议程[③]现在施行的《中华人民共和国物权法》虽然明确了国家对不动产实行统一登记的原则,但是至今都没有出台相应的配套制度,随着我国经济社会的不断发展,不动产交易活动也日益频繁。

因不动产交易关系到民众的最基本利益,梁慧星老师也指出: 无论物权法如何完善, 如果没有一个好的登记制度, 那你的物权法就不会有好的结果, 不会得到切实的实施。

[④]因此,健全不动产统一登记制度不仅具有现实意义,而且对发展我国物权法律制度也具有深远的历史意义。

一、不动产登记的性质不动产登记性质的明确在统一登记机关的建立、司法实践等方面为我们提供了有力的理论支撑。

理论界对不动产登记的性质众说纷纭,主要有民事行为说与行政行为说。

笔者主张应确定其双重法律属性,即不动产登记行为既具有民事行为属性,同时还具有行政行为属性。

首先,不动产登记行为具有民事行为属性。

第一,从启动登记的主体看,除非法律另有规定,不动产登记通常是由物权取得或变动的当事人提出申请,登记机关才能开展登记活动。

浅谈我国不动产登记制度

浅谈我国不动产登记制度

浅谈我国不动产登记制度论文摘要本文对作为物权法重要内容的不动产登记制度进行了粗浅的探讨,主要目的是要解决在社会主义市场经济下,建立我国新的不动产登记制度时的立法体例的选择等问题。

论文正文划分为三个部分,第一部分从纵向不动产登记法律关系和横向不动产登记法律关系两个方面,介绍了不动产登记制度的法律关系;第二部分通过对不动产登记经济背景的对比即计划经济和市场经济两种经济体制下不动产登记的不同要求的对比,针对我国现行不动产登记制度的缺陷,归纳出建立我国新的、符合社会主义市场经济客观要求的不动产登记制度,并就新制度建立时应当注意的一些问题发表自己的见解,对如何完善我国不动产登记制度提出若干建议。

第三部分在前两部分的基础上,根据不动产物权登记的基本法理,参照孙宪忠教授的观点,以“五个统一”为原则,即建立统一的不动产登记法律依据、设立统一的不动产登记机关、实现统一的不动产登记效力、应用统一的不动产登记程序和制发统一的不动产权属证书发表了自己的意见,对如何完善我国不动产登记制度提出了完善措施。

一、不动产登记的法律关系不动产是与动产相对称的物的概念。

所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物,包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物(1)。

不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记(2) 。

它是不动产物权变动的法定公示方法,是因法律行为发生物权变动的生效要件,也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。

不动产登记制度作为一项法律制度,从逻辑结构上分为行为制度和效力制度,行为制度以登记行为为规范的对象,规定不动产登记行为类型、程序以及行为主体的权利义务;效力制度以登记的法律效力为规范的客体,规定不动产登记的法律后果。

本部分将通过对不动产登记的内在法律关系的探讨,进一步认识不动产登记制度。

不动产登记法律关系,是在不动产登记过程中形成的法律关系总和。

论不动产物权预告登记制度的完善

论不动产物权预告登记制度的完善

《 物权法 》 第二十条规 定的不动产预告登i, ,N度是我 国立 e
法 的一 个 突 破 , 以往 立 法 前 所 未 有 的 , 常 有 利 于 解 决 司 法 是 非 实践中“ 一物 二 卖 ” 纠纷 较 多 , 官 认 识 不 同 , 例 五 花 八 门 的 法 判
后各 自的分 配 比例 。 种 联 建 协议 较 为 普 遍 , 是 由于未 实 际 这 但
告登记 的 日期为准确定 的。 也就是说 , 本登记的效力溯及 于预
告登 记做 成 之 时 , 样 预 告 登 记 便 防止 了第 三 人 的介 入 , 全 这 保
司法实践 中,纠纷较多的一类协议有被拆迁人与拆迁人 订立 的以产权调换形式进行 补偿 的拆迁协议 。此种协议虽然
自双方 订 立 后 即 发 生 法律 效力 ,但 受 拆 迁 人 实 际 建 设 房 屋 需 要 较长 时 间 的限 制 ,被拆 迁 人 不 能 存 短 时 间 内获 得 房 屋 的使 用 权及 所 有 权 登 记 , 因而 拆 迁 人将 约定 同迁 房屋 再 行 转 让 的
到 如下 解 释 : ( ) 一 附期 限 或 附 条件 生效 的 不 动 产协 议
登记机构 申请预告登记 。 该规定只能看出 , 约定是办理预告登 登记又该如何处理。笔者认 为 , 在具体 的操作程序上 , 我们应
当借 鉴 德 、 日等 国 的做 法 。
三 、 大 预 告 登 记 的 效 力 扩
内年签订买卖合同 , 约定“ 可 待此 经 济 适 用 住 房 允许 交 易 时 ,
《 物权法》 第二十条规定 : 预告登记后 , 未经预告登记 的权
利人 同意 , 处分 该 不 动 产 的 , 发 生 物 权 效 力 。该 规 定 只规 定 不

浅议不动产物权登记制度

浅议不动产物权登记制度
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浅议不动产物权登记制 度

摘 要

不动产登 记制度 在我 国物 权领域 是热 点 问题 , 因在 于我 国的不动 产登 记制度 还存 在很 多缺 陷 , 原 而且 由于不动产
的特殊性质, 它的登记制度对于我国市场稳定运行具有举足轻重的地位. 关键词 不动产登记 物权 公示 登记机关 中图 分类号 : 932 D 2. 文献 标 识码 : A
文章 编号 :090 9(091・7-1 10-52 0)0070 2
民法物 权里 的登 记制度 , 主要涉及 的是不 动产 的登记 , 不动 抗真 正的所 有权 人 ,并使 真正 的所 有权 人 的利 益受到 损害 。另 如 那么 出卖 产登 记是 不动产 物权 转让 的必要条件 , 也就 是说 , 定要进 行登 外 , 果第一个 买 受人 由于事 由没 有进行 不动产登 记 , 一 记 , 动产才 能完 成其 转让过 程, 不 之前无 论什 么程 序 都不 能改变 人仍然 是该不动 产的合法 拥有 人 , 他如果此 时把该不动产 又专 而 并办理 了登 记 , 么第三 人无 论是善 意还是恶 意 当 那 这个 不动产 物权 。 所谓 不动产 登记 , 应该 就是指 登记 机关在 申请 卖给第 三人 ,

权转 变 的绝对 权威 , 由于合 同效力和 登记 效力相 分离 制度 的 实 第二, 建立不 动产 物权登 记错 误赔偿 方案 和机制 。 这样 可 以 行 , 种不动 产登记 制度在 一定程度上有 效地促进 了我 国社会 主 使不动 产登记机 构提 高工作 的责任 心 , 这 使不 动产物权登 记疏漏 出 义经 济的运 行 。 现减少 , 而且 能够在 出现 错误 的情况 下给予 利益损害着 一定的补 但 是 ,正 是 由于不动 产必 须登记 才能发 生不 动产 物权 的 设 偿 , 定市场 秩序 。 稳 立, 更, 变 转让 和消灭 , 这种权威 的效力 由于 没有其 他配套 的制度 第 三 , 立不 动产物 权登 记公 开查询 机制 , 不动产物 权 登 建 让 相称 , 以导致我 国不动产登 记制度存 在很大 缺 陷。 所 记 的公示本 质得到 更好 的 , 效 的表现 。 且能增 加登记 的透 明 有 而 首先 , 不动产 登记 所依据 的法律不 统一 。 国 的不动 产物权 度 , 少利用 不动 产物权 登记 来牟 取非法 利益 的行为 。 我 减 这种 机制 登记 的法 律依 据主要 是单行 民事法律 , 法规 , 其散 乱, 内容 繁杂 且 的建 立可 以收取一 定 的查询 费 。 高兴 , 们看到 了物权法 的颁 很 我

物权法与不动产登记的法律规制

物权法与不动产登记的法律规制

物权法与不动产登记的法律规制物权法是指以物作为主要客体,调整人与物之间关系的法律制度。

而不动产登记是物权法中的一项重要制度,它对不动产权利的确权、保护和交易提供了必要的法律保障。

本文将就物权法与不动产登记的法律规制进行探讨。

一、物权法的基本原则与适用范围物权法是我国民法的重要组成部分,它以保护权利人的合法权益为出发点,确保物权的合法、有序流转。

物权法的基本原则包括权利保护原则、公平原则、合法原则等,这些原则为不动产登记制度的构建提供了基本框架。

物权法的适用范围涵盖了土地、房屋等不动产,以及动产中的船舶、林权等。

二、不动产登记的法律依据和目的不动产登记的法律依据主要包括《物权法》、《不动产登记暂行条例》等。

不动产登记的目的是确保不动产权利的真实性、合法性和有序流转,保障不动产市场的稳定和经济社会的发展。

通过不动产登记,可以确保权利人的权益得到保护,防止诈骗和纠纷的发生,促进不动产交易的便利和透明。

三、不动产登记的主体和程序不动产登记的主体包括登记机构、登记申请人和登记义务人。

登记申请人可以是权利人本人或其代理人,需要提供相应的证明材料和信息。

登记机构负责核实登记申请人的身份和权利事项的真实性,办理登记手续并颁发登记证书。

不动产登记的程序包括申请登记、受理申请、审查核实、登簿备案等环节,确保不动产权利变动的有效登记。

四、不动产登记的效力与保护不动产登记的效力体现在两个方面:一是相对效力,即不动产登记对权利人与他人之间的权利关系产生效力;二是相对效力,即登记权力对不动产权利的优越效力。

同时,不动产登记制度也提供了相应的法律保护措施,包括司法救济、土地赔偿等,用以维护权利人的合法权益。

五、不动产登记制度的优化与完善目前我国的不动产登记制度还存在一些问题和不足之处,例如信息共享不畅、多头查验等。

为此,需要进一步推进不动产登记制度的优化与完善。

首先,应加强不动产信息的共享和一体化管理,提高登记效率和数据质量。

不动产物权登记制度研究的开题报告

不动产物权登记制度研究的开题报告

不动产物权登记制度研究的开题报告题目:不动产物权登记制度研究一、研究背景及意义随着我国经济和社会的发展,不动产交易和所有权转让越来越频繁,不动产登记制度的完善和改革亟待解决。

不动产登记制度是有关不动产所有权,抵押权,担保等重要法律关系的设立和变更的重要环节。

不动产登记制度的科学完善和健康发展对于促进经济的稳定发展、打造国际竞争力和现代化建设有重要意义。

本研究旨在通过对不动产登记制度的研究,提出有效的改革措施和建议,为其科学完善提供指导。

二、研究目的1. 分析当前不动产登记制度的现状和问题;2. 研究国内外不动产登记制度的发展历程和经验;3. 探讨如何完善我国不动产登记制度;4. 提出有效的改革方案和建议。

三、研究方法本研究采用文献研究法,案例分析法和问卷调查法,主要通过收集和分析国家法律法规、政策文件、学术文献和实际案例,了解不动产登记制度的现状和问题。

通过问卷调查法,获取广大市民对不动产登记制度的看法和意见,为提出有效建议提供参考。

四、预期成果1. 对不动产登记制度的现状和问题有全面深入的了解;2. 分析国内外不动产登记制度的发展历程和经验;3. 提出完善我国不动产登记制度的有效建议和改革方案;4. 产生学术和实际应用价值的研究成果。

五、研究步骤1. 收集和整理国内外不动产登记制度法律法规和相关政策文件;2. 收集和分析国内外不动产登记制度的实际案例,并进行比较分析;3. 通过问卷调查法收集广大市民对不动产登记制度的看法和意见;4. 进行理论研究和实证研究,提出改革方案和建议;5. 撰写论文并进行结论阐述。

以上是开题报告的草稿,请指导修改,谢谢!。

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论不动产物权登记制度 The pony was revised in January 2021论文摘要不动产是人类生存的基础与前提,大多具有不可再生性和唯一性,因此其无论是对国家、或公民都有重大意义,所以不动产立法历来是各国的重点。

不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。

而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。

本文拟结合司法实践和物权法理论。

对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。

目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度:一是契据登记制度,法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制;二是权利登记制度,德国外,瑞士、荷兰、奥地利均采此制。

三是托伦斯登记制度,英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等国家均采此制。

故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性,论文分三部分,第一部分是对不动产物权登记的含义的了解;第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析,这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质;第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。

对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出,并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解,第三部分共有五个问题的阐述:一是登记机关不统一问题的解决;二是登记中公权国力干预私权利问题的解决;三是不动产登记效力问题;四是不动产登记权利范围的问题;五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。

基于本文上述,确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。

?《法》颁布之后,物权立法正式提到日程。

因我国长期将不动产物权登记视为之手段,有关不动产权利登记制度的规定较为混乱,故实有加以研究的必要。

一、不动产物权登记的含义登记,也称不动产物权登记,指经当事人国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。

广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。

狭义上,不动产登记是土地上物的所有权与他项权利的登记。

(一)不动产的含义一般而言,所谓动产,是指易于被移动的财产;所谓不动产,则指不能被移动的财产。

这种从表面上看来“纯粹”仅具有物理意义上的分类,何以会导致两类财产在上、上和社会意义上有如此不同的效果呢?颇值深思。

动产与不动产确定的根据是而非所有人的意志,但是,这种分类的物理性并不妨碍法律允许所有人依照其意志、通过确定财产的目的而将之不动产化,或人为地将财产动产化。

不动产主要包括土地及建筑物,但又不限于此,尚包括其上人为的可自然附着物及其收益,所以在登记制度上,各国不论称“土地登记”抑或称不动产登记,在观念上应把握两点:其一,这里的土地与不动产为同意语,即使规定在土地法中的登记也兼指房地及其附着物等总体的登记制度;其二,不动产与不动产物权并无区分之必要,《意大利民法典》规定:“除法律另有规定的以外,有关不动产的规则准用于客体为不动产的物权以及相关的诉权……”也可以不动产物权为不动产。

为明晰法律关系,我们应采不动产登记这一用语。

(二)不动产登记制度立法例当今世界各国的不动产登记制度,源于三种基本的登记制度,即“契据登记制度”,又称“法国登记制度”;“权利登记制度”,又称“德国登记制度”;“托伦斯登记制度”;又称“澳大利亚登记制度”。

1.德国法主义。

德国登记制度之特色:(1)登记(eintragung )为土地物权变动之效力发生要件。

即土地物权之发生变动效力,除当事人之合意外,尚须登记。

(2 )登记官吏为登记时有审查土地物权变动实质关系之权限——所谓实质审查主义。

(3)登记有公信力,即登记簿上之事实,纵实体法上不成立或无效,不得以其不成立或无效对抗善意第三人,常视为实体上有效。

(4 )登记簿的编成采物之编成主义(prin-zip des reaifoliums)即以不动产标准编成之。

(5 )登记物权之静的状态,即于登记簿不记入物权的变动事实,而记入物权的现在状态。

2.托伦斯登记制度(torenssyhem),此制度为sir robet tomens所创,1855年始行于南澳洲,现在美国多数州亦采之,乃登记制度中最优者。

其主要特色如下:(1)始登记一定不动产时,登记局依一定的程序,精查确定其不动产的权利状态后,制成记载此权利状态之地券二份。

一份交与所有人,一份保存,依物的编成主义,编入登记簿。

( 2)不动产移转之时使用一定的官制用纸,或转让为证书,存于登记局。

登记官制审查以后,记入权利的移转于登记簿,让与证书存于登记局,对于受让人交付新地券,成为背书之原来地券。

(3 )不动产设定抵押权时应依一定的形式,作成抵押书二份,连同地券,提出于登记局,登记审查后,记入于登记簿及地券,返地券于人。

(4 )不动产物权之变动,非登记于登记簿,不生效力。

(5 )其登记官有实质审查的权限。

(6)登记有公信力。

其结果真权利人因不实的登记而受损害时,国家负赔偿的责任。

3.法国法主义。

法国法登记的特色:(1 )登记为物权变动对抗第三人之要件,即物之变动,依当事人的合意发生效力,登记不过为已发生的物权变动对抗第三人的要件。

(2)登记官吏于登记时,只得为形式的审查,对于物权变动更无实质的审查的权限。

(3 )登记无公信力,故登记事项,实质上不成立或无效之时,其不成立不得以之对抗善意之第三人。

(4)登记簿的编成采人的编成主义(prinzip desporsonenfoliuncs),即不以不动产为标准,而以权利人为标准编成之。

(5)登记物之动的状态,即不仅登记物权之现在状态,而且登记物权之变动。

但我们认为,我国目前立法受转型社会的影响,其行政管理倾向较为明显,保障交易安全功能不足,主要是德国登记规则,如登记生效主义、物的编成主义,登记的公信力等,其制度基础是国家干预主义。

但并未建立地券、赔偿储金等制度,故不具以自由主义为基础的托伦斯登记制度的特色。

我国正处于转型时期,物权法负有整理旧物权,确定、稳定物权关系的使命,登记制度是完成这一使命的重要工具。

我国长期以来房地产登记为部门利益所左右,造成房产、地产的不统一,登记机关的不统一,登记程序的不统一,登记效力的不统一,登记权属证书的不统一。

立法建议上,我者们比较赞同德国法主义,但应考虑托伦斯登记制度之优点。

在登记自主主义这一点上,从中国实际出发则不宜采用,对一些法定物权应强制登记,我们赞同上述之观点。

二、不动产登记的目标及性质(一)不动产登记的目标每一部法律都应有明确的目标,其中的每一制度有相应的制度价值。

我国土地立法过分强调国家利益,强调管理。

而在转轨时期,国家利益又多为部门利益所代替,所以形成登记制度的五种不统一,即登记机关、登记根据、登记簿册、登记程序、登记效力的不统一,由此带来诸多交易安全上的问题。

80年代我国重建不动产登记制度时借鉴了前苏联立法经验,亦十分强调国家目标,可谓上退步式的回归。

在转轨时期,部门利益又使登记目标加上了部门利益目标。

现在的中国不仅土地流通性很差,而且登记所保护之交易安全时有被破坏之虞。

所以,我们建议立法目标应向个人倾斜,以维护交易安全,并以之为登记制度之根基。

(二)登记的性质对登记的性质大体有三种学说:1.公法上行为说。

该说认为:“从登记行为看,房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。

”2.证明行为说。

该说避免公、私法性质上的判断,认为“房屋产权机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

”更有人认为:“不动产登记在本质上是国家证明行为,而不是批准行为。

” 3.我们认为,上述学说均有偏颇,登记本质上应为私法行为。

证明行为说回避这一问题,不甚确切,必然说不清证明与登记行为的关系如何。

首先,从登记行为过程来看,登记行为包含了诸多行为,但真正由当事人参与的仅是登记请求及登记两部分,研究登记行为的性质应从这两项权利去考察。

其次,从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为,登记的首要意义在于物权变动的公示及公信,相对人及利害关系人均可查阅登记簿册,并且任何人均可相信登记权利而为交易。

另外,虽然登记之效力具有统一性,并且自登记簿上登记后始生效力,但是登记并不是机关的权力,对于符合要求的形式要件的登记申请.再次,自罗马法以来,法律在理论上被划分为公法与私法,其区别之实意“除理论认识目的以外,厥载于救济程序。

易言之,即私法案件由普通法院管辖;公法案件,除刑事案件由普通法院管辖外,原则上得受行政救济,由行政机关或院管辖。

”就登记制度而言,预告登记、异议登记、撤销登记性质上均为向法院提起的私法上之诉权,并且登记机关应负登记错误之赔偿责任。

综上所述,登记性质上为私法行为当无异议,其特殊之处在于其是国家设立的担负职能的机关参与的私法行为。

故此,立法者应注意登记之私法属性及保护交易安全之功能,应摒弃批准式的行政行为观念,剥夺登记机关之行政特权,确立其为法律服务、为当事人服务的立场,这对中国真正登记制度的建立具有性意义。

三、中国不动产权利登记的制度问题与解决方案我们认为土地权利登记能解决登记不统一,登记中公权干预私权的问题,登记的效力问题、登记的物权法定与意定平衡的问题,即将形成物权的债权的保护问题以及物权争议诉讼的保全问题。

(一)登记机关不统一问题的解决我们认为,我国登记五不统一的根源在于部门利益之争,解决的根本途径是统一不动产登记机关。

统一了不动产登记机关,登记原则、根据、程序、效力、簿册自然便统一了。

我国旧制定之时,也采用由地方法院统一登记的作法,但后来由于民国初期的司法混乱而改为由不属于行政机关的独立部门——地政局统一负责。

二是不动产登记机关的统一性。

为维护在不动产登记上的司法统一性,同时也因为不动产在自然联系上的紧密性,律均规定一国之内或一个统一司法区域内实行统一不动产登记制度,即不论是土地房屋还是其它不动产,也不论是何种不动产物权,均由统一的登记机关负责。

关于登记机关统一性的问题,广州、深圳等地已实行房产、地产证合一的制度,但并未为全国性基本法律所承认。

我们认为,物权立法应协调各有关部门,解决好这一问题,学习成功经验,建立统一独立的登记机关.(二)登记中公权力干预私权利问题的解决利用登记机关行政权力的高效、权威性使物权得以公示并获得公信力,但同时也带来了公权力对私权利侵扰的问题。

为解决这一问题,无论采取实质审查主义国家还是采取形式审查主义国家,均采取了一些补救措施,典型的如德国的物权行为理论、法国及日本的制度等。

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