城市综合体的开发策略与模式解析

合集下载

城市综合体的商业模式及案例研究

城市综合体的商业模式及案例研究城市综合体是当代城市发展的一种新型城市综合发展建筑体，集居住、商务、文化、娱乐、教育、医疗等功能于一体，成为城市空间的重要组成部分。

商业模式是指在城市综合体的运营中，通过创新的商业模式来获取利润的方式和方法。

本文将从商业模式和案例研究两方面，探讨城市综合体的商业模式。

一、城市综合体的商业模式：2.经营模式：城市综合体通过自主运营，如开设超市、餐厅、健身房等，直接获取利润。

这种商业模式可以更加灵活地调整经营策略，根据市场需求调整产品和服务。

3.提供服务模式：城市综合体通过提供一系列增值服务，如停车服务、会员卡、物流等，为商家和居民提供便利，以获取相应的服务费用。

4.地产模式：城市综合体通过房地产销售获取利润。

在综合体建设完成后，可以将一些空间出售给开发商或个人，以获取较高的售价。

5.广告资源开发模式：城市综合体通过将场地、媒体等资源开发成广告资源，并将其出租给广告商进行广告投放，获取广告费用。

二、城市综合体商业模式的案例研究：1.北京国贸三期：其商业模式主要以租赁模式为主。

国贸三期吸引了众多知名品牌入驻，通过租金收取和售卖商业区域的方式获取利润。

同时，国贸三期也在商业体营造方面进行了创新，不仅建设了高端购物中心，还设置了国际会议中心和豪华酒店，提供全方位的商业、会议及酒店服务。

2.上海静安嘉里中心：静安嘉里中心采用的是经营模式，通过自主经营酒店、购物中心、办公楼等多元化业态，提供优质服务和商品，从而实现盈利。

该综合体结合了零售、文化和艺术等多种元素，打造出独特的购物和文化消费场所。

3.广州太古汇：太古汇以提供服务模式为主。

它建立了完善的会员体系，并通过提供停车服务、会员专享活动等方式，为会员提供增值服务，通过会员费用获取收益。

此外，太古汇还积极参与社区活动和公益事业，提升了品牌形象。

4.成都IFS：成都IFS采用的是地产模式，通过向开发商出售商业空间来获取利润。

IFS作为成都最高端的综合体，集合了国际品牌、高端餐饮、豪华酒店等，吸引了大量高端消费者。

城市综合体及其开发模式

【商业地产】城市综合体及其开发模式城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。

所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

促成因素1.旧城改造（a.商圈扩大与再生 b.城中村改造）2.城市框架拉大3.交通体系完善4.土地价值上涨5.城市居民需求产品构成从综合体HOPSCA的英文字面表现来看，产品构成主要包含H-hotel（酒店）、O-office （写字楼）、P-park（生态公园）、parking（停车场）、S-shopping mall（购物中心）、C-club（会所）、couvention（展览）、A-apartment（公寓）等，各产品间互动、互助、互补。

功能组合包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。

项目类型按位置划分为：商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型；按规模划分为：大型、中型、小型；按形状划分为：点式、线式、板式；按品种划分为：商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型；开发要求大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其开发要求相对比较严格。

首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。

其次，大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。

再者，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带，保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。

城市综合体开发运营模式

城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。

正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。

都市综合体是一个庞大的系统工程。

现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。

城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。

通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。

如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。

城市商业综合体营销与运营模式分析

城市商业综合体营销与运营模式分析城市商业综合体是指由商业、文化、娱乐、办公等多种功能融合发展的综合性城市空间形态。

它集合了各种商业和服务业态，为城市居民提供了全方位的购物、娱乐、休闲、文化等需求，是现代城市发展的重要组成部分。

城市商业综合体的营销策略主要包括三个方面：定位策略、品牌策略和市场营销策略。

定位策略是指商业综合体确定自身定位的策略。

首先要确定目标客群，针对不同的客群做出不同的定位，例如年轻人、家庭、老年人等。

其次要确定商业综合体的特点和亮点，例如商场的专业性、娱乐设施的丰富性等。

还要考虑到商业综合体所处的区域和城市环境，与周边商业设施的关系等。

通过准确定位，才能更好地满足客户需求，提高市场竞争力。

品牌策略是指商业综合体打造独特的品牌形象。

首先要确定商业综合体的核心价值和文化内涵，通过设计、装修、布局等方式传达出来。

其次要建立良好的品牌形象和品牌识别度，例如商场的标志、昵称、口号等。

还要与品牌合作、建立品牌积分系统等。

通过塑造独特的品牌形象，才能吸引更多的消费者和品牌商家入驻。

市场营销策略是指商业综合体的市场推广和销售策略。

首先要进行市场调研，了解目标客群的需求和喜好。

其次要制定市场推广方案，例如举办促销活动、开展品牌推广、打造线上线下融合的购物体验等。

还要建立客户关系管理系统，通过会员卡、手机APP等方式与客户建立联系。

通过积极的市场推广和销售策略，才能提高商业综合体的知名度和市场份额。

城市商业综合体的运营模式主要有两种：自营模式和开放模式。

自营模式是指商业综合体由自己组织和管理所有的业态和商家。

商业综合体对入驻商家进行筛选，保证业态的多样性和品质的稳定性。

商业综合体自己组织各种活动，提供各种服务，通过自己的努力提高市场竞争力。

开放模式是指商业综合体开放给各种商家入驻，通过商业综合体提供的共享资源和服务，吸引更多的商家入驻，并建立紧密的合作关系。

商业综合体通过组织各种活动和推广策略，提升整个商业综合体的品牌形象和知名度，进而吸引更多的消费者。

中国城市综合体开发模式分析

中国城市综合体开发模式分析一、商务驱动模式中投顾问在《2017-2021年中国城市综合体开发模式深度调研及开发战略分析报告》中指出，城市综合体的商务驱动开发模式以商务办公的写字楼为核心功能。

其主要运作思路是利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖，同时极大提升商业、公寓等其他物业的价值。

该模式具有提升城市建设品质的功能。

一般适用于城市CBD中心区、区域性的中心区开发。

二、商业驱动模式该模式以商业为核心功能。

其主要运作思路是以高端、完善的商业配套推动写字楼、酒店、公寓等其他物业的运作。

该模式具有完善城市商业配套、提升城市商业功能的作用。

一般适用于人流量大、交通便捷的城市中心区、城市副中心区及城市轨道、交通枢纽区的开发。

三、住宅驱动模式该模式以高档住宅为核心功能。

其主要运作思路是依托秀美的自然景色和高舒适度、人性化的建筑设计，形成以高档住宅为核心，商业、商务办公等多种功能有机复合的活力区。

该模式具有树立城市宜居标杆、提升城市形象的功能。

一般适用于兼具独特自然资源和核心商圈的区域开发。

四、文化驱动模式该模式以艺术文化为核心功能。

其主要运作思路是依托城市特色文化和文化活动载体，吸引大量游客游玩或者通过举办大型文化活动，来带动购物、餐饮、酒店等物业的协调发展。

该模式具有突显城市文化品质、提高城市知名度、提升城市形象的功能。

一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力，且艺术文化基础深厚的地区。

五、休闲旅游驱动模式该模式以休闲旅游为核心功能。

其主要特点是基于一定的旅游资源，以旅游休闲为导向，形成度假酒店、综合休闲项目、休闲社区互动发展的功能格局，一般以大型主题公园的形式出现。

该模式一般适用于具有丰富旅游资源的地区开发。

六、娱乐驱动模式该模式以娱乐为核心功能。

一般至少拥有一个大型的娱乐中心、购物中心，通过集聚多种娱乐元素，吸引大量客流前来游玩、购物。

该模式具有增强城市活力、完善商业功能的作用。

城市综合体开发模式分析

城市综合体开发模式分析城市综合体是指由多个业态组成，包括商业、住宅、办公、文化娱乐等多功能的城市建筑群体，旨在满足人们工作、生活、娱乐等多方面需求。

城市综合体的开发模式多样化，主要有自建模式、合作模式和引进模式等。

本文将对这些开发模式进行分析。

首先，自建模式是指由开发商独立建设和运营城市综合体的开发模式。

开发商在自有的土地上建设综合体，并自主招商，引入各类商户和租户，通过销售商业和住宅物业、出租办公楼等方式获得收益。

这种模式的优点是开发商可以完全掌控整个项目的开发、建设和运营过程，具有较大的自由度；同时，由于可以融合不同业态，使得综合体更加丰富多样化，吸引力强。

然而，自建模式需要开发商具备较强的资金实力和管理能力，同时也承担较大的风险。

其次，合作模式是指开发商与其他企业、机构或政府合作共同开发城市综合体的模式。

在这种模式中，各方共同承担项目的投资和管理责任，共同分享收益。

合作模式的优点是可以充分发挥各方的专业优势，提高项目的质量和效益；同时，可以分担风险和降低资金压力。

例如，开发商可以与知名商业公司合作，引入其品牌和运营经验，提升商业综合体的竞争力。

然而，合作模式需要各方均能够协调合作，存在合作成本和利益分配等问题。

最后，引进模式是指开发商引进国内外的投资方参与城市综合体的开发和运营。

开发商可以通过与投资方签订合作协议或引入投资者进行股权合作的方式，分享风险和利益。

引进模式的优点是可以引入更多的资本和资源，提高综合体项目的质量和规模；同时，可以借助投资方的品牌影响力开拓市场，加快项目的推广和销售。

然而，引进模式需要开发商具备较高的市场开发能力和良好的合作关系，同时引入外部投资也可能带来不稳定因素。

总的来说，城市综合体的开发模式多样化，适用于不同的市场环境和发展阶段。

开发商可以根据自身实力和市场需求选择合适的开发模式，以达到最佳的效益和风险控制。

无论采取哪种开发模式，开发商都需注重项目的前期规划和市场调研工作，以提高项目的可行性和竞争力。

规划方案中的城市综合体开发模式

规划方案中的城市综合体开发模式随着城市化进程的不断推进，城市综合体作为一种新兴的城市发展模式，逐渐受到了广泛关注。

城市综合体是指在城市规划中将多种功能融合在一起，形成一个有机的整体，包括居住、商业、文化、教育、医疗等多种功能，为居民提供全方位的服务和便利。

本文将探讨规划方案中的城市综合体开发模式，分析其特点、优势以及面临的挑战。

一、城市综合体开发模式的特点1. 多功能融合：城市综合体开发模式将多种功能融合在一起，通过建筑物的布局和设计，实现居住、商业、文化等多种功能的有机结合。

这样的综合体不仅能够满足人们的居住需求，还能提供便利的购物、娱乐、文化等服务，提高城市居民的生活质量。

2. 空间优化：城市综合体开发模式注重空间的优化利用。

通过合理规划和布局，将不同功能的建筑和设施有机地组织在一起，形成紧凑而高效的空间结构。

这样不仅能够节约土地资源，还能提高城市的整体效益。

3. 交通便利：城市综合体开发模式注重交通的便利性。

通过合理规划交通网络和交通设施，使城市综合体与周边地区相互衔接，方便居民的出行。

同时，城市综合体内部也要注重步行和非机动车交通的发展，减少对机动车的依赖，提倡绿色出行。

4. 生态环保：城市综合体开发模式注重生态环保。

通过绿化、景观设计和生态建筑等手段，营造良好的生态环境，提高居民的生活品质。

同时，城市综合体还应注重资源的节约利用，推动可持续发展。

二、城市综合体开发模式的优势1. 提高土地利用效率：城市综合体开发模式能够将不同功能的建筑和设施有机地结合在一起，提高土地的利用效率。

通过合理规划和布局，可以在有限的土地空间内实现多种功能，满足居民的多样化需求。

2. 促进城市发展：城市综合体开发模式能够促进城市的经济、文化和社会发展。

通过引入商业、文化等功能，可以吸引人流和资金的集聚，推动城市的繁荣和发展。

3. 提高居民生活品质：城市综合体开发模式能够提供全方位的服务和便利，提高居民的生活品质。

城市综合体项目分析解析

城市综合体项目分析解析城市综合体项目是指将商业、居住、办公、文化、休闲等多种功能融合在一起的综合开发项目。

这种项目在城市发展中具有重要意义，既能满足人们多样化的需求，又能带动城市经济的发展。

本文将从需求分析、经济效益、社会效益等方面对城市综合体项目进行详细解析。

首先，城市综合体项目是满足人们多元化需求的体现。

随着城市发展和人们生活水平的提高，人们对于购物、居住、办公、休闲等需求也越来越多样化。

城市综合体项目将不同功能整合在一起，提供多元化的服务，能够满足人们生活的各个方面需求。

例如，在购物中心旁边设置住宅区，方便消费者在购物后直接回家；在办公楼下设立餐饮休闲场所，提供便利的用餐环境。

这样的综合体项目可以减少人们的出行成本，提高生活效率。

其次，城市综合体项目对于城市经济的发展具有积极作用。

综合体项目可以吸引大量的商业、娱乐、文化等资源，吸引人流量和资金流量，进一步带动其他相关产业的发展。

例如，在综合体项目中建设大型购物中心，不仅可以带动零售业的发展，还能促进物流、餐饮、娱乐等相关产业的繁荣。

同时，综合体项目可以提供更多就业机会，吸引人才流入，增加就业率和居民收入，进而拉动城市经济的发展。

再次，城市综合体项目对于城市社会的发展也有积极作用。

城市综合体项目不仅可以满足人们的生活需求，还能提供多种文化、教育、娱乐等活动场所，丰富人们的精神文化生活。

例如，在综合体项目中设立图书馆、美术馆、影院等文化设施，提供各种文化活动，让居民有更多机会享受文化盛宴。

此外，综合体项目还能改善城市环境，提升城市形象，提高人们的生活品质和幸福感。

最后，城市综合体项目也存在一些问题和挑战。

首先，综合体项目需要大量的土地资源和资金投入，项目规模较大，需要解决土地供应、资金筹措等问题。

其次，综合体项目需要考虑城市规划、建筑设计、交通等多个方面的因素，需要协调各方利益，保证项目的可行性和可持续发展。

再次，综合体项目需要具备市场竞争力，提供高品质的服务和产品，才能吸引消费者和投资者。

城市商业综合体营销与运营模式分析

城市商业综合体营销与运营模式分析城市商业综合体是当今城市发展中不可或缺的一部分，它既是城市生活的重要组成部分，又是商业发展的重要载体。

商业综合体的营销与运营模式直接影响到商业综合体的盈利能力和吸引力。

本文将从商业综合体的定位、市场营销策略和运营模式等方面进行分析，探讨城市商业综合体的营销与运营模式。

一、商业综合体的定位商业综合体是一个涵盖了商业、餐饮、娱乐、文化、教育等多种业态的综合体。

商业综合体的定位非常重要，它决定了商业综合体在市场中的地位和竞争力。

商业综合体的定位首先要明确目标受众群体，包括年龄段、消费水平、消费习惯等，然后根据目标受众群体的需求和市场定位确定商业综合体的定位。

商业综合体的定位通常可以分为以下几种：低端商业综合体、中端商业综合体和高端商业综合体。

低端商业综合体主要面向普通消费群体，产品种类齐全、价格亲民；中端商业综合体主要面向中等收入群体，产品质量和服务水平较高；高端商业综合体主要面向高收入群体，提供高端品牌和尊贵服务。

商业综合体的定位不仅要与目标受众群体相匹配，还要与所在地区的消费水平和消费习惯相适应，才能更好地满足市场需求。

二、市场营销策略商业综合体的市场营销策略是影响商业综合体发展的关键因素之一。

有效的市场营销策略可以提升商业综合体在市场中的知名度和美誉度，吸引更多的顾客，从而提升商业综合体的盈利能力。

市场营销策略包括品牌宣传、促销活动、会员营销和线下推广等多个方面。

商业综合体要树立良好的品牌形象，打造独特的品牌文化，建立品牌认知和品牌信任度。

通过各类宣传推广活动，提升品牌知名度和美誉度，增强竞争力。

商业综合体可不定期举办促销活动，吸引消费者，增加消费量。

通过打折、礼品赠送、积分兑换等促销手法，拉动销售，提高盈利能力。

商业综合体可以建立会员系统，吸引顾客进行消费，拉动销售，提高顾客忠诚度。

商业综合体还可以进行线下推广活动，比如举办展览、演出、活动等，吸引更多的人流，提高客流量，增加商业综合体的知名度和影响力。

城市综合体开发模式

【J&A姜峰设计分享】城市综合体开发模式浅述城市综合体经历多年发展，产生了众多分类方式。

其中，依据辐射半径的大小可分为核心区域城市综合体、区域性（副中心）城市综合体和成长性区域（新兴城区）城市综合体。

开发商选择何种模式需要考虑多方面因素。

精准定位，找准方法，方能在竞争中取胜。

NO.1核心区域城市综合体发展模式著名案例有香港太古广场、北京华贸中心、上海南京东路。

这一模式的成功的外在条件：首先，这类综合体通常处于城市CBD/中心区，地理位置优越；其次，临近城市主干道沿线或地铁口，交通条件便利；再次，其建面通常在20万平米以上，具有较大规模；最后，这类综合体一般为超高层建筑或建筑群，产生强制性的视觉冲击。

从自身来说，其成功的内因包括：各功能共融不互扰；功能化体系包括五星酒店、甲级写字楼、中高档或高档购物中心、顶级酒店式公寓；开发商强劲的实力和丰富的经验；专业的经营、物业管理团队。

NO.2区域性（副中心）城市综合体较为典型的有上海西郊百联、北京燕莎商圈。

从外因上来说该模式成功的因素包括：区域相对成熟，已形成产业簇群，具备强有力的客户（产业）支撑；处在主干道沿线，交通顺畅可达；面积一般在10万平米以上，体量相对较大。

而内在因素则包括：周边有商场、公寓等完善配套；大规模综合体，集娱乐性、观光性、顶级等特点于一体，定位明确；建筑形态、业态、服务内容等具备自己独有的特色；形成以商业为主导、其他功能为辅的功能化体系；有规划设计和经营管理方面的一流合作团队。

NO.3成长性区域（新兴城区）城市综合体典型案例有无锡金太湖商业广场。

成长性区域城市综合体模式成功的外在条件包括：远离城市核心区，地理位置有独特优势；地处主干道沿线，交通便利可达；拥有独特的区域发展动力，如政府等的规划支持。

其成功的自身因素有：通过提供顶级差异化业态服务而非直面竞争建立其核心地位，形成定位差异化；形成“以特色物业形态带动目的性消费，随区域发展开发区域内消费客源”的功能化体系；开发商具备足够经济实力，使得商业部分最终形成全新的区域商业中心。

城市综合体的开发策略与模式解析

您是谁？
案例分享西蒙介绍.pptx
城市综合体
如何实现价值增值
建筑特征
产品形态
商业业态
理念超前，设计出跳，形成地标，吸引市民
紧扣客户需求、吸引购买者、投资客、观光客
业态新颖，包容性强，吸引消费者、观光客
让人来住，让人来看，让人来买，让人来消费，让人回去做宣传
城市综合体的开发过程
定位
可售物业的现金
合理租售，销售回款要保证项目开发所需现金流；
商业物业的增值
持有物业部分，有效的商业运作带来物业的增值；
持续稳定的收益
租金的回报能保证项目的可持续经营；
强大的融资平台
可利用自持物业进行再融资或在资本市场直接变现；
项目拓展的优势
成功的商业案例，将能以更低的价格获取土地和项目；
品牌影响力
成功的综合体大大提升企业品牌，社会效益和经济效益双丰收
❖安东尼·圣修伯里说：
若要建造一艘船，别叫一群人去采集木头，别分派他们任务与工作，而是诱导他们渴望大海的辽阔无垠。
理清概念：
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
功能分区
社会运行成本增加经济运行效率降低土地使用效率降低
种族隔离
加大生活成本
空间/时间隔裂土地资源大量浪费缺乏景观和活力
城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中。城市综合体是城市发展的必然产物。
综合体地产开发模式的价值体现
六本木.pptx

商业城市综合体最新开发模式解析

商业城市综合体最新开发模式解析宜春房产楼盘网讯：随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。

目前，在北京、上海、深圳等城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产开发模式，华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷将具有鲜明特色的城市综合体在一些大中城市布局建设。

宜春从去年以来商业地产项目也陆续在开发，如：红林世界城、宜春百尚城、北岸新天地、星颐广场等，本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进行粗浅探析，以期促进城市综合体开发模式的进一步完善，以供大家学习参考。

一、城市综合体市场要素分析城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。

在国外，城市综合体已经是非常成熟的商业地产模式。

目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体。

不管是哪种类型的城市综合体，都具备以下典型特征，即超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等。

因此，城市综合体的开发必须具备特定要素。

1.城市综合经济实力强城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购物中心等为一体的综合体，一般建筑规模都在数十万平方米以上。

如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平。

城市综合体是与城市规模不断扩大相伴生的，城市的经济水平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，同时城市的人均消费水平要达到一定指标才能使城市综合体实现良性运营。

从目前国内开发城市综合体的城市来看，都是北京、上海、深圳、杭州等一线城市。

可见，城市综合体与所在城市综合经济实力要相匹配才具备开发条件。

城市综合体开发模式简单分析R

3
1
种效应

城市名片标杆建筑精神象征城市发展的符号
2 3
综合体的大投资对政府的招商引资工作是一个很好的体现拉动城市消费的引擎。
拉动一个区域土地价值和区域内住宅价值的提升带动区域内公共交通系统的升级
14
社会效应
综合体&开发商巨大的利润空间、强大的融资平台以及企业品牌展示等因素使得开发商对综合体趋之若鹜。
经济指标总建面积（万㎡）商业（万㎡）商墅（万㎡） Loft&写字楼（万㎡）酒店式公寓（万 24㎡）
发展模式
开发模式
22
开发模式
开发前提开发模式
写字楼核心模式泉州浦西万达广场，写字楼（SOHO）带动下的城市综合体。
功能组合
定位：两栋5A甲级写字楼带动下的城市综合体项目业态：整个项目由写字楼、酒店、购物中心、室外步行街及住宅等组成，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能于一体的万达城市综合体。项目开盘初期推出写字楼与精装SOHO产品，确定了项目高端定位，塑造了整体形象。从而实现产品价值增值，实现后期住宅与商业产品的溢价。
23
开发模式
开发前提开发模式
住宅核心模式建阳宏云鑫商业广场，以公寓带动人气，为后续商业的推出营造商业氛围。
功能组合
开发战略：前期应以公寓核心为驱动，推动区域成熟度；待居住人口上升后，以商业完善整体功能。项目简介：位于武夷新区，距离城区较远，交通通达性差。且区域成熟度差，人口基数少，人流量少。项目共分二期，总建筑面积8万多平方米，受限于拿地次序，最终项目并没有采用住宅、公寓的核心模式。
不同类型物业开发投资增速

城市综合体5大开发模式及典型案例

城市综合体5大开发模式及典型案例长期以来，受传统功能分区规划思想的影响，我国城市的土地利用通常是将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区、居住区、商业区、文教区等，虽然分区规划思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽视城市是一个联系密切的有机整体。

城市的每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们之间又是相互依存、相互补充的。

例如，在一个居住区中，如果完全清一色的住宅，既没有相应的商业、文教、医疗、娱乐等配套设施，又缺乏便捷的道路交通系统。

即使居住再好，也不会受到居民的青睐，因为生活极不方便，单一的住宅已不能满足人们日常生活需要。

同样，城市的中心商务区如果全部被商务写字楼占据，没有高档酒店、餐饮、购物、公寓、政府办事机构等设施，办公环境将十分空洞无依靠。

城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、资源共生、聚合增值的模式，将生活资源融入其中。

城市综合体（专题阅读）HOPSCA——这一城市新形态就应运而生了。

城市综合体释义将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体价值1.功能复合，多重功能的相互联动使得其具备很强的自我成长、自我繁荣能力。

2.形成都市综合体的价值链：办公、住宅、商业、公寓（酒店）共享人流。

3.各部分价值贡献点形成一种互相依存、相互助益的关系，产生巨大的协同效应，整合支撑起综合体价值。

5大开发模式5大开发模式特征部分典型案例香港太古广场（均衡发展模式）概况：由购物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等组成。

1990年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点，面积超过500万平方米，是全球最大的市区商业及零售商场之一。

流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”，让城中名流进出购物更方便；保留三米宽的走廊，没有次走廊，基本难觅二、三线铺位的“经营死角”。

城市综合开发项目实施模式探析及相关建议

城市综合开发项目实施模式探析及相关建议610000摘要：目前随着中国城市化进程的不断深入，国内城市综合开发项目已经大量出现，并正逐步发展成新型城镇化的主要发展方式之一。

本文系统梳理了投资人+EPC、ABO、PPP以及特许经营等主要的项目实施模式，深入剖析了项目实操中存在的问题与障碍，在此基础上提出了相应实施建议，以期为未来国家新型城镇化建设提供有益借鉴。

关键词：城市综合开发；实施模式；政策建议引言城市综合开发项目，是指由政府或政府指定单位主导，在指定区域内开展土地收储、土地整理、基础设施与公共配套设施建设、资产运营及招商引资等活动的项目。

开发内容包括片区范围内与土地收储、基础设施建设、自然及人居环境提升相关的各类项目。

城市综合开发项目一般存在着投资规模巨大、建设内容繁多、合作周期长、不确定性影响多等特性。

一、城市综合开发项目国内发展现状城市的发展主要来自于外延的扩张和内涵的提升，城市综合开发是引领城市发展升级的主要抓手、是拉动经济持续高速增长的重要引擎。

自2014年9月16日《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）发布以来，为严控政府隐形债务，城市综合开发项目一般采用的模式有：特许经营、政府和社会资本合作（PPP）、授权-建设-运营（ABO）、投资人+EPC等。

基于地方减税降费疫情等一系列影响下地方财政收入降低、PPP受基金预算和财承10%红线等因素影响项目数量急剧减少、以及ABO模式合规性备受行业争议等情况，国内城市综合开发项目的实施受到了诸多限制。

但因为我国各地区域基础设施和公共服务体系发展的不平衡，部分地方政府对城市综合开发项目的需求依然旺盛。

在传统投融资模式规范严管政策不断出台的背景下，城市综合开发的发展路径已由过度依赖土地开发、政策优惠及要素成本优势向统筹人才、技术、资金、信息、物流等要素集聚的方向发展，项目的实施与资源、规划、产业、保障措施等因素关联越来越多，且一般都需要平台公司/项目公司作为载体实现运营管理、打通资金通道障碍，现有相关政策文件缺乏具体的操作指引可循，可突破完善的空间较大。

城市综合体发展的五种模式

城市综合体发展的五种模式城市综合体是指一个城市中集中了商业、居住、文化、娱乐等多种功能的综合性建筑群体。

它不仅满足人们的各种需求，还能够改善城市空间的利用效率，促进城市发展和提升城市品质。

城市综合体的发展模式有很多种，下面将介绍其中的五种。

一、商务型城市综合体商务型城市综合体以商业为主导，融合了高级写字楼、商务酒店、会展中心等商务设施，并配以商业广场、娱乐设施等。

商务型城市综合体多位于城市中心商业区或商务区，为企业提供高质量的办公、商业和娱乐设施。

它为城市创造了更多的商业机会，吸引了众多企业和商家，推动了地区经济的发展。

二、居住型城市综合体居住型城市综合体是以住宅为主导，配以商业、社区和公共服务设施的综合性居住区。

它一般采用垂直布局，将多层住宅与商业和公共设施结合在一起。

居住型城市综合体为居民提供了丰富的生活服务，如购物、娱乐、健身等。

它解决了居民生活便利性和社交需求的问题，促进了居民的居住幸福感和社区凝聚力。

三、文化型城市综合体文化型城市综合体融合了博物馆、图书馆、艺术馆、剧院等文化设施，并配以商业、餐饮、旅游等服务设施。

它旨在推广和弘扬城市的文化艺术，提供人文关怀和文化产品。

文化型城市综合体不仅丰富了城市居民的文化生活，还吸引了众多游客，促进了旅游业的繁荣和经济的发展。

四、休闲型城市综合体休闲型城市综合体以休闲娱乐为主导，包括购物中心、主题公园、影院、游乐场等娱乐设施。

休闲型城市综合体旨在为人们提供丰富多样的休闲活动，满足他们的消遣需求。

它不仅提升了城市的娱乐水平，还创造了大量的就业机会，促进了商业和旅游业的发展。

五、绿色型城市综合体绿色型城市综合体以绿色环保为主导，将景观绿化、生态保护与城市建设相结合。

它注重绿色生态设计，布局合理，建筑节能，推崇低碳环保理念。

绿色型城市综合体旨在打造宜居宜业的环境，提供清新的空气和优美的景观，改善城市生态环境，促进居民的健康和幸福感。

以上是城市综合体发展的五种模式，每种模式都有其特点和优势，适用于不同城市的发展需求。

城市综合体项目策划

城市综合体项目策划城市综合体项目是近年来兴起的一种综合性开发模式，通过将商业、住宅、文化、娱乐等多种功能融合在一起，为城市居民提供全方位的生活体验。

本文将从设计理念、项目布局、运营策略等方面，对城市综合体项目的策划进行探讨。

一、设计理念城市综合体项目的设计理念应当紧密结合当地的城市发展定位和人文特色。

通过对城市的历史、文化、地域等因素进行深入研究，可以更好地把握项目的设计方向。

例如，在历史悠久的城市中，可以将传统元素融入到建筑风格中，以增加项目的独特性和吸引力；在文化底蕴丰富的城市中，可以引入艺术展览、演出等文化活动，为市民提供更多的文化娱乐选择。

二、项目布局城市综合体项目的布局应当充分考虑到不同功能区域之间的联系和协调。

其中，商业区、住宅区、文化区、娱乐区等主要功能区域应当合理分布，并通过步行街、广场、公园等公共空间进行连接。

这样的布局可以提高项目的可达性和便利性，为市民创造更好的生活环境。

三、运营策略城市综合体项目的运营策略应当以满足市民需求为核心，同时注重项目的可持续发展。

在商业区方面，可以引入知名品牌，打造高品质的购物体验；在住宅区方面，可以注重居住品质，提供各类配套设施和服务；在文化区和娱乐区方面，可以定期举办各类文化活动和娱乐演出，吸引市民前来参与。

此外，城市综合体项目的运营还应当注重与周边社区的合作。

通过与社区居民进行深入沟通和合作，可以更好地满足市民的需求，提升项目的社会影响力和品牌形象。

总结城市综合体项目的策划应当注重设计理念、项目布局和运营策略的统一性和协调性。

只有将各个方面的要素有机地融合在一起，才能够打造出一个真正具有吸引力和竞争力的城市综合体项目。

在未来的城市发展中，城市综合体项目将会扮演越来越重要的角色，为城市居民带来更好的生活体验。

【分享】城市综合体主流开发模式(连锁模式要求、典型案例分析 117页)

城市综合体主流开发模式(连锁模式要求、典型案例分析117页) 城市综合体主流开发模式(连锁模式要求、典型案例分析)，PDF格式，共117页。

随着众多开发商涌向商业地产，瞄准城市综合体开发，部分企业进行连锁复制，本讲义就哪些开发商发展城市综合体连锁、其连锁模式的特点（资本运营两强模式、快速标准化复制模式、央企精稳模式、三四线商娱主导模式、大盘沉淀模式、文化主导模式、高端城市地标模式、零售主导型模式）及其背后的规律及典型案例进行了详细分析，可供参考：一、城市综合体特征二、连锁模式与要求三、典型企事业与案例完整版请看：城市综合体主流开发模式(连锁模式要求、典型案例分析117页)出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。