城市综合体的开发策略与模式解析

“城市综合体”开发实务
城市综合体的开发策略与模式解析
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一、深入认识城市综合体 二、内在要素及价值分析
三、开发流程及产品组合 四、业态解析及组合策略
五、项目定位及设计规划
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六、解析招商模式与技巧
安东尼·圣修伯里说： 若要建造一艘船，别叫一群人去采
城市综合体更是个核心，影 响甚至能带动整个城市发展
开发模式与现代城市发展的契合性
• 现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最 大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化
• 从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。 在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代 城市的主要努力方向
2、 交通枢纽型城市综合体， 如北京国瑞城。
3 、城郊结合部城市综合体， 如世茂 、 蝶湖湾。
区别于其它物业形态的典型性
超大的 建筑规模
有特色的 城市地标
城市 综合体
完善的 交通体系
Leabharlann Baidu
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丰富的 业态组合
现代的 城市景观
城市综合体，城市化进程的产物
城市化发展催生城市综合体.pptx
五、项目定位及设计规划
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六、解析招商模式与技巧
城市综合体的基本功能
商业
居住
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商务
内在因素——开发模式出现的必然性
工业区 居住区 商业区 文教区
功能分区
社会运行成本增加 经济运行效率降低 土地使用效率降低
种族隔离
加大生活成本
空间/时间隔裂 土地资源大量浪费 缺乏景观和活力
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城市综合体 —— 最高级别的商业地产
案例分享：北京华贸中心.pptx
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商业地产的发展趋势？
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一、深入认识城市综合体 二、内在要素及价值分析
三、开发流程及产品组合 四、业态解析及组合策略
城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城 市的精神引领，将生活资源融入其中。城市综合体是城市发展的必然产物。
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综合体地产开发模式的价值体现
六本木.pptx
城市综合体将为城市带来巨大的增值价值
•现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。城市综合体 在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。
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高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值
城市综合体的价值
商业生态系统 价值
• 强大的资本吸附磁场效应 • 现金流量和现金流速的最佳 • 物业价值翻倍增长
★更清晰的定义： “城市综合体”是一个城市的微缩体，是将城市中的居住、办公、购
物、休闲、商务、旅游、展览、娱乐等城市生活元素的三项以上进行有机 组合，依靠复合性的较大规模建筑物乃至建筑群，将写字楼、酒店、公寓、 住宅、商业、广场、公园、商业街等多种房产产品聚合起来，从而形成的 一个多功能、多业态、多物业类型的综合体。
“一个城市只有一个中心”？ ——上世纪90年代，这些中心发展的辉煌的确应证了这种说法，然而城
市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？
上海-南京路
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广州-北京路
北京-西单
重庆-解放碑
城市综合体带给市民的是—— 代表一种新城市时代的生活方式
城市综合体集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住 资源，各个业态既相对独立又相互影响互补 城市综合体不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖， 更体现出综合体地产开发模式的科学性及联动性 使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活
• 强大的商业价值洼地效应
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城市空间延续 价值
• 加快城市商业产业升级换代； • 规避商业的无序竞争；提升城市
居民的生活状态； • 扩大城市居民的消费需求； • 释放存量、扩大增量就业岗位； • 开拓税源； • 带动资金流、信息流、物流、人
流的良性扩张
开发商为什么做城市综合体？
“城市——区域”一体化
对区域经济具有联动与推动性
城市空间多中心化
对城市中心具有强化作用
城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化
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城市综合体
具有复合性、多样化功能 体现城市特色、城市形象 土地集约利用、环境友好
体现快捷信息交流
城市综合体的九大特征
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城市综合体的最早雏形
清明上河图
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最早的城市综合体
美国的洛克菲勒中心.pptx
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城市综合体的分类
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1、城市 CBD 中心的城市综合 体，如北京万达广场 。
可售物业的现金
合理租售，销售回款要保证项目开发所需现金流；
商业物业的增值
持有物业部分，有效的商业运作带来物业的增值；
持续稳定的收益
租金的回报能保证项目的可持续经营；
•无论从业态组合还是资源聚合的本质，城市综合体对城市的影响不能单纯地看作是 传统地产模式。
她是一个强大的磁 场，融汇城市各种 资源
她是个开放式的交流中 心，不间断地与城市交 流自身的资源
这就是城市综合体特有的城市精神——“融汇、交流、影响” 一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式
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集木头，别分派他们任务与工作，而是 诱导他们渴望大海的辽阔无垠。
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理清概念：
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐 饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分 间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效 率的综合体。