如何用专业标准评价住宅户型
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[ 概论 ]
中国 民居 对朝 向的 选择
[ 概论 ]
❖ 广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提
❖ 广东民居（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉
❖ 香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究
客户购楼朝向选择： 东南向 > 南向 > 西南向 > 东向 > > 东北向 > 北向 > 西向 > 西北向
参考：建 设部商品 住宅性能 认定标准
[ 专业标准]
❖ 住宅性能标准一（表2-1）（套内面积）
户型性能标准
豪宅 大户型 中户型 小户型
主卧室使用面积（㎡ ） ≥20
≥16
≥12 ≥10
其它卧室使用面积㎡ ≥14
≥12
≥9
≥7
小卧室使用面积（㎡） ≥12
≥10
≥8
≥7
客厅使用面积（㎡） ≥40
≥25
≥12 ≥10
深圳 住宅 分类
❖ 住宅户型分类表（表1-2）
单位：㎡
户型分类
中户型
小户型
户型
二房二厅一卫 三房二厅一/二卫 四房二厅二卫 一房一厅一卫
二房一厅一卫 三房二厅一卫
高层
75 — 85 90 — 120 110 — 140 35 — 45 55 — 65 70 — 80
[ 专业标准]
பைடு நூலகம்宅 性能 标准
客厅开间（m）
≥4.5 ≥4.2 ≥3.6 ≥3.3
客厅实墙面长度（m） ≥5
≥4.2 ≥3
≥3
餐厅使用面积（㎡） ≥16
≥12
≥8
≥6
餐厅采光通风状况 生活阳台进深（m）
采光通 风
≥1.5
采光通风
≥1.5
—
—
≥1.5 ≥1.2
❖ 住宅性能标准一（表2-2）（套内面积）
世联 住宅 性能 标准
[ 专业标准]
[ 系统评价 ]
点评
系统评价
深圳 住宅 分类
[ 专业标准]
❖ 住宅户型分类表（表1-1）
单位：㎡
户型分类
户型
豪宅
三房二厅一工三卫 四房二厅一工三卫
五房二厅一工多卫
大户型
二房二厅二卫 三房二厅一工二卫
四房二厅一工二卫
高层
150 — 180 200 — 240 250 — 500
8 5 — 95 130 — 150 160 — 180
≥7 ≥9 ≥ 3.0
≥1.0 ≥1 ≥4 ≥1.8 ≥2.4 ≥3.5 ≥6.5
[ 概论 ]
❖ 容积率越高，意味着建筑密度大，楼 间距小，对视情况多（小区容积率大于
3 则环境恶化）
❖ 反之亦然
❖ 例：2004年红树湾楼盘
红树西岸 容积率 3.32 （大体量高层板楼） 瑞河耶纳 容积率 1.41 （联排别墅、洋房、小高层） 中信红树湾 容积率 3.18（高密度板楼、高层塔楼）
容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高
(2) 接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用
面积大大降低了。
(3) 客厅—餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适
的就餐环境。
(4) 卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。
主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。
(5) 厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。 (6) 主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常
户型性能标准
豪宅 大户型 中户型 小户型
服务阳台进深（m）
≥1.2
储藏间使用面积（㎡）
≥4
厨房使用面积（㎡）
≥8
厨房净宽（m）
≥2.1
厨房厨具操作面长（m） ≥3
单间卫生间使用面积（㎡）
双卫生间总使用面积（㎡） ≥8
三卫生间总使用面积（㎡） ≥10
层 高（m）
≥ 3.1
≥1.2 ≥3 ≥6 ≥2.1 ≥2.7
如何用专业标准评价住宅户型
❖ 去不去，看位置
消费者 购房 经验
❖ 行不行，看户型 ❖ 定不定，看价格
住宅户型评价
（第一篇）
[ 第一篇 ]
德思勤培训课程
缺点:
1.餐厅采光不 足； 2.主卫门对主 卧床。
1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而 小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没
关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。
2.接近客厅面积 1/4至1/5的区域 都被长长的过道 占去。客厅有效 使用面积大大降 低了。
传统 户型 点评 方法
6.主卧室 与卫生间 （尤其是 卫生间的 门）的关 系不理想 ，风水上 通常忌讳 坐厕对床 。
5.厨房与餐厅距离太长， 使室内动线过于冗长。
3.客厅—餐厅的 空间显得沉闷， 加上餐区光线较 暗，不利于营造 舒适的就餐环境 。
户型 与
景观 朝向
的 关系
[ 概论 ]
自然景观 > 朝向 > 小区景观
海景、湖景、山景、高尔夫景
中心花园、组团绿化
❖ 案例： ❖ 1． 国都高尔夫花园
北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售
❖ 2． 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力
❖ 《住宅户型分类表》（附件一）
** 户型
评价表
❖ 《**住宅性能标准表》 （附件二） ❖ 《**住宅户型评价表》 （附件三）
户型点评案例 用效率大大降低。其中，客厅过道面积浪费、卧室面积分配
不理想、卫生间为“黑房”是主要问题。
❖ 优点：
(1) 户型方正，便于布置各类家私。
(2) 动静分区，起居方便。
❖ 缺点：
(1) 在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/
客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。
4.卫生间干湿分开是现代卫 浴布局趋势，公卫生间洁具 摆放不合理。主卫、公卫均 为黑房，通风采光不良。
[ 传统点评 ]
优点:
1.户型方正，便于布置家私； 2.动静分区，起居方便。
[ 传统点评 ]
点评户型 ❖
：这是一套不成功的住宅户型。虽然有156
平米的建筑面积，却显不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使
忌讳坐厕对床。
[ 第二篇 ]
概论
户型与小区布局的关系 户型与容积率的关系 户型与单元平面的关系 户型与楼层的关系 户型与景观、朝向的关系
❖
❖ ❖
物相户同业与型的价户值型的，唯位一置不性同：，楼层不同，其价值亦不同； 拥小有区资源的不尽相同(景观资源)。
布局
的
关系
[ 概论 ]
户型 与
容积率 的
关系
❖ 户型平户面型的与优劣取决于建筑平面
单元平面的
关系
点式楼 后排南北通 但视线受阻； 前排不能实现
南北通
[ 概论 ]
板式楼 户户南北通
户型与 楼层的
关系
❖ 低楼层可以享受内院景观
❖ 小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感越少
❖ 价格制定时，往往最低价为3层；1、2层价格高于3 层；3层以上，逐层加高
中国 民居 对朝 向的 选择
[ 概论 ]
❖ 广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提
❖ 广东民居（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉
❖ 香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究
客户购楼朝向选择： 东南向 > 南向 > 西南向 > 东向 > > 东北向 > 北向 > 西向 > 西北向
参考：建 设部商品 住宅性能 认定标准
[ 专业标准]
❖ 住宅性能标准一（表2-1）（套内面积）
户型性能标准
豪宅 大户型 中户型 小户型
主卧室使用面积（㎡ ） ≥20
≥16
≥12 ≥10
其它卧室使用面积㎡ ≥14
≥12
≥9
≥7
小卧室使用面积（㎡） ≥12
≥10
≥8
≥7
客厅使用面积（㎡） ≥40
≥25
≥12 ≥10
深圳 住宅 分类
❖ 住宅户型分类表（表1-2）
单位：㎡
户型分类
中户型
小户型
户型
二房二厅一卫 三房二厅一/二卫 四房二厅二卫 一房一厅一卫
二房一厅一卫 三房二厅一卫
高层
75 — 85 90 — 120 110 — 140 35 — 45 55 — 65 70 — 80
[ 专业标准]
பைடு நூலகம்宅 性能 标准
客厅开间（m）
≥4.5 ≥4.2 ≥3.6 ≥3.3
客厅实墙面长度（m） ≥5
≥4.2 ≥3
≥3
餐厅使用面积（㎡） ≥16
≥12
≥8
≥6
餐厅采光通风状况 生活阳台进深（m）
采光通 风
≥1.5
采光通风
≥1.5
—
—
≥1.5 ≥1.2
❖ 住宅性能标准一（表2-2）（套内面积）
世联 住宅 性能 标准
[ 专业标准]
[ 系统评价 ]
点评
系统评价
深圳 住宅 分类
[ 专业标准]
❖ 住宅户型分类表（表1-1）
单位：㎡
户型分类
户型
豪宅
三房二厅一工三卫 四房二厅一工三卫
五房二厅一工多卫
大户型
二房二厅二卫 三房二厅一工二卫
四房二厅一工二卫
高层
150 — 180 200 — 240 250 — 500
8 5 — 95 130 — 150 160 — 180
≥7 ≥9 ≥ 3.0
≥1.0 ≥1 ≥4 ≥1.8 ≥2.4 ≥3.5 ≥6.5
[ 概论 ]
❖ 容积率越高，意味着建筑密度大，楼 间距小，对视情况多（小区容积率大于
3 则环境恶化）
❖ 反之亦然
❖ 例：2004年红树湾楼盘
红树西岸 容积率 3.32 （大体量高层板楼） 瑞河耶纳 容积率 1.41 （联排别墅、洋房、小高层） 中信红树湾 容积率 3.18（高密度板楼、高层塔楼）
容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高
(2) 接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用
面积大大降低了。
(3) 客厅—餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适
的就餐环境。
(4) 卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。
主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。
(5) 厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。 (6) 主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常
户型性能标准
豪宅 大户型 中户型 小户型
服务阳台进深（m）
≥1.2
储藏间使用面积（㎡）
≥4
厨房使用面积（㎡）
≥8
厨房净宽（m）
≥2.1
厨房厨具操作面长（m） ≥3
单间卫生间使用面积（㎡）
双卫生间总使用面积（㎡） ≥8
三卫生间总使用面积（㎡） ≥10
层 高（m）
≥ 3.1
≥1.2 ≥3 ≥6 ≥2.1 ≥2.7
如何用专业标准评价住宅户型
❖ 去不去，看位置
消费者 购房 经验
❖ 行不行，看户型 ❖ 定不定，看价格
住宅户型评价
（第一篇）
[ 第一篇 ]
德思勤培训课程
缺点:
1.餐厅采光不 足； 2.主卫门对主 卧床。
1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而 小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没
关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。
2.接近客厅面积 1/4至1/5的区域 都被长长的过道 占去。客厅有效 使用面积大大降 低了。
传统 户型 点评 方法
6.主卧室 与卫生间 （尤其是 卫生间的 门）的关 系不理想 ，风水上 通常忌讳 坐厕对床 。
5.厨房与餐厅距离太长， 使室内动线过于冗长。
3.客厅—餐厅的 空间显得沉闷， 加上餐区光线较 暗，不利于营造 舒适的就餐环境 。
户型 与
景观 朝向
的 关系
[ 概论 ]
自然景观 > 朝向 > 小区景观
海景、湖景、山景、高尔夫景
中心花园、组团绿化
❖ 案例： ❖ 1． 国都高尔夫花园
北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售
❖ 2． 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力
❖ 《住宅户型分类表》（附件一）
** 户型
评价表
❖ 《**住宅性能标准表》 （附件二） ❖ 《**住宅户型评价表》 （附件三）
户型点评案例 用效率大大降低。其中，客厅过道面积浪费、卧室面积分配
不理想、卫生间为“黑房”是主要问题。
❖ 优点：
(1) 户型方正，便于布置各类家私。
(2) 动静分区，起居方便。
❖ 缺点：
(1) 在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/
客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。
4.卫生间干湿分开是现代卫 浴布局趋势，公卫生间洁具 摆放不合理。主卫、公卫均 为黑房，通风采光不良。
[ 传统点评 ]
优点:
1.户型方正，便于布置家私； 2.动静分区，起居方便。
[ 传统点评 ]
点评户型 ❖
：这是一套不成功的住宅户型。虽然有156
平米的建筑面积，却显不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使
忌讳坐厕对床。
[ 第二篇 ]
概论
户型与小区布局的关系 户型与容积率的关系 户型与单元平面的关系 户型与楼层的关系 户型与景观、朝向的关系
❖
❖ ❖
物相户同业与型的价户值型的，唯位一置不性同：，楼层不同，其价值亦不同； 拥小有区资源的不尽相同(景观资源)。
布局
的
关系
[ 概论 ]
户型 与
容积率 的
关系
❖ 户型平户面型的与优劣取决于建筑平面
单元平面的
关系
点式楼 后排南北通 但视线受阻； 前排不能实现
南北通
[ 概论 ]
板式楼 户户南北通
户型与 楼层的
关系
❖ 低楼层可以享受内院景观
❖ 小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感越少
❖ 价格制定时，往往最低价为3层；1、2层价格高于3 层；3层以上，逐层加高