某房地产项目产品定位报告

可塑性较强；
晴雪陵 园
晴雪陵园集中在龟山山体东南面，对客户有 心理干扰。
琵琶山
琵琶山
浉河
农 田
4#
琵琶山 6#
5#
周边现状
浉河
浉河南路
琵琶山
4、5号宗地田间道路
琵琶
农 田
4 #
来自百度文库
5山 #
6 #
宗地内住户
南侧农田
宗地周边驾校
宗地规划设计条件及获取成本
项目概述：
★该宗地位于浉河南岸，地处琵琶山区域中心位置； ★该宗地牢踞浉河、琵琶山两大生态资源； ★浉河区政府已启动琵琶山区域十三宗地整体规划建设，宗地周边
城市边缘，浉河南岸 传统认知偏远区域 项目位于信阳市浉河南岸琵琶山
附近，紧邻平桥区，地处发展中 的浉河区边缘。 位于信阳的西南部，原信阳中心 城区，现政治中心转移到羊山新 区。
本案
交通条件
直线距离信阳市中心仅3公里，约10分钟车程，未来通达性较好
市中心
距离市区10分钟车程
浉河南路道路东至民权桥，西至琵琶 桥，与老城区有良好的通达性，驱车 10分钟能够到达。
全市商品房销售量在400万㎡以上，2012年商品住宅价格达到3168元/㎡， 13年商品房月均去化22.8万㎡，价格稳步上涨，羊山新区目前是市场主力。
2013年9月26日羊山规委会上会结果显示，仅当季度新增审批项目10个， 总用地面积773.29亩，增幅2014年房地产市场投放量，将对信阳市整体市场 形成 较大冲击。
琵琶山区域处于起步阶段，市场培植需一定时间，作为稀缺性资源型社区引 领者，未来前景良好。
城市发展规划
羊山新区：未来的行政中心、集居 住、商业金融、文化娱乐等功能
工业城：以工业和物流为主
平桥区：规划居住和工业功能为 主，未来城市区域副中心
城市发展规划
平桥区和羊山新区是信阳目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行政 中心。项目宗地所处的琵琶山区定位为滨水休闲生活区
信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块
信阳主城区房地产市场板块分布
代表楼盘： 南湖壹号，森
林半岛
代表楼盘： 恒大名都，东
方今典
代表楼盘： 中铁·领秀城
代表楼盘： 欧洲故事，万
象城
一期3#福 华园
（正在热 销）
代表楼盘——中铁领秀城
占地面积：763亩 建筑面积：104万㎡ 容积率：1.8 开发商：中铁建设集团（信阳）房地产开发有限公司 物业类别：多层25%、小高层10%、高层65% 特殊卖点：教育社区、品牌地产 售价：在售二期：普通多层5200元/㎡，7层电梯洋房 5700元/㎡、小高层及高层均已售罄；三期尚未推售 销售情况：第二期，已售80% 客户构成：政府单位15%、私营业主20%、市区及县区 60%、外地客户5%
向东：平桥区及工业园区，规划以居住和工业功能为主； 向北：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的 居住区 向西：南湾风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务 基地。 向南：完善琵琶山区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生 态建设及特色河滨风景区。
房地产市场格局
第一部分：项目概况 第二部分：房地产市场分析 第三部分：项目产品定位 第四部分：产品设计预案及收益估算
第一部分：项目概况
集团未来在信阳市场项目位置分布图(三盘联动)：
信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域
南湾管理区
火车站
传统市区 浉河区
市政府
羊山新区
9 公 里
平桥区
高铁站 信阳工业城
地理位置
主 入 口
二期
三期
代表楼盘——恒大名都
恒大名都
占地面积：485.3亩 建筑面积：66万㎡ 容积率：2.8 开发商：恒大地产集团郑州有限公司 物业类别：高层 特殊卖点：品牌地产、精装修 售价：高层含精装修5400元/㎡ 销售情况：第五期，已售90% 客户构成：政府单位15%、私营业主10%、市区及县 区70%、外地客户5%
客户来源：市区客户占比40%，周边县区占比55%，市场客户逐渐向周边县区蔓延。 置业目的：市场刚性改善客户占据市场主力，占市场成交客户总体的55%，其次为改善型
客户，占比40%；
县域/55%
房地产市场综述
信阳市整体房地产投资、施工及竣工面积均保持良好增速，市场环境向好。 土地供应及成交热点集中于羊山新区，未来仍是房产市场热点区域。
房地产市场情况
信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽然2012年 销售量有下降，但价格方面依然保持高涨，全年平均销售价格达3168元/ ㎡。
2006-2013.4全市商品房销售面积走势
2006-2013.4全市商品房销售价格走势
房地产市场情况 市场周边县区客户逐渐成为市场主流，刚需及刚性改善客户仍是市场主力
配套将随开发节奏推进不断完善，将吸引大批客群关注。
第二部分：房地产市场分析
信阳市经济状况
2012年信阳市GDP总值约1277亿元，常住人口约640万人，城镇化率为38.2%， 城镇居民人均可支配收入17256元。
房地产市场情况
信阳市2012年商品房（含经适房及定向开发房源）销售总面积423万平 米，商品房销售均价为3168元/平米
代表楼盘——东方今典
联排 33F高层
7F洋房
新
六
大
街
北环路
信阳市政府
新 二 十 四 新七大道 大
东方今 街 典
南京大道
占地面积：800亩 建筑面积：80万㎡ 容积率：0.9 开发商：河南东方房地产开发有限公司
物业类别：别墅10%、多层20%、高层70% 特殊卖点：品牌地产、3万㎡景观湖 售价：在售二期：叠加别墅9000元/㎡，电梯洋房已售 罄，高层（26层）4700元/㎡；三期尚未推售 销售情况：第二期，已售90% 客户构成：政府单位20%、私营业主15%、市区及县区 60%、外地客户5%
第三部分 项目产品定位
1、项目SWOT分析
SWOT分析
项目市场定位
市场定位：
信阳首席“健康概念”山地主题社区
项目市场定位支撑
※以宜居、生态、健康、完善的社区配套引领信阳
直线距离信阳市中心仅3公里，10分 钟车程，未来南环路将平桥大道、申 城大道、鸡公山大道连接到一起。
平桥区 政府
本案
资源环境
占有生态景观资源，具有可塑性，但无绝对优势，龟山上的陵园产生不利因素
项目位于浉河下游，占据景观资源，但属于
共享资源，不是独享资源；
龟 山
琵琶山兼有生态与景观双重资源，植被茂密，