物业设备、设施维护及维修管理
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一、【物业设备设施管理的作用】 物业设备设施管理是指按照科学的管理方法、程序、
技术要求，对各种物业设备设施的日常运行和维修进行 管理。其作用： （一）是充分发挥房屋住用功能的保障 （二）是延长设备设施使用寿命，保障设备安全运行、发 挥设备设施价值的保证 （三）利于推动房屋建筑设备设施的现代化 （四）利于强化物业管理企业的基础建设
4．热水供应设备
包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、 冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。
5．消防设备
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系 统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、 消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防 火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备 等。
3. 规章制度建设 三类： 技术操作规程（设备安全操作规程、保养维修规程） 管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值
班工作制度等） 责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制度、安全制度、交接
班制度等） 4．教育培训（对内、对业主住用户）
房屋及设备设施管理
一、房屋及设备设施概述 二、房屋及设备设施维修养护计划及实施
三、公用设施设备运行管理
第一节 房屋及设施设备管理概述
一、房屋及设备实施的种类和组成部分
1、房屋分类： 2、房屋组成部分：结构部分、装修部分、设施设备部分 3、设施设备种类和组成：供配电、消防。。。。。
二、房屋及设备设施管理的基本要求、评价指标：完好率 三、内容与方法
按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。
（2）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。
4．防雷及接地装置 两种方式：针式、栅式 一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式：单支、双支、多支保护。
第二节 物业设备设施日常管理
物业设备设施配套的完善性、合理性与先进性 为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基 础与条件。
物业设备设施管理是物业管理的重中之重。 物业设备设施一般简称物业设备。
二．【物业设备的构成】
（一）给排水系统
物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、 排水、去污等工程设施的总称。它包括：
1.供水设备、设施
（二） 燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。
（三） 空调、通风系统 1．供暖设备
有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送 管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等）， 及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、 去污器等。 2．供冷设备 包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却 塔、回水泵及输送冷水的管网等。 3．室内通风设备
即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 （1）电梯
一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。 按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。
按速度分有：高速电梯（2M/S以上） 快速电梯（1．5M/S以上） 低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯）
按电机拖动方式分为：交流双速电梯 直流快速电梯 交流调速电梯。
包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。
（四） 电气工程设备系统
该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1．供电及照明设备
包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、 计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控 制开关、照明设施等。 2．电器服务设备设施（弱电设备）
包括广播设备、电信通讯设备、电视系统设备、共用天线 及电视监控设备和电脑设备等。还包括楼宇自动化、通讯自动 化、办公自动化、保安自动化、消防自动化、管理自动化等。 3．房屋运输设备
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、 水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方 面。
2.排水设备、设施
包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、 提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。
根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为： 生活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。
3．房屋Baidu Nhomakorabea生设备
包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马 桶，面盆等不同种类。
二、房屋及设备设施管理维修养护计划的实施：
技术、物料、质量控制、进度控制、成本控制、验收存档
三、月、季度、年度检查、书面报告 四、安全工作
第三节 公用设施设备运行管理
一、制定合理的运行计划 二、配备合格的运行管理人员 三、建立健全各项规章制度 四、设施设备的状态管理
检查 检测、预防性实验 五、节能管理 ：
二、【物业设备管理的内容】
（一）物业设备的基础管理 1．资料档案管理 物业设备基础资料：设备原始资料
设备维修资料 设备管理资料 物业设备基础资料管理工作任务： 设备技术档案的保管 为设备运行、维护、管理提供信息依据 2．标准化管理 两类标准： 技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准） 管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标 准） 功用：提供共同行为准则和标准 提供基本依据与手段
1、使用 2、维修保养 3、安全管理 4、技术档案资料管理 5、采购和零备件 6、工量具及维修设备管理 7、外包管理 8、技术支持
第二节 房屋及设施设备维修养护计划及实施
一、制定房屋及设备实施维修养护计划
1、维修方式与类别：预防性、事后、紧急抢修 类别：大、中、小、 修理周期及间隔
2、维修养护计划种类：按时间进度 年、季、月；按修理类别 房屋、消防等 3、维修养护计划编制的依据：周期、安全环境、现状、管理目标 4、维修养护计划应考虑的问题及内容：
1、管理节能 宣传培训 组织落实 能耗计划、 考核 2、技术节能
第四节 外包控制
一、外包的选择 分析 评估 二、合同的签署和控制
1、签署时注意事项 2、合同实施
第五节 几种典型的设施设备
一. 【物业设备设施的涵义】 物业设备设施是指附属于房屋建筑的各类设
备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机 组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基 础和必要条件。
技术要求，对各种物业设备设施的日常运行和维修进行 管理。其作用： （一）是充分发挥房屋住用功能的保障 （二）是延长设备设施使用寿命，保障设备安全运行、发 挥设备设施价值的保证 （三）利于推动房屋建筑设备设施的现代化 （四）利于强化物业管理企业的基础建设
4．热水供应设备
包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、 冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。
5．消防设备
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系 统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、 消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防 火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备 等。
3. 规章制度建设 三类： 技术操作规程（设备安全操作规程、保养维修规程） 管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值
班工作制度等） 责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制度、安全制度、交接
班制度等） 4．教育培训（对内、对业主住用户）
房屋及设备设施管理
一、房屋及设备设施概述 二、房屋及设备设施维修养护计划及实施
三、公用设施设备运行管理
第一节 房屋及设施设备管理概述
一、房屋及设备实施的种类和组成部分
1、房屋分类： 2、房屋组成部分：结构部分、装修部分、设施设备部分 3、设施设备种类和组成：供配电、消防。。。。。
二、房屋及设备设施管理的基本要求、评价指标：完好率 三、内容与方法
按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。
（2）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。
4．防雷及接地装置 两种方式：针式、栅式 一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式：单支、双支、多支保护。
第二节 物业设备设施日常管理
物业设备设施配套的完善性、合理性与先进性 为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基 础与条件。
物业设备设施管理是物业管理的重中之重。 物业设备设施一般简称物业设备。
二．【物业设备的构成】
（一）给排水系统
物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、 排水、去污等工程设施的总称。它包括：
1.供水设备、设施
（二） 燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。
（三） 空调、通风系统 1．供暖设备
有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送 管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等）， 及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、 去污器等。 2．供冷设备 包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却 塔、回水泵及输送冷水的管网等。 3．室内通风设备
即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 （1）电梯
一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。 按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。
按速度分有：高速电梯（2M/S以上） 快速电梯（1．5M/S以上） 低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯）
按电机拖动方式分为：交流双速电梯 直流快速电梯 交流调速电梯。
包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。
（四） 电气工程设备系统
该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1．供电及照明设备
包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、 计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控 制开关、照明设施等。 2．电器服务设备设施（弱电设备）
包括广播设备、电信通讯设备、电视系统设备、共用天线 及电视监控设备和电脑设备等。还包括楼宇自动化、通讯自动 化、办公自动化、保安自动化、消防自动化、管理自动化等。 3．房屋运输设备
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、 水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方 面。
2.排水设备、设施
包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、 提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。
根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为： 生活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。
3．房屋Baidu Nhomakorabea生设备
包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马 桶，面盆等不同种类。
二、房屋及设备设施管理维修养护计划的实施：
技术、物料、质量控制、进度控制、成本控制、验收存档
三、月、季度、年度检查、书面报告 四、安全工作
第三节 公用设施设备运行管理
一、制定合理的运行计划 二、配备合格的运行管理人员 三、建立健全各项规章制度 四、设施设备的状态管理
检查 检测、预防性实验 五、节能管理 ：
二、【物业设备管理的内容】
（一）物业设备的基础管理 1．资料档案管理 物业设备基础资料：设备原始资料
设备维修资料 设备管理资料 物业设备基础资料管理工作任务： 设备技术档案的保管 为设备运行、维护、管理提供信息依据 2．标准化管理 两类标准： 技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准） 管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标 准） 功用：提供共同行为准则和标准 提供基本依据与手段
1、使用 2、维修保养 3、安全管理 4、技术档案资料管理 5、采购和零备件 6、工量具及维修设备管理 7、外包管理 8、技术支持
第二节 房屋及设施设备维修养护计划及实施
一、制定房屋及设备实施维修养护计划
1、维修方式与类别：预防性、事后、紧急抢修 类别：大、中、小、 修理周期及间隔
2、维修养护计划种类：按时间进度 年、季、月；按修理类别 房屋、消防等 3、维修养护计划编制的依据：周期、安全环境、现状、管理目标 4、维修养护计划应考虑的问题及内容：
1、管理节能 宣传培训 组织落实 能耗计划、 考核 2、技术节能
第四节 外包控制
一、外包的选择 分析 评估 二、合同的签署和控制
1、签署时注意事项 2、合同实施
第五节 几种典型的设施设备
一. 【物业设备设施的涵义】 物业设备设施是指附属于房屋建筑的各类设
备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机 组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基 础和必要条件。