我国旧城更新中的商业综合体发展与建筑设计研究

我国旧城更新中的商业综合体发展与建

筑设计研究

摘要：随着我国城市化进程的加深，旧城区的商业设施和建筑设计都逐渐无

法满足居民的生产生活需求，在这种情况下，城市更新被提上日程。目前，我国

的城市发展正处于重要的转型阶段，土地规划正从增量规划时代转向存量规划时代，城市规划管理逐渐细致化与协调化。本文将以我国旧城更新中的商业综合体

与建筑设计为研究对象，深入探究在存量规划时代，我国旧城更新中如何精细化

设计商业综合体与其建筑本身，思考我国旧城更新中建筑设计研究的意义，并探

讨我国旧城更新的新模式。

关键词：旧城更新存量市场增量市场商业综合体建筑设计

引言：从上世纪八十年代开始，我国的城市化水平便进入飞速发展期，经过

多年的发展，我国城市面貌已焕然一新。另一方面，在迅速发展的背景下，最先

发展的市中心中的设施建设会逐渐老旧，从而失去其功能，不能满足居民的生活

需求。在这样的背景下，旧城更新工作被提上日程。

1.我国旧城更新的研究背景与现状

城市作为人类文明生活的重要载体，会随着社会经济的发展而不断更新。目前，中国的城市化水平已超过50%，代表中国正进入全面城市化时代。站在建筑

学的角度，旧城指的是城市早期发展形成的区域。这一区域除了它的实际占地外，还包含了它的经济环境、社会环境、文化品质等[1]。城市飞速发展下，旧城区

的设施逐渐不能满足居民的现代化生产成活，在这种情况下，如何规划管理旧城

乃至整个城市，是我国城市发展的首要问题。

改革开放以来，基于整个社会对发展经济的迫切需要，城市发展以“数量”

为第一目标。这一时期，是我国城市发展的增量时代。在这一时期，土地的规划

管理以土地出让为中心，而对城市的发展空间和竞争力鲜有关注[3]。经过多年

发展，我国城市建设已规模显著，我国城市建设也从增量规划时代逐渐转变为存

量规划时代。前几十年的增量规划并没有重视城市的空间设计和文化品质，现如今，规划注重文化品质和空间设计的存量规划时代要求城市进一步规范旧城更新，落实对城市的细致化管理，从而提升城市活力，提高人民生活水平，打造特色城市。

早在几年前，政府就意识到了城市土地规划转型的重要性。2014年，中央提

出了“控制增量、盘活存量”的城市发展计划，并于次年继续体长集约发展、框

定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量的方针[2]。并且，两会期间，国务院提出了加强城市规划建设管理的意见，这些都表明了旧城更新的重要性。

现阶段，我国旧城更新在盘活存量的方针指导下，在方法和思想上已经有了

一定的成效。首先，是规划管理制度的细致化。旧城更新需要完善和规范有关机制，包括项目报批、查拆迁安置等的操作流程需要实施细则，落实对城市的精密

化管理[4]。第二，以满足居民生产生活需要为导向而进行旧城更新。只有贴近

居民生活，提升居民生活品质，尊重城市发展需求，才能将旧城改造成符合现代

社会的生活环境。第三，按照管理框架实施城市设计导则。城市设计的根本目的

在于保障城市的和谐可持续发展，因此，一套操作性强、效率高的城市设计导则

是非常必要的。

1.我国旧城更新中的商业综合体发展研究

几十年的发展满足了城市建设的迫切需要，然而，随着城市的发展，一些问

题也随之浮出水面。旧城区作为一个城市最先发展的地段，往往处于城市的中心

位置，其特点是土地资源紧张、人口密度高。经过多年的发展，旧城普遍存在的

如基础设施建设不足、交通混乱、人口密集等问题也愈发严重。

商业综合体是城市的重要组成部分，它可以有效缓解城市土地资源紧张和人

口密集的问题。商业综合体被学界定义为三种或以上营利性使用功能的结合、各

构成部分在功能上的完整性，以及建设与开发是在指导与规划中进行的[5]。

它的建设，以发展经济为目的，从而提升城市活力。在旧城更新中，如果能

高效利用商业综合体在城市中的作用，其建设与发展，对于旧城更新而言，是一

个有效的手段[3]。在旧城更新中，商业综合体主要在老旧住宅区或者废弃工业

区等不符合城市未来发展的区域上建设，或在原有的旧城商业综合体基础上进行

改造，并以其辐射力让旧城焕发活力。

与新建的商业综合体不同，旧城的商业区规模较小，一般有百货商场和商业

街两种形式，其发展主要依靠传统的地理优势。新建旧城的商业综合体，可以快

速吸引周边的人流，改变旧城原来的商业资源，并与周边的商业区域形成联动，

提升整体的活力。

基于我国的国情和经济发展历史，我国的商业综合体发展是以一线城市向外

扩展为特点的。其发展历程可分为三个阶段，即探索、兴起、发展。二十世纪八

十年代是我国商业综合体的探索阶段。在这一阶段，国家正迈入现代化建设新时期，城市人口增长迅速。该时期的商业以零售为主要方式，以百货商场为载体，

很难称其为商业综合体。第二阶段是二十世纪九十年代的兴起阶段。在这一阶段，中国内地的经济开始以迅猛的速度发展，飞快的城市化进程推动了城市建设的扩展。这一时期，一线城市的商业中心已具有高效性、便携性，和功能多样性。第

三阶段是步入二十一世纪以来的发展期，在这一阶段，由于经济的飞速发展与国

内城镇化进程的发展，其商业综合体从市中心向城市新城、郊区与小城市市中心

发展[1]。

多年的发展使我国现有的商业综合体呈多样化的形式，根据其选址特征，可

以分为四类。第一类是旧城区中的商业综合体，其位于旧城的商业中心，交通便利，人流量大，与此伴随的问题是租金高、竞争大。第二类商业综合体位于城市

边缘地区，其租金相对便宜，车位也十分充足，和第一类相比，它的交通不够方便，人流量相对较少。第三类是位于城郊结合部的商业综合体。其坐落于城郊结

合部中的要道，租金便宜、车位多、竞争少，但是也存在人流量少的问题。第四

类属于新城区型，其位于城市新区的中心位置，不仅热流量大、租金便宜，且有

着巨大的发展空间[2]。然而，由于周围居民的入住率在前期还不够高，所以需

要慢慢培养消费者来此消费的习惯。