我国旧城更新中的商业综合体发展与建筑设计研究

我国旧城更新中的商业综合体发展与建筑设计研究摘要：随着我国城市化进程的加深，旧城区的商业设施和建筑设计都逐渐无法满足居民的生产生活需求，在这种情况下，城市更新被提上日程。

目前，我国的城市发展正处于重要的转型阶段，土地规划正从增量规划时代转向存量规划时代，城市规划管理逐渐细致化与协调化。

本文将以我国旧城更新中的商业综合体与建筑设计为研究对象，深入探究在存量规划时代，我国旧城更新中如何精细化设计商业综合体与其建筑本身，思考我国旧城更新中建筑设计研究的意义，并探讨我国旧城更新的新模式。

关键词：旧城更新存量市场增量市场商业综合体建筑设计引言：从上世纪八十年代开始，我国的城市化水平便进入飞速发展期，经过多年的发展，我国城市面貌已焕然一新。

另一方面，在迅速发展的背景下，最先发展的市中心中的设施建设会逐渐老旧，从而失去其功能，不能满足居民的生活需求。

在这样的背景下，旧城更新工作被提上日程。

1.我国旧城更新的研究背景与现状城市作为人类文明生活的重要载体，会随着社会经济的发展而不断更新。

目前，中国的城市化水平已超过50%，代表中国正进入全面城市化时代。

站在建筑学的角度，旧城指的是城市早期发展形成的区域。

这一区域除了它的实际占地外，还包含了它的经济环境、社会环境、文化品质等[1]。

城市飞速发展下，旧城区的设施逐渐不能满足居民的现代化生产成活，在这种情况下，如何规划管理旧城乃至整个城市，是我国城市发展的首要问题。

改革开放以来，基于整个社会对发展经济的迫切需要，城市发展以“数量”为第一目标。

这一时期，是我国城市发展的增量时代。

在这一时期，土地的规划管理以土地出让为中心，而对城市的发展空间和竞争力鲜有关注[3]。

经过多年发展，我国城市建设已规模显著，我国城市建设也从增量规划时代逐渐转变为存量规划时代。

前几十年的增量规划并没有重视城市的空间设计和文化品质，现如今，规划注重文化品质和空间设计的存量规划时代要求城市进一步规范旧城更新，落实对城市的细致化管理，从而提升城市活力，提高人民生活水平，打造特色城市。

早在几年前，政府就意识到了城市土地规划转型的重要性。

2014年，中央提出了“控制增量、盘活存量”的城市发展计划，并于次年继续体长集约发展、框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量的方针[2]。

并且，两会期间，国务院提出了加强城市规划建设管理的意见，这些都表明了旧城更新的重要性。

现阶段，我国旧城更新在盘活存量的方针指导下，在方法和思想上已经有了一定的成效。

首先，是规划管理制度的细致化。

旧城更新需要完善和规范有关机制，包括项目报批、查拆迁安置等的操作流程需要实施细则，落实对城市的精密化管理[4]。

第二，以满足居民生产生活需要为导向而进行旧城更新。

只有贴近居民生活，提升居民生活品质，尊重城市发展需求，才能将旧城改造成符合现代社会的生活环境。

第三，按照管理框架实施城市设计导则。

城市设计的根本目的在于保障城市的和谐可持续发展，因此，一套操作性强、效率高的城市设计导则是非常必要的。

1.我国旧城更新中的商业综合体发展研究几十年的发展满足了城市建设的迫切需要，然而，随着城市的发展，一些问题也随之浮出水面。

旧城区作为一个城市最先发展的地段，往往处于城市的中心位置，其特点是土地资源紧张、人口密度高。

经过多年的发展，旧城普遍存在的如基础设施建设不足、交通混乱、人口密集等问题也愈发严重。

商业综合体是城市的重要组成部分，它可以有效缓解城市土地资源紧张和人口密集的问题。

商业综合体被学界定义为三种或以上营利性使用功能的结合、各构成部分在功能上的完整性，以及建设与开发是在指导与规划中进行的[5]。

它的建设，以发展经济为目的，从而提升城市活力。

在旧城更新中，如果能高效利用商业综合体在城市中的作用，其建设与发展，对于旧城更新而言，是一个有效的手段[3]。

在旧城更新中，商业综合体主要在老旧住宅区或者废弃工业区等不符合城市未来发展的区域上建设，或在原有的旧城商业综合体基础上进行改造，并以其辐射力让旧城焕发活力。

与新建的商业综合体不同，旧城的商业区规模较小，一般有百货商场和商业街两种形式，其发展主要依靠传统的地理优势。

新建旧城的商业综合体，可以快速吸引周边的人流，改变旧城原来的商业资源，并与周边的商业区域形成联动，提升整体的活力。

基于我国的国情和经济发展历史，我国的商业综合体发展是以一线城市向外扩展为特点的。

其发展历程可分为三个阶段，即探索、兴起、发展。

二十世纪八十年代是我国商业综合体的探索阶段。

在这一阶段，国家正迈入现代化建设新时期，城市人口增长迅速。

该时期的商业以零售为主要方式，以百货商场为载体，很难称其为商业综合体。

第二阶段是二十世纪九十年代的兴起阶段。

在这一阶段，中国内地的经济开始以迅猛的速度发展，飞快的城市化进程推动了城市建设的扩展。

这一时期，一线城市的商业中心已具有高效性、便携性，和功能多样性。

第三阶段是步入二十一世纪以来的发展期，在这一阶段，由于经济的飞速发展与国内城镇化进程的发展，其商业综合体从市中心向城市新城、郊区与小城市市中心发展[1]。

多年的发展使我国现有的商业综合体呈多样化的形式，根据其选址特征，可以分为四类。

第一类是旧城区中的商业综合体，其位于旧城的商业中心，交通便利，人流量大，与此伴随的问题是租金高、竞争大。

第二类商业综合体位于城市边缘地区，其租金相对便宜，车位也十分充足，和第一类相比，它的交通不够方便，人流量相对较少。

第三类是位于城郊结合部的商业综合体。

其坐落于城郊结合部中的要道，租金便宜、车位多、竞争少，但是也存在人流量少的问题。

第四类属于新城区型，其位于城市新区的中心位置，不仅热流量大、租金便宜，且有着巨大的发展空间[2]。

然而，由于周围居民的入住率在前期还不够高，所以需要慢慢培养消费者来此消费的习惯。

1.我国旧城更新中的建筑设计研究我国在旧城更新中，有不少优秀的建筑设计案例。

以瑞安集团开发的上海太平桥综合社区开发项目为例，作为我国城市更新项目中赫赫有名的项目之一，其更新对象是具有一百多年历史的石库门里弄式建筑整体项目占地面积约52万平方米，总建筑面积约为157万平方米。

板块内包括23个街坊，常住人口有7万人[4]。

其中，商业及办公组团占地14万平方米，酒店、企业，与服务型公寓占地6万平方米，住宅小区翠湖天地占地68万平方米。

被誉为上海的名片、福布斯“2016全球二十大顶级地标”的新天地分为南里和北里，其位于上海市中心淮海中路附近，总建筑面积54000平方米，2002年开业。

上海新天地北里的更新理念为去里存表、更新创新、保留原始风貌。

由于其区域内有大量历史建筑与人文景观，其周边的建筑高度和形态在设计时都要考虑到对历史建筑的保护。

比如，在改建历史建筑时，不仅要在保留外部特征的同时加以修缮，还要对内部老旧设施进行全面更新，以增添其商业功能[1]。

北里在经营业态上以休闲娱乐为主，包括酒吧、艺术、家居、餐饮、影院、酒店、KTV等等。

然而，如果没有了南里和周边建筑的存在，北里也会大大降低其商业活力。

重庆的时代天街坐落于重庆市渝中区的中心大坪。

在龙湖地产建设之前，此地一直是作为石化、煤矿企业的工业区。

由于石化、煤矿企业的没落，尽管地处市中心，但是也难逃逐渐没落的命运[5]。

为了改变这样的局面，《大石化地区建设发展规划》中表示要修建于解放碑商圈连接的快速地下通道。

2008年，龙湖地产投资建设此地，四年后，时代天街开业，短短三天之内就吸引了高达13万人的客流量。

次年，瑞安重庆天地、万科锦程等项目规划建设于此地，为其带去更多商业与生机。

龙湖时代天街分为三期，总面积超过一百万平方米，其中，商业部分占比百分之六十。

作为西南地区最大的城市综合体项目，其包括两条商业街，三大购物中心，八个公共广场，此外，还有高级办公楼、高档酒店、品质住宅、便利交通、创新艺术等等。

目前，整个龙湖时代天街已有一千多家品牌商铺，包括饮食、零售、休闲、图书、教育、艺术等等，成功地将旧城改造得充满生机与活力。

1.我国旧城更新的新模式探讨由于旧城人口构成复杂，规划者应该从多角度、多方面的去观察和记录片区内当地居民及外来居民对生活的需求，才能更好的将城市的包容性提高，同时提升该片区的可持续发展状态。

制定片区内与更新相关的法律性条例，主要是在一定程度上对院落空间肌理、保护民居进行一定的保护和继承，保护固有的城市记忆。

旧城内部居民对经济利益的需求远远大于对城市遗产保护的重视，公众对城市遗产的理解太过于浅显，导致对原有院落空间的严重破坏，所以，应不断的向公众传达城市遗产的重要性，让其自主的对片区院落进行保护和积极的更新。

基于上述建议，笔者对旧城更新的新模式有一些思考，主要为以下几点：4.1更加注重业态的更新老城对与新城来说，空间尺度较小，主要是进行较为简单的商业行为，但在现代城市的发展过程中，老城作为独特的空间形式存在在我们的生活中，商业空间也是不可避免的存在着[1]。

同时，人们对老城内商业的需求已经逐渐在发生变化，产生类逐渐在不断创新的商业业态。

为了保持老城的城市活力，应对业态的更新有所重视。

4.2充分利用原有老城空间形态现代城市不断发展和扩张，城市小规模的街巷空间逐渐消失，老城空间具有一定的独特性，老城商业空间的可持续发展中必须更好的利用其老城原有的小规模空间尺度，才能进一步展现老城商业的独特性，将商业稳定的保存在老城片区中，才能真正的将片区中的人保留在其中，真正的将老城保留下去。

4.3塑造多方合作的规划机制城市是“人”的城市，只有了解生活在其中的人，才能更好的在城市更新过程中塑造更有利于人生活的空间，提高城市的质量。

所以应不断强化居民在规划过程中的重要性，不断的将以政府为主的“自上而下”的规划转变为居民、规划着、政府部门多方共同合作的城市规划。

结语：本文中对我国的旧城更新的研究背景与现状分析、对我国旧城更新中的商业综合体发展的研究，以及对旧城更新中的建筑设计研究，是对老城区内商业空间自组织更新过程中产生的问题进行进一步的较为良好的更新模式探讨，但只是对其进行较为宏观层面上的分析，并没有将其落到空间实体上。

在未来的具体的老城更新过程中，应对地块的具体情况、更新前的空间问题、当地居民的具体需求进行详尽的了解，才能更好的将自组织更新与政府管控结合在一起，成为可持续的、更具有包容性的的城市空间，将城市记忆、城市文化继承和发扬下去，城市的才能在发展中逐渐成为厚度和活态并存的现代城市。

参考文献[1]沈秋尧. 旧城更新中的商业业态选择与建筑设计[D].南昌大学,2018.[2]杨荣喜. 精细化管理下黄岩老城区城市设计导则研究[D].浙江大学,2018.[3]倪一舒. 旧城商业综合体与周边商业空间互动研究[D].东南大学,2020.DOI:10.27014/ki.gdnau.2020.004494.[4]王卓. 西安明城区三学街片区商业空间自组织更新研究[D].西安建筑科技大学,2018.[5]鲍杰. 旧城更新背景下商业综合体外部空间研究[D].西南交通大学,2015.。