海域使用权价格评估实例研究
金融视角下的海域价格评估服务研究与实践
金融视角下的海域价格评估服务研究与实践近年来，随着海洋经济的快速发展，海洋资源的开发和利用成为国家战略的重要组成部分。
然而，海域资源的定价和评估一直是一个具有挑战性的任务。
因此，金融机构在海域价格评估服务方面的研究与实践变得尤为重要。
本文将从金融视角出发，探讨海域价格评估服务的研究与实践。
首先，海域价格评估服务的研究非常重要。
随着海洋经济的发展，越来越多的企业和机构开始涉足海洋领域的投资和经营活动。
然而，由于海域资源开发的特殊性以及缺乏统一的定价参考标准，海域价格评估变得异常复杂。
因此，开展海域价格评估服务的研究对于金融机构及相关利益相关者来说是非常必要的。
海域价格评估服务的研究可以从以下几个方面展开。
首先，需进行海域资源的分类和归类。
海域资源种类繁多，如渔业资源、油气资源、海底矿产资源等。
对不同种类的资源进行分类和归类，有助于金融机构进行针对性的价格评估服务。
其次，需要制定海域价格评估方法和模型。
目前，国内国外已有一些海域价格评估方法和模型，例如基于市场价格的估价法、基于代替成本的估价法等。
金融机构可以在现有方法的基础上进行改进和创新，以提高评估的准确性和可靠性。
此外，还需要建立海域价格评估数据的收集和管理机制，为研究提供充足的数据支持。
最后，应进行相关政策的研究，以政策的制定和实施为海域价格评估服务提供保障。
其次，海域价格评估服务的实践也非常重要。
金融机构作为海洋经济的重要参与者之一，应积极开展相关服务，为海洋资源的开发与利用提供支持。
实践方面，金融机构可以通过以下几个途径开展海域价格评估服务。
首先，金融机构可以设立专门的海域价格评估团队。
这个团队可以由金融专业人士、海洋经济专家、技术人员等组成，利用各方的专业知识和经验，为海洋经济领域的企业和机构提供价格评估服务。
这样做不仅可以提高评估的准确性和可靠性，还可以增强金融机构的专业形象和竞争力。
其次，金融机构可以与相关行业建立合作关系，在海洋经济领域开展联合研究和项目合作。
收益法评估国有海域使用权的实践研究
收益法评估国有海域使用权的实践研究作者：樊群张为标薛苏来源：《现代经济信息》2015年第21期摘要：笔者以某地国有海域使用权为例，提出了以收益法评估国有海域使用权价格的技术路线与方法，详细阐述了客观总收益、客观费用、还原利率及结果等测算的主要方法与过程。
关键词：国有海域使用权；总费用；总收益；还原利率；价格评估中图分类号：P74；P962 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）021-000-02一、估价对象概况某公司委托评估的某围垦养殖用海项目的的一宗国有海域使用权价格评估，国有海域使用证书证号为国海证××号，海域使用权人为××公司，用海类型为围海养殖用海，用海方式为围海养殖，宗海面积为679.336公顷，使用权终止日期为2028年7月23日。
估价对象在估价期日2015年10月1日现状利用条件下，评估设定达到灌排设施完善、供电设施完善、道路配套、能够满足正常养殖需要的开发程度，用海类型为围海养殖用海，用海方式为围海养殖，宗海面积为679.336公顷，剩余使用年期为12.81年。
二、估价技术路线收益法是将估价对象未来每年预期的纯收益（正常年收益），以一定的海域还原利率贴现为估价期日的海域价格的方法[1]。
此次海域评估，首先根据养殖业经营资料计算净收益，净收益为经营收入扣除经营费用、利润，再按以下公式计算海域价格：其中a为净收益；b为净收益每年递增的数值；r为海域还原利率；n为海域剩余使用年限。
三、年总收益的分析计算年总收益是指估价对象每年平均的客观总收益，该收益是基于合理有效使用估价对象前提下取得的持续而稳定的正常年收入。
收入的计算依据水产养殖的类型，结合各种农产品的产量和质量状况，按照估价期日的正常客观市场价格计算总收入。
委托方于2010年对估价对象进行围垦。
结合估价对象的实际地理条件和自然环境，经过5年的开发建设，将估价对象开发为以出口水产品为主的淡水养殖基地。
海域分等与海域使用基准价评估研究_以广东省沿海地市为例_王平
洋经济的发展 , 促进海 洋产业合理布 局与协调发 展 , 实现国有海域资源性资产的最佳配置与合理开 发都具有重要意义 。
1 海域分等与海域使用基准价评估
1.1 研究内容 海域分等是针对某种用海类型 , 根据海域的社
会经济属性和自然属性 , 在规定范围内对其进行海 域质量 、 海域经济效益综合鉴定和科学评估 , 并进 而使其等级化的过程 。 海域等级反映各评价单元之 间某种用海类型的海域质量 、 经济效益差异 , 其质 量和经济活动的差异(等级)体现出海域使用权价格 的不同[ 1] 。
海域资源纯收益 =总收入 -总成本 ×(1 +投资 回报率), 即
Pijz = Ps -Pc ×(1 +T h) 式中 , P ijz 表示海域资源纯收益 , P s 表示总收入 , Pc 表示总成本 , T h 表示投资回报率 。
海域属性改变附加值 = 海域功能价值 ×海域 功能价值修订系数 , 即
2 广东省海域分等
2.1 分等因素指标体系的建立 海域的开发利用离不开所在地的社会环境 、 经
济活动及海域的自然特征 , 因此 , 用海项目的分等 指标应该是综合性的 。在选择分等因素评价指标的 过程中 , 应充分分析各因素因子的内在联系和相关 性 , 尽可能选择既能科学合理刻划海域质量空间差 异 , 又较易调查和收集的因素因子及相应的评价指 标体系 。
海域价格评估服务的技术创新与应用案例
海域价格评估服务的技术创新与应用案例近年来，随着海洋经济的快速发展，对海域价格评估服务的需求也越来越大。
海域价格评估是指根据海域的自然与人文资源特征，通过一系列科学的方法和技术，对海域进行市场价值评估的服务。
本文将介绍一些相关的技术创新与应用案例，以展示海域价格评估服务的前沿发展。
一、遥感与地理信息系统（GIS）技术在海域价格评估中的应用遥感技术是通过卫星或无人机等平台获取海域的图像和数据，通过对图像进行解译和分析，对海域资源进行识别和定量。
地理信息系统（GIS）则是将获取的数据进行整合和分析，构建海域资源的空间数据库，为海域价格评估提供支持。
在海域价格评估中，遥感和GIS技术可以用于提取海域的土地利用类型和覆盖率，海岸线长度和变动情况，水质和沉积物含量等海域特征。
通过对这些特征的定量分析，可以对海域的市场价值进行评估。
例如，在一个海洋旅游项目的评估中，利用遥感和GIS技术可以分析海域的景观特征、交通便利程度和旅游资源丰富度，从而评估海域作为旅游目的地的市场价值。
二、数值模拟与经济模型在海域价格评估中的应用数值模拟技术是通过对海域的物理、化学、生态等过程进行建模和模拟，来预测海域的变化和影响。
经济模型则是通过对海域开发和利用的经济效益进行模拟和评估，来推测海域的市场价值。
在海域价格评估中，数值模拟和经济模型可以结合使用，以获得更准确的评估结果。
例如，在一个海洋能源项目的评估中，可以使用数值模拟技术预测海洋能源的产量和波浪变动，再结合经济模型对海洋能源的市场价值进行模拟和评估。
这些模型和模拟结果可以为决策者提供科学的依据，帮助他们进行合理的投资和开发决策。
三、数据挖掘与人工智能在海域价格评估中的应用数据挖掘和人工智能技术可以对大量的数据进行分析和处理，发现其中的关联性和规律性，为海域价格评估提供更精准的预测和建议。
在海域价格评估中，数据挖掘和人工智能技术可以对历史的市场数据进行分析，揭示海域资源与市场价格之间的关系。
基于海洋经济统计数据的海域价格评估服务研究
基于海洋经济统计数据的海域价格评估服务研究海洋经济是指利用和开发海洋资源进行经济活动的一种形式。
随着全球经济的发展和人们对可再生资源的需求增加，海洋经济的重要性逐渐凸显。
在海洋经济的发展中，准确评估海域价格的重要性日益凸显。
本文将对基于海洋经济统计数据的海域价格评估服务进行研究。
海域价格评估是指通过收集、整理和分析海洋经济相关数据，以了解海域的价值以及对海洋资源的可持续利用情况。
海域价格评估服务可以为政府、企业和公众提供决策支持和战略规划。
首先，海洋经济统计数据的收集是进行海域价格评估的基础。
海洋经济统计数据涵盖了各个领域的信息，如渔业、航运、能源开发等。
这些数据可以通过各级政府、行业协会、科研机构等途径进行收集。
收集到的数据应包括海洋资源开发的数量、产出值、就业情况、环境影响等方面的信息。
其次，海洋经济统计数据的整理和分析对于海域价格评估至关重要。
整理数据时，可以采用统计学方法进行分类、排序和归纳。
分析数据时，可以应用经济学模型和技术指标进行定量分析。
通过对数据的整合和分析，可以揭示出海洋资源的规模、市场需求以及对环境的影响等关键因素。
基于整理和分析的海洋经济统计数据，海域价格评估服务可以进行以下几个方面的研究。
第一，评估海洋资源的经济价值。
通过分析海洋经济统计数据，可以计算出不同海域资源的价值，并提供决策支持。
例如，根据渔业资源的数据，可以评估出某一海域渔业资源的价值，并为渔业管理提供科学依据。
第二，评估海域开发的可持续性。
海洋经济的可持续发展是当前的重要议题。
通过海洋经济统计数据的分析，可以评估出某一海域的可持续性情况。
例如，根据能源开发的数据，可以评估出某一海域能源开发的潜力以及对环境的影响，从而为能源开发决策提供参考。
第三，评估海域开发政策的效果。
海洋经济政策的实施需要评估其效果。
通过海洋经济统计数据的分析，可以评估出某一海域开发政策的效果，从而为政府制定更科学的政策提供参考。
第四，评估海域经济的对比和竞争力。
基于GIS技术的海域价格评估服务方法研究
基于GIS技术的海域价格评估服务方法研究海域价格评估是海洋经济管理和海洋资源开发中的重要环节，能够为决策者提供科学的价格评估数据，从而实现海域资源的合理开发和利用。
随着GIS技术的快速发展和广泛应用，其在海域价格评估中的作用逐渐凸显。
本文将基于GIS技术，对海域价格评估服务方法进行研究与探讨。
首先，基于GIS技术的海域价格评估需要建立一个综合性的地理信息数据库。
该数据库应包含大量的海域资源信息，如水文、地形、地貌、水质等数据，并将这些数据与经济、社会和环境等因素进行综合分析。
通过GIS技术对这些数据进行整合和分析，可以得出不同海域区域的资源丰富程度、开发潜力以及对经济产值的贡献度等综合评估指标。
其次，GIS技术可以为海域价格评估提供空间分析和可视化展示的能力。
通过将海域资源数据与地图信息相结合，在GIS平台上进行空间分析，可以直观地显示出不同海域区域的资源特点和优势。
例如，可以将矢量数据、遥感影像和等高线数据进行叠加和分析，得出海域的地形、水深和潮汐等特征。
同时，还可以利用GIS技术生成基于地理位置的热力图，用不同颜色的渐变来表示不同海域区域的资源价值，便于决策者进行直观的评估和比较。
此外，GIS技术还可以通过模型建立和空间预测等方法进行海域价格评估。
利用GIS软件的模型构建功能，可以根据历史数据和样本区域的海域价格信息，建立价格评估模型，以预测其他未被开发的海域区域的价格水平。
通过模型建立和优化，可以提高评估的准确性和可靠性。
此外，还可以利用GIS平台上的空间插值和空间分析功能，根据已有的样本价格数据，在未来的时间和空间范围内进行价格的预测和分析。
另外，GIS技术可以结合多源数据，提高海域价格评估的精度和可信度。
在数据获取阶段，可以结合卫星遥感、无人机影像、GPS定位等多种技术手段获取不同尺度和分辨率的数据。
通过GIS技术的数据融合和图像处理功能，可以实现不同数据源的统一管理和综合利用，从而提高数据的空间准确性和时效性。
成本逼近法评估国有海域使用权的实践
成本逼近法评估国有海域使用权的实践汇报人：2023-12-30•引言•国有海域使用权评估方法概述•成本逼近法在国有海域使用权评估中的应用目录•成本逼近法评估国有海域使用权的实践案例•结论与建议01引言随着沿海地区经济的快速发展，海域资源的需求不断增长，而国有海域资源的供给有限，导致海域资源的稀缺性日益凸显。
国有海域资源的稀缺性为了合理配置和利用国有海域资源，需要对海域使用权进行科学、公正的评估，为海域资源的流转、租赁、转让等提供价值参考。
国有海域使用权评估的重要性研究背景研究目的和意义研究目的本研究旨在探讨成本逼近法在评估国有海域使用权中的实践应用，分析其适用性和局限性，为海域使用权的评估提供一种新的思路和方法。
研究意义通过本研究，有助于提高海域使用权评估的准确性和公正性，促进海域资源的合理配置和高效利用；同时，可以为相关部门制定海域资源管理政策提供理论支持和实践依据。
02国有海域使用权评估方法概述成本逼近法是通过估算取得和开发土地所必需的各项费用之和来确定土地使用权价值的方法。
成本逼近法的优点是简单明了，易于操作，能够反映土地取得、开发、利用等方面的成本，有利于控制土地价格。
成本逼近法适用于新开发土地、工业用地、特殊行业的土地评估，以及土地市场不发育、无法采用其他评估方法的情况。
成本逼近法的缺点是未能充分考虑土地的效用、收益等因素，评估结果可能不够准确。
成本逼近法收益还原法是通过估算土地未来预期的纯收益，并以一定的还原利率将其折算为评估基准日时的现值，从而确定土地使用权价值的方法。
收益还原法的优点是能够反映土地的效用和收益，评估结果较为准确。
收益还原法收益还原法适用于土地市场发育较好、土地收益比较稳定的情况，如商业用地、住宅用地等。
收益还原法的缺点是未来土地收益的不确定性较大，需要较高的预测能力和经验。
市场比较法是通过比较类似土地交易实例与待估土地之间的差异因素，并据此对类似土地交易实例的价格进行修正，从而确定待估土地使用权价值的方法。
基于C-D生产函数的海域使用权价格评估研究--以连云港市养殖用海为例
当前 国 内 已有 学 者针 对 养 殖 用 海 海 域 使 用
权 价 格评估 进行 了探 索 ， 如 李佩 谨 ］ 认 为 当前 市 场 比较 法不 适用 于 海 域评 估 ， 采 用 了 收益 还 原 法 对大 连市 海 水 养 殖 的海 域 纯 收益 和基 准 价 进 行 了估 算 。栾 维 新 等 根 据 海 域 特 殊 的 自然 和 社
权价 格评 估 为例 ， 探 讨利 用 生产 函数 模 型来 测 算 海 域纯 收 益。研 究发 现 ： 生产 函数模 型 能够
较 好地 拟合养 殖 总收益 与海域 生产各项 要 素投入 的 关 系， 反 映 出海 域这 一 要 素在 生产 过 程 中 所做 的贡献 。研 究结果 表 明： 当前 养殖用 海 海域利 用 效 率偏低 ， 海水 养 殖仍 属 于粗 放 型养 殖 ； 海 域使 用权价 格 受用海 方 式 、 养殖 海产 品种 类等 因素 的影 响较 大 。 关键 词 ： 养殖 用 海 ； 生产 函数 ； 海域 使用 权 ； 价 格评 估 ； 连 云 港市
有偿 使用 制度 ， 之后 ２ ０ ０ ２年 实 施 的《 中华 人 民共
各 因子 的 权 重 ， 实 证 研 究 了 大 连 养 殖 用 海 的 定 级， 利 用 收益还 原法 估 算 了大 连 各 级别 养 殖 增 殖
用海 纯收 益 ， 确 定 了大 连 ４个 级 别 养殖 增 殖 用 海
制度、 制 定 地 区 海 域 使 用 金 征 收 标 准 的 重 要
手段 。
收 价格偏 低 、 地 区间差异过大 、 背 离 市 场 价 格 ＾ 。 ］
等 问题 。在 海洋 资源 日益 紧缺 的情 况 下 ， 海 域 的 粗 放使 用不 仅造 成 了海 域 资 源 的浪 费 、 围海 造 田 提 升价 值等 问题 ， 同时 不合 理 的 海域 使 用 权 价 格 无法 反映海 域使 用 权 的经 济 价值 ， 从 而导 致 海 洋
海域价格评估服务在海洋权益交易中的应用案例
海域价格评估服务在海洋权益交易中的应用案例随着海洋资源的逐渐开发和利用，海洋权益交易作为一种新型的交易模式，正逐渐引起人们的关注。
在海洋权益交易中，海域价格评估服务的应用起到了至关重要的作用。
本文将以海域价格评估服务在某个具体案例中的应用为例，详细介绍其在海洋权益交易中的重要作用。
案例背景某国家的海域资源丰富，包括海洋石油、海洋风电、海洋渔业等多个领域。
为了更好地管理和利用这些海洋资源，该国政府决定通过交易的方式，将海洋权益出售给各类企事业单位。
然而，由于海洋资源的特殊性，如何准确评估海域的价格成为了一个亟待解决的问题。
海域价格评估服务的应用海域价格评估服务是一种通过专业的评估机构对海域进行评估，以确定其合理价格的服务。
在该案例中，政府决定委托一家专业的评估机构，提供海域价格评估服务。
第一步是确定评估的海域范围。
评估机构首先与政府协商确定希望评估的海域范围，包括特定的海域边界和相关的海洋资源。
第二步是搜集数据。
评估机构通过与政府、海洋研究机构以及相关企事业单位的合作，搜集与评估海域相关的数据。
这些数据可能包括海底地质、海洋生态、气象气候、资源潜力等方面的信息。
第三步是建立评估模型。
评估机构基于搜集到的数据，利用经济学、地理学、统计学等方法建立合适的评估模型。
评估模型需要考虑到海域的资源价值、开发潜力、市场需求等多个因素。
第四步是进行实地调研。
评估机构派遣专业的团队进行实地调研，对海域进行详细的考察和采样。
通过实地调研，评估人员可以直观地了解海域的实际情况，进一步优化评估模型。
第五步是进行价格评估。
评估机构根据建立的模型和实地调研所得的信息，计算出海域的价格。
这个价格将成为政府在权益交易中的底价参考，也是企事业单位在购买海洋权益时的参考依据。
应用案例中的成果通过海域价格评估服务，该国政府确定了合适的海域价格，并开始进行海洋权益交易。
这一定价体系为海洋资源的开发提供了一个公平、规范的平台，保护了海洋资源的开发和利用权益。
收益法评估国有海域使用权的实践研究
产能经济收益法评估国有海域使用权的实践研究樊 群 南京工业职业技术学院 江苏苏信房地产评估咨询有限公司张为标 江苏苏信房地产评估咨询有限公薛 苏 江苏金宁达不动产评估咨询有限公司摘要：笔者以某地国有海域使用权为例，提出了以收益法评估国有海域使用权价格的技术路线与方法，详细阐述了客观总收益、客观费用、还原利率及结果等测算的主要方法与过程。
关键词：国有海域使用权；总费用；总收益；还原利率；价格评估中图分类号：P74；P962 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2015)021-000345-02一、估价对象概况某公司委托评估的某围垦养殖用海项目的的一宗国有海域使用权价格评估，国有海域使用证书证号为国海证××号，海域使用权人为××公司，用海类型为围海养殖用海，用海方式为围海养殖，宗海面积为679.336公顷，使用权终止日期为2028年7月23日。
估价对象在估价期日2015年10月1日现状利用条件下，评估设定达到灌排设施完善、供电设施完善、道路配套、能够满足正常养殖需要的开发程度，用海类型为围海养殖用海，用海方式为围海养殖，宗海面积为679.336公顷，剩余使用年期为12.81年。
二、估价技术路线收益法是将估价对象未来每年预期的纯收益(正常年收益)，以一定的海域还原利率贴现为估价期日的海域价格的方法[1]。
此次海域评估，首先根据养殖业经营资料计算净收益，净收益为经营收入扣除经营费用、利润，再按以下公式计算海域价格：其中a为净收益；b为净收益每年递增的数值；r为海域还原利率；n为海域剩余使用年限。
三、年总收益的分析计算年总收益是指估价对象每年平均的客观总收益，该收益是基于合理有效使用估价对象前提下取得的持续而稳定的正常年收入。
收入的计算依据水产养殖的类型，结合各种农产品的产量和质量状况，按照估价期日的正常客观市场价格计算总收入。
委托方于2010年对估价对象进行围垦。
工业与城镇建设用海基准价格评估与实证研究--以象山县工业与城镇建设用海为例的开题报告
工业与城镇建设用海基准价格评估与实证研究--以象山县工业与城镇建设用海为例的开题报告一、研究背景及目的随着中国经济的快速发展，海洋产业不断壮大，海洋资源被广泛开发利用。
作为中国东海沿海重要的海洋产业基地，浙江省象山县的工业和城镇建设用海需求逐年增加。
但是，海洋资源的开发利用存在一定的区域性、时空性差异。
在此背景下，建立科学合理的工业和城镇建设用海基准价格制度，既有利于海洋资源的有效利用，也有利于优化区域海洋资源的配置。
本研究旨在基于实证分析的方法，探讨象山县工业和城镇建设用海的基准价格评估，具体目的包括：1. 探究象山县工业和城镇建设用海的现状以及发展趋势；2. 构建科学合理的工业和城镇建设用海基准价格评估方法体系；3. 通过实证研究，制定针对象山县工业和城镇建设用海的基准价格框架。
二、研究内容和方法1. 研究内容（1）分析象山县工业和城镇建设用海的现状以及发展趋势通过对象山县的海洋资源进行梳理和分析，探讨工业和城镇建设用海的现状和发展趋势，定量分析海洋资源供需状况，为后续价格评估提供参考。
（2）构建工业和城镇建设用海基准价格评估方法体系在考虑了工业和城镇建设用海的现状和发展趋势之后，选取一些重要的影响因素，建立评估体系，确定基准价格的主要计算方法和指标体系。
（3）实证研究通过实证研究，验证工业和城镇建设用海基准价格的有效性和科学性，根据数据和统计风险，制定具有可操作性和可实施性的基准价格体系，为象山县工业和城镇建设用海的价格管理提供政策建议。
2. 研究方法（1）数据收集收集象山县工业和城镇建设用海的相关数据、以及市场价格和国家相关政策解读等数据和信息。
（2）统计分析利用统计学方法，制定指标体系，构建基准价格评估模型，为后续实证研究做铺垫。
（3）实证研究采用统计建模和协整分析等方法，对工业和城镇建设用海基准价格体系进行优化和验证。
三、研究意义和预期结果1. 研究意义本研究有利于建立科学合理的海洋资源配置机制，促进浙江省海洋产业和海洋经济的可持续发展，为国家海洋发展战略和海洋经济发展提供智力支持。
成本逼近法评估国有海域使用权的实践
计算开发成本和费用
01
对海域使用权进行开发成本估 算，包括征地拆迁、基础设施 建设、资源利用等方面的费用 。
02
对海域使用权进行维护费用估 算，包括管理、监测、维护等 方面的费用。
03
对海域使用权进行财务费用估 算，包括贷款利息、财务费用 等方面的支出。
确定收益水平和利润水平
对海域使用权的未来收益进 行预测，包括市场需求、产 业趋势、竞争状况等方面的
05
CATALOGUE
成本逼近法评估国有海域使用权实践案例 分析
案例一：某海域使用权评估
要点一
评估背景
某企业拟租赁一处国有海域进行渔业 养殖，需对海域使用权进行价值评估 。
要点二
评估方法
采用成本逼近法，考虑海域使用权的 取得成本、开发成本、相关税费等， 以确定其市场价值。
要点三
评估过程
确定海域使用权的取得方式（如招标 、拍卖等），估算取得成本；- 分析 海域使用权的开发成本，包括基础设 施建设、环境评估、海域使用论证等 费用；- 考虑相关税费，如海域使用 税、手续费等；- 根据上述各项费用 ，结合当前市场条件和类似海域使用 权交易案例，确定该海域使用权的价 值。
3
加强实证研究
通过收集实际案例数据，对不同评估方法进行实 证比较和分析，以检验成本逼近法的优势和局限 性。
THANKS
感谢观看
收集数据和资料
收集与海域使用权相 关的法律法规、政策 文件、行业标准等。
收集海域使用的历史 数据和趋势分析。
收集相关海域的基础 数据，包括水文、气 象、地质、资源等。
确定评估范围和评估基准
根据海域使用权的实际情况，确定评估范围，包括使用年限、用途、面积等。
海域使用权价格评估实例研究
关键 词 ： 海域 使 用权 ； 价格 评估 ； 海域使 用金 ； 海域 资 源 ； 海 域增 值
中 图分 类 号 ： Ｐ７ 文献标志码 ： Ａ 文章 编 号 ： １ ０ ０ ５ —９ ８ ５ ７ （ ２ ０ １ ７ ） ０ ８ —０ ０ ８ ７ —０ ５
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成本逼近法评估国有海域使用权的实践研究
张为标 南京万购地产信息有限公司薛 苏 江苏金宁达不动产评估咨询有限公司摘要：笔者以某地国有海域使用权为例，提出了以成本逼近发评估国有海域使用权价格的技术路线与方法，详细阐述了海域取得费及相关税费、宗海开发费、利息、利润、海域增值收益及年期修正、区域修正等，并最终测算出国有海域使用权的价格。
关键词：国有海域使用权；成本逼近法；海域使用金；增值收益中图分类号：F307.4 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2015)024-000114-01一、估价对象概况某公司委托评估的某围垦养殖用海项目的的一宗国有海域使用权价格评估，用海类型为围海养殖用海，用海方式为围海养殖，宗海面积为679.336公顷，使用权终止日期为2028年7月23日，估价期日2015年10月1日，剩余使用年期为12.81年。
二、估价技术路线采用成本逼近法评估海域价格的基本思路是以估价对象所在区域内取得海域所支付的各项客观费用和开发费为主要依据，加上一定的利息、利润和海域增值收益，并进行各种修正来确定海域价格[1]。
即：海域价格＝(海域取得费+开发费+利息＋利润＋海域增值收益)×年期修正系数×(1+区位修正系数)。
三、海域取得费及相关税费根据估价师调查并咨询江苏省海洋与渔业局相关工作人员，在估价期日2015年10月1日获得类似估价对象所需支付的费用主要有：１．海域使用金估价对象用海类型是围海养殖用海，海域等别为五等，确定海域使用金征收标准为0.06万元/公顷[2]，且按年度收取。
结合养殖用海海域使用权最高期限为15年，取估价期日执行的一年期银行存款利率2%为贴现率，采用公式v=a÷r×[1-1÷(1+r)n]，将年海域使用金折算到估价期日，得到海域使用金现值为0.77万元/公顷。
２．渔业水域占用补偿费参照相关规定，根据估价师实地调查，估价对象所在区域渔业水域占用补偿费平均为5.43万元/公顷。
海域使用分类定级与定价的实证研究
第30卷第1期2008年1月资 源 科 学RES OURCES SCIE NCE V ol.30,N o.1January ,2008文章编号:1007-7588(2008)01-0009-09收稿日期:2007-03-28;修订日期:2007-10-30基金项目:国家自然科学基金项目:“沿海区域海陆经济互动的产业结构及空间结构效应研究”(编号:40571045)。
作者简介:栾维新,男,辽宁沈阳人,教授,博士生导师,主要从事区域海洋经济地理研究与经济地理学基本理论教学工作。
E 2m ail :weixinl @致谢:本文是在与国家海洋环境保护研究所合作完成相关研究课题基础上形成的,得到苗丰民研究员、赵全民研究员、苗丽娟副研究员等人的支持与帮助,在此表示感谢。
海域使用分类定级与定价的实证研究栾维新1,李佩瑾2(11大连海事大学经济与管理学院,大连 116021;21湖南省国土资源规划院,长沙 410007) 摘 要:海域使用分类定级和海域使用基准价评估是海域管理最基础性的工作,随着我国海洋经济的迅速发展,迫切需要加强这类基础研究工作。
论文包括3个部分: ①以海域特殊的自然和社会属性为基础,对海域分类定级的原则、程序和方法进行阐述;根据海域海籍调查及海洋功能区划,将用海类型划分为11类,具体筛选了影响海域定级因素因子,制定出五大用海类型的分级指标体系和各因子的权重;实证研究了大连养殖用海的定级;②借鉴土地评估中的收益还原法确定了海域使用的评估模型,对大连各级别养殖增殖用海纯收益进行了估算,确定了大连4个级别养殖增殖用海的海域使用金标准;③针对我国海域使用分类定级和海域使用基准价评估研究现状,从规范用海评估、建立海域分类定级管理信息系统、加强法制建设、严格执法监督、建立科学合理的海域使用管理技术体系等方面探讨了我国海域分类需要进一步研究的具体问题。
研究成果可为制定适合我国海域使用现状的海域使用金征收标准等提供科学依据。
成本逼近法评估国有海域使用权的实践
研究目的和任务
目的：探讨成本逼近法在海域使用权评估中的 应用，为相关实践提供参考。
01
1. 分析成本逼近法的原理和适用性；
03
02
任务
04
2. 研究成本逼近法在海域使用权评估中的 具体应用；
3. 对比分析成本逼近法与其他评估方法的 优缺点；
VS
数据来源
收集相关海域的地理、水文、环境等基础 数据，以及海域使用权的出让合同、开发 利用情况等资料。
评估过程和方法
评估过程
确定评估范围和评估基准，进行海域使用权 的现场调查和资料收集，分析海域使用权的 开发利用现状和未来发展趋势。
评估方法
采用成本逼近法，根据海域使用权的开发成 本、市场供求关系等因素，评估海域使用权 的价值。具体包括重置成本法、市场比较法 等方法。
成本逼近法评估国有海域使 用权的实践
汇报人： 2024-01-08
目录
• 引言 • 国有海域使用权评估概述 • 成本逼近法的基本原理和应用 • 成本逼近法评估国有海域使用
权的实践案例 • 成本逼近法评估国有海域使用
权的优缺点和改进方向 • 结论和展望
01
引言
研究背景和意义
国有海域使用权评估是海洋资源管理 的重要环节，对于保障国家海洋权益 、促进海洋经济发展具有重要意义。
评估结果分析和讨论
评估结果分析
对评估结果进行详细分析，包括海域使用权的价值、开发成本、市场供求关系等方面。
评估结果讨论
根据评估结果，对海域使用权的市场价值和开发前景进行讨论，提出相应的建议和对策 。
05
成本逼近法评估国有海域使用 权的优缺点和改进方向
填海造地用海海域使用权价值评估研究
填海造地用海海域使用权价值评估研究发表时间：2016-04-06T15:04:55.203Z 来源：《基层建设》2015年23期供稿作者：王学哲[导读] 锦州中海海域科技有限公司辽宁锦州 121001 很多滨海新区因无人入住成为鬼城，如营口鲅鱼圈、天津滨海新区等，造成了资源的极大浪费。
王学哲锦州中海海域科技有限公司辽宁锦州 121001摘要：填海造地工程具有资源独占性特征，形成的土地较非邻海陆地往往更具价值优势。
我国目前的海域使用权出让过程中，并未充分或完整考虑填海造地用海工程海域使用权的客观价值。
海域使用权价值低估不仅导致公共财政收入受损，更是引起我国沿海无序、低效填海造地工程大面积繁殖的主要原因之一。
本文以我国填海造地用海工程海域使用权价值评估的实际出发，分析了填海造地工程海域使用权的价值优势和劣势，论述了其价值构成，并提出了基本的评估思路和方法，并认为其对提升填海造地工程实施的科学性有重要意义。
关键词：填海造地；海域使用权；价值评估0引言近年，我国工业化、城镇化进程持续快速发展，各类开发区、滨海新区在我国沿海地区蓬勃兴起。
2000年以来，我国平均每年填海造地面积约300平方公里，相当于10个澳门的陆地面积。
同时，许多填海形成的陆地利用效率很低，许多开发区土地在低价出让后被闲置，如大连STX项目。
很多滨海新区因无人入住成为鬼城，如营口鲅鱼圈、天津滨海新区等，造成了资源的极大浪费。
除了宏观政策导向、土地利用指标限制、地方政府政绩等外部因素外，附加价值高和低成本之间的巨大利差是沿海无序、低效填海造地工程大面积繁殖的主要原因之一。
由于我国的海域使用权公开交易和评估制度尚处于起步阶段，仍缺乏较为系统的针对性评估理论和实践积累，许多海域使用权价值往往被低估。
用海申请人往往只需支付极少的海域使用金，投入一定填海造地成本即可换取一块景观优良的滨海土地，其实际总体投资成本经常远低于购买土地的价格，而形成的土地由于具备滨海景观、海上交通、海洋资源等优势，价值更高。
海域使用权价值评估实施现状及建议——以江苏省沿海城市为例
第４ 期
海 洋 开 发 与 管理
海 域 使 用权 价 值 评 估 实施现 状及 建 议
以江 苏省 沿海城 市 为例
孙 安 英
（ 淮 海 工 学 院 政 策 规划 处 连 云 港 ２ ２ ２ ０ ０ ５ ）
摘要： 近 几年 ， 随着《 江 苏省“ 十二五 ” 海 洋经济 发展 规划 》 的颁布 ， 江 苏沿 海各 市县 大 力发 展 海 洋 经济 ， 截至 ２ ０ １ ３年 ， 江 苏省 的海 洋 生产 总值 达 到 ５ １ ８ ０亿 元左 右 ， 同 比增 长 １ ０ ． ２ 。海域 评估 在 海洋经 济发 展过程 中以及 海 域资 源市场 管理 化 过程 中起 着 重 要作 用 ， 要 想合理 配置 某
地 区的海 域资 源 ， 依 法保 障海域使 用 权人 的利 益 ， 都 离 不开 对海 域使 用 权价 值 评估 ， 从某种意 义 上来说 ， 没有 科 学的海域 使用 权价 值评估 ， 也 就无 法保 证海 洋综合 管理 水平 的提 升。
关键 词 ： 海域使 用权 ； 海域 评估 ； 海域 价格
略这 一重 要 发 展 机 遇 ， 大 力 发 展海 洋 经 济 ， 取 得 了可喜 的成 就 ： ２ ０ １ ｉ年江 苏省 海 洋生 产 总值 达 到
４ ２ ５ ３ ． Ｉ 亿元 ， ２ ０ １ ２年达 ４ ８ ０ ０亿元 ， 而 Ｎ２ ｏ １ ３年 则达到了 ５ １ ８ ０亿 元 ， 比同期 增 长 了 １ ０ ． ２ 。 ２ ０ １ １ 年 江苏省 政府 颁布 的《 江 苏省 “ 十二 五” 海 洋
３ ７ ５万 ｈ ｍ。 。江苏省 政 府 抓 住 《 长三 角 地 区 区域 规划 》 和《 江苏 沿海 地 区发 展权是 国家 海域 所 有权 的延 伸 ； 二 是海 域 使 用
基于遥感技术的海域价格评估服务方法与应用案例
基于遥感技术的海域价格评估服务方法与应用案例遥感技术是一种通过远距离获取和记录地球表面信息的技术手段。
近年来，随着海洋资源的不断开发利用和经济社会的快速发展，海域价格评估成为了海洋经济管理和决策制定的重要工具。
基于遥感技术的海域价格评估服务方法为海洋资源开发和保护提供了科学的支持，本文将从方法和应用两个层面对其进行探讨。
一、基于遥感技术的海域价格评估服务方法1. 遥感数据采集与处理遥感数据是基于航空器、卫星等平台获取的大量海域信息。
这些信息包括海洋水质、海岸线、岛屿分布、海底地形等。
收集到的数据需要经过处理，包括缩略图处理、影像融合、影像几何校正等，以提高图像的质量和准确性。
2. 海域特征提取与分类通过遥感图像分析，可以提取出海域的各种特征信息，如海洋水质、海岸线的变化、岛屿的布局等。
同时，可以通过图像分类技术将不同的海域进行分类，如渔场、海洋保护区、航道等。
3. 海域资源价值评估模型构建海域资源价值评估模型是基于遥感数据和其他相关数据构建的数学模型，用于评估海域资源的经济价值。
模型的构建需要考虑多个因素，如海域类型、资源丰富程度、开发利用难度等。
4. 海域价格评估服务系统建设基于上述方法和模型，可以构建一个海域价格评估服务系统，用于提供评估结果和决策支持。
系统应具备数据存储和管理、遥感图像处理、模型计算和结果展示等功能，以满足用户的需求。
二、基于遥感技术的海域价格评估服务应用案例1. 海洋渔业资源评估在海洋渔业领域，基于遥感技术的海域价格评估服务可以帮助评估不同渔场的渔业资源价值和开发利用潜力。
通过监测海洋水质、海洋生态环境等指标，可以预测渔业资源的丰富程度，提供渔业决策的科学依据。
2. 海洋风电场选址评估随着海洋风电的快速发展，海域价格评估服务可以帮助评估不同海域的风能资源价值和适宜度。
通过遥感数据分析，可以获得海洋风能资源的分布情况、平均风速等指标，为风电场选址提供科学依据。
3. 海洋环境保护评估海洋环境的保护和管理对于可持续发展至关重要。
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海域使用权价格评估实例研究孔昊;胡灯进;罗美雪【摘要】随着国家全面推进海域资源市场化配置,海域招拍挂将成为海域使用权出让的重要形式,海域使用权价格评估是其基础性工作.文章设计建设填海造地用海一级市场海域使用权价格评估案例,利用不同评估方法对海域使用权价格进行评估,最后基于评估过程和结果对各评估方法的适用性进行分析.结果显示:假设开发法理论成熟,能很好地体现海域使用权价格的内涵,可作为海域使用权价格评估工作中最优选择的方法;成本法无法体现海域自然属性和其他影响因素对海域使用权价格的影响,且待评估海域往往为裸海,尚未有实际成本发生,因此并不适用于海域一级市场评估;成本法不适用的根源在于其忽略海域增值收益,亟须在原有计算公式的基础上增加海域增值收益.%As China promotes market allocation of marine resources,bidding auction and listing would be the primary form of sea area grant,while sea area usage rights assessment is the founda-tional work.Being the unique normative document,"Technical Guidelines of Sea Area Assess-ment",enacted by the State Oceanic Administration,is not complete,which induces large differ-ence of the assessment results in practice.The wrong choice of assessment methods would induce serious erosion of sea area assets.Therefore,to investigate suitability of different assessment method in the "Technical Guidelines",an assessment case of land reclamation sea area usage rights was designed in this paper,and different methods to evaluate the sea area usage rights were used.Based on assessment results,the paper analyzed the suitability of these methods.The results showed that:hypothetical development method,withmature theoretical basis,could well reflect the connotation of sea area usage rights price,therefore the paper recommend it be the optimal choice for evaluation.Since cost approaches could not reflect influences of natural quality to sea ar-ea usage rights price,and in most cases,the sea area to be assessed is not yet developed,the paper determined cost approaches are not suitable for sea area usage rights assessment in primary mar-kets.Moreover,the unsuitability of cost approaches is because of the ignorance of the added-value of sea area usage rights.There is absolutely a need for modifying the cost approaches formula in the "Technical Guidelines".【期刊名称】《海洋开发与管理》【年(卷),期】2017(034)008【总页数】5页(P87-91)【关键词】海域使用权;价格评估;海域使用金;海域资源;海域增值【作者】孔昊;胡灯进;罗美雪【作者单位】福建省海岛与海岸带管理技术研究重点实验室厦门 361013;福建省海岛与海岸带管理技术研究重点实验室厦门 361013;福建省海岛与海岸带管理技术研究重点实验室厦门 361013【正文语种】中文【中图分类】P7随着海洋开发的全面实施和海洋经济的快速发展，海域作为海洋产业基础生产要素的价值和作用显著提升。
2002年正式实施的《中华人民共和国海域使用管理法》确定国家对海域的所有权地位，并确立海域有偿使用制度。
2007年财政部和国家海洋局联合下发《关于加强海域使用金征收管理的通知》(财综[2007]10号)，对全国海域进行分等和定级，制定不同等别海域和各种用海类型的海域使用金征收标准，这是对海域有偿使用制度的一次重大完善。
自2007年至今，该标准为我国沿海各省(自治区、直辖市)的海域使用金征收管理工作提供了有力的指导和依据[1]。
随着国家资源管理体制改革的加快，海域资源的市场化配置程度不断提高；尤其是《中华人民共和国物权法》的颁布实施，进一步确认了海域的不动产法律性质和海域使用权的物权法律地位[2-3]，海域使用权的流转和交易日趋活跃。
与此同时，当年制定的海域使用金征收标准已不能准确反映当前海域的真实市场价值，过低的海域使用金征收标准不仅无法在宏观上调节海域开发利用活动和保护海洋生态环境，而且还会导致国家海域收益的严重流失[4-5]。
为进一步提高国有资产价值和遏制国有资产流失，招拍挂成为海域使用权出让的重要方式，而开展海域使用权价格评估就是其基础性工作。
由于我国海域使用权价格评估工作起步较晚，目前尚未颁布一套完善的国家标准和行业标准对其进行规范和指导，仅有由国家海洋局编制的《海域评估技术指引》(2013年10月)作为各海域评估机构开展海域使用权价格评估工作的技术依据；但该《指引》尚不完善，尤其是在评估方法适用性限定方面存在不足，导致在实际工作中海域使用权价格评估的结果差异较大。
因此，本研究设计建设填海造地用海一级市场海域使用权价格评估案例，通过应用各评估方法进行分析，进而为海域使用权价格评估工作的规范开展提供建议和参考。
在探讨海域使用权价格评估方法前，首先要对海域使用权价格的内涵(评估对象)进行明确界定。
2.1 海域使用权和海域使用权价格《中华人民共和国海域使用管理法》第3条规定：“海域属于国家所有，国务院代表国家行使海域所有权……单位或个人使用海域，必须依法取得海域使用权。
”在国家掌控海域所有权的前提下，海域使用权是从海域所有权上派生出来的权利，是为经营目的而设立的、授予民事主体依法在一定期限内对特定的海域使用价值进行开发利用和收益的权利；这种特定的海域使用价值不仅由海域的二维空间资源属性决定，还受海域的水深、地形、水质等一系列自然属性的影响。
海域使用权价格是海域使用者为获取海域预期收益的权利而支出的货币额，是海域使用权的市场交易价格，也是海域所有权的经济表现形式[6]。
在海域一级市场实际交易过程中，海域使用权价格的直接表现形式为海域使用金；《中华人民共和国海域使用管理法》释义对海域使用金的解释是“国家作为海域自然资源的所有者出让海域使用权应当获得的收益，是资源性国有资产收入”。
需要指出的是，海域使用权价格仅是其招拍挂底价的一部分。
以福建省的实际操作为例，其发布的《关于全面推进海域资源市场化配置的实施意见》明确指出，“填海项目的出让价款由海域使用金(海域使用权价格)、填海成本、土地使用权出让金、海域补偿费及海域出让相关费用组成，但是受让方自行填海的，填海成本不计入出让价款”。
2.2 海域使用权价格的影响因素海域使用权价格是多因素相互作用和相互影响的结果。
按照影响因素的属性可将其分为社会经济条件影响因素和自然环境影响因素2大类，其中社会经济条件影响因素包括区域经济状况、海域区位条件、基础设施条件、毗邻土地状况等，自然环境影响因素包括海域水深、地质、水文等条件和海洋生态环境等[7-10]。
不同用海类型的海域使用权价格的影响因素也不同。
本研究以建设填海造地海域使用权价格的影响因素为例，主要体现在3个方面：①区域经济状况、海域区位条件和基础设施条件从区域整体层次影响填海造地海域使用权价格，条件越好，则海域使用权价格越高。
②毗邻土地状况是填海造地工程用海评估需考虑的重要因素，由于填海完成后以土地的形式出现在供求市场，毗邻土地的价格对海域使用权价格有直接影响。
③海域水深、地质、水文等工程条件决定填海造地工程的适宜性和成本，其适宜性越高、成本越低，则海域使用权价格越高。
根据现行的《海域评估技术指引》，海域使用权价格评估的主要方法有收益法、成本法、假设开发法、市场比较法和基准价格系数修正法。
(1)收益法。
式中：P为海域使用权价格；ai为未来各年的海域纯收益；ri为海域还原利率；n为海域使用年限。
(2)成本法。
式中：P为海域使用权价格；Q为海域取得费；D为海域开发费；B为海域开发利息；I为海域开发利润；T为税费；K2为海域使用年限修正系数。
(3)假设开发法。
P=V-Z-I式中：P为海域使用权价格；V为海域开发后的总价值；Z为海域开发成本；I为海域开发利润。
(4)市场比较法。
式中：P为海域使用权价格；Pb为比较实例的海域价格；K1为交易情况修正系数；K2为海域使用年限修正系数；K3为评估基准日修正系数；K4为价格影响因素修正系数。
(5)基准价格系数修正法。
式中：P为海域使用权价格；Pi为某一用海类型的海域基准价格；K为海域价格影响因素总修正幅度；Ki为其他修正系数。
本研究设计建设填海造地用海一级市场海域使用权价格评估案例，利用不同评估方法对其海域使用权价格进行评估，最后基于评估过程和结果对各评估方法的适用性进行分析。
4.1 案例设计待评估宗海位于福建省A市，为废转盐田，适宜填海；用海目的为通过填海造地为毗邻产业园区提供工业用地；用海一级类型为填海造地工程用海，二级类型为城镇建设填海造地用海；用海方式为填海造地；用海面积为10 hm2；用海期限为50年。