外光华片区研究
成都中海龙湾半岛地产项目发展定位报告98页
职业主要为外企及合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。
第三局部 典型案例研究
〔一〕曼哈顿·自然派
1、工程简介
根本数据 占地面积：27亩 总建筑面积：34000平米 容积率：4.8 层数：2幢20层高层电梯公寓 公摊：21％ 销售均价：4000元/平米 总户数：622 绿化率：31% 户数车位比：1：0.6 梯户数：2梯15户
宽度不大于4米。
4、工程基地条件小结
C地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的 产品将成为C地块核心竞争力。
临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长 约204米。
商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。 约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。 C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。 加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。
产品创新
9-50m2私家院落〔入 户花园〕
每四层一个8.4米空中 四合院
中空镀膜玻璃
2、工程特点
特色鲜明小盘，通过差异化定位及特色产品的创新突破了地块规模、 较高地价、高容积率等局限。
产品创新同比区域其他工程溢价率为5.26%。 特色产品创新：80-200平米跃层户型设计、中空镀膜玻璃使用、9-50
广场的容积率最高，分别为3.81和4.49。 绿化率的均值为33.9%，93.1%的绿化率在30%-36%. 光华板块供给量最大占总量的48.2%；其次为五大花园板块，占总量
的28.5%；外双楠板块供给量相对较少，占总量的23.3%。 54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分
昆明文明街历史文化街区（二期）景观设计应用研究——有形的空间，隐形的设计
昆明文明街历史文化街区（二期）景观设计应用研究——有形的空间，隐形的设计发布时间：2021-06-18T11:24:31.290Z 来源：《基层建设》2021年第8期作者：后学兵[导读] 摘要：本文结合昆明文明街历史文化街区（二期）景观设计，通过对项目历史资料的梳理和反复考证，求真求实，同时结合相关项目案例研究，并在设计中不断修正设计，力求自然而然，不喧宾夺主，不过度设计，此外还不断打磨细节，做到设计隐于细节的效果，项目设计过程中适度留白的做法，也为历史街区未来发展预留更多可能，最终的实际呈现达到了设计目的，景观与历史街区风貌整体协调，自然有序。
上海泛境景观规划设计咨询有限公司摘要：本文结合昆明文明街历史文化街区（二期）景观设计，通过对项目历史资料的梳理和反复考证，求真求实，同时结合相关项目案例研究，并在设计中不断修正设计，力求自然而然，不喧宾夺主，不过度设计，此外还不断打磨细节，做到设计隐于细节的效果，项目设计过程中适度留白的做法，也为历史街区未来发展预留更多可能，最终的实际呈现达到了设计目的，景观与历史街区风貌整体协调，自然有序。
关键词：景观设计；历史文化街区；步行街；昆明文明街 1 引言《昆明历史文化名城保护规划（2014—2020）》于2014年底得到批准，规划新划定三片历史文化街区，其中文明街历史街区为其中之一，历史街区除了建筑修缮等工作之外，其街区内的景观风貌，作为历史环境要素，也需要整治和提升，从而提升历史文化街区的整体风貌。
2 昆明文明街历史文化街区景观设计项目概况文明街历史文化街区指现昆明市五华区北至华山南路、人民中路，南至景星街，西至云瑞西路、五一路、华山西路，东至正义路，面积为22.66公顷。
【1】街片内共有6条主街道，15条巷道。
文明街历史文化街区是昆明城内仅存的老街区，是昆明历史文化名城的最重要的标志之一。
本次景观设计主要范围主要是“三街一园”及串联的巷道（见图1），“三街”是指甬道街、文明街、文庙直街，“一园”是指云瑞公园。
外光华项目前期定位
6
7
8 9 10 11 12 13 14
青羊区清波村地块
武侯区红牉楼街道太平村 武侯区机投街办地块 成华区北湖7号地块 成华区崔家庖路52号 武侯区永丰乡太平村7组 成华区青龙街道办亊处一里 塘社区4、9组 成华区青龙街道一里塘社区 9组
66.93
30.3 16.91 150.28 90.87 11.44 31.82 35.2
5170
10000 5020 6000 7920 9300 5100 5350
蓝光
进雄 青海省夏 都酒庖 中铁建 中粮 自然人 蓝润 蓝润
PART
3 外光华区域楼市
随着区域内大量癿住宅交付使用以及大型商业癿投入使用，未 来两年区域人气癿提升及商业配套癿完善使区域发展前景更好
区域内品牉开发商亍集，凯德、金阳、万科、华润、中铁、蓝光、保利、国嘉等品牉房企扎堆，众多高品质项目的开发合力 提升了整个区域的屁住档次； 中铁西城商业迚入招商阶段，凯德风尚、蓝光sofa社区、易诚国际等楼盘陆续交房入住，万科金色领域、光华逸家、保利香 槟光华、时光俊园等陆续清盘迚入交房阶段。
外光华板块在售项目价栺及去化量统计表
占地面 积（亩） 总体 量 （万 方） 80 21 20 46 16.9 14.7 楼面地 价（元/ ㎡） 1100 2900 3280 2115 3750 4950 近一个季 度均价 （元/ ㎡） 8417 8200 8260 8750 8528 8774
外光华板块近期新推项目当日成交统计表
新“国五条” “20%个税”实质 成都新“国五条”细则
房产税扩围大势所趋，确定向 “增量”开刀 国务院：继续执行稳健货币政 策 支持首套自住房需求
出亍试点顺利落地癿考虑，房产税征收已确定“向增量开 刀”，一是对增量住房迚行征税，丌会覆盖存量；二是在 划定人均免征面积癿基础上，对超出部分征税。
成都东部集团有限公司_企业报告(业主版)
一、采购需求
1.1 总体指标
近 1 年(2022-03~2023-02)：
项目数(个)
252
同比增长：270.6%
项目总金额(万元)
(不含费率与未公示金额)
￥1183560.69
同比增长：311.7%Fra bibliotek平均金额(万元)
￥5429.18
同比增长：-28.2%
平均节支率
10.8%
同比增长：42.1%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
四川良友建设咨询 有限公司
四川同方建设咨询 有限公司
四川华通建设工程 造价管理有限责任 公司
998.0 644.0 634.8
2022-05-16 2022-07-28 2022-09-08
TOP4
绛溪南长租公寓项目（一期）造 四川正则工程咨询
价咨询中标结果公示
股份有限公司
460.1
2022-07-29
企业基本信息
单位名称: 营业范围：
成都东部集团有限公司 市政基础设施的投资、建设和管理；土地整理和开发；配套设施投资建设；文化、医疗、教 育等项目投资建设；对外投资及投资咨询（不得从事非法集资、吸收公众资金等金融活 动）；房地产开发与销售；生态保护和环境治理；物业管理；标准厂房建设与运营管理；大 数据、软件和信息技术服务等。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活 动）。
1.2 需求趋势
近 3 月(2022-12~2023-02)：
近 1 年(2022-03~2023-02)：
本报告于 2023 年 02 月 16 日 生成
1/29
近 3 年(2020-03~2023-02)：
世联_成都青房羊西线项目定位研究及物业发展优化建议_1
项目名称
物业形态
均价（元/㎡）
面积区间（㎡）
主力户型面 （㎡）
产品诉求点
万科加州湾 钻石年代 幸福屋语 加州国际 名人第四城 澳林春天
高层 高层 小高层 高层 高层 高层
5200 未定 4500 预计5000以上 未定 预计5000以上
50-150 88-129 40-130 40－150 25-90 80-120
中海国际社区 一般
均价在4700元/平方米左 右
品质大盘均价在5200 元/平方米左右，部分 中小项目均价在4600
元/平方米左右
主要为城西客户，其次 以城南和外地客户居多， 经济实力较强
同样以城西客户为主， 城南城中客户其次，外 地来蓉置业者也占有一 定比例
中大.君悦金沙
天合凯旋城
较强
很强
主要以交大、会展中心 为核心分布，交通便利， 配套完善，但是自然环 境相对较差 围绕交大和会展中心分 布，受校园经济影响， 区域内项目主要以中小 面积户型为主，产品品 质一般
4900
米兰香洲
高层
4300
87-180、39-65 86-131 85-125 85-190 80-147
110-130、60-70
故乡的感觉，金沙遗 址
90-100 120-130
人文圈，现代层 城西区位，金沙遗址
120-140
贵地、贵宅、贵人 和谐、和睦、和乐
130左右
金沙国际新区
交大板块依托主要以交大、会展为核心分布，交通便利，配套 完善，区域内置业能力强
品质纯居住区，以金沙人文资源及投资增长性区隔光华板块
依托资源
传统片区认知/金沙遗址人文/上 风上水/较为完备的基础设施/便 捷的交通
2019成都温江区温泉大道三段地块可行性研究报告
温江区属于非限购区域，受政策影响较小，目前主要分流到一 些投资客和外地客户在该区域购房，成交价格呈现上涨趋势
市场分析 周边项目一览表
鸿源星睿城
地块评估 区域配套
温江城市 公园
肯德基
同人医院
西南财大 涌泉实验
学校 鱼凫国都
宗地
碧落湖公园
家乐福 （拟建）
台湾新光三 越（拟建）
花样年花样 城配套
金马国际经 济圈
区域周边基本无配套可言，目前主要仍需依靠温江老城区的配套。
地块评估 宗地现状
宗地西面
宗地东侧是饲料厂工房 宗地北面
宗地东侧
宗地内部
紧邻宗地的绿化带
温江河流均属岷江水系。境内四条大河--金马河、杨柳河、江安河、清水河自西北 向东南呈扇状分布，其走向与县境地势一致，由西北流向东南，占地面积9.67平方公里， 为全区总面积的3.5%。全区水资源总量6.239亿立方米，其中，地表水4.534亿立方米； 地下水1.705亿立方米，可开采量1.42亿立方米。
成都市辖9区4市6县，户籍人口约1200万。 成都是国务院确定的中国西南地区的科技中 心、金融中心、商贸中心，交通枢纽和通讯枢纽。
成都作为西部重镇，城市经济发展迅速，城市化进程快速。
城市简介 GDP与人口
成都近年来，成都GDP增长迅速，GDP增长率的增长态势明显。2019年成都市实现 生产总值5551.3亿元，同比增长15%。
2019、2009年成都房产投资所占固定资产投资比例出现一定的下滑。但随着2019年成 都经济的勃发，房产投资总额1278.3亿元达到了一个新的高峰，同比增幅达到30%；
年47p成都温江·锦绣森邻项目研判
目标客群
竞争项目研判
供销情况
基本情况
楼盘名
香瑞湖
万科．朗润园
春天大道
西花汀
依云镇
美茵河谷
锦绣森邻
推案计划套数及类型
2006-10-29推出联排别墅74套2006-12-2推出联排别墅92套售完计划于2007-1-20推出联排别墅52套2007年年中推出电梯公寓
目前为产品咨询期，计划将于明年年初上市
温江区简介、城区规划及发展趋势
小结
版块划分
供求
价格
温江区房地产市场简析
一级市场
客群研究
板块
区域
发展现状
代表楼盘
价格区间
杨柳河板块
东至凤溪大道、西至红泰路、北至战备渠、南至南熏大道
目前在售项目较多的板块，开发项目分布在杨柳河两侧，良好的自然条件和较成熟的配套是吸引购房者最重要的因素。
海峡新城、江南房子
58.8%
60.00 %
60%
46%
40%
50%
容积率
1．00
4.52
1.800
1.8
2.18
2.4
1.42
均价
5700元/㎡
暂未定
3600元/㎡
板式电梯：3700元/平方米点式电梯：4500元/平方米花园洋房：5500元/平方米联排别墅：7500元/平方米
4200元/平方米
3500元/平方米
花园洋房4500元/㎡别墅5500元/平米
“忧”
外光华片区项目集中、竞争激烈，产品品质高、环境比拼，市场消化较慢、客户分流严重→该片区房地产市场“战国时代”已经到来→将项目之争上升为品牌之争，产品之争上升为环境与品质之争，营销策略之争上升为高性价比和优质服务之争。
光华大道项目周边及温江商铺租售价格调研报告
要点二
租金价格区间
根据调研数据，光华大道项目周边商 铺的租金价格区间大致在50-200元/ 平方米/月之间。其中，高端商业区 的租金价格可达200元/平方米/月以 上。
要点三
租金价格影响因素
商铺的租金价格受多种因素影响，包 括商铺位置、面积、装修状况、周边 商业氛围等。一般来说，位置优越、 面积适中、装修良好、周边商业氛围 浓厚的商铺租金价格更高。
政策法规因素
01
房地产政策
政府的房地产政策对商铺市场具有宏 观调控作用。相关政策的调整可能导 致市场波动，从而影响商铺的租售价 格。
02
税收政策
税收政策的变化会直接影响投资者的 收益和成本，进而对商铺的租售价格 产生影响。
03
城市规划政策
城市规划政策的调整可能改变城市发 展方向和布局，从而影响商铺的地理 位置优势和商业价值，导致其租售价 格发生变化。
价格波动趋势
历年价格波动情况
过去几年中，光华大道项目周边商铺的租售价格整体呈现上升趋势。随着城市经济的发 展和商业地产市场的繁荣，商铺租售价格也水涨船高。
未来价格预测
根据市场趋势分析，预计未来一段时间内，光华大道项目周边商铺的租售价格将继续保 持上升趋势。然而，具体的价格波动情况还需根据市场供求变化、政策调整等因素进行
背景
随着城市经济的发展和人口的不断增长，商业地产市场日益活跃。光华大道作为城市的重要交通干道 ，周边商业氛围浓厚，吸引了众多投资者和开发商的关注。温江地区作为城市的副中心，商业发展潜 力巨大。因此，了解该地区商铺的租售价格情况对于市场参与者具有重要意义。
调研范围和方法
调研范围
本次调研涵盖了光华大道项目周边及 温江地区的商铺，包括沿街商铺、商 业综合体、社区商业等多种类型。
成都市社区商业调研分析报告
优品道项目解析
优品道入驻的知名品牌有： 热风、百家好、比音勒芬、 欧洲房子、祖母的厨房西餐 厅、恒记甜品、良木缘等品 牌。最新强势入驻品牌有星 巴克、重庆小天鹅火锅、滋
味烤鱼已进场装修。
租金情况：购物中心一楼租 金400元/ m².月,整栋平均
租金190元/ m².月 ，底商租金100-300元/
2、商业品牌好、品质高， 费的餐饮；
辐射人群广
2、社区型购物中心的前期规划
与实际招商情况不符合，物业条
件异形，业态杂乱
1、位于成华区建设路商 1、部分业态实际招商与前期规
圈核心位置，成为成华区 划不符，比较杂乱，部分商铺物
商业圈主导力量。
业异形。
2、交通网络很好，可达 2、商住环境不太好，采光和通
性高，辐射面广。
银行
成都市典型社区商业调查
➢ 四大社区商业各业态布局特点
根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分 配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：
在商业业态业种布局时， 端口、十字路口位置的商铺 ，由于展示性好，可以考虑 租金承受能力较强的租户，
比如：银行。
对位置要求不高的业态可规 划于相对较偏的位置，如花 店、洗衣店一般是以较端头 为主要承租面积，但必须预
租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较 高的业态。
成都市本土社区商业，茶楼、休闲业态可比较大面积填充 商业面积。
能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围。
符合商铺建筑设计技术指标，比如说烟道、隔油池、上下 水、用电量等。
三层
浴足
茶楼
二层
休闲娱乐
浴足
茶楼
餐饮
一层
成都“北改”之城市更新策略研究——以驷马桥片区为例
成都“北改”之城市更新策略研究——以驷马桥片区为例胡昂;牟燕川【摘要】成都“北改”因条件局限,大面积拆旧建新式的旧城改造方式难有作为,必须探索以城市更新为主导的旧城改造新模式.以驷马桥片区改造策略研究为例,结合史料收集与现状调研,在延续城市文脉、塑造城市精神、建设放心与安全都市、吸引社会资本参与、引导公众积极参与等更新理念的指导下,从梳理城市肌理、打造城市轴线,优化空间结构、延续空间形态,撬动更新的经济杠杆,推行微循环改造模式等方面提出适用的城市更新策略.【期刊名称】《华中建筑》【年(卷),期】2015(000)010【总页数】4页(P177-180)【关键词】城市更新;放心与安全都市;PFI;BOT;微循环改造【作者】胡昂;牟燕川【作者单位】四川大学建筑与环境学院;四川大学建筑与环境学院【正文语种】中文【中图分类】TU984近年来成都市区大体上呈现向城东和向城南发展的态势，城北的建设相对滞后。
一方面，因火车北站的存在，众多专业批发市场以及物流公司聚集城北，产业业态低端。
加之城北道路格局支零破碎，路面坑坑洼洼，停车设施缺乏，造成整个城北地区人货混杂、交通拥挤、治安混乱。
另一方面，由于城北的建筑多建于建国初期和改革开放初期，建筑形态老旧、建筑密度大且年久失修，居民区生活配套设施缺乏。
昔日繁华的城北如今满目疮痍，其满负荷甚至超负荷地运转给城市的发展带来巨大的压力和阻碍。
在此背景下，成都市于2012年启动北部城区老旧城市形态和生产力布局（城市业态）改造工程（简称“北改”工程），规划涉及金牛、成华、新都三个区，共212km2土地，150万人口。
作为成都“北改”中面积最大、人口最多的金牛区，“北改”中涉及85km 2土地和85万人口，其改造工作可谓困难重重。
金牛区“北改”规划结构为“四轴八片”，其中“四轴”是金牛区的四条出城道路，即老成灌路、交大路沙西线、人民北路、川陕路和解放路，“八片”则几乎覆盖了整个区域。
2022年成都陆坝村规划
2022年成都陆坝村规划昨日，成都市规划和自然资源局发布《武侯区金机陆坝片区控制性详细规划(第2版)局部用地控规修改方案公告》。
此次拟修改范围位于武侯区金机陆片区，面积为45.51公顷，合约682.65亩。
根据公告显示，改规完成后，片区将新增住宅用地、中小学用地以及公共交通场站兼容商服用地，而部分商业用地则明显减少。
从地图上来看，此次调规的片区位于武侯新城北部——机投板块。
大致范围在永康路以南、江安河以东，南侧靠近武侯新城政务中心。
这个被成都人“偏见”多年的板块，如今却成了抢手的“网红板块”。
机投地处西南三环外侧，是当下成都最炙手可热的地段之一。
从区位上看，机投南侧为武侯新城南部，那里有巨大的产业支撑和足够的土地储备，容易形成聚集效应。
机投北侧则是外光华板块，片区二手房价格突破2万/㎡，新房价格近3万/㎡，而往三环内则是双楠片区。
夹在三个热点区域之间的机投镇，地段硬核。
除此之外，机投板块的配套也在不断升级中。
交通方面，两条地铁线已开通，9号线与17号线在机投镇交汇，站点命名为机投桥站。
地铁9号线，是西部首条全自动无人驾驶地铁线路，也是成都第二条地铁环线，途经金融城、武侯新城、外金沙等板块。
地铁17号线一期，串联温江、双流、武侯三个区域。
显然，这两条地铁线的开通后，将会着力提升这片区域的交通优势。
另外，按照规划方案，地铁29号线将经过机投桥站，与9号线、17号线换乘。
三线交汇，形成机投桥站TOD。
以后的机投，从家里走出来，便有商业中心、甲级写字楼环伺，出行可直接下楼换乘地铁。
除了机投桥TOD，新近进入公众视野的白佛桥TOD，同样是值得期待。
白佛桥 TOD项目距离地铁17 号线白佛桥站约四百米，同时白佛桥站也是规划中的地铁33 号线的起点站。
两线交汇，形成白佛桥 TOD。
成都温江区研究分析报告
一、温江区宏观环境分析 (3)二、区域市场环境研究 (7)1、区域房地产投资环境分析 (7)1）宏观经济分析 (7)2）产业结构分析 (8)3）金融环境分析 (10)4）政策环境分析 (10)2、温江区城市发展规划分析 (11)三、温江土地市场分析 (12)1、温江土地市场整体情况概述 (12)2、历年土地交易情况分析 (13)1）土地供给总况 (13)2）土地供给特征分析 (13)3、2005年土地供给特征分析 (14)1）土地用途——商住用地拍得最多 (14)2) 出让方式——拍卖为主 (15)3) 成交规模——中小规模为主 (15)4、未来土地供应走势分析 (16)四、温江房地产宏观市场分析 (16)1、房地产业总体投资分析 (16)2、房地产宏观供应分析 (18)3、房地产宏观需求分析 (18)4、历年商品房供销分析 (19)1）商品房供销走势 (19)2）住宅物业销售走势 (20)3）商业物业供销走势 (20)5、房地产宏观市场发展预测 (21)1）商品房的供给将继续保持较快的增速 (21)2）城市化加快温江房地产业的发展 (22)五、区域房地产中观市场分析 (22)1、区域整体供销状况分析 (22)1）2005年1-11月供销面积对比 (22)2）板块供销特征分析 (23)2、住宅市场分析 (23)1）供应特征分析 (23)2）供应价格分析 (25)3）市场需求特征分析 (26)六、典型楼盘分析 (28)1、典型住宅楼盘分析 (28)1）炎华置信.上林宽境 (28)2）海峡新城.都市水岸 (30)2、典型商业楼盘分析 (31)1）繁华时代 (31)七、区域房地产市场现状总结与前景展望 (33)1、区域房地产市场发展现状评价 (33)2、区域房地产市场存在问题分析 (33)3、区域房地产市场发展趋势分析 (34)温江房地产市场研究报告一、温江区宏观环境分析温江区位于川西平原西部，地形平坦，整体形状呈规则三角形，多为平原地貌，距成都市中心区16公里，东接成都市青羊区，南壤双流县，距双流国际机场18公里，西南紧邻崇州市，正西靠都江堰市。
可行性研究报告(苏坡71亩)
“青羊区苏坡乡QY14-2-24宗地”项目可行性研究报告成都美城凯腾置业有限公司2014年12月目录目录 (2)第一章项目概况 (4)1.1项目区位 (4)1.2项目现状 (4)1.3项目周边的社区配套 (4)1.4基本财务数据 (4)第二章投资环境分析 (5)2.1宏观市场分析 (5)2.1.1全国宏观经济环境 (5)2.1.2成都经济发展状况 (5)2.2房地产市场分析 (5)2.2.12014年上半年全国房地产市场运行情况 (6)一、房地产开发投资完成情况 (6)二、商品房销售情况 (6)三、房地产开发企业资金来源情况 (6)四、70个大中城市房屋销售价格指数 (6)五、全国房地产开发景气指数 (7)2.2.22014年上半年成都市房地产市场运行情况 (7)一、2014年成都市房地产市场主要调控措施 (7)二、住房公积金情况 (8)三、22条促进居民首套房和改善性住房消费 (8)四、成都市商业地产市场情况 (8)2.3成都房地产市场运行趋势及预判 (10)第三章项目SWOT分析 (12)3.1项目优势 (12)3.2项目劣势 (13)3.3劣势应对策略 (13)第四章建设规模与方案 (14)5.1开发节奏控制 (14)5.2建设进度 (14)第五章营销推广策略 (15)6.1营销先导理念 (15)6.2营销理论支持 (15)6.3媒体推广策略 (15)6.4媒体选择原则 (16)第六章投资估算和财务分析 (18)7.1项目销售收入预测 (18)7.2项目预计总投 (20)7.3项目预计利润表 (20)7.4投资估算和资金筹措 (21)7.5项目盈亏平衡点 (21)第七章风险分析 (23)8.1政策与环境风险 (23)8.2项目经营管理风险 (23)8.3财务风险 (23)8.4市场风险 (23)第八章结论 (25)第一章项目概况1.1项目区位项目地块位于成都市青羊区苏坡乡中坝村4、5组，培风村6、7组的外光华片区，属光华大道沿线。
成都温江光华大道商业市场调查报告(20页)
温江光华大道区域商业地产市场调查报告二、周边环境1、温江新区规划2、温江房地产市场的区域划分随着江安河片区金牌人居区域的肯定，各路开发商群情鼎沸，温江新城区建设已初具雏形，永宁板块、涌泉板块位于光华大道区域快速成长起来，从温江老城区到高新西区的无缝对接的开发链起码在悄然成形。
温江城区房地产市场的地域分类，可以初步划分为这样三大板块：其一沿光华大道呈带状散布发展的新城区，区域楼盘有：奥园、金河谷、彩叠园、春天大道、边城香格里、锦绣森林、春天大道、珠江国际花园、依云镇、西花汀、美茵河谷、上林宽境、塞纳河畔、锦里光华等项目为代表的连接温江城区及成都市区的温江新城片区。
其二以温江城区中柳城大道为中轴线、包括江南房子、海峡新城、柳城逸苑等项目在内的柳城片区。
其三为温江老城区东大街、北大街等为中心的西北片区及紧邻成温邛高速路的东北角住宅片区构成的传统住区。
从三大片区目前的房地产市场状况来看，新城片区集中了温江在建在售的绝大部分项目，且住宅价格最高，项目的整体品质和销售情况等都要明显好于温江城区其他区域的项目。
其深层次原因除了区域间的环境状况、基建配套、居家人气等各种地域差别因素外，项目本身的开发规模、品质、定位等相关的市场核心竞争因素都有着较为明显的差距。
3、周边现有楼盘分布状况4、温江主要区域物业基本情况国色天乡：占地1000多亩的国色天乡主题公园内，以前的六国风情馆早已告馨，现在售意大利馆，面积20㎡-300㎡，一楼销售价格1万左右，主要经营旅游商品及简快餐，二楼7-8000，三楼6-7000元/㎡，主要经营茶楼、咖啡及客栈；销售采用投资统一经营方式，以投资额的10%年回报给业主，前五年由开发商统一经营，第三年业主不满意可以按原价回购，业主所得年收益由开发商代扣个人所得税后约8%金额打入业主帐号（避税：业主写成三个人的名字可避个人所得税），五年后由业主自主经营。
因其置信品牌力度与项目规模，除意大利馆外的其余部分基本售完，园内游客众多，商业物业竞争虽然激烈但总体经营状况还算良好，致使租金居高至150元/月/㎡，与温江主城区最好的临街门市租金不相上下。
??实小、草小、胜西新校区齐聚，外光华板块学区盘点
实小、草小、胜西新校区齐聚，外光华板块学区盘点展开全文关于板块的学区盘点已相继出过4期：东湖板块、金融城板块、浣花溪板块、外金沙板块。
今天，赞花儿要来盘点的是外光华板块。
商业方面，外光华优势明显，大型商超比如盒马鲜生、鹏瑞利、青羊万达、西环广场等等，整个板块生活配套非常成熟；生态方面，除了大公园+小公园、另外还有万花公园、成飞公园、国际非物质文化遗产博览园；医疗方面，配套有成都市妇女儿童中心医院；交通方面，板块内有地铁4号线：中坝站&成都西站，未来9号线还将“加盟”，它的开通，会大大缩减到金融城的时间。
那么外光华板块内的小学主要是：实验小学成飞分校、实验小学明道分校、实验小学蕴雅校区、草堂小学子美校区、同辉国际小学、东坡小学、胜西小学高坎分校。
实小成飞分校，原来是成飞公司子弟校，在1989年，校名确定为成飞小学~2006年才移交给青羊区政府。
实小明道分校，前身是实验小学红碾分校+清江学校，其中的红碾以前是村小，总占地只有3亩：12间教室+4间教师办公室+无功能间；两所学校于2010年6月正式合校，然后于2011年4月8日正式搬迁，并更名为实验小学明道分校。
实验小学蕴雅校区，拥有“雅“标识，是五朵金花——实验小学本部的直属校区，19年才开学~草堂子美是本部的一校两区，同一法人、本部副校长负责，班级的编号都是本部顺延。
小学比较新，2016年开校，新老师居多，学校风气整体还是很不错，目前中等偏上，未来应该是上升线路；同辉国际学校，前身是有着百年办学史的老校——温江县苏坡国民初级小学，1919年建成，2004年，改名为成都市苏坡小学，2012年，学校整体搬迁后又更名为成都市同辉（国际）学校。
目前，学校比较一般，不过艺术类教育较好~东坡小学，2014年成立，目前只有5个年级，还未有出口，而据统计，学校有统筹生，那么一般来说，统筹的学校不算太好~ 胜西小学高坎分校，今年九月正式亮相。
"1"关于学校生源方面实小成飞分校，主要服务成飞；实小明道分校，生源比较一般，因为对口的楼盘，包括英国小镇系列，都是安置小区。
光华公园调研报告
光华公园调研报告1. 调研目的和背景光华公园是本地区一座颇具盛名的城市公园，它是市民休闲娱乐的重要场所。
为了更好地了解光华公园的管理状况、设施情况以及市民对公园的需求，我们进行了一次调研活动。
本次调研旨在收集市民的反馈意见，以便后续对公园进行改进和提升，营造更好的环境和体验。
2. 调研方法和样本我们采用了问卷调查的方式，编制了一份包含多个问题的调查问卷。
问卷内容主要涵盖公园内设施、环境卫生以及市民的需求和意见等方面。
样本对象为来光华公园游玩的市民，我们在公园正门设立了问卷调查点，并主动向过往市民发放问卷。
本次调研共收集有效问卷200份，覆盖了不同年龄层、性别和职业的市民。
根据收集到的数据，我们对光华公园的情况进行了全面的分析和总结。
3. 调研结果分析3.1 公园设施根据问卷结果，光华公园内设施相对齐全，主要包括游乐设施、健身器材、花坛和休息椅等。
受访市民普遍认为设施数量足够，并且在使用过程中感到便捷。
然而，部分市民对设施的维护和更新提出了一些意见，希望能够增加设施多样性，并定期进行设施安全检查和保养。
3.2 环境卫生绝大多数受访市民对光华公园的环境卫生状况表示满意。
公园内的道路、草坪和花卉都保持着较高的整洁度。
然而，少部分市民认为公园的垃圾桶设置不够密集，容易造成垃圾无处可放的情况。
在此，我们建议增加垃圾桶的数量，提高公园的清洁度。
3.3 市民需求和意见在问卷中，我们特别设置了关于市民需求和意见的问题。
根据收集到的数据，我们总结了以下几个主要需求和意见：- 增加绿化：部分市民希望能够增加公园的绿化面积，因为他们认为光华公园的草坪和花坛还有较多地方可以进行绿化改造。
- 提供更多阴凉座椅：在夏季高温天气中，市民希望能够有更多阴凉的座椅供休息，因为公园内的座椅数量有限，很多人在用餐和休息时会遇到座位不够的情况。
- 增设儿童游乐设备：在问卷中，部分受访家庭表示希望能够在公园内增设更多的儿童游乐设备，以满足孩子们的娱乐需求。
★重大危险点源监控措施
重大危险点源监控措施为了贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”方针，强化本项目工程对重大危险源的监控，提高施工现场安全生产管理水平，杜绝重大安全事故发生，根据《四川省建筑工程重大危险点源安全监控管理暂行办法》，结合本项目实际情况，特制定以下关于本项目重大危险点源的监控措施：一、本项目工程概况成都市公安局交通管理局机关办公室环境整治中心二期工程位于成都市鼓楼南街142#、148#～172#。
本建筑地下两层，地上七层，建筑总高度29.4米,地上建筑面积6313㎡,地下建筑面积 4428㎡。
工程地址：成都市鼓楼南街勘察单位：成都市勘察测绘研究院建设单位：成都市公安交通局设计单位：成都市经纬设计有限公司施工单位：成都市第三建筑工程公司二、重大危险点源及监控措施1、深基础土方工程深基础土方工程是指挖掘深度超过1.5m的沟槽和深度超过5m（含）的土方工程，以及人工挖扩孔桩工程，易发生土方坍塌事故。
1.1 土方工程易发生土方坍塌事故的环节深度超过1.5米的沟槽和深度超过5米的基坑土方开挖施工作业；土方施工采用挖空底脚的方法挖土；积土、料具、机械设备堆放离坑、槽小于设计规定；坑槽开挖设置安全边坡不符合安全要求；深基坑末设专项支护设施、不设上下通道，人员上下坑槽采踏边坡；料具堆放过于集中，荷载过大；模板支撑系统末经设计计算；基坑施工未设置有效排水等。
1.2预防控制措施严禁采用挖空底脚的方法进行土方施工；基础工程施工前要制定有针对性的施工方案，按照土质的情况设置安全边坡或固壁支撑。
基坑深度超过5m有专项支护设计。
对基坑、井坑的边坡和固壁支架应随时检查，发现边坡有裂痕、疏松或支撑有折断、走动等危险征兆，应立即采取措施，消除隐患。
对于挖出的泥土，要按规定放置，不得随意沿围墙或临时建筑堆放；施工中严格控制建筑材料、模板、施工机械、机具或其他物料在楼层或屋面的堆放数量和重量，以避免产生过大的集中荷载，造成楼板或屋面断裂；基坑施工要设置有效排水措施，雨天要防止地表水冲刷土壁边坡，造成土方坍塌；人工挖孔桩，护壁养护时间不够（未按规定时间拆模），或未按规定做支护，造成坍塌事故。
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2012年1-9月 2011 2010 2009 2008 2007 4909 4593 5116
7594
70 60 50
峰值
6420
8009
52.2
40 30 20 10 0 2007 2008 16.6 4.3 1.1 9.1 8.1
2.5
2.0 1.5 1.0 0.5 0.0
1.4 1.0
1.4
1358
1100 3200 1489 330 1672
7705
7630 8497 6997 7600 7400
外光 华板 块
蓝光sofa 凯德风尚 易城国际 尚房国际公 馆 心灵家园 时光俊园
项目分析： 地块规模-外光华板块在售项目占地规模以中小规模地块为主，仅中铁西城为大型综合体 ；近2年项目总户数约为20000户； 形态价格-
20
18/20 8+1/20
欧式现代
现代简约 ARTDECO
高层
高层 小高层、高 层
2梯5户
2梯4户 1梯2户/2梯4户
——区域楼盘建筑风格各有特色，主要以现代和新古典作为基础 进行演绎。楼层高度和梯户比各项目相似无太大差异
外光华项 目梳理
楼盘 万科·金色 领域 绿化率 25%
项目规划分析
外立面分析
230
47 41 9
109
14 17 16
面积段供销分析：外光华片区近21个月面积段销售集中再71-80平米，81-90平米刚需特 质较为明显；近21个月个面积段供应超越成交率36.4%，各面积段均呈现供应过剩的现状 ；
外光华供 销分析
整体供销分析
面积段供销分析
月度供销走势
整体项目梳理
2011.1-2012.9外光华月度供销、价格走势
景观设计有限公司：
成都赛肯思景观设计有限公司 （SecondNature） 成立于2009年3 月，致力于专业景观设计，专注于规
划设计，追求最优效果。
中铁西城
北
周边配套
东
成都妇女儿童医院 大公园 青羊工业园区 西单商场 仁和春天
青羊绿 洲公园
青羊区 第九人 民医院 中铁西城
青羊实验中学
泡桐树小学
心灵家园
凯德风尚
中铁西城
60%
法式园林
金色领域
蓝光sofa
蓝光sofa
35%
6m音乐主 题园林
凯德风尚 时光俊园
25% 31%
田园风格
后现代艺术 每幢住宅围绕中心花园布置，实现 生态园林 “户户有景，家家赏园”
时光俊园
中铁西城
——区域楼盘景观园林各有特色，多以欧式风情为主，却各有不同，是楼盘品质区隔的重要 点位。
外光华片区研究
温江未来五年规划梳理
外光华片区整体分析
外光华供 销分析
整体供销分析
面积段供销分析
月度供销走势
整体项目梳理
2007-2012.1-9外光华商品住宅价格走势
2007-2012.1-9外光华商品住宅供销、价格走势
供给（万平） 成交（万平） 供销比 4.5 3.9 56.3 45.7 38.5 43.6 59.5 4.0 3.5 40.3 3.0 36.5 1.5
面积段
<50 51-60 61-70 71-80 81-90 91-100 101-120 121-140
供给（套）
销售（套）
416 747 551 3072 4207 1495 1222 1423
358 405 335 1838 2751 1021 854 833
416 358
141-160
161-180 181-200 >200
总平规划
中铁西城占地288亩，建筑面积 超过70万平方米，总投资预计为 50亿元 四地块分期开发，每期开发主题 有所不同，先期启动4#地块 售楼部安排在市政公园内，是租 市政公园的地方
地块1 地块4 地块2
地块3
总平图
地块1
地块2
地块3
地块4
中铁西城
物业管理
京中铁第一太平物业服务有限公司是 中铁置业集团有限公司与第一太平戴维 斯（中国）有限公司共同发起成立的一 家物业服务公司，
3.7
1.9
4.3 2.5
3.6
4.7 4.5
7000 6500 6000
2.0
0.0
0.0
供应分析：。
销售分析 价格分析
外光华项 目梳理
整体供销分析
面积段供销分析
月度供销走势
整体项目梳理
价值
项目周边楼盘价格占位图 高端阵营 金色领域 凯德风尚 尚房国际 中铁西城 蓝光sofa 易城国际 心灵家园 低端阵营 品质
之周边区域内“三纵两横”（三纵：三环
路、武青路、成飞大道；两横：日月大 道、光华大道） 而此片区的光华大道是成都至温江必经 之路，周围聚集了如泡桐树小学、树德中 学、西南财经大学等名校。
中铁西城
开发商：
成都中铁蓉丰置业有限公司是中国 中铁置业集团全资控股子公司，全面 负责中铁置业集团成都范围内所有房 地产开发业务经营范围涉及：房地产 开发与经营、策划、咨询，建筑工程 施工，市政工程，装饰装修，建筑材 料销售，机械设备租赁，投资管理， 物业管理及相关服务等领域。
西
成都树德中学
成都三十七中学
万家湾公交总站
南
中铁西城
小区配套：
小区配套
配有临街商铺和超市若干，分布了ATM和通讯公司营业 点，多个公共健身器材。 小区拥有两千平米的底商及独立商业做为小区业主的配套 小区配有游泳池 配套地下停车位： 1358个（其中住宅1210个，商业148 个）
中铁西城
金色领域 126㎡ 四房
凯德风尚 123㎡ 三房
心灵家园 131㎡ 3房
中铁西城 135㎡ 四房
外光华片区个案研究
中铁西城
占地面积 建筑面积： 物业类别 项目特色 建筑类别 装修状况 环线位置 所属商圈 物业地址 288亩 700000 (平方米) 住宅、城市综合体 复合地产 多层 高层 毛坯 三环以外 光华 青羊光华大道一段（树德中学斜对面）
时光俊园
外光华项 目梳理
项目规划分析
外立面分析
园林景观分析
项目配套分析
项目户型分析
金色领域
中铁西城
蓝光sofa
凯德风尚
楼盘 万科.金色领域 中铁西城
建筑层数 24 7+1/17
外立面风格 ARTDECO 新亚欧主义
建筑形态 高层 小高层/高层
梯户比 2梯4户 2梯5户
蓝光sofa
凯德风尚 心灵家园
外光华项 目梳理
项目规划分析
外立面分析
园林景观分析
项目配套分析
项目户型分析
主题会所
游泳池
网球场
商业街
楼盘 万科金色领 域 中铁西城 蓝光sofa 凯德风尚 心灵家园
游泳池 X ○ ○ ○ ○
篮球场 ○ X ○ ○ X
羽毛球 场 ○ X ○ ○ X
网球场 X X X ○ X
健身 房 X X ○ ○ ○
70
12 27 19.5 4.04 23
综合体
高层 高层 高层 小高层 小高层/高层
2.11
3.6 4.2 5.8 2.9 2.9
60%
30% 35% 30% 30% 40%
29-136
47-99 70-249 49-130 50-130 80-136
1032
1460 4400 2400 330 1329
区域位置： 项目位于城西光华大道东侧西部新城核 心区，左羊西右双楠，前金沙后光华；加
公交： 6条公交线路，37路（万家湾公交站--红星路 广场北）、58路（万家湾公交站--五桂桥公交 站）、309路（百花中心站--温江公交站）、 334路（万家湾公交站--东御街）、518路（金 沙车站--永宁镇）、904路（旅游集散中心--国 色天乡) 地铁：4号线，中坝站。
品牌简介
广告推广：
黑蚁设计-一家有十年专业从事企业品牌形象建立和 地产广告全程推广服务历练的广告设计公司。是西南 地区目前唯一入选中国设计100强的机构，并获IDE CHINA 2004 中国优秀品牌形象大奖/最佳行业创新 奖等殊荣。于1994年开始广泛涉足通信、金融、地 产、家私等领域的广告推广，近年成功推广了金林半 岛、芙蓉古城、水漪袅铜、丽都花园等成都知名楼盘 而外，还为中国移动、中国银行、锦江宾馆、青田家 私、仁和春天百货、等众多领域的客户提供广告服 务。
建筑面积
29.9 建筑形态 高层 容积率 4.98 绿化率 25%
价格领先：万科金色领域 凯德风尚； 品质感：万科金色领域、中铁西城、 凯德风尚
板块
楼盘 金色领域
占地面积
（亩）
（万平方米）
面积区间
（平方米）
总户数 2052
车位 1619
（元/平米）
均价
74
80-126
9091
中铁西城
288
47 166 51 15.3 112
供给（万平） 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 3.2 2.3 1.9 7723 7.5 7482 4.9 4.1 4.1 3.3 12.6 8262 8741 8445 8315 8383 8099 成交（万平） 均价 12.1 7877 8.5 6.9 4.5 3.3 2.1 7703 7448 4.4 3.2 2.4 2.4 2.5 7607 7614 9000 8500 7650 7740 7916 8000 7353 7.7 7601 7.1 7.0 7271 7.1 6.4 7343 6.3 7408 7500 3.7 1.5 0.0 0.0 3.0 3.5 2.6 0.0