2019年山东文登南海地块市场的研究的报告
威海南海调研报告
威海南海调研报告威海南海地处山东半岛东部，是中国重要的沿海城市之一。
为了深入了解威海南海的情况，我们进行了一次调研。
通过实地考察和访谈，以下是我们的调研报告。
威海南海拥有优越的地理位置和丰富的资源，这为其发展提供了巨大的机遇。
首先，在渔业方面，威海南海的渔民以其勤劳和聪明才智闻名于世。
据调查，威海南海每年的生鲜海产品出口量居全国前列，为当地经济做出了巨大贡献。
此外，威海南海也拥有丰富的海洋资源，如海藻和海鲜等，这些资源可以为当地经济增加更多的价值。
其次，在旅游业方面，威海南海有着得天独厚的优势。
拥有美丽的海滩和清澈的海水，威海南海吸引了众多的游客前来观光和度假。
据统计，每年有数十万人次来到威海南海进行旅游，这对当地的经济发展起到了积极的推动作用。
同时，威海南海也积极推动海洋文化旅游产业的发展，如海洋主题公园和海洋博物馆等，这些景点丰富了威海南海的旅游品牌形象，为当地经济提供了更多的发展机会。
然而，在威海南海的发展过程中，也面临着一些问题和挑战。
首先，环境保护问题是一个亟待解决的难题。
随着经济的快速发展和人口的增加，威海南海的海洋环境受到了一定的影响。
海水污染和捕捞过度等问题亟待解决，以保护海洋生态系统的健康。
其次，基础设施建设也面临着一定的压力。
随着旅游业的迅猛发展，威海南海需要更多的酒店、道路和交通设施等基础设施来满足日益增长的游客需求。
在未来，我们建议威海南海应该进一步加强环境保护，尤其是加强海水污染的治理和捕捞的合理管理。
同时，威海南海应该继续发展旅游业，并提升旅游服务水平，以吸引更多的游客前来消费。
此外，威海南海应该加大基础设施建设的力度，以提供更好的服务和便利，为当地经济发展创造更好的条件。
综上所述，威海南海拥有丰富的资源和优越的地理位置，为其发展提供了巨大的机遇。
然而，也面临着一些问题和挑战。
我们相信，在政府和社会的共同努力下，威海南海的发展将会取得更加长足的进步。
山东文登市水榭花都---经营篇
新城区房地产市场特点
1、外来开发商占主体，整体开发体量较大
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2、产品同质化现象严重，多为多层和小高层，
产品相似度较高
3、多数开发地块在抱龙河沿岸，侧重景观及
产品居住舒适度宣传
4、开发节奏较快，区域认可度较高
5、新盘较多，区域竞争激烈
6、整体均价接近4000元/平米，为文登最高
文登房地产市场特点1成交数量再创历史新高2商品房外销数量稳步提高3商品房成交价格平稳上升楼市板房地产市场块划分开发区板块中心区板块项目地块海地银河苑天山水尚水岸新城弘盛现代城银海绿洲倪氏海泰庄园文山清华园人和国际花园上海国际花园兴业名居峰山国际城中央龙湾银河世家天恒龙泽苑南山郡新城区房地产市场特点1外来开发商占主体整体开发体量较大2产品同质化现象严重多为多层和小高层产品相似度较高3多数开发地块在抱龙河沿岸侧重景观及产品居住舒适度宣传4开发节奏较快区域认可度较高5新盘较多区域竞争激烈6整体均价接近4000元平米为文登最高
竞争层面分析——人和国际
主要优势： 地段优势，交通便利：石岐中心地段，南下新码头的有力支撑，周边 生活、商业配套较为齐全， 本体优势：水景丰富，楼间距50米，部分跃式产品，入户花园设计； 主要劣势：临近交通要道, 噪音影响，本体配套不到位、不齐全.
产品
总量
推出 时间
112-122㎡
6栋
27套
11-10
3房
112-122㎡
27套
7栋
12-25
3房
8栋
146㎡/ 4房
87套
09-10
均价 4100 4100
开盘率
20%（截止12月23号，售出 10套）
目前 销售率
文登市房地产市场调查报告
文登市房地产市场调查报告一、文登概况1、地理位置及行政区划文登市位于山东半岛东部，北纬36°52'~37°23'、东经121°43'~122°19',隶属于山东省威海市，西阻于昆嵛山，与烟台市牟平区和威海乳山市相接，北连威海市环翠区，东邻荣成市，南濒黄海。
总面积1645平方公里，海岸线公里。
市治文登城，按直线距离计算，距威海市治36公里，距省会济南450公里，距首都北京580公里。
文登市辖3个街道，14个镇：龙山街道，天福街道，环山街道，文登营镇，大水泊镇，张家产镇，高村镇，泽库镇，侯家镇，宋村镇，泽头镇，小观镇，葛家镇，米山镇，界石镇，埠口港。
2、人口截至2006年12月31日，全市总人口640465人，其中男322729人，女317736人。
总人口性比例（女为100，下同）为，人口密度为398人/平方公里。
总户数252123户，平均每户人。
当年出生3451人，其中男1775人，女1676人，新生儿性比例为；死亡5512人，其中男3043人，女2469人；市外迁入6149人，其中省内其它地市迁入3802人，省外迁入2347人；迁出市外6409人，其中迁往省内其它地市5104人，迁往省外1305人。
年末总人口数比上年减少2321人。
城区总人口180858人。
全市登记暂住人口38803人。
2009年，全市人口出生率为%，人口自然增长率为%，连续11年人口负增长，晚婚晚育率分别为%和%。
3、区域交通（1）公路：309国道、青岛威海一级公路、荣乌文登段、青威高速。
（2）铁路客运客运业务办理威海---北京、威海---济南、威海---汉口的旅客运输任务。
（3）机场：威海机场，开通了北京、上海以及韩国首尔、釜山的多条线路。
4、经济发展文登已经建立了拥有机械、汽车、轻纺、化工、食品等几大支柱行业、28个门类、1000多家生产企业，具有一定竞争优势的工业体系。
文登南海有关情况介绍
文登南海招商手册有关情况文登南海新区是山东省级开发区，山东半岛蓝色经济区核心区，位于文登市最南端，南临黄海，规划控制面积160平方公里，规划建设面积90平方公里，集约用海面积120平方公里。
2007年3月启动开发，主要依托丰富的岸线资源、旅游资源和土地资源，打造滨海度假胜地、蓝色产业新城。
南海新区分临港产业区和旅游度假区两大功能区，目前基础设施基本到位，“四纵三横”骨干路网已经形成，水、电、暖、气等“十通一平”同步跟进，一大批投资过亿元、上百亿的产业项目落地开工，呈现强势突破、蓬勃发展的良好态势。
被中国机械工业联合会确定为先进技术装备园区，被省批准为山东省机械装备和零部件制造（文登南海）基地、山东省海外华侨华人投资创业基地、山东省（文登）电子信息产品出口加工产业园、山东省（南海）台湾科技园、文登工业园，荣获联合国人居奖中国优秀示范新区、山东省十大生态旅游景区等称号，政府服务工作被评为山东省十大强势服务品牌，已成为海内外投资的热土，是产业转移的首选之地。
区位优势。
文登南海与韩国、日本隔海相望，处于青岛、烟台、威海环黄渤海“小三角”经济圈的重要隆起带，具有广阔的内陆腹地和中心城市的辐射支撑，是山东省致力打造的半岛制造业基地重点区域；是中国经济增长第三大引擎——山东半岛、辽东半岛和朝鲜半岛环渤海“大三角”经济圈的重要节点，面向东北亚，辐射环渤海，承接日韩产业转移，区位优势独特，战略位置突出，蕴藏巨大发展潜力。
交通优势。
文登南海具备机场、港口、高速公路、铁路等多种交通网。
周边1小时车程内有3个国际机场，其中威海国际机场就在文登境内，到北京、上海仅1个小时，到韩国首尔仅45分钟；海上交通十分便利，1小时车程内有5个国家一类对外开放港口，文登南海30万吨大型深水港正在建设中；青威、荣乌高速公路就在南海境内，铁路纵贯文登全境，具备承载大项目的强劲势力。
土地优势。
文登南海拥有数万亩国有存量土地，并有大量未利用的荒草地，地势平坦，腹地广阔，适合发展大工业，是胶东半岛唯一可以大规模开发的滨海区域，在中国18000余公里海岸线上，此种情况极为罕见；尤其在国家严格控制18亿亩耕地红线的严峻形势下，南海的土地资源具有其他地区无可比拟的发展优势。
文登市房地产市场调查
目前，文登市的交通、通讯、电力等基础设施得到不断完善，具备现代化城市功能，
文化、教育、科研、体育、卫生、旅游等各项事业全面进步。伴随着城市新区和开发区建
北京靠山居投资管理集团-营销部
北京靠山局投资管理集团
山东文登房地产市场调研报告
设的深入推进、完善，价格杠杆将使文登市成为区域市场最具吸引力的投资市场，区位优
人数, 47700, 17%
农村居民 未参 保人数,
20 0940, 55 %
农村居 民参保 人数 , 16194 0,
45%
北京靠山居投资管理集团-营销部
文登市农村居民参保 比例
北京靠山局投资管理集团
◆ 经济发展情况
山东文登房地产市场调研报告
文登市近十年经济迅速发展，经济综合实力跻身于全国百强县第13位，山东省第3位，
居住、生活、休闲、娱乐、购物
北京靠山居投资管理集团-营销部
北京靠山局投资管理集团
山东文登房地产市场调研报告
为主的新城区，完善的规划了交通枢纽、城市商业、医疗、教育、文化、信息化建设等，
成为文登市未来发展的核心区域；
B、另一部分则是城市北扩打造新型的高新经济开发区，便于招商引资和产业化管理。由于
开发区以工业为主，市政、生活配套、商业、交通环境相对匮乏。
农民人均纯收入 10182.5 元，增长 10.2%。2010 年城镇居民人均消费性支出 17794.44 元，
增长 30.4%；农民人均生活消费支出 5528.9 元，增长 9.5%。
劳动就业形势稳定——在岗职工工资收入持续上升，在岗职工年平均工资 35020.95 元，增长 15.3%。（月平均工资 2918 元）
0.00%
北京靠山居投资管理集团-营销部
文登市年四季度房地产市场分析报告
文登市年四季度房地产市场分析报告一、市场总体概况2019年四季度，文登市房地产市场表现稳定，供求关系趋于平衡，市场交易量和房价均呈现持续上升的趋势。
本报告将对文登市年四季度房地产市场进行详细分析。
二、市场成交情况2019年四季度，文登市房地产市场整体成交量逐渐增加。
其中住宅市场呈现较为活跃的态势，特别是中小户型的成交量有明显增长。
商业地产市场也有较好表现，租金水平保持稳定的同时，成交量也有所增加。
三、市场价格走势在2019年四季度，文登市房价整体呈现上涨趋势。
受政策支持和市场需求的影响，房价呈现稳步上升。
不同区域的房价差距有所缩小，整体市场价格均衡度有所提高。
四、市场供需关系供需关系是影响市场发展的重要因素。
在2019年四季度，文登市房地产市场供需关系趋向平衡。
尽管市场供应增加，但需求也保持增长，房地产市场整体供应与需求的平衡程度较好。
五、政策影响分析政策是房地产市场的重要因素之一。
2019年四季度，文登市出台了一系列鼓励购房的政策，如提高购房贷款利率水平、放宽购房限制等，这些政策有助于推动房地产市场的发展，促使市场交易量和房价的增长。
六、市场前景展望展望未来，文登市房地产市场仍然有望保持稳定增长的态势。
尽管经济形势可能存在一定的不确定性，但政府的政策支持和市场需求的增长将继续推动房地产市场的发展。
七、风险提示与建议房地产市场发展面临一些风险和挑战，如政策调整风险、市场需求波动等。
因此，监管部门应加强市场监管，引导市场健康发展。
同时，购房者要谨慎购房，理性投资，避免过度负债。
八、总结总之，2019年四季度，文登市房地产市场呈现平稳增长的趋势。
供需关系逐渐平衡，房价呈现上涨趋势。
政府的支持政策和市场需求的增长将为未来的市场发展提供有力支撑。
购房者要根据自身情况，合理投资，避免风险。
以上为文登市年四季度房地产市场分析报告的部分内容。
本报告对市场的概况、成交情况、价格走势、供需关系等进行了详细分析，并对未来市场前景和风险进行了展望与建议。
2019年07月潍坊市场监测报告
20
0.3
0.26
8799
15
0.2
0.14
6974
14
0.2
0.1
5217
1
0
0.01
8004
排行榜|项目排行（按成交金额）
2019年7月潍坊市新房项目成交金额TOP10 （亿元）
博观熙岸 中海大观天下
绿城诚园 一象澜湾 博裕壹号 新里·澜山 中房幸福名都 中南熙悦 万特公馆 九号养老公寓
0.99 0.92 0.84 0.81 0.78 0.76 0.68 0.68 0.63 0.59
区县
成交时间
奎文区 2019-07-12
用地性质 住宅用地
规划建面 成交楼面价 溢价率 (万㎡) (元/㎡) (%)
拿地企业
9.4
4320 10.77% 潍坊文梁家豪置业有限公司
奎文区 2019-07-12 综合用地(含住宅) 3.31
4179
0.00% 潍坊家豪置业有限公司
奎文区 2019-07-08
62
7431
137
102
10
九号养老公 寓
0.59
0.4
21 13800 202
279
排行榜|项目排行（按成交面积）
2019年7月潍坊市新房项目成交面积TOP10 （万㎡）
博裕壹号 一象澜湾 中海大观天下 中房幸福名都 新里·澜山 雷士研发中心 万特公馆 中冶德馨苑 博观熙岸 中南熙悦
1.5 1.4 1.1 1 1 0.9 0.8 0.8 0.8 0.8
12.4%
13.1%
26.6%
500(含)万元以上 300(含)-500万元 200(含)-300万元 160(含)-200万元 120(含)-160万元 40.8% 80(含)-120万元 50(含)-80万元 50万元以下
2019年山东文登南海地块市场的研究的报告
开发商 威海万嘉房地产开发有限公司
地址 基本信息
南海新区金海西路
本案整体规划为多层、花园洋房、小高层的混合型社区，其中6栋小高层集中在项目中 心位置，东侧为4栋花园洋房，其余为多层产品
占地面积 144555㎡，建设用地面积114288 ㎡ 建筑面积 139431㎡
容积率 1.22
绿化率 42%
停车位 150个
价格： 海韵·蔚蓝水岸目前表单均价3200元/㎡，赠送精装修，装 修标准在400元/㎡左右，较周边其他在售项目属于中档价格 。
去化： 该项目一期于08年5月开盘，目前整体去化60%左右，剩余 产品以中大面积为主。
海韵·碧水金沙——沙盘及外立面效果图
海韵·蔚蓝水岸——主力户型
一室一厅一卫62—63㎡
产权年限 70年
配套状态 精装修（300元/㎡）
表单均价 2780元/㎡ 主力户型 55—89㎡
主力总价 去化状态
15.2—24.7万元/套
目前一期基本售完，二期在 售中
简介：本项目位于文登市泽库镇，项目周边设有银行、超市、住宅小区、机关、学校、武警公安驻地及商务机构星罗棋布，商业气氛浓厚、
人文兴旺、市政设施配套齐全，道路四通八达，交通十分便利，黄静优美。 该地块在南海新区规划范围内，地块呈东北高，西南低的趋势，海 拔最高为36.2米，最低为31.8米，良好的海岸线景观尽收眼底，根据“山谷之内，无推山。大泽之畔。不理水”的叠山理水原则，项目得名 “圣海家园”，此项目南有五垒岛有效阻挡海水带来的潮气，三面环山，三面环海，依山傍海，上风上水，南距海1.5公里，西距海1公里，是 一个典型的远眺大海，听海观潮的区域。 小区采用“中心庭院+环路”的结构形式，中心庭院空间开放，达到住宅与景观共享，规划停车为629 个，小区设有红外线探监视系统。
南海房地产市场态势研究香格里拉
南海房地产市场态势研究一、南海房地产市场的板块分析南海房地产市场的发展水平不均衡，基本上可以分为两个特征比较明显的板块，一个是以桂城、黄歧为代表的城市板块，另一个是以香格里拉别墅花园、大浩湖为代表的乡村板块。
1、以桂城、黄歧为代表的城市概念板块桂城主要面对整个南海市场，目前已经成为整个南海房地产的领头羊；黄岐主要面对广州市场，90年代中后期的发展水平在南海领先，目前已经被桂城超越。
桂城房地产市场的特点：—以怡翠花园、丽雅苑等产品为代表；—怡翠花园等项目的出现，标志着南海房地产发展的升级换代时代的到来；—由于桂城房地产开发的水平，在这几个代表性项目出现前一直处于低水平，南海人的购房欲望没有被激发出来，而怡翠等升级换代产品的出现，改变了南海人不买房的习惯，也使人们看到了宅基地与高档住宅之间的巨大反差；—怡翠等项目的出现使人们认识到了环境和居住品质的重要性；—怡翠等项目的成功，也代表了南海的一种消费倾向，是市场的主流产品；—随着市场的发展，人们对居住品质的要求的不断提高，好的项目会不断涌现。
黄歧市场的特点：—90年代中后期以广州市场为主；—黄歧整体形象的杂乱无章，近年来逐渐失去了广州市场，而以周边市场为主，并且下滑的这种趋势已经无可逆转；—黄歧市场的下滑，另一个重要的因素就是产品的更新换代太慢，跟不上市场需求的发展；—黄歧楼市对于周边市场的挖掘，会对我们的项目构成一定的竞争性2、以香格里拉、大浩湖为代表的乡村板块大浩湖的特点：—大浩湖虽然在交通上比较偏远，但因为有高尔夫环境和休闲配套作为支撑，对佛山和南海市场的吸引力较大；—大浩湖迎合了佛山、南海一批中产阶级的度假需求—大浩湖项目主要是有好的景观环境，有好的休闲配套，其次户型面积小，进入的门槛低，扩大了消费群体的广度；—玩的氛围十分感染，对消费者的购买欲望有较大的激发；—大浩湖的推广力度不算大，但是取得了较好的销售业绩，说明佛山、南海的度假物业市场存在潜力，关键在于宣传和引导。
威海市场调研报告1
威海市场调研报告1威海市场调研报告基于我公司开发的商业楼盘和连云港项⽬的投资建设，针对其项⽬的特点和开发模式，基于实际情况，我部门对沿海地带——威海作了为期三天的市场调研，此次调研主要是从旅游地产、养⽼地产等⾓度多⽅⾯的了解商业酒店的运营模式，以及为连云港项⽬的开发做好⼀个良好的定位基础，先将调研情况作以下阐述：⼀、明⽉.那⾹海明⽉.那⾹海地处⼭东威海环海⼤道好旺⾓旅游度假区。
总占地⾯积约1000亩，总建筑⾯积约120万平⽅⽶，是⼀个以度假、养⽣为主，集休闲、娱乐、旅游和居住等功能于⼀体的旅游度假综合体。
1.户型那⾹海以35-96㎡精装公寓为主，总价23万起，户型整合化⼀，⼀房⼀卫，内部装饰简约，阳台直⾯朝海，海域风情⼀览⽆遗。
户型及样板房：改项⽬地处旅游度假区内，那⾹海⾃投建设了免费的海滨浴场，建设了约200亩的⾹海湾内海沙滩景观、游艇码头、⽔上会所，融合了餐饮、住宿、便利店、酒吧、茶餐厅等配套设施，满⾜了受众⼈群的⽣活所需。
3.消费⼈群那⾹海⼤⼒建设项⽬的海域风情，其受众⼈群⼤⾯积来着于上海、南京、苏州、杭州等地处内陆的城市⼈群，⾯临的均是企业⾼管、退休员⼯等，以总价低为出发点，吸引旅游、养⽼⼈群。
4.经营模式那⾹海为商业项⽬，其建设多为酒店公寓，⼀期建设1600余户，采⽤和途家合作的模式运营，包租分利50%，⼀期近30%客户于那⾹海签订包租协议。
⼆、⽂涛阁⽂涛阁位于⽂登南海新区12公⾥⾦沙滩东部，总建筑⾯积约为5万平⽅⽶，项⽬由A、B两栋⾼层酒店式公寓及⼀栋三层全景酒店组成，其中A栋楼是2.9⽶层⾼的酒店式公寓，B栋是层⾼4.9⽶的复合式海景公寓，可分割为两层使⽤。
1.户型⽂涛阁户型⾯积均以40-60㎡为主，总价在30万左右，从项⽬现场情况来看，除总价和沿海域有部分优势，施⼯粗糙，精装修样板房都⽑糙。
2.配套项⽬除沿海岸线和后⾯的⿊森林外的地理区势，还有三栋酒店和接待中⼼，已经交付给当地政府所⽤，政府将投⼊建设沿海景观带。
威海文登市调总结报告
文登市调总结报告一. 宏观环境①政治法律:在国十条和国八条的基础上，威海地区还没有出现自己的房产政策；当地人，首套房，首付30%，二次购房需要付60%首付；（山东省内的都算是当地人）②经济水帄：文登整体经济水帄③文化、风俗等：河两岸的说法，北岸聚财，南岸散财。
（在走访调查过程中，许多房产商拿水岸做对比，指名道姓的说水岸位置不好，误导消费者）二〃中观环境(1)文登城市发展规划：随着城市总体规划整体向东发展，抱龙河两岸，新汽车站、文登学公园等地，都是市政新区的规划地，随着八大局，新市政府等的东迁，文登整体城市向东发展；(2)城市房地产企业情况：城市房地产企业的数量、类型以及企业资质与实力等。
(3)城市房地产的供需状况：2010年度房地产供应量、需求量、销售价格水帄、帄均开发成本等资料。
(4)专业机构与中介机构情况：主要包括工程咨询公司、物业管理公司、房地产销售代理公司及其信誉、资质和业绩情况、金融市场(如银行抵押贷款的利率、贷款年数、成数)情况。
三〃微观环境微观环境主要调查房地产状况以及微观区域的消费者需求状况，主要调查的内容有：(1)竞争对手的情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等。
(2)消费者需求状况，包括消费者对房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的要求。
四:具体调查问题1、房价2、是否有优惠政策：——本地购房者——外地购房者3、配套：——周边配套：购物环境（超市）、医疗设施、教育设施、——社区内配套：小区域环境状况、4、户型类型：主打户型；受欢迎户型；户型优势；是否有差价；5、付款方式6、文登当地购买力7、文登市场饱和度，房子都卖给谁8、项目总面积9、交房时间、建筑开发时间10、城市规划——文登未来发展规划、区域重点11、消费者：年龄结构，职业构成，常住人口特征、职业因素12、消费者对文登楼市价格走向判断等13、影响房价的主要原因——询问真正的购房者，他们的关注点，心理状况文登市楼盘信息比较表表一表二表三补充：1、付款条件：外地首付60%，山东省内都算本地✓本地二次购房者首付60%，一次购房者首付30%✓有个别房产商会根据实际购房者购买意向，真正购房时会进行暗箱操作；（具体不详，实际购买时才会被提上日程）2、户型：✓对于投资房产者，80——100㎡户型较受欢迎；✓对于一次置业者，一次置业者大多是购婚房，一次居所，也是倾向于小户型和多层，价格对其影响较为明显，注重性价比；✓对于二次置业者，则多数会选择大户型，更换居住条件，会根据经济条件来选在合适的居所，较为注重户型和位置；3、楼层：✓对于一次置业者，多会选择多层洋房或高层中的底层，价格是主导因素；✓对于二次置业者，楼层的影响不是很明显，户型和位置更为主导；4、位置：✓靠近山水，河北岸；✓主干道位置；当地居民访问调查情况：个体商户：买房较多，倾向较大；多为二次置业，更换居住环境；选房依据：位置、户型、楼层、价格；多倾向大户型；普通职工：买房多出于家庭较大事情更变，如孩子结婚、拆迁等；选房依据：价格、性价比；多倾向多层和小户型；水岸改户型：✓楼号：4号楼✓单元：2-3-4单元✓户型：135.15㎡——69.86㎡&65.29㎡135.15㎡——69.86㎡&65.29㎡153.08㎡——83.56㎡&69.52㎡价格：起价：2880元/㎡均价：3550元/㎡根据楼层和位置，涨幅不同困难✓没客户，来电量，来访量少，甚至少的可怜；共8个置业顾问，帄均每人每月接待客户不足4个左右，还只是看房者；✓户型大，价格高，客户不认可——表面上看起来最大的劣势：大户型✓配套不完善：周围购物环境、生活环境不到位；虽然是现房，但社区自身配套不足，小区内规划不完善，生活设施不充分；✓老楼盘，08年开的盘，接近三年的时间，在人们心目中已经是老楼盘，无新鲜度和关注度；✓执行：户外高炮、道旗等不到位，无✓优点：✓环境好，距抱龙河最近；✓层高较高；✓外飘窗，漂亮；✓封闭式社区管理；✓安全、安静；✓性价比较高；。
文登南海简介
文登南海简介文登南海位于文登南部的黄海之滨，是文登市致力打造的两大经济板块之一，规划控制面积160平方公里，规划建设面积55平方公里。
在目标定位上，主要依托丰富的岸线资源、旅游资源和土地资源，打造现代制造业基地和滨海度假新区。
自2007年3月启动开发以来，“四纵三横”骨干路网基本形成，水、电、气、暖等设施配套一步到位，机械化工、船舶制造、港口物流、旅游度假等40多个投资几亿元、几十亿元的大项目相继进驻，被中国机械工业联合会确定为先进技术装备园区，被省批准为山东省机械装备和零部件制造（文登南海）基地、山东省海外华侨华人投资创业基地、山东省（文登）电子信息产品出口加工产业园、山东省（南海）台湾科技园。
文登南海资源丰富，优势突出，是联合国人居署确定的“优秀示范新区”，具有巨大的开发潜力和投资价值：一是区位优势明显。
文登南海处于山东省经济发展最具活力的半岛城市群和半岛蓝色经济区的九大核心区域内，是发展海洋经济和高端产业的重要平台；半日工作圈内有青岛、烟台、威海三个经济发达城市，具有广阔的内陆腹地和中心城市的辐射支撑；与韩国、日本隔海相望，是扩大对韩、日开放的重要窗口。
二是自然环境优美。
文登南海拥有156公里黄金海岸线，岛礁错落、美景如画；12公里金色沙滩，坡平浪缓、沙细水清，是天然海水浴场；万亩翠绿松林，抱海绵延数十里，是理想的疗养、避暑和度假胜地。
三是土地资源丰富。
文登南海拥有数万亩国有存量土地，地势平坦，非常适宜大规模统一开发，具有其他地区无可比拟的发展优势。
四是交通条件便捷。
文登南海有多条高等级公路穿境而过，铁路纵贯文登全境；周边1小时车程内有3个国际机场，其中威海国际机场就在文登境内，到北京、上海仅1个小时，到韩国仅45分钟；海上交通十分便利，2小时车程内有5个国家一类对外开放港口，南海深水港口建设已经全面启动，将为临港产业发展提供强有力的交通支撑。
五是基础设施完善。
南海新区开发启动之初，就坚持基础设施先行，高起点、高标准建设。
【房产】威海文登市房产场分析
【关键字】房产文登房地产市场现状分析山东省文登市是全国百强县（市）第14名，山东县域经济第二名，沿海开放城市，北接威海，处于青岛（三小时到,青烟威城际高铁建成后一小时到）、烟台（一小时到）、威海（半小时到）三个开放城市的中心，是离威海市区最近的市,也是威海的经济腹地，中小企业繁多。
全市人口总量约60多万，其中市区常住人口约20多万，是中国十大长寿之乡，适合老人养老及年轻人休闲度假，连续多年被联合国授予“最适合人类居住的城市”。
也多次被评为中国最具投资潜力中小城市20强、山东省最佳投资城市等。
一、文登房地产市场现状分析（一）土地市场分析（单幅土地成交价格详见附件）1、2007—2009年土地供应数量分析（资料来源于文登市国土资源局）文登市2007年土地成交最多，招拍挂土地成交共93块，其中主城区住宅用地成交35块；2008年招拍挂土地成交共84块，其中主城区住宅用地成交28块；2009年招拍挂土地成交44块，其中主城区住宅用地成交13块，近三年土地成交呈下降态势。
2、2007—2009年土地供应规模分析（资料来源于文登市国土资源局）文登市2007-2009年土地供应呈直线下滑趋势，2007年住宅用地供应在117万㎡左右，2008年住宅用地供应在77万㎡左右，2009年至今住宅用地供应才26万㎡左右，呈直线下降趋势。
3、2007-2009年土地成交价格分析（资料来源于文登市国土资源局）2007年主城区住宅用地市场成交价格最低19.53万/亩，最高86.8万/亩；2008年最低20.8万/亩，最高120.2万/亩；2009年最低25.35万/亩，最高119.9万/亩。
2007年地王为中央龙湾地块，2008年地王为银河世家地块，2009年地王为上海国际花园地块（环山路南、昆嵛路西，已经动工），地价呈逐年递增趋势。
4、近几年部分住宅地块成交价格表目前文登市的房地产市场按区域可划分为以下市场：A：城西板块B：中心板块C：新区板块D：城南板块E：开发区板块。
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海韵·蔚蓝水岸
开发商 山东天阳房地产开发有限公司
海韵·碧水金沙开发商 山东天源自房地产开发有限公司南海新区金滩
目前本案规划在做进一步调整，整体规划为多层和别墅的混合型社区，其中多层部 分一期面积区间为57—112㎡
145800㎡
建筑面积 111030㎡（原定）
容积率
0.76
绿化率 41.7%
停车位
地上100个
物业费
0.4元/㎡·月
开盘时间 09年1月
交付时间 最早2019年6月
产权年限 70年
配套状态 精装修（400元/㎡）
表单均价 3300元/㎡
主力总价 18.8—28.7万元/套
主力户型 57—87㎡
去化状态 目前本案一期去化已达到70%左右
区位： 海韵·碧水金沙位于南海新区金滩旅游度假区内，与南海仅一路之隔，周边风景秀美，但配套
匮乏，基本生活配套不全，自身配套缺失。
奥运冠军花园 （规划中）
驿海庄园
圣海家园
在售（已售）项目
? 圣海家园 ? 驿海庄园 ? 海韵·碧水金沙 ? 海韵·蔚蓝水岸 ? 金海滩 ·阳光城 ? 万嘉·阳光海岸 ? 金滩明珠 ? 碧海云居 ? 卓达·香水海 ·英伦湾
待售（规划中）项目
? 奥运冠军花园 ? 金滩壹号 ? 风情海岸
区域内在售项目简介
一期
二期
一期
规划： 圣海家园全部规划为“6+1”多层产品，一层储物间和车库 与住宅部分捆绑销售。面积区间为55—89㎡，各种户型所 占比例基本相同。
价格： 圣海家园目前表单均价2780元/㎡，赠送低标准精装修，装 修标准在300元/㎡左右。周边在售项目仅此一家，但与南海 新区西部板块相比，其价格较低。
右，较周边其他在售项目属于中高档价格。
去化： 该项目于08年1月开盘，目前其二期09年年中面市，整体销 售不畅。已面市产品整体去化40%左右。
? 驿海庄园——现场外立面实景
? 驿海庄园——主力户型
两方一厅一卫70㎡
三房两厅一卫92㎡
两房两厅一卫61㎡
? 海韵·碧水金沙
项目名称 地址 基本信息 占地面积
去化： 该项目二期于09年2月开盘，目前其一期08年年初面市，现 基本销售完毕，二期在售中。本案区域内本地客源有限，且 主要为区域内拆迁安置群体。项目内主力客源为外区域购房 群体。
? 圣海家园——外立面实景及效果图
? 圣海家园——主力户型
一厅一卫一室， 55㎡
两室二厅一卫，82—87㎡
两室二厅一卫，83—88㎡ 一厅一卫一室， 55㎡
目录
? 南海项目个案汇总 ? 南海项目特征分析 ? 市场研展结论 ? 本案规划建议
第一部分 个案汇总
南海新区重点项目汇总
新
项目基地
阳光海岸
区
金海滩阳光城
主
海韵·蔚蓝水岸
要
项
金滩壹号
（规划中）
目
地
金滩明珠
海韵·碧水金沙
图
碧海云居
区域内未知规划项目：风情海岸
卓越·香水海 在售英伦湾 近期规划小户型 产品森海国际
但配套匮乏，基本生活配套不全，自身配套缺失。
一期
二期
规划： 驿海庄园除一栋酒店式公寓外全部规划为多层产品，部分一 层储物间和车库与住宅部分捆绑销售。面积区间为60—91 ㎡，各种户型所占比例基本相同。
价格： 圣海家园目前表单均价3300元/㎡，其中二期一线海景房源
部分5680 元/㎡，赠送简单装修，装修标准在200元/㎡左
? 驿海庄园
项目名称 地址 基本信息 占地面积 容积率 停车位 开盘时间 产权年限 表单均价 主力面积
驿海庄园
开发商
威海泰康房地产有限公司
南海新区金滩
除一栋酒店式公寓外，全部为多层产品，且多层面积区间为60—91㎡的中小户型
133340㎡
建筑面积 129000㎡
0.91 地上车位200个
绿化率 物业费
46.3% 0.5元/㎡·月
08年1月
交付时间 最早一批09年12月
70年
配套状态 简装（200元/㎡）
3300元/㎡；一线海景5680元/㎡ 60—91㎡
主力总价 去化状态
19.8—30万元/套
目前本案整体销售不畅，可选房源较 多。
区位： 驿海庄园位于南海新区金滩旅游度假区内，与南海仅一路之隔，且紧邻万亩松林周边风景秀美，
一期
规划： 海韵·碧水金沙整体规划为多层和别墅的混合型社区，其中北 侧为多层产品南侧为别墅产品，由于其规划方案在做进一步 调整，目前产品比例未知。其在售一期多层产品面积区间为 57—112㎡，主力面积为57—87㎡ 价格： 海韵·碧水金沙目前表单均价3300元/㎡，赠送精装修，装修 标准在400元/㎡左右，较周边其他在售项目属于中档价格。
去化： 该项目一期于09年1月开盘，目前整体去化70%左右，剩余 产品以顶层和低楼层中大面积为主。
? 海韵·碧水金沙——沙盘及外立面效果图
? 海韵·碧水金沙——主力户型
一室一厅一卫66㎡
二室一厅一卫80㎡
一室一厅一卫57—65㎡
两室两厅一卫80—87㎡
? 海韵·蔚蓝水岸
项目名称 地址 基本信息 占地面积
产权年限 70年
配套状态 精装修（300元/㎡）
表单均价 2780元/㎡ 主力户型 55—89㎡
主力总价 去化状态
15.2—24.7万元/套
目前一期基本售完，二期在 售中
简介： 本项目位于文登市泽库镇，项目周边设有银行、超市、住宅小区、机关、学校、武警公安驻地及商务机构星罗棋布，商业气氛浓厚、
人文兴旺、市政设施配套齐全，道路四通八达，交通十分便利，黄静优美。 该地块在南海新区规划范围内，地块呈东北高，西南低的趋势，海 拔最高为36.2米，最低为31.8米，良好的海岸线景观尽收眼底，根据“山谷之内，无推山。大泽之畔。不理水”的叠山理水原则，项目得名 “圣海家园”，此项目南有五垒岛有效阻挡海水带来的潮气，三面环山，三面环海，依山傍海，上风上水，南距海1.5公里，西距海1公里，是 一个典型的远眺大海，听海观潮的区域。 小区采用“中心庭院+环路”的结构形式，中心庭院空间开放，达到住宅与景观共享，规划停车为629 个，小区设有红外线探监视系统。
? 圣海家园
项目名称 圣海家园
开发商 威海凯锦置业有限公司
地址
南海新区泽库镇
基本信息 全部为多层产品，且面积区间为55—89㎡的中小户型
占地面积 75亩
住宅面积 6.5万平方米
容积率 停车位
1.09 629个
绿化率 物业费
42.4% 0.5元/平方米
开盘时间 二期09年2月
交付时间 一期09年8月31日