综合商业体业态汇总及动线设计

城市综合体功能特征
• 城市综合体具有很高的价值，通过各种功能的有机组合，能够产生的能量和价值，是不可用普通的 房地产、住宅或商业的价值来衡量的。第一，由于城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合，它 能够大大地节约每一个人的生活成本和时间成本。第二，它通过高端酒店、超市、百货、步行街、 娱乐楼、餐饮楼等功能的组合，能够产生极高的社会价值。第三，附加值高，不但能使自身的地块 价值提升，而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。 概括而言，城市综合体至少有四个方面的作用。一是创造城市价值。通过多种功能的组合，功能协 同，能够创造极高的社会价值，被称为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎。二是完善城市功 能。城市综合体是城市空间布局的创新模式，能够优化城市土地及空间资源配置，进一步完善城市 功能。三是丰富城市生活。城市综合体以科学合理的方式整合各种消费资源，最大化地实现建筑、 业态和人群的互补、联动和共享，提升了居民的生活质量，丰富了城市生活。四是提升城市品位。 城市综合体是城市的地标性建筑，是城市的标志和名片，能够大幅提升城市的形象和品位。
社区配套型商业
大众餐饮区 大众休闲娱乐区 时尚生活区 该类型商业体商业体量和所在社区规模以及辐射人群类别有一定联 系，不过一般都是2万平米以下规模。 该类型商业体的辐射区域和周边的商业格局有一定的关系，主要从 供给和稀缺两方面来考量业态的规模和辐射范围。一般以商业为中心， 15分钟步行路程为半径为辐射圈 家庭、个人消费为主的餐饮店；足浴、浴场、棋牌、超市、水果店、 药店、美容美发店。。。
商务类商圈型
商务区商圈商业主要针对人群是周边商务人群和居住的中高端消费人群。 商业规划多以商务配套和中高档消费场所为主 会展中心、酒店、酒店式公寓、咖啡厅茶吧等休闲商务场所；主题餐饮、西 餐厅、料理店等饮食场所；健身馆、俱乐部、美容美发等康体中心；KTV酒 吧、足浴保健等休闲娱乐场所；
大型卖场
• • • • • 家居生活广场（大润发、欧尚、联华。。） 建材家具广场（月星、红星、第六空间。。） 家电广场（苏宁电器、国美、五星。。） 数码城（友通数码港、宏图三胞。。） 大型购物广场（泰华商城、奥特莱斯、四季青。。）
业态组合形式
• • • • • 社区配套型 小型商圈型 商务型商圈 核心大商圈型 城市综合体
总之，使人愉快、舒适的无形中逛遍商场的每个角落
2
动线总认识
软硬结合，动线设计大思路
上图：上海无限度广场时光隧道上图：美国拉斯维加斯凯撒宫仿真屋顶
建筑设计是骨架，室内空间设计是血肉。
在注意建筑硬件没有硬伤的前提下，要注重室内空间设计 对消费者人流的引导作用。例如导示牌、店招、地面铺装、 景观小品、颜色、照明、以及业态布置等等，都会对人流 起到引导作用。 软硬结合的动线整体设计，才是好的动线。
综合商业体业态解析
目录
业态主分类—Biblioteka Baidu业态细分 通过业态组合打造不同商业体
业态主分类
餐 饮 时尚生活中心
酒店式公寓
大型卖场
甲级写字楼
休闲娱乐
流行购物中心
餐饮业
• 大型餐饮（香雪海
大饭店、吴地人家大 酒店。。）
• 普通餐饮
大众餐饮 商务餐厅
• 连锁快餐（蓝加白、大娘水饺。。）
• 主题餐饮（海鲜鱼
坊、干锅。。）
• 火锅店（789自助、傣妹。。）
• 休闲餐饮（KFC、街客。。） • 咖啡厅、茶坊、酒吧（迪欧、三萬昌。。） • 西点、面包房（克里斯汀、85度c。。） • 面馆（近水台、陆鸿兴。。）
• 休闲美食（民俗小
吃、特色风味、方便 快速）
• 西餐、料理店
时尚生活中心
• • • • • • • • • • • • 美容美发店（文峰、屈臣氏。。。） 减肥美体、养生保健店（SPA、永琪、大足神农。。） 护肤、彩妆、美甲 饰品、礼品、工艺品 眼镜店、钟表店、书店、音像店 烟酒店 家居饰品店 汽车用品店、车洗中心 酒店、浴场、托儿所、幼儿园、宠物超市 银行、营业厅 便利店、小型超市、水果店、药店（可的、好德、海王星辰。。） 摄影馆
10
平面动线设计
要点三：方向的改变要有个过渡， 我们不喜欢被强迫
角度的处理： 平面动线之内，圆角优于钝角、钝角优于直角、锐角不要 出现。
平缓地、无意地改变消费者的行进路线，而不是强制性
11
日本六本木新城 整个建筑造型和动 线的弧度设计
12
日本筑波水城的弧度设计
13
平面动线设计
要点四：统一即是乏味，我们更喜 欢变化
提示： 弧度 的设 置
表扬：恒隆广场、正大广场、 百联西郊、百联又一城
国外某购物中心
8
下图：上海恒隆广 场，弧度的设置
上图：扬州京华城， 弧度的设置
9
平面动线设计
曲与直在店面昭示性方面的效果也 不相同
提示： 店铺具 有好的 展示性 下图：上海开元地中海商业广场
VS
上图：上海百联又一城 提示： 店铺的 展示效 果差
3
动线总认识
主力店对动线的作用不可一味夸大
动线规划不可一味地利用主力店带动一般店铺的人流，要 适可而止或者潜移默化，而不能让消费者产生疲劳，形成 逆反。 启示：主力店的人流拉动作用 不可一味的夸大 反面案例：万达集团的早期作品
右图：沈阳万达广场，现已炸毁重建
4
动线总认识
商业内部动线分层设计
•
•
城市综合体生存条件
• 当城市人均GDP在4000美元左右时，城市综合体为初始发展阶段，以传统的购 物中心为主，写字楼、公寓的比例较小。当城市人均GDP在5000-8000美元之 间时，城市综合体有一定的抗风险能力，随着城市的发展，新的业态不断丰 富，城市综合体步入发展阶段。当城市人均GDP突破10000美元时，城市综合 体进入高速发展期，所包含的商业业态也最为齐全，城市综合体有郊区化趋 势，各种主题型项目增多。 另一种说法，当城市化达到70%，城市人均GDP在4000美元以上时才可发展正 是综合体，而中国的平均城市化只达到47%，增长速率也仅1%每年；达到70% 城市化率的只有不到20个城市，苏州的城市化率仅达到52%。长三角地区目前 只有上海（86%）无锡（72%）两个城市够格，已达到高速发展城市综合体阶 段。而苏州地区目前发展城市综合体的条件明显不太成熟。
宽窄的变化：一个是主、次通道的不同宽度设置。此外在 一些区段，适当的改变宽窄，进行流线型的过渡，或者在 变宽的部分结合一些景观小品、导示设施或休息设施，也 会收到很好的效果。
表扬：正大广场
提示：导示 牌结合通道 的宽窄变化， 效果会更佳
14
平面动线设计
例：新升新苑社区内商业
社区商业体规划借鉴
首先，应明确各业态的意义和作用差别。 ■ 主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用； ■ 必备性商业：满足生活基本需求； ■ 特色性商业：吸引客流，丰富业态。 其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位 置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定 (如设 在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。 再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作 用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另 一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开{如医疗诊所与餐饮店}。
流行购物中心
• • • • • • • • 服饰店（流行休闲服饰、运动服饰/男装、女装、内衣。。） 皮具、箱包、鞋帽店 香水、化妆品店 花饰、花艺 珠宝首饰 婴童服装店（宝大祥。。） 流行饰品店 高尔夫用品专卖店
休闲娱乐
• • • • 大型影城、小型数字影院 电子娱乐、动漫城 商务娱乐 会所、俱乐部、夜总会、桑拿浴场 大众娱乐 慢摇吧、健身房、 KTV酒吧、迪厅、溜冰场，台球吧、网 吧、碰碰车、儿童乐园、
•
动线总认识
商业人流动线初认识
什么是动线？ 动线,是建筑与室内设计的用语之一。意指人在室内室外移动的点,连合
起来成为就成为动线。 由点生线 一个脚印一个点、一窜脚印一条线 这条线就是动线
什么是好的商业人流动线？
让人行走时没有障碍，不会感觉到不方便或不舒服 可以将人流带向各个店铺，关注商品，而没有死角（视觉死角） 让人安全的行走，而没有迷路的困惑
核心大商圈型商业
大型购物中心 流行购物中心 全类餐饮 休闲娱乐中心
城市购物中心、城市shoppingmall、大卖场、商业街、主题商场、 专业市场、折扣店、批发市场、大众化及商务类娱乐设施。
例：观前商圈、南门商圈
城市综合体
•
城市综合体（英文为HOPSCA），是酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园 （Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心/会展中心（Convention）、公寓 （Apartment）等首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功 能中的3种，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，以一种功能为主、 多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。 城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城 市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业(含商业街及购物中心)、酒店(含 酒店式公寓)、写字楼(含SOHO)、住宅。业态类别则分为城市购物中心、社区大卖场、 城市或社区商业街、城市shopping-mall，以及主题商场、专业市场、批发市场、折扣 店、直销店、娱乐类设施等 洛克菲勒中心的实践证明，综合体是城市的发展方向之一。其经验是：办公、旅店、 购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和 环境则是开发取得效益的前提。
小型商圈类商业体
• • 商务餐饮、西餐料理店、咖啡茶室+流行购物/特色购物 一般小型商业体无非两种形式存在，一是主题型特色商业体，一是因附近有 强烈需求而应运而生的小型综合商业街形式。
• 所谓主题型特色商业体多指有一定文化底蕴或业态历史的区域聚集而成的商 业街，如古玩市场、瓷器一条街、古街等 • 另一种因为没有特色而能强势生存下来无非因为周边有强势的需求，且因为 消费习惯和区位原因导致它的市场竞争力很强，这样的商业体一般业态组合 较综合，但多以小型商家为主。
在我国，超大空间尺度和通道树型交通体系已经成为城市综合体项目的两大特征。城市综合体是与 城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩 张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样 性相匹配，成为多功能的聚集焦点。另一方面，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建 筑群体的地下或地上交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设 施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系，打破了 传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
7
平面动线设计
要点二：犹伴琵琶半遮面、柳暗花 明又一村
曲与直的结合：曲与直结合要达到三个目的， ① 既要使消费者对整体格局有所把握，不至于迷失方向， ② 走道不能过于平直、单调，一望到底，尽收眼内，而缺乏 了逛的乐趣。 ③ 曲与直的变化可以改变动线的心理长度，过长的街区适当 的增加曲度，可以产生避免街区过长的心理感觉。
购物中心内部的人流动线主要包括： ① 平面人流动线 ② 垂直人流动线
③ 两者的结合部
5
平面动线设计
要点一：动线不走回头路
动线一定是回路，而不能有射线存在，让消费者被迫 走回头路。
不得已遇到这种限制，该如何处理？
6
平面动线设计
下图：美国购物中心处理射线动线的方法
提示： 梅西百 货的设 置
提示： 垂直交 通的设 置
•
•
城市综合体分类
• • 有些可以是单一综合体，有些可以是复合综合体，有些可以是地块综合体， 还有些可以是区域综合体 目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综 合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体 内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、商业商 务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合 体、CBD概念综合体、产业概念综合体。