房地产定价制定作业指引

作业指引目标：通过要素权重定价和成本加成预期收益定价两种方法确定项目初始参考均价，通过调整后作为项目定价基础，并根据楼层、朝向、入市阶段等因素分别制定楼盘价格表。

一、要素权重定价法

要素权重定价根据住宅项目定价所参考的各个要素对价格影响程度编制权重比例加权计算得出项目销售价格。对比项目所在地其他在建在售同类住宅项目

各要素权重及其售价编制本项目竞争类比价格。

要素权重定价法兼顾项目自身情况及竞争环境，是对主客观因素综合量化评判，是基于定价期间现状判定，可反复使用，适用于项目初步入市及分阶段推盘价格调整。此方法为市场竞争导向型定价。

1、确定住宅项目价格评估要素

根据住宅项目一般影响依据和市场需求，分列以下13个要素作为参考依据：区位、配套、交通、周边环境、景观、建筑风格、城市规划、项目体量、户型、物业服务、品牌、广告宣传、装修标准。其中装修标准在权重定价过程中需要单列考虑，属于成本导向定价对要素权重评估的补充，据实选填。

要素内容诠释

2、确定各要素权重

在确定要素后，对各要素重要程度进行评估，确定各要素所占项目权重，编制要素权重定价表（权重详见附表1）。要素权重评估见价格制定流程。

3、本项目及竞争项目各要素评分

营销评审委员会针对本项目及同类竞争项目综合评分，各要素评分分为1~10 分，1分为最低分，10分为最高分。填入要素权重定价表。

4、利用要素权重定价表（附表1）进行要素权重计算。ew代表要素权重，s代

表评分值。每一项要素得分与要素权重乘积求和得出本项目与各对比项目加权得分，加权得分公式如下：

标准分加权得分以T表示，各项目加权得分以t表示。t/T=μ，μ（μ1，μ2，μ3……竞争项目1的定价常数为μ1，以此类推）为定价常数。

各项目均价为Pn（n=1，2，3……竞争项目1的均价为P1，以此类推）

Pn/μ=当地住宅标准价。

标准价用以衡量当地一般住宅的市场售价，标准价的计算结果与当地一般住宅市场均价偏离程度可测。

5、根据本项目与各对比项目加权得分结果对比，并取各项目加权得分与标准分

比值作为定价系数，依据对比项目售价得出本项目定价范围。定价公式如下：

本项目价格P=标准价×μ

二、成本加成预期收益定价法

为投资回报率预期导向型定价

1、成本加成预期收益定价法是综合成本导向定价与目标收益结合编制项目价格的方式。其中价格=成本（含税）+利润，此方法中明确利润占项目售价的百分比。此方法得出的项目初始均价为基准值。其公式如下：

P=项目成本×（1+X）

p为项目价格，x为加成率即利润占项目成本的比率，此项便于计算投入产出比。经过成本加成后得出的项目价格P仅为基准值。

2、目标利润的确定的判断依据可参考因素：

（1）项目所在地（区域）房地产开发平均利润率

（2）本项目运作成本实际情况

（3）集团公司经营运作本项目预期收益及滚动开发节奏

（4）经营水平评估

3、通过得出价格基准值P后，在此基础上根据投资收益率的估算进行调整获得实际售价。

在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下：