城市更新对人口影响研究——基于深圳36个更新项目样本的分析

有
中西方城市中产阶级化具有异源同质性， 随着国际权化所 进程的推进， 中国中产阶
版
级化会越来越具有国际化特征， 与西方的中产出版阶社 级化后续演替具有很大的类
献
似性。
文 学
科
应该说， 国内外城市更新对人口的社影会响还是比较深入的， 产生了大量的研
究成果。 但是， 国内外研究过于集中在人口结构的转化 （ 即人口绅士化） 这
全部项目的比例分别为 ３６������ １％ 、 ３８������ ９％ 和 ２５������ ０％ 。 值得注意的是， 旧村中基
本上为城中村， 没有 １ 个商品房住宅小区 （见表 １）。
表 １ 城市更新项目原状态情况
原属性 旧村
旧工业区 旧混合区
数量（ 个） １３ １４ ９
占比（％ ） ３６������ １ ３８������ ９ ２５������ ０
等人依据古典经济学观点， 从微观行为角度探讨了中产阶级化的判断标准， 预见
中产阶级化的周期性特征 （Ｂｅｒｒｙ， １９８５； Ｗｉｌｙ， １９９９）。 还有一些后现代城市文
化流派学者是从文化角度来诠释人口绅士化现象和其可能带来的影响 （ Ｚｕｋｉｎ，
１９８７）。 对西方而言， 中产阶级化因其分布范围之广， 产生影响之大， 已日益成
主要的方式 （见表 ３）。
表 ３ 城市更新项目后规模情况
原状态
数量（ 家）
占比（％ ）
住改住
１３
３６������ １
工改住
８
２２������ ２
工改商
２
５������ ６
工改工
４
１１������ １
混合改商住
９
２５������ ０
4������ 城市更新项目规模状况 从更新后的规模来看， 以 ５０ 万平方米以下项目为主， 其中， １００ 万平方 米以上项目为 ２ 家， ５０ 万 ～ １００ 万平方米项目为 ５ 家， ２０ 万 ～ ５０ 万平方米项 目为 １５ 家， ２０ 万平方米以下项目为 １４ 家 （ 见表 ４） 。
构发生显著改变， 由此前低收入和中产等并存的多元化转化为单一的中产阶级
化； ④家庭结构核心化、 年轻化， 传统的大家庭逐渐转变为年轻化的核心家庭和
丁克家庭； ⑤社区文化得到彻底的更新， 中产文化成为主流。 因此中产阶级化实
际上意味着城市内城从居民社会阶层到行为模式的高级化重构过程。 Ｂ������ Ｊ������ 贝里
馆
３００ 多个项目报批， 其中， １６８ 项已经获得初步批准， ３６ 学个图书项目已经开始启
大
动。 这些已实施或即将实施的城市项目对人口的影响可清以华 进行数学测算， 为研
，
究提供了很好的数据基础。
有 所 权
版
社
版
（二）研究样本选取及样本基本情况献出
文
学
科
截至 ２０１２ 年 １２ 月 ３１ 日， 深圳立项社且 会 详细规划方案已经获得规划国土委
３７３
深圳蓝皮书·经济
大战）。 随着我国城市的发展， 城市更新日益重要， 城市更新时代即将来临。
从深圳来看， 经过 ３０ 年的发展， 城市土地开发殆尽， 下一个 ３０ 年城市建设的
重点在城市更新。 根据深圳市政府规划， 深圳当前需要进行城市更新的总用地
面积超过 ２００ 平方公里， 占到全市建设用地的 ３０％ 。 大规模的城市更新启动
版
题。 人口绅士化， 又被翻译为 “中产阶级化” “出贵版社族化” “缙绅化”。 这个名词是
献
城市地理学家卢斯·格拉斯在描述 ２０ 世纪 ６学０文年代初期伦敦的居住区更新改造过
科
程时率先使用的 （Ｇｌａｓｓ Ｒ������ ， １９６４）。 她认社会为人口绅士化是一个中上阶层家庭迁
入贫困工人阶级邻里的过程， 这个过程提升了被抛弃住宅的居住质量， 最后取代
版
的变动———由于城市更新的成本较高， 为了鼓出版励社 城市更新， 让开发商有利可
献
图， 一般都要比较大幅度地提高项目的容积学文率， 提供更多的建筑空间， 从而可
科
能导致容纳人口数量的变化。
会 社
在本研究中， 人口作为因变量。 人口的内涵很丰富， 包括人口数量、 人口
质量、 人口构成、 人口分布、 人口密度和人口迁移等多个维度。 考虑到深圳本
京作为研究对象， 研究南京城市绅士化与西方城市绅士化在表现形式与动力机
制等方面的异同， 并指出了南京的城市绅士化与城市更新的互动关系， 提出为
了避免在今后的郊区化过程中出现城市中心区的 “空心化”， 在城市更新过程
中吸引中产阶级居住在城市的中心区是保持城市发展活力的明智之举。 而薛德
升 （１９９９） 和邱建华 （２００２） 则肯定了中产阶级化在我国旧城更新中的重要
能与我们城市人口调控的方向背道而驰， 从而可能导致人口问题更加严峻。 因
此， 从人口调控的角度出发来审视、 探讨和分析大规模城市更新可能导致的后
果是必要的。
三 研究设计
（一）研究对象的选择
本研究以深圳这座城市作为研究对象。 之所以选择深圳， 主要有三点理 ３７５
深圳蓝皮书·经济
由： ①深圳在一线城市中人口问题最为严峻， 不到 ２０００ 平方公里的土地集中
，
有
所 权
版
3������ 城市更新项目功能变化状况
社 版 出
献
城市布局的变化， 可能导致部分用地的学文此前功能和现在的城市格局不匹
科
配。 因此， 伴随城市更新的是， 对原来社的会 土地进行功能改变， 以符合现有规
划。 在 ３６ 个项目中， 最终改变后为住宅项目的达到 ３０ 家， 占比为 ８３������ ３％ ， 是
（三）模型与假设
用
使
我们以已经批准的 ３６ 个项目作为研究对象， 通过分析其馆规下载划指标去推测
书
其对人口可能的影响。 主要指标包括： ①用地属性的变动—学—图—在 ３６ 个项目中，
大
在更新前属于旧城镇、 旧厂房、 旧村庄等三种情况 （，俗清华称 “ 三旧” ） ， 在更新
有
后可能发生用地属性的变动， 从而导致其服务人口权群所 体的变动； ②用地容积率
实施大规模城市更新成为这座城市的发展战略。 目前看来， 其他大城市可能在
五年或十年之后也逐步进入城市更新期， 因此， 研究深圳这个样本具有前瞻
性。 ③深圳数据可获得性好。 深圳自 ２００９ 年以来实施 《 城市更新用 办法》 ， 鼓
使
励业主自行更新或者自己寻找合作方进行更新， 在短短三年多下载的时间已经有
批准的城市更新项目一共有 ３６ 个。 本研究就以这 ３６ 个项目作为研究样本， 系
统地研究其实施可能对城市人口的影响。
1������ 城市更新项目初始状态
按照广东省 “三旧” 改造的分类， 在本次公布的城市更新项目的原状态
属性分别是深圳旧村、 旧工业区和旧混合区， 分别为 １３ 个、 １４ 个和 ９ 个， 占
后， 对城市的功能、 产业、 交通和人口等多个方面将产生深远的影响。 其中，
最值得关注是城市更新对人口究竟将带来怎样的影响， 如何调整城市更新的方
向和策略以避免对城市人口带来的负面作用， 这些问题就是那些已经或即将进
入城市更新时代的城市需要面对的问题。
用
使
载
下
馆
二 文献综述
书 图 学
大
华
清
，
有
有关城市更新对人口的影响研究集中在人口绅士权所化 （Ｇｅｎｔｒｉｆｉｃａｔｉｏｎ） 这一问
关键词： 城市更新 人口绅士化 人口调控 深圳
一 导言
任何城市的发展最终都要进入城市更新阶段。 西方发达国家城市一般经过 两百年的历史进入了大规模的城市更新阶段 （ 从产业革命算起到第二次世界
∗ 本研究获深圳市哲学社会科学 “ 十二五” 规划课题 （ 编号为 １２５Ａ０２２） 资助。 ∗∗ 邓志旺， 深圳职业技术学院管理学院。
了工人阶级居民， 由此改变了区域的社会特征。 总结下来， 所谓人口绅士化， 一
般具有以下几方面的内容： ①城市中心区以外的中产阶级替代中心区内的低收入
者， 与此同时， 低收入者不断迁出城市中心； ②社区物质条件得到相应改善， 城
市中心环境、 公共设施、 服务设施和社会治安等得到显著改善； ③人口的社会结
������ ２９
城市更新对人口影响研究
———基于深圳３６个更新项目样本的分析∗
邓志旺∗∗
摘 要：
城市更新即将成为大城市空间开发的主要途径。载使深用 圳未来十 下
年城市更新将涉及全市 ３０％ 的空间， 必然对书城馆 市人口产生深 图 学
远的影响。 本文在借鉴国内外有关城市更华大新对人口影响研究 清
一个方面。 实际上， 城市更新对人口的影响不仅仅包括导致内城的人口绅士
化， 其对人口总量和人口分布等也有非常直接的影响。 特别需要考虑的情况
是， 我国大城市尤其是北上广深等一线城市目前都面临着人口总量过大、 人口
结构不合理和人口空间分布不合理等现象， 在下一步的城市发展过程中， 政府
都有优化人口的目标。 但是， 城市更新往往是以商业利益为导向， 其发展很可
了近 １５００ 万人口， 面临着土地、 人口、 环境和资源四个问题。 其中， 人口问
题最为突出， 如何调控人口成为这座年轻城市的最大问题之一。 ②深圳城市更
新步伐较快。 深圳尽管发展历史只有短短 ３０ 多年， 但是已开发土地面积高达
８００ 多平方公里， 剩余可开发面积不到 ２０ 平方公里。 严格控制增量土地开发，
城市更新对人口影响研究
������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
的基础上， 以深圳已经公开的 ３６ 个所有城， 市更wenku.baidu.com项目为样本， 权
采用数理推导和个案研究两种方版社法版 ， 全面地分析了其可能对 出
人口总量、 分布和结构转化的文献影响。 本文得到的结论是目前 学 科
的城市更新模式不能有效社会地实现人口总量减少、 人口布局合 理化的目标， 但能快速地实现人口结构的转化， 人口绅士化 将成为必然。 本文建议设立城市更新与人口发展的协调机 制， 在项目审批时增加人口影响评估， 防止城市更新导致人 口问题严峻化。
备注 主要指城中村，即原自然村 原为工业园区、工业厂房 包括工业区、商住区混合
2������ 城市更新项目规划容积率分布
城市更新往往需要提高容积率， 只有这样才能实现经济效益。 在 ３６ 个城
３７６
城市更新对人口影响研究
市更新项目中， 容积率低于 ３������ ０ 的只有 １ 家， ３������ ０ ～ ４������ ０ 的有 ９ 家， ４������ ０ ～ ５������ ０ 的达到 １６ 家， 大于 ５������ ０ 的有 １０ 家。 从项目容积率分布来看， 大部分都在 ４������ ０ 以上。 唯一低于 ３������ ０ 的项目是因为处于大鹏半岛， 商业价值受到限制， 因此， 并没有大幅度提高容积率 （见表 ２）。
３７７
深圳蓝皮书·经济
建筑规模 １００ 万平方米以上 ５０ 万 ～ １００ 万平方米 ２０ 万 ～ ５０ 万平方米 ２０ 万平方米以下
表 ４ 城市更新项目后规模情况
数量（ 家） ２ ５ １５ １４
占比（％ ） ５������ ５
１３������ ９ ４１������ ７ ３８������ ９
作用， 探讨中国中产阶级化的某些特征、 机制。 戴晓晖 （２００７） 用诠释了中产
使
阶级化的基本概念， 对国际上若干典型国家的城市中产阶级化进下载程进行了比较
馆
书
分析， 最后阐明了国内城市中产阶级化的研究背景、 研究状学图况和研究意义。 吴
大
启焰、 罗艳 （２００７） 在对比研究了中西方城市人口绅士，清华化之后得出的结论是，
为城市地理学、 城市社会学、 城市规划、 人口学等学科所共同关注的热点问题，
也是被城市政府所重视的一个空间和人口问题。
３７４
城市更新对人口影响研究
国内学术界自 ２０ 世纪 ９０ 年代以来也开始关注城市更新对人口的影响。 在
这一领域， 国内研究深受国外人口绅士化研究的影响。 朱喜钢 （２００４） 以南
身是一个人口密度高的城市 （ 人口密度达到 ７５００ 人 ／ 平方公里） ， 而在城市更
表 ２ 城市更新项目中容积率情况
容积率
数量（ 家）
占比（％ ）
＜ ３������ ０
１
２������ 用８
使
３������ ０ ～ ４������ ０
９
下２载５������ ０
馆
书
４������ ０ ～ ５������ ０
１６
图 学
４４������ ４
大
＞ ５������ ０
１０
华 清
２７������ ８