有关房地产市场的调查报告

有关房地产市场的调查报告

从XX年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。XX年税收收入亿，XX年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。

纵观XX年－XX年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。

我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。

1、房价组成要素：

土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，

财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，

土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。配上图：需求供给曲线

税金及费用：XX年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负万，平均每平米房价增加535元。

房产税的开征现状：对从价的按房产的%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。

三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来

自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润

2、社会因素

国民经济的发展水平

体制改革的深化程度

居民收入水平的变化

政策导向

社区环境选择

地理位臵

其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发

展。

三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。

体制改革的深化程度

税制的设臵

房地产税的开征

规范性文件的出台

国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。

一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。

班级：电商0731

姓名：xxx

学号：xxx

目录

(一)房地产市场供给状况

房地产市场需求状况

行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定

发展动力十足，发展前景广阔

建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。

加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。

完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。

坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。

加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。

加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。

促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。

20xx年，全国房地产开发投资亿元，占固定资产投资的%，占gdp的%。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。我县的房地产市场20xx年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增

长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的%、%、%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

20xx年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的%，房改房约占住宅交易起数的%，因而成为存量房交易市场的生力军。

房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

XX年的供应量放大较快。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。

硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。

控制单体开发建设有利于开发的规模化；房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。

我县房地产市场现状及发展趋势

当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。20xx年，全国房地产开发投资亿元，占固定资产投资的%，占gdp的%。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。

我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，200３年全县房地产投资亿元，比上年增长%，占当年固定资产投资的%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析

如下：

调查方式：文案调查法和网络调查法、综合调查法

调查对象：我县的房地产市场

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了20xx年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。20xx年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。XX年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高倍；20xx年完成房地产开发投

资额20376万元，同比增长倍，高于同期全社会固定资产投资增速倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，XX年为%,XX猛增至%，20xx年再创新高达为%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，XX年---20xx年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、%、%；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的%、%、%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。XX年全县总投放为16亩；XX年总投放为98亩，是上年的6倍；20xx 年总投放达236亩，同比增长倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。XX 年平均每宗房地产开发出让土地面积为亩，XX年为亩，20xx

年为亩，房地产开发规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。20xx年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。XX年比XX下降%，20xx年比XX年下降%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化

程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。XX年至20xx年分别为%、%和%；同期国内货款所占比重分别

为%、%、%;而同期自有资金分别为%、%、%。

房地产市场需求状况

1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。XX年-20xx年销售面

积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为、和，从XX年开始，预售面积超过了销售面积。20xx 年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的%，110-130m2户型住宅占销售总面积的%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。XX年，全县个人购房面积达，占销售面积的%；20xx年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，20xx年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面

积的%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基

本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。

3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。

因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，XX年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升%，20xx年平均售价约1140元/m2，同比上升%。而同期我县国内生产总值的升幅为%、%。

4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。

自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，XX年共成交184起，面积，XX年共成交243起，面积，20xx年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的%，房改房约占住宅交易起数的%，因而成为存量房交易市场的生力军。

房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面

的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

关于房地产的实践调查报告

姓名:xxx

班级：xxxxxx

学号：xxxxxxxx

前言：房子永远是一个热点的话题，如今更是成为了许多人一生的目标，暑假我去了攀枝花本市的房地产公司进行了半个月的实践学习，在其实践的工程中学到很多东西，受益匪浅，在公司中我主要是负责客户购房合同的网上录入，以及与客户进行关于购房合同的签订，在这里我对房产有了初步的认识，让我深深的感觉到了现在购房对普通工薪阶级的巨大压力。

了解房价的上涨以及居民对此的看法，和解决方案

XX年8月7日-----XX年8月20日

调查地点：房产公司售楼部

通过与客户签订合同了解到的信息，以及聊天时的询问和在网上查阅资料对相关资料的总结。

造成房价上涨的原因有：

1. 宽松的信贷政策：在与客户的合同签订中，有70%左右居民是选择贷款和按揭，现在首付最少可以达到30%，这样的政策促使了大量居民选择购房，因为银行大都按照央

行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款。这样可以使很多工薪阶级都能暂时买的起房，可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款促进了房屋的购买和房价的上升。

2.城市用地的紧张：城市用地越来越紧张，不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾。必然会导致房价的不断上涨，这是房价上升的根本原因。

3.地方财政对房地产的依赖：城市土地出让成为地方政府的重要财源，别且房地产还可以拉动很多企业的发展，比如说建材，家具，瓷砖等等，已经成为了地方经济发展的重要支柱。

居民对此的看法：在与居民的接触中我了解到，大多数居民都认为现阶段的房价都是只涨不跌，无论自己现阶段有没有钱都必须努力为自己买一套房，并且很多家长都为自己的小孩子买了房，也有一少部分人把买房当做是一种投资，坐等升值。所以总结一下就是人们认为，房子无论多贵都得买房，房子已经成为生活的重中之重，也是一个人成功与稳定的标志。

1.加强城乡一体化建设：

从先阶段来看是大量农村人口涌向城市，从而导致了城市各个方面的资源短缺，所以我们应该要扩大城市空间加快城乡一体化建设的步

伐，引导农民的就业发展路线，引导农民向县城集中，发展县域经济，从而减缓城市住房的压力。

2.大力发展公共租赁房：

大力发展公共租赁房，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体，这也是目前国家解决住房问题的通行做法。会适当的缓解房屋购买紧张的压力。

3.加强市场监管

做好房地产市场价格的监测和发布工作，合理引导居民理性购房，加大对房地产市场秩序专项整治力度，对谎报销售进度，和哄抬房价的行为进行严查。

河南牧业经济学院房地产专业调查报告

——关于郑州市别墅、高档住宅概况的调查报告

班级：xx

学号：xxx

姓名：xx

关于郑州市别墅、高档住宅概况的调查报告

调查时间：

调查地点：郑州国际会展中心

调查对象：20xx第二十三届大河春季住交会

调查方法：问卷调查与网络收集资料调查法相结合

调查目的:通过对比分析当前养生楼盘现状，了解消费

者自身购房能力对不同物业层次的需求。

调查小组成员：李尧、庞莹、张世豪、范明珠、杜营、齐营、叶文秀、杨晓慧、邢云霞

调查分工：分为三组，分头调查，最后汇总报告

一郑州市房地产市场发展现状

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，省会城市特色，中原经济区的建设是郑州市房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，郑州市商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，郑州市已成为中原高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，郑州市房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

20xx年以后，随着大量外埠资本注资郑州房地产市场，房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强。20xx年对于河南地产企业是个分水岭，20xx年以前，房地产非常红火，进入了一个黄金时期，但这种成长更多的是一种资源型发展，就是依靠土地资源来促进楼市规模，而20xx年之后，河南地产进入了资本型发展时期，这一时期市场逐步精细化，资本实力成为企业的决定性力量，很多地产企业开始转型，在模式创新、管理创新上下工夫。”河南房地产商会秘书长赵进京说。一方面房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，

郑州的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使郑州的房地产业不能满足细分市场的要求。20xx年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从20xx年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。该文件还规定，20xx年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。所谓“8·31大限”就是指这一天新的全国土地政策将正式实施。“8·31大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。“8·31大限”对于河南地产业来说，影响是深远的。土地供应严格通过招标、拍卖、挂牌出让，对于规范土地出让、规范房地产市场是非常有利的，一些不规范的开发商逐渐退出了地产市场，而河南地产行业也开始走向真正的成熟。地产企业在开发楼盘时开始注重独创性和个性化。这个时期，地产行业所开发的楼盘已经不局限于多层住宅，高层、小高层、独立别墅等开始在地产市场大行其道，产品开发对于客户购买群体的细分更加明确，让不同消费群体各得所需。

目前，郑州房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，郑州的房地产市场发展目前高档住宅、别墅进入了许多消费者的视野。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但由于中原经

济区建设和郑州地理位置的凸显，郑州的房地产需求依然很大。

高档住宅、别墅的含义

高档住宅：高档住宅小区一般是由高级或豪华住宅构成，尤其以环境优美，配套设施完整以及利用现代手段服务社区的住宅小区。

别墅：别墅，即别业，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现

在词义中通为独立的庄园式居所。

别墅分为以下5种：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。

郑州市高档住宅、别墅地产发展现状

1、郑州市城市总体规划

郑州市城市总体规划：一主三区四组团的城市空间布局，使郑州市整体框架沿三个方向均衡向外拓展，大郑州的发展步伐加快。

年，中原经济区建设纲要确定郑州未来的规划方向为两核、六城、十组团，在此基础上，郑州确定了“一主三区四组团”的都市区空间布局。

2.一主——郑州都市区的主城区，范围北起黄河、东至京港澳高速公路、西南至绕城高速公路，以郑州主城区及周边郑东、惠济、高新城、城南组团为核心，即为郑州市的八大行政区。

3.三区——东部、西部、南部三个新区。东部新区包括白沙组团、绿博组团、官渡组团、九龙组团中牟组团；西部新区包括上街组团、荥阳组团和宜居健康组团；南部新区包括航空经济实验区组团、宜居教育组团和曲梁组团。

4. 四组团——巩义、登封、新密、新郑四个组团。

2、郑州市郑州市高档住宅、别墅地产发展现状

一直以来，郑州的豪宅分布呈现着明显的南北两极格局目前郑州市别墅主要集中分布在。北部沿黄河湿地东西横向分布的豪宅带，

和新郑沿龙湖点状分布的

豪宅区，是郑州市场长期自然形成的高档物业区域。如今，郑州南区和北区的别墅开放用地已经接近饱和，而目前由于郑东新区高档住宅市场的飞速发展，以及由郑州新区规划所带来的巨大市场想象空间，泛东区豪宅纷纷出现，有望成为郑州别墅市场新贵。

依照别墅项目分部的地理区位，我们将三环以为区域通称为“中区”，三环以外郊区可分为东、南、西、北区。

别墅分布图：

郑北区

主要分部在惠济区和黄河风景区，是高档住宅、别墅发展的主流方向。北区文化气息浓郁，而且环境幽雅，被称为“郑州的后花园”区位优势明显，交通便利，被业界认为是最具潜力、最具成长性的价值区域。该区域在很长一段时期内，独占郑州别墅市场霸主地位，数量占据别墅市场的半壁江山，未来还有较大的发展空间并有向黄河北岸发展之势。该区域的代表项目有：正商玉兰谷、迎宾路三号、金荣盛景濠庭、水映唐庄、怡丰森林湖、思念果岭山水、大河龙城华亭溪谷、天伦庄园别墅、九郡弘、甲六院、清华忆江南、天地湾，恒大金碧天下。

个案分析：

怡丰森林湖

基本信息：xx

小区地址：xxx