商业地产研究报告

商业地产研究报告内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）

商业地产研究报告

一、整个房地产行业概况

1、房地产投资和新开工面积持续增长态势

2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。

数据来源：国家统计局

伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。

2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现

尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。

2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。

二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境

1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境

XX 商业地产研究报告

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在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。

2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动

从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。

和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。

伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。

在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交

价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。

3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响

继5月19日国税总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对土地增值税征收的细则进一步明确之后不久，6月3日国税总局公布的《关于加强土地增值税征管工作的通知》明确提出，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，目前大部分地区预征率在1%左右，如果严格按照《通知》的要求征收，对开发商的现金流和净利润都会产生一定的负面影响。

4、国务院明确提出逐步推进房产税改革

2010年5月国务院正式批复，同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。

根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为

1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

未来我国房产税具体实施方案是否以1986年颁布的《条例》为准难以预计，但是未来房产税的推出是大势所趋，房产税的推出将会有效提升持有不动产的成本，对于抑制不合理的住房需求，平抑房价过快上涨将会起到积极的作用。

三、商业地产：调控中的绿洲

1、商业地产受益于我国人口红利和城市化进程

目前我国城镇人口占比为43%，低于主要发达国家和世界平均水平。目前我国年城镇化率2.7%，高于主要发达国家和世界平均水平，城镇化进程正处于高速发展的阶段。随着我国城镇化进程的加速发展和居民收入的不断增长，城镇居民对于时尚消费、娱乐、餐饮、休闲的消费需求将会持续的增长。

数据来源：CIA

随着我国实行计划生育政策的逐步实施，出生率不断降低，少儿抚养比亦迅速下降，劳动年龄人口比例上升，形成目前劳动力资源相对丰富、抚养负担轻、于经济发展十分有利的“黄金时期”，预计未来我国仍然处于人口红利的有利发展阶段，有利于商业地产的快速发展。

2、商业地产受调控政策的影响较小，价格比较稳定

本轮房地产调控政策主要目标为商品住宅市场，住房是人类最基本的需求之一，商品住宅价格关乎国计民生和社会稳定，房价不断上涨所承受的政策压力和社会舆论压力较高，面临持续的调控压力。

和商品住宅相比较，商业地产主要用途为办公、休闲购物、旅游等，而且由于商业地产需求比较稳定，投资性需求占比较低，商业地产的租金水平波动较小，空置率维持在一定的区间之内。

从销售情况来看，销售价格比较稳定，而且商业地产价格与商品住宅相比出现了倒挂现象，从发达国家的市场情况来看，商业地产价格一般高于商品住宅，商业地产未来的保值增值功能将会得到有效的发挥。

3、保险资金投资不动产开闸利好商业地产